ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その8

[匿名]

早くもその８へとなりました。
成りすましや荒らし投稿はご遠慮下さい。

過去スレ
その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54079/
その2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185646/
その3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190480/
その4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/194411/
その5　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196496/
その6　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/198912/
その7　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/201021/


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[No.102 by 匿名さん 2011-12-22 18:48:07]

300万円超えは確実でしょう。

[No.108 by 匿名さん 2011-12-22 22:15:42]

350万円超えでしょう。
それより安かったら、またまた即日完売になるでしょうね。

[No.111 by 匿名さん 2011-12-23 03:04:14]

@270らしい

[No.112 by 匿名さん 2011-12-23 06:16:59]

最低坪単価が@290なんだから、平均が270にはなるわけない。
算数苦手なの?

[No.114 by 匿名さん 2011-12-23 11:20:11]

データをみると、坪130～140ぐらいでしょうか。
マンションだともっと安いのかな。

http://jutaku-chishiki.com/sobaeki/10129.html

[No.115 by 匿名さん 2011-12-23 12:05:49]

デザイナーズでスーパーゼネコンだしね。350万円くらいなら、安いほうかと。

安いのがいいなら、東雲がボランティア価格で分譲中だよ。

[No.118 by 住まいに詳しい人 2011-12-23 13:24:52]

>>114
それは地面の価格だから、マンションの坪単価とはちょっと違う

だいたいその頁の注意書きにもあるよーに、サンプル数が少なくデータとしては不正確だ

勝どき・晴海界隈だと駅に近いから土地価格が高いということもない
（駅周辺だと表通りの土地取引がなく、裏通りの土地取引がデータベースに登録されるため）
土地ではなく実際の中古住戸の取引事例を見て
勝どき駅に近い物件よりトリトンの方が高いくらいだ
（今後、ビュータワーの中古が増えたら、中古住宅価格は見た目でも駅近が高くなるとは思うが）

[No.119 by 住まいに詳しい人 2011-12-23 13:28:23]

ここの坪単価の話をすれば．．．

価格関係で今公開されている情報は
>1LDK 40㎡台中心 2000万円台～
>2LDK 60㎡台中心 4000万円台～
>3LDK 70㎡台中心 5000万円台～

最小面積住戸が42.01m2であることは判明しているから
最低価格が2000万円なら一番安い住戸は＠157
おそらく３階で北向き住戸だろーから平均坪単価の60％ぐらいの値になる
だとすると物件全体の平均坪単価は＠260万円くらい
最低価格が2200万円なら＠173で、平均は＠290ぐらい
最低価格が2400万円なら＠189で、平均は＠315ぐらい

2LDKで一番小さいのが65m2とすると
最低価格が4000万円なら2LDKで一番安いのは＠203
9階で北向きなら、平均の70％ぐらいの値になる
だと平均坪単価は＠290ぐらい
最低価格が4200万円なら＠213で、平均は＠305ぐらい
最低価格が4400万円なら＠224で、平均は＠320ぐらい

3LDKで一番小さいのが75m2とすると
最低価格が5000万円なら3LDKで一番安いのは＠220
3階の南西角なら、平均の80％ぐらいの値になる
だと平均坪単価は＠275ぐらい
最低価格が5200万円なら＠229で、平均は＠285ぐらい
最低価格が5400万円なら＠238で、平均は＠300ぐらい

平均坪単価は＠290～300万円と考えていいと思う

中の人から聞いた話もあるんだが、それはMRオープン後の方がいいかな

[No.120 by 匿名さん 2011-12-23 13:29:15]

こんな小さな土地に８８３戸っていうのは、一戸あたり坪いくら？
建物の価格だけで、減却で価値なんて１０年後には残ってるの？

永久価値の土地の部分がゼロに近いってことは、、、

[No.121 by 匿名さん 2011-12-23 13:36:26]

一戸建てで言うと、15年で価値はゼロに近い、後は土地の値段だけで売買される。

[No.122 by 匿名さん 2011-12-23 13:38:51]

>119　別のアナリスト予想は平均＠２５２。野村東雲が予想平均より下だったから、
　　　晴海はどうでるか。多分＠２５０は割ってくる。

[No.123 by 匿名さん 2011-12-23 13:52:17]

同じパークハウスで日本橋蛎殻町レジデンスというのが発表されたね・・・
中央区に拘る（そんな奴いるのか？）のなら、当然蛎殻町だろうな。

けれど、このスレの予測が正しいなら、
方や江戸時代からの都心、方や埋立地でも坪単価はあまり違わないのだろうと想像する。

[No.124 by 住まいに詳しい人 2011-12-23 13:55:49]

>>122
沖さんの予測は中古価格から適正価格を算出しているのであって
デベの価格づけを“予測”しているわけじゃないよ

沖さんの使っている“勝どき駅物件”のデータには
駅がなかった頃に販売された総戸数50戸程度のしょぼいマンションや
かなりお買い得だった東京タワーズや晴海レジデンスなども入っている

「ここも晴海駅徒歩11分なんだから、そのままの数字通りだよ」と判断するか
「ここはスポット立地が違う、三菱ブランドもつく。そのままではないよ」と推測するか
そのへんの解釈によって＠250という数字も揺らぐ

だから、デベにとっては勝どき駅最寄りで売れる水準は＠250だけど
＠290で出して売れるのか？/どーやって売るのか？という話

[No.126 by 匿名さん 2011-12-23 14:33:40]

>>125
といっても、この周辺はすでに新古マンションが余ってないか？
勝どきビュータワーとか、＠２８０あたりで放置プレイされているような・・・

そこを物差しにすると１割、２割下が現実ラインのように思う。
このスレでも予てから現実派の評価は＠２００前後と厳しい。

[No.127 by 匿名さん 2011-12-23 15:13:58]

