横浜市青葉区／PART9

[匿名]

前のスレッドが大きく１０００件をこえていたので
こちらに新しいPART9を作りました。

荒らしはスルーしましょう。

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188105/

[951: 匿名さん]

>946さん
スマイティの新築マンションサイトの駅力ページで「あざみ野駅」を検索し、周辺駅坪単価グラフを見ると、
高津はやはり２００ですね。

[952: 匿名さん]

スマイティ駅力の平均坪単価は、駅からの距離を加えて評価しないと、誤解するよ。

たとえば、たまプラーザと宮前平と青葉台の坪単価はいずれも２１０万円台で大差なし。

しかし宮前平と青葉台は、徒歩５分以内が５５％と５３％。
たまプラーザは、１２％。
たまプラーザの５７％が徒歩１０分超えで、これらは、川崎市内の物件と思われます。

駅からの距離など同じ条件で比較したら、まったく違う結果になります。

[953: 匿名さん]

住まいサーフィン提供情報では以下の通り。

駅名／分譲価格／坪単価／賃料／表面利回り
※分譲価格（万円）と賃料（千円）は75㎡当り

二子新地／4,765／210／181／4.6％
高津　　／4,939／218／163／4.0％
溝の口　／4,894／216／161／3.9％
梶が谷　／4,350／192／155／4.3％
宮崎台　／4,475／197／170／4.5％
宮前平　／4,737／209／155／3.9％
鷺沼　　／4,828／213／164／4.1％
たまプラ／5,053／223／171／4.1％
あざみ野／5,058／223／166／3.9％
江田　　／4,459／197／161／4.3％
市が尾　／4,417／195／153／4.2％
藤が丘　／4,608／203／164／4.3％
青葉台　／4,860／214／164／4.0％
田奈　　／4,294／189／148／4.1％
長津田　／4,064／179／129／3.8％

これでいくと新築２１０以上は、
交通利便性の高い二子新地～溝の口、
東急が力を入れる鷺沼～あざみ野、青葉台

資産価値形成に影響がある賃料相場で見ると、
強いのは、二子新地、宮崎台、たまプラーザということになります。

今後もこうした強い駅が価値を維持できるかどうかを考えた場合、
交通・生活両面で総合的に利便性が高いところは計算が立ちますが、
青葉台がこの地位を維持していけるかどうかの評価はやはり分かれるのでしょうね。

[954: 匿名さん]

９４５さんが貼ってくれたデータ、何かおかしいと思ったらそういうことね。>９５２

駅近物件が比較的出やすかった駅は高めの評価が出て駅近物件が少なく犬蔵も含まれてしまう
たまプラーザなんかは低めに出てるということですか。

[955: 匿名さん]

にしても、青葉はたまプラだけってこれではっきり分かるわね。
江田以西は田都Ｂランク。つまり殆どのエリアはＢランク。
たまプラのイメージだけに引っ張られると痛い目に合うよね。

[956: 匿名さん]

たまぷらと両隣の鷺沼あざみ野なら安心かな。

青葉台も距離のわりに頑張ってるけどこのままではたまあざ地区とは差がついていきそう。

駅そばの公団やUR賃貸をつぶして再開発でもやってくれればたまぷらみたいに再度浮かび上がれる

と思うんですけどね。

[957: 匿名さん]

公団建て替え希望の話題はたまプラスレでも度々話題にのぼるけど実現は厳しいだろうね。
青葉台もたまプラも駅近のいい場所にあれだけの敷地、実に勿体ないと思う。

[958: 匿名さん]

建て替えと言うか、改修は、建築基準法の縛りがあるため、現状はなかなか困難だが、あと5年もすれば、欧州のような状況になり、大規模なルネッサンスが始まるでしょう。

[959: 購入検討中さん]

相変わらず趣旨の違うデータであたかも俺の判断は正しいと議論してるから説得力に欠けます。
先ず、過去5年の平均坪単価は何の為に平均値を取ったデータですか？
あくまで、その地区の平均相場目安であって地区が値上がりしてるか値下がりしてるかを判断するデータとしては使えません。データを趣旨を理解しないで誤って分析されてますよ。
各地区の人気動向を議論するなら、駅近く徒歩圏内マンションに限定した過去三年間の値上がり率と坪単価のデータで論ずるべきでしょう。
青葉区に住んで毎日田園都市線を利用してますが、沿線でいうと過疎化が進んでると言うより世帯層が全く違いますね。宮前平までは三十代前半で共働き世代中心、それより西は三十代後半から四十台中心に感じます。
青葉区はゆったりとした住環境を求める方が多く、購入される世帯層も年齢が上がると考えるのが自然でしょう。
過疎化が進むと空き家が増え街に活力が無くなりますので、先ず新築マンションは売れません。

