ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その8

[匿名]

早くもその８へとなりました。
成りすましや荒らし投稿はご遠慮下さい。

過去スレ
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その7　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/201021/


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[53: 匿名さん]

＞52　私もほぼ同じ相場観です。部屋の条件によっては240以下も出るのではないでしょうか。それから47や49は消えて下さい。

[54: 匿名さん]

ここ以外の候補としては、住友は高値販売するのでパスかな。
一番期待しているのは勝どき５丁目の鹿島タワーです。ゼネコンタワーなので
価格も勝負してきそう。期待してますo(^▽^)o

[55: 匿名さん]

確かに47と49は検討するのになんの役にも立たない

ってこのレスもだけどｗ

[56: 匿名さん]

現実離れした相場観の人は消えてください。
無駄な書き込みに過ぎませんから。

[57: 匿名さん]

最低価格@200 即日完売！
@220 粛々と完売
@240 入居時までになんとか完売
@250 入居後売れ残りややあり
@260 入居後売れ残りが多く隣の棟の販売戦略に打つ手なし

[58: 匿名さん]

みんな自分の財布の中身とにらめっこ(笑)

人気物件なのは良く分かりました。

[59: 匿名さん]

あなたはいくらなら買うの？
自分の意見を聞かせてください。

[60: 匿名さん]

帰宅困難者問題で需要が都心部に偏ってきました。

みんな必死ですよ。

[61: 匿名さん]

お金がある人も無い人もみんな都心部志向だよ～ん。

[62: 匿名さん]

現実離れした相場観の人って、平均350とか最低290とか言っている人だね。さすがにもう現れないだろう。

[64: 匿名さん]

みんな自分の財布の中身を基準に言ってるだけで、結局のところ分からないんだよね。
個人的には坪250万円超えると売れにくくなると思う。
あくまで俺の財力を基準に言ってるだけだけどｗ

[65: 匿名さん]

このエリアは必ず需要がある！安く仕入れて運用するには持って来いの未開発エリア！
値段は気にするというか絶対要件です。

[66: 匿名さん]

都心部居住の席も年々少なくなるから、
今時機がみんな血眼になるタイミングなんだろ。
席が埋まってしまうと高くなるのは確実だからね。

[67: 匿名さん]

前哨戦はもう十分って感じかな。
早くモデルルームオープン後の本戦バトルしたいよ。

[69: 匿名さん]

住友メソッド導入⁈

[75: 匿名さん]

同感。
中央区だろうが、立地が悪すぎ。

[77: 匿名さん]

立地が悪い方がいいでしょ？安くなるからね。
港南も豊洲もその時買った奴しか旨みないはず。
でも東雲と同じはないでしょ？
グレード違いすぎ！

[78: 匿名さん]

商業ゾーンは何が立つ予定ですか？

[81: 匿名さん]

ここは都心を知らない郊外の人をﾀｰｹﾞｯﾄにしてるから、高値＆人気は必須だよ。

[83: 匿名さん]

かなり安く出して来ると予想。。。
最近の地所物件って激安価格だから～
東雲より安いかも？

[85: 匿名さん]

郊外の知らない人がみたら、超高級に見えるはずだよ。
そこの層をここは狙っているよ。

[86: 匿名さん]

また電車止めるなよな。。

[87: 匿名さん]

事前評価では東雲と同価格だった。野村が２３０でここは＠２４０ぐらいかな。

[88: 匿名さん]

かなり安いな。。。
内廊下だし、東雲より魅力的。。。

[89: 匿名さん]

郊外の人はそう思うでしょう。
中央区ブランド＆激安ﾀﾜｰってんで飛びつきそう。

[90: 匿名さん]

コンセプトはＴＴＴかな

[93: 匿名さん]

りょうくんを使って郊外の人たちを沢山集めようって作戦。

[95: 匿名さん]