TTT中古もこの流れだと、来年には200割る物件が散発される。

それでも分譲からみたら普通な下落レベル。

[No.129 by 匿名さん 2011-12-23 16:33:15]

外の同業、商売抜きの関係の人の話では、聞こえてきてる情報では280台。

土地代ご存知の方いらっしゃいますか？

[No.132 by 匿名さん 2011-12-23 18:03:56]

晴海を買う人は駅近だとか、何線だとか、一般的に気にするところを気にしない人が多いね。
特殊な仕事、財産を持っている、マンション二つめ、お金はないが、中央区に住みたいなど。
それに、ここも、ハルレジ、ハルテラも向きによって価格帯が異なるので、平均単価が意味をなさない。

様々な種類の人が混合してますね。
ただ、街としては若返っている。
これからもそうでしょうし、それに沿った開発が続くでしょう。

[No.133 by 匿名さん 2011-12-23 18:44:40]

検討者にとっては意味をなさない平均単価も、
周辺物件の既購入者や、販売に係わる者は
重大な関心事だろうね。

[No.135 by 住まいに詳しい人 2011-12-23 20:58:38]

住戸個別の価格は来年にならないと公表されないのだから
平均坪単価に興味ない人はわざわざ出てこなくていいよ

平均坪単価だけの情報でも、
分かる人には自分が欲しい住戸がいくらになるのか計算出来る
そーいう人にとっては、わざわざ情報を落としてくれる人に横からケチつけるのは迷惑だろ
わからないなら黙って見ていればいい

[No.137 by 匿名さん 2011-12-24 01:23:19]

南側と北側では大きく価格差がでるのは誰もが認めるところじゃないかな。

南側の最低坪単価290万であれば納得いきそう。

[No.141 by 匿名 2011-12-24 08:50:27]

まあ坪240ってとこだろう。地下鉄駅徒歩11分だし。

[No.142 by 匿名さん 2011-12-24 09:14:29]

よく出てくるボランティア価格ってのはどういう意味ですか？ボランティアというのは今不人気の湾岸で辺鄙なところを買ってくれるお客さんのことですよね。900戸弱を捌くためには、やはり坪200前半に抑えてくるのではないでしょうか。

[No.144 by 匿名さん 2011-12-24 10:02:04]

＞143　350万円と言われてる、じゃなくてあなたが一人で勝手に言ってるだけ。

[No.146 by 購入経験者さん 2011-12-24 10:04:27]

仕様、そこまで豪華でもないような(^^;;
ふつうより少しだけいいなって思える程度

[No.148 by 匿名さん 2011-12-24 10:43:48]

>>146
財閥系がそもそもブランドだからね

[No.152 by 匿名さん 2011-12-24 11:14:38]

プラス
首都高出入口至近の圧倒的な排気ガス攻撃
永久駅遠の汗だく、バス便マンション
近隣低所得層賃貸団地による治安、学区域のリスク

月島は勿論、豊洲を超える事も永久にないでしょう

[No.155 by 匿名さん 2011-12-24 11:48:46]

治安は月島も豊洲もここも同じレベルじゃないかな？
低所得層云々なら豊洲がもっとも危険でしょ。

[No.159 by 匿名さん 2011-12-24 12:02:08]

クソ中古物件とはどこの事ですか？
周辺で安いマンションがあれば教えていただけませんか？
どれを見ても坪単価が新築時より高いので、
予算ギリギリど新築にしようかどうか

[No.160 by 匿名さん 2011-12-24 12:17:44]

ボランティアで買ってやるには、坪２５０は高すぎる。

[No.163 by 匿名さん 2011-12-24 13:12:30]

お金が無い人は買えません。
当たり前ですがｗ

[No.167 by 匿名さん 2011-12-24 14:53:32]

坪240万でほぼ確定みたいですね。東雲と迷います

[No.169 by 匿名さん 2011-12-24 15:19:56]

野村東雲の「即日完売」はお見事としか言いようがない。

[No.172 by 匿名さん 2011-12-24 16:08:49]

需要の集中傾向がますます強まってる。
帰宅難民問題の影響は大きいね。

[No.173 by 匿名さん 2011-12-24 16:27:39]

東雲の平均価格５５００万だった２５０人を先に取られたのは痛い。
しかもあっちはここの価格次第では殺到する可能性があるからね。

[No.174 by 匿名さん 2011-12-24 16:30:02]

ここが坪３５０で売れるならば豊洲の売れ残り物件なんかあるわけない・・・

[No.176 by 匿名さん 2011-12-24 16:41:14]

坪240ですか。予想通りでしたね。

[No.177 by 匿名さん 2011-12-24 16:45:11]

住まい選びでは「家族とのつながり」を重視

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20111222-00000049-zdn_mkt-bus_all

[No.179 by 住まいに詳しい人 2011-12-24 17:04:36]

今出ている情報をちゃんと読み取ると＠350もなければ、＠240もないから
上下広めに見ても＠260～330の範囲だ

ちなみに、ここは5年前の事業計画では＠290
一年前の事業計画では＠350
で、最後にどーなるかって話

[No.184 by 匿名さん 2011-12-24 19:38:51]

@270で決定のようです。

[No.198 by 住まいに詳しい人 2011-12-25 02:37:06]

運河向き25階の中住戸で@280-290ってところでしょ。
それ以上で売り出しても買い手がいないよ。
駅徒歩11分、現実見ないと。

[No.199 by 匿名さん 2011-12-25 02:59:06]

実際は信号待ちなど含めると駅まで20分かかるよねん。