[960: 購入検討中さん]

住まいサーフィン提供情報はあくまで、物件を購入して家賃収入で手元資金の節税対策の為の資料じゃないですか（笑）
しかも、設定条件を開示してるのは価格平均の対象が75m2である事以外の条件が全く開示されていない信頼に欠ける物です。
新築マンションを検討してる方なら直ぐに分かると思いますが、駅によっては、駅近くで条件の良いマンションを購入できる相場ではありません。バス便圏内の物件が入らないとあり得ない平均相場ですから全く参考にならないでしょう。

[961: 匿名さん]

これから多摩川から先で田園都市線のマンション購入を考えるなら

なるべく東京よりの駅近
できれば急行停車駅

これでいいのでは。
高津区の雰囲気に抵抗ある人は宮前区か青葉区まで下ればいい。

駅近マンションは売れてるし人気はまだまだあると思うよ。
でも昔みたいに青葉区とつけば何でも、みたいな時代ではない。

[962: 匿名さん]

いや、だから、ちゃんと>959さんのコメント読みなよ。

川崎側と横浜青葉側では、購入層の価値観が違い、それぞれで需要があるんですよ。

川崎側は、都内通勤、共働き世代に人気
横浜青葉側は、年齢層はもう少し上のある程度余裕がある世代に人気

つまり、横浜青葉側に関しては、高齢化=将来売れないとはならないですね。

[963: 匿名さん]

青葉区は転出超過に転じて需給が緩んできいて、地価も値下がり傾向なんだけど。。。

そもそも人気がないから転出超過なんだけど。。。

そりゃ将来的売れないということはないでしょ、適正価格まで下げれはどんな所だって売れますよ。

[964: 匿名さん]

確かに沿線でも不便なところは、これからは厳しいね。
これから買うなら立地は選んでいかないと。
転出は、全てが自分の意志で引っ越したわけじゃないだろうから、なんともいえないね。
社宅がどんどんマンションに変わっていく過度期でもあるし。

[965: 購入検討中さん]

皆さん何を根拠に青葉区が人気無いのかな？
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/stat/jinko/dotai/1.pdf

近年の横浜市の人口移動に関する資料です。
青葉区は港北区に次ぐ2番目に人口が多く、昨年より一千名今日の人口増加になってます。
過疎化なんで全くありません。
それから、皆さんいつ迄都内通勤されます？
シルバー世代と今の四十代世代は後二十年もすれば、退職して通勤なんかしませんよ。
人口の大半を占める高齢者は、都内より住みやすい町の選択をします。たまプラーザはまさにその象徴と言えますから高額でも金を持ったシルバー世代の人気があります。
これは、雑誌にも取り上げられていない今起きている青葉区の現状ですよ。
何処を買うかは自由ですが、データの集計趣旨を無視して引用したり、よく調べないで批評するのは恥ずかしいので辞めましょうね。

[966: 匿名さん]

>965
何か勘違いされているようですが、人気のあるなしは社会増減で見るものですよ。
人口増減は社会増減＋自然増減になります。
青葉区の人口はこの一年で1000人も増えていませんが、社会増減はマイナスであり、増えた分は自然増減によるものです。
出生数を見ると恐らく公立小学校には将来的に廃校になるところが出てきます。

たしかに港北区とはどんどん差を付けられています。
港北区は過去の勢いを維持していますが、青葉区は完全に失速しました。
魅力ある沿線は人の新陳代謝がありますが、魅力のない沿線は開発が終わると人の流入も止まります。

青葉区は高い確率で失速から後退に移るでしょうね。
横浜市は金沢区や港南区など都心に遠い不便な場所から順に転出超過になってきましたが、
その波がついに青葉区にも届いたということです。


参考にしてみてください。

社会増加数 横浜市全区 過去１０年
http://kie.nu/1ulv

[967: 匿名さん]

勘違いされてますが金沢区、港南区は便利ですよ。

[968: 匿名さん]

横浜通勤には便利だが東京都心には不便。

[969: 匿名さん]

>968
青葉区の事ですか？

[970: 匿名さん]

青葉区町田地区の衰退は避けられないようですね。

[971: 匿名さん]

>なるべく東京よりの駅近
>できれば急行停車駅

これは青葉台に住んでいる人の自分だけは助かりたいという希望のように読めるなぁ。

[972: 匿名さん]

>970
はい。

[973: 匿名さん]

青葉台自体が急行通過駅になるかもしれないのに。

[974: 匿名さん]

