ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その8

[匿名]

早くもその８へとなりました。
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[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
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【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[102: 匿名さん]

300万円超えは確実でしょう。

[108: 匿名さん]

350万円超えでしょう。
それより安かったら、またまた即日完売になるでしょうね。

[111: 匿名さん]

@270らしい

[112: 匿名さん]

最低坪単価が@290なんだから、平均が270にはなるわけない。
算数苦手なの?

[114: 匿名さん]

データをみると、坪130～140ぐらいでしょうか。
マンションだともっと安いのかな。

http://jutaku-chishiki.com/sobaeki/10129.html

[115: 匿名さん]

デザイナーズでスーパーゼネコンだしね。350万円くらいなら、安いほうかと。

安いのがいいなら、東雲がボランティア価格で分譲中だよ。

[118: 住まいに詳しい人]

>>114
それは地面の価格だから、マンションの坪単価とはちょっと違う

だいたいその頁の注意書きにもあるよーに、サンプル数が少なくデータとしては不正確だ

勝どき・晴海界隈だと駅に近いから土地価格が高いということもない
（駅周辺だと表通りの土地取引がなく、裏通りの土地取引がデータベースに登録されるため）
土地ではなく実際の中古住戸の取引事例を見て
勝どき駅に近い物件よりトリトンの方が高いくらいだ
（今後、ビュータワーの中古が増えたら、中古住宅価格は見た目でも駅近が高くなるとは思うが）

[119: 住まいに詳しい人]

ここの坪単価の話をすれば．．．

価格関係で今公開されている情報は
>1LDK 40㎡台中心 2000万円台～
>2LDK 60㎡台中心 4000万円台～
>3LDK 70㎡台中心 5000万円台～

最小面積住戸が42.01m2であることは判明しているから
最低価格が2000万円なら一番安い住戸は＠157
おそらく３階で北向き住戸だろーから平均坪単価の60％ぐらいの値になる
だとすると物件全体の平均坪単価は＠260万円くらい
最低価格が2200万円なら＠173で、平均は＠290ぐらい
最低価格が2400万円なら＠189で、平均は＠315ぐらい

2LDKで一番小さいのが65m2とすると
最低価格が4000万円なら2LDKで一番安いのは＠203
9階で北向きなら、平均の70％ぐらいの値になる
だと平均坪単価は＠290ぐらい
最低価格が4200万円なら＠213で、平均は＠305ぐらい
最低価格が4400万円なら＠224で、平均は＠320ぐらい

3LDKで一番小さいのが75m2とすると
最低価格が5000万円なら3LDKで一番安いのは＠220
3階の南西角なら、平均の80％ぐらいの値になる
だと平均坪単価は＠275ぐらい
最低価格が5200万円なら＠229で、平均は＠285ぐらい
最低価格が5400万円なら＠238で、平均は＠300ぐらい

平均坪単価は＠290～300万円と考えていいと思う

中の人から聞いた話もあるんだが、それはMRオープン後の方がいいかな

[120: 匿名さん]

こんな小さな土地に８８３戸っていうのは、一戸あたり坪いくら？
建物の価格だけで、減却で価値なんて１０年後には残ってるの？

永久価値の土地の部分がゼロに近いってことは、、、

[121: 匿名さん]

一戸建てで言うと、15年で価値はゼロに近い、後は土地の値段だけで売買される。

[122: 匿名さん]

>119　別のアナリスト予想は平均＠２５２。野村東雲が予想平均より下だったから、
　　　晴海はどうでるか。多分＠２５０は割ってくる。

[123: 匿名さん]

同じパークハウスで日本橋蛎殻町レジデンスというのが発表されたね・・・
中央区に拘る（そんな奴いるのか？）のなら、当然蛎殻町だろうな。

けれど、このスレの予測が正しいなら、
方や江戸時代からの都心、方や埋立地でも坪単価はあまり違わないのだろうと想像する。

[124: 住まいに詳しい人]

>>122
沖さんの予測は中古価格から適正価格を算出しているのであって
デベの価格づけを“予測”しているわけじゃないよ

沖さんの使っている“勝どき駅物件”のデータには
駅がなかった頃に販売された総戸数50戸程度のしょぼいマンションや
かなりお買い得だった東京タワーズや晴海レジデンスなども入っている

「ここも晴海駅徒歩11分なんだから、そのままの数字通りだよ」と判断するか
「ここはスポット立地が違う、三菱ブランドもつく。そのままではないよ」と推測するか
そのへんの解釈によって＠250という数字も揺らぐ

だから、デベにとっては勝どき駅最寄りで売れる水準は＠250だけど
＠290で出して売れるのか？/どーやって売るのか？という話

[126: 匿名さん]

>>125
といっても、この周辺はすでに新古マンションが余ってないか？
勝どきビュータワーとか、＠２８０あたりで放置プレイされているような・・・

そこを物差しにすると１割、２割下が現実ラインのように思う。
このスレでも予てから現実派の評価は＠２００前後と厳しい。

[127: 匿名さん]

TTT中古もこの流れだと、来年には200割る物件が散発される。

それでも分譲からみたら普通な下落レベル。

[129: 匿名さん]

外の同業、商売抜きの関係の人の話では、聞こえてきてる情報では280台。

土地代ご存知の方いらっしゃいますか？

[132: 匿名さん]

晴海を買う人は駅近だとか、何線だとか、一般的に気にするところを気にしない人が多いね。
特殊な仕事、財産を持っている、マンション二つめ、お金はないが、中央区に住みたいなど。
それに、ここも、ハルレジ、ハルテラも向きによって価格帯が異なるので、平均単価が意味をなさない。

様々な種類の人が混合してますね。
ただ、街としては若返っている。
これからもそうでしょうし、それに沿った開発が続くでしょう。

[133: 匿名さん]

検討者にとっては意味をなさない平均単価も、
周辺物件の既購入者や、販売に係わる者は
重大な関心事だろうね。

[135: 住まいに詳しい人]

住戸個別の価格は来年にならないと公表されないのだから
平均坪単価に興味ない人はわざわざ出てこなくていいよ

平均坪単価だけの情報でも、
分かる人には自分が欲しい住戸がいくらになるのか計算出来る
そーいう人にとっては、わざわざ情報を落としてくれる人に横からケチつけるのは迷惑だろ
わからないなら黙って見ていればいい

[137: 匿名さん]

南側と北側では大きく価格差がでるのは誰もが認めるところじゃないかな。

南側の最低坪単価290万であれば納得いきそう。

[141: 匿名]

まあ坪240ってとこだろう。地下鉄駅徒歩11分だし。

[142: 匿名さん]

よく出てくるボランティア価格ってのはどういう意味ですか？ボランティアというのは今不人気の湾岸で辺鄙なところを買ってくれるお客さんのことですよね。900戸弱を捌くためには、やはり坪200前半に抑えてくるのではないでしょうか。

[144: 匿名さん]

＞143　350万円と言われてる、じゃなくてあなたが一人で勝手に言ってるだけ。

[146: 購入経験者さん]

仕様、そこまで豪華でもないような(^^;;
ふつうより少しだけいいなって思える程度

[148: 匿名さん]

>>146
財閥系がそもそもブランドだからね