TTTは、配棟を45度ずらさなかったので、お見合い部屋が多くて駄目だったな。

ここは、45度ずらすので問題なさそう。

[97: 匿名さん]

公式のHPを時々チェックしているのですが、なかなか更新がありませんね。資料はMR見学の時にもらってこようと考えていたのですが、もう少し細かい情報が知りたかったら今から資料請求するしかないのかな。
特に設備関係の事がHPには何も記載されていないんですよね。すでに資料請求された方がいればお聞きしたいのですが設備については詳しく書かれていたでしょうか？

[102: 匿名さん]

300万円超えは確実でしょう。

[108: 匿名さん]

350万円超えでしょう。
それより安かったら、またまた即日完売になるでしょうね。

[111: 匿名さん]

@270らしい

[112: 匿名さん]

最低坪単価が@290なんだから、平均が270にはなるわけない。
算数苦手なの?

[114: 匿名さん]

データをみると、坪130～140ぐらいでしょうか。
マンションだともっと安いのかな。

http://jutaku-chishiki.com/sobaeki/10129.html

[115: 匿名さん]

デザイナーズでスーパーゼネコンだしね。350万円くらいなら、安いほうかと。

安いのがいいなら、東雲がボランティア価格で分譲中だよ。

[118: 住まいに詳しい人]

>>114
それは地面の価格だから、マンションの坪単価とはちょっと違う

だいたいその頁の注意書きにもあるよーに、サンプル数が少なくデータとしては不正確だ

勝どき・晴海界隈だと駅に近いから土地価格が高いということもない
（駅周辺だと表通りの土地取引がなく、裏通りの土地取引がデータベースに登録されるため）
土地ではなく実際の中古住戸の取引事例を見て
勝どき駅に近い物件よりトリトンの方が高いくらいだ
（今後、ビュータワーの中古が増えたら、中古住宅価格は見た目でも駅近が高くなるとは思うが）

[119: 住まいに詳しい人]

ここの坪単価の話をすれば．．．

価格関係で今公開されている情報は
>1LDK 40㎡台中心 2000万円台～
>2LDK 60㎡台中心 4000万円台～
>3LDK 70㎡台中心 5000万円台～

最小面積住戸が42.01m2であることは判明しているから
最低価格が2000万円なら一番安い住戸は＠157
おそらく３階で北向き住戸だろーから平均坪単価の60％ぐらいの値になる
だとすると物件全体の平均坪単価は＠260万円くらい
最低価格が2200万円なら＠173で、平均は＠290ぐらい
最低価格が2400万円なら＠189で、平均は＠315ぐらい

2LDKで一番小さいのが65m2とすると
最低価格が4000万円なら2LDKで一番安いのは＠203
9階で北向きなら、平均の70％ぐらいの値になる
だと平均坪単価は＠290ぐらい
最低価格が4200万円なら＠213で、平均は＠305ぐらい
最低価格が4400万円なら＠224で、平均は＠320ぐらい

3LDKで一番小さいのが75m2とすると
最低価格が5000万円なら3LDKで一番安いのは＠220
3階の南西角なら、平均の80％ぐらいの値になる
だと平均坪単価は＠275ぐらい
最低価格が5200万円なら＠229で、平均は＠285ぐらい
最低価格が5400万円なら＠238で、平均は＠300ぐらい

平均坪単価は＠290～300万円と考えていいと思う

中の人から聞いた話もあるんだが、それはMRオープン後の方がいいかな

[120: 匿名さん]

こんな小さな土地に８８３戸っていうのは、一戸あたり坪いくら？
建物の価格だけで、減却で価値なんて１０年後には残ってるの？

永久価値の土地の部分がゼロに近いってことは、、、

[121: 匿名さん]

一戸建てで言うと、15年で価値はゼロに近い、後は土地の値段だけで売買される。

[122: 匿名さん]