>なるべく東京よりの駅近 できれば急行停車駅

これ青葉台は宮前鷺沼やたまプラあざみ野より厳しくなるよって話じゃないの？
青葉台は全然東京寄りじゃないじゃん。。
自分も青葉台まで下るなら宮前、場所によっては高津でもいいと思ってるよ。

でも青葉台の地位が下がっても急行通過駅になるなんてことはありえんわ。
青葉台の乗降客数はたまプラあざみ野よりも多かったはず。

[975: 匿名さん]

半蔵門線に乗り入れる電車はすべて鷺沼始発とし、
中央林間、長津田始発の電車はすべて大井町行にすればいいと思うのですが。

[976: 匿名さん]

たまプラ・鷺沼＞あざみ野＞溝の口＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞青葉台

[977: 匿名さん]

いくらなんでもそれは違う。
新地溝の口間は田都のボトムエリア。
たまプラーザ地区＞宮前地区＞江田以西＞新地溝の口間　といったあたりが妥当。
梶ヶ谷は扱いに迷うところ。

[978: 匿名さん]

鷺沼・たまプラーザ・あざみ野＞宮前平・宮崎台＞青葉台＞江田以遠


溝の口は考え方次第と思います。地価も最近高いし、都内にグッと近い。
価値観によっては上記よりも溝の口を選ぶ。。という人もいるでしょう。

[979: 物件比較中さん]

溝の口は便利でしょうが、あの雑然さを敬遠する人もいるでしょうね。
それに高津区は出てくる新築物件の数が少ないように思います。
駅に近い場所でマンション建設に適した土地があまりないのかもしれませんね。
青葉区はより田舎な分まとまった土地が仕入れやすいのか、駅近物件の供給が
比較的多い印象。

[982: 匿名さん]

最近って言うか昔から溝の口の方が地価は高いでしょ。
なにしろ二子玉のすぐ隣なんだから。
もちろん商業地含めての話だけどね。

http://www.tikara.jp/rank/ranking_new.cgi?MOD=&tidata8_2=&tidata4_2=&t...

[984: 匿名さん]

田都なのにごちゃごちゃしたとこ住みたくないな。伸びやかなのがいいんじゃないの？

[985: 購入検討中さん]

966さん、データねつ造はダメですよね。
市内移動の社会増加528人が加味されてませんよ。
何とかして青葉区を過疎化してると操作したい魂胆がミエミエですよ（笑）
出生と死亡の増減も1000人以上プラスですから子育て世代も居る事が言えると思います。

[986: 匿名さん]

本当に重要なのは合計特殊出生率。
青葉区の合計特殊出生率は他の区より高いのか？

[987: 匿名さん]

住居エリアとしては、
たまプラ> 鷺沼> あざみ野> 宮前地区・青葉台 >市が尾・藤が丘地区> その他 江田以西・ 新地・溝の口

新地・溝の口地区は、なぜわざわざ田園都市線なのに、ここに住むの？ ってエリア。
交通アクセスを重視して住居を選ぶなら都内足立区エリアにでも住んだ方がよっぽど良いのにって思う。

[988: 匿名さん]

横浜市公式発表のデータが捏造されているというのですか？
都合が悪くなると捏造だと言い出すのは青葉区民の質が疑われるのでやめてもらいたいです。
市外移動が加味されていない？何を言っているのでしょうか。加味されています。
社会増減の定義を理解しているのかも疑わしいような指摘をされますね。
 
青葉区　社会増加数（＝転入者数－転出者数）
 
平成１４　１９８６人
平成１５　２０６７人
平成１６　２０５８人
平成１７　２７８３人
平成１８　　５８１人
平成１９　－３１９人
平成２０　－７０２人
平成２１　　６２４人
平成２２　　３４６人
平成２３　　４３２人
平成２４　　－７８人
平成２５　　－２４人
 
社会増加数 横浜市全区 過去１０年
http://kie.nu/1ulv
 
青葉区は以前は人気があったと言えますが、平成１８以降はガクッと社会増加数が落ちており、人気の低下が見られます。
 
＞出生と死亡の増減も1000人以上プラスですから子育て世代も居る事が言えると思います。
 
本当に何を言っているのでしょう。そりゃ居ることは居ますよ。
問題なのは出生数と５歳未満の子どもの数が急速に落ち始めていることです。
 
毎月の出生数（月平均）

港北区
２００５年 ２６４人
２００９年 ２７９人
２０１３年 ２８９人

青葉区
２００５年 ２５３人
２００９年 ２３３人
２０１３年 ２１６人

都筑区
２００５年 １６１人
２００９年 １８２人
２０１３年 １６５人
 
 
２０１３年１月 ← ２００３年１月

港北区
人 口 ３３４８５７人 ← ３０１６１６人 （＋１１．１％）
５歳未満 １４９９７人 ← １４４９５人 （＋３．５％）

青葉区
人 口 ３０７０７８人 ← ２８３０５５人 （＋８．５％）
５歳未満 １３８６２人 ← １６５１７人 （－１６．１％）

都筑区
人 口 ２０７７６２人 ← １６６６１８人 （＋２４．７％）
５歳未満 １１４８５人 ← １１５６９人 （－０．１％）
 
 
以上のデータを読みとる能力が普通にあれば、
青葉区は人気だ、特に子育て世代に人気があるとは言えないでしょう？

[989: 匿名さん]

ていうか、大昔は田園都市線は大井町から溝の口だった。
川を渡ったら町の様相が貧相に一変していた。
その溝の口から延伸して新しい町を開発したものだから、これまた町の様相が変化する。
田園都市線に中抜きで新地・溝の口エリアという最底辺が存在することになった。
だから町は中途半端に古い。
住人も地元人や田園都市線だからと勘違いして越してきた人が多いと思う。

[990: 購入検討中さん]

いくら交通のアクセスが良くても川沿いや住宅が密集している都内は防災的に問題があります。
三十年以内に関東大震災が発生する可能性が高く、ゲリラ豪雨や台風による水害被害、竜巻被害などを考えて住居の選択も必要でしょう。
臨海、川沿い地区や過密住宅地帯、平地よりは起伏がある高台は理想的です。
青葉区は横浜環状北西線の開通と東名高速道路がありますので都内や羽田も車があれば三十分圏内です。
人生の中で都内通勤は何時迄もする訳では無いし、急行と各駅停車の違いはたかが10分も差は出ませんので、青葉区で買うなら各駅停車駅を選択してお得感を得た方が賢明です。
余ったお金でいい車買ったり、海外旅行した方が充実します。青葉区は人口増加も緩やかで、駅徒歩圏内であれば値崩れは起きていませんし、高齢化を見据えた街づくり整備も期待出来ますから高齢者を中心に需要は見込めますので、資産形成的にも理想的と判断します。

[991: 購入検討中さん]

988さん、故意では無いなら見落としてますよ。
横浜市が発表した社会動態に市内の移動が加味されていません。
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/stat/jinko/dotai/1.pdf
ムキにならず冷静に見れば分かりますから（笑）

[992: 購入検討中さん]

しかも、横浜市の発表では自然増による出生増加による人口増加がメインになってますよ。
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/stat/jinko/dotai/1.pdf
データを引用される際は、何度も言いますが何の目的で集計されたかを良く確認された方がよいですよ。

[993: 匿名さん]

なるほど。
新地溝の口地区は格落ちするからダメ、江田以西は衰退するから見送った方が無難。
要するに田園都市線で買うなら梶ヶ谷～あざみ野間がベターということですね。

[994: 匿名さん]

>991
 
私が拾っているデータは以下の毎月更新される横浜市人口ニュースというサイトです。
 
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/stat/jinko/news-j.html
 
残念ながら、社会増減には市内移動が含まれます。というかそんなの常識というか当たり前の話なのですが・・・。
 
もしかして、おバカなフリして嫌気させようとしてます？
 
＞何度も言いますが何の目的で集計されたかを良く確認された方がよいですよ
 
その言葉、そっくりそのままお返ししますよ（笑）

[995: 周辺住民さん]

いやー、994さんあんたの負けやで。
前月だけのデータだけ示されてもなぁ（笑）
941は年度データを引用してるからね。

[996: 匿名さん]

>995
その毎月更新されてる人口ニュースを集めた
過去の人口ニュースが掲載されているサイトです。
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/stat/jinko/mokuji.html

これを集計しています。

>あんたの負けやで。

負けてるのは、意味不明なことを言ってお茶を濁し続けている方のほうでは？

[997: 匿名さん]

993さん
ここは青葉区のスレなので橫っぽくなりますが、普通は梶が谷は入りません。
たまプラより３５％、隣の宮崎台と比べても２５％安い、文字通り格落ちです。
東急が久々にノイエを作るのですが規模と雰囲気によっては少しは・・
でも梶が谷はブランド化は厳しいでしょう。行けばすぐにわかります。

[998: 匿名さん]

>991
市内移動が加味されていない社会動態なんてあるわけないじゃん。何言ってんの？

[999: 周辺住民さん]

嫌な性格してるね。
わすが78人のマイナスが流出してると誇張してる（笑）