>119　別のアナリスト予想は平均＠２５２。野村東雲が予想平均より下だったから、
　　　晴海はどうでるか。多分＠２５０は割ってくる。

[123: 匿名さん]

同じパークハウスで日本橋蛎殻町レジデンスというのが発表されたね・・・
中央区に拘る（そんな奴いるのか？）のなら、当然蛎殻町だろうな。

けれど、このスレの予測が正しいなら、
方や江戸時代からの都心、方や埋立地でも坪単価はあまり違わないのだろうと想像する。

[124: 住まいに詳しい人]

>>122
沖さんの予測は中古価格から適正価格を算出しているのであって
デベの価格づけを“予測”しているわけじゃないよ

沖さんの使っている“勝どき駅物件”のデータには
駅がなかった頃に販売された総戸数50戸程度のしょぼいマンションや
かなりお買い得だった東京タワーズや晴海レジデンスなども入っている

「ここも晴海駅徒歩11分なんだから、そのままの数字通りだよ」と判断するか
「ここはスポット立地が違う、三菱ブランドもつく。そのままではないよ」と推測するか
そのへんの解釈によって＠250という数字も揺らぐ

だから、デベにとっては勝どき駅最寄りで売れる水準は＠250だけど
＠290で出して売れるのか？/どーやって売るのか？という話

[126: 匿名さん]

>>125
といっても、この周辺はすでに新古マンションが余ってないか？
勝どきビュータワーとか、＠２８０あたりで放置プレイされているような・・・

そこを物差しにすると１割、２割下が現実ラインのように思う。
このスレでも予てから現実派の評価は＠２００前後と厳しい。

[127: 匿名さん]

TTT中古もこの流れだと、来年には200割る物件が散発される。

それでも分譲からみたら普通な下落レベル。

[129: 匿名さん]

外の同業、商売抜きの関係の人の話では、聞こえてきてる情報では280台。

土地代ご存知の方いらっしゃいますか？

[132: 匿名さん]

晴海を買う人は駅近だとか、何線だとか、一般的に気にするところを気にしない人が多いね。
特殊な仕事、財産を持っている、マンション二つめ、お金はないが、中央区に住みたいなど。
それに、ここも、ハルレジ、ハルテラも向きによって価格帯が異なるので、平均単価が意味をなさない。

様々な種類の人が混合してますね。
ただ、街としては若返っている。
これからもそうでしょうし、それに沿った開発が続くでしょう。

[133: 匿名さん]

検討者にとっては意味をなさない平均単価も、
周辺物件の既購入者や、販売に係わる者は
重大な関心事だろうね。

[135: 住まいに詳しい人]

住戸個別の価格は来年にならないと公表されないのだから
平均坪単価に興味ない人はわざわざ出てこなくていいよ

平均坪単価だけの情報でも、
分かる人には自分が欲しい住戸がいくらになるのか計算出来る
そーいう人にとっては、わざわざ情報を落としてくれる人に横からケチつけるのは迷惑だろ
わからないなら黙って見ていればいい

[137: 匿名さん]

南側と北側では大きく価格差がでるのは誰もが認めるところじゃないかな。

南側の最低坪単価290万であれば納得いきそう。

[141: 匿名]

まあ坪240ってとこだろう。地下鉄駅徒歩11分だし。

[142: 匿名さん]

よく出てくるボランティア価格ってのはどういう意味ですか？ボランティアというのは今不人気の湾岸で辺鄙なところを買ってくれるお客さんのことですよね。900戸弱を捌くためには、やはり坪200前半に抑えてくるのではないでしょうか。

[144: 匿名さん]

＞143　350万円と言われてる、じゃなくてあなたが一人で勝手に言ってるだけ。

[146: 購入経験者さん]

仕様、そこまで豪華でもないような(^^;;
ふつうより少しだけいいなって思える程度

[148: 匿名さん]

>>146
財閥系がそもそもブランドだからね

[152: 匿名さん]

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