横浜市青葉区／PART9

[匿名]

前のスレッドが大きく１０００件をこえていたので
こちらに新しいPART9を作りました。

荒らしはスルーしましょう。

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188105/

[923: 匿名さん]

住人さんから見ればネガにしか聞こえないんだろうけど、
第三者的に見ればひとつの意見だね。
青葉台あたりで買った人がいるとなぜか「あ～、やっちゃったんだ」感があるけど、
ここのやりとりを読んでいて納得したよ。

[924: 匿名さん]

大人気ないコメントはスルーしましょう。
二極化や過疎化のネガティブコメントは全く無理がありますし新たな信憑性のあるネタもないみたいです。
東急の鉄道網の整備計画で、新しいネタをお持ちの方おられませんか？
例えば、大井町線のたまプラーザまでの延長計画とか。
たまプラーザのホームをみると延長前の溝の口と同じ状態になっていますからいつか延長するのか？後オリンピック整備計画にかこつけて、りんかい線か京浜東北線への乗り入れの可能性は無いでしょうか？
乗り入れ大好き東急の新たなテコ入れネタがあれば教えてください

[925: 匿名さん]

無理やりポジティブなこと言うほうが無理がある。

青葉区が転出超過に転じてしまったのは事実。
出生数が急激に減り出し、５歳未満の子供の数も急激に減り出しているのが事実。

そんな青葉区の人気低下を裏付けるようにあざみ野より西の沿線地価が下がっており、
一方、あざみ野より東の沿線地価は上がっていて、小田急の向ケ丘遊園、南武線沿いなども上がっているのも事実。

認めたくない気持ちは分かるが、これを二極化の始まりと言う。

[926: 匿名さん]

下がってないし、減ってないから。何度も言わせないでね（笑）

[927: 匿名さん]

聞きたくない意見だから「おとなげないコメント」とは失礼なものいいですね。
二極化しないというなら堂々と反対意見を書いたらいかがですか。
検討に値するテーマだと思いますよ。
スレ流しのような逃げは姑息ですよ。

[928: 匿名さん]

888さんが、ネガりながらワザワザ減ってない事を説明してますよ。
あざみ野西以降も新築マンション値崩れせず完売してますよ。人気ないなら売れませんから（笑）

[929: 匿名さん]

駅近ならの話。

[930: 匿名さん]

人気ないから新規の物件減ってんじゃない？
目につくのってあざみ野より都心寄りばかりだよね。

[931: 匿名さん]

東急は渋谷など都心の開発にシフトするので田園都市線など
人口減が明確な路線への開発は行わないとの記事を見かけましたよ。
いいところ駅前の所有地をバンバン売り払ってマンションにするだけでしょう。

[932: 匿名さん]

>>924

大井町線の延伸計画は鷺沼まででたまプラはない。

[933: 匿名さん]

>いいところ駅前の所有地をバンバン売り払ってマンションにするだけでしょう。

同感。都内が買えないサラリーマン層にバンバン売りつけて電車の混雑に拍車が
かかるだけ。
駅近マンションならまだマシかもしれないが、かつてのバス便戸建なんて
値を下げて目も当てられない状況になってるよ。

[934: 匿名さん]

駅から離れた土地は、マンションや戸建を立ててもますます売れなくなるのでメガソーラーか風車でも建てるんだろう。

[935: 匿名さん]

932さん

それはネットで調べれば分かるので私もしってます。

http://wwwtb.mlit.go.jp/kanto/kikaku_kankou/unseisin/date/18railwaymap...

大井町線の延長は田園都市線の二子玉川から渋谷間の複々線化が現実的ではないため、品川方面へのアクセスを良くして混雑緩和を狙った物です。
今のたまプラーザの駅の構造は複々線化を見据えています。大井町線の延長を見据えたものなのか、全く別のものか青葉区の鉄道網の見通しが分かるとワクワクします。

[936: 匿名さん]

ここ数年で見ると

宮前だが鷺沼にフレルがオープン。
あざみ野にはガーデンズがオープン。
市が尾には駅ビル建設予定で駅周辺の整備も決定。

東急はたまぷらばかり金かけてる印象だったけど最近は周辺駅にも
力を入れ始めてるのでは？
今後は東急が再度テコ入れしてくれる駅とそうでない駅で格差が
広がりそう。

[937: 匿名さん]

まあ、ネガってる人の意見も全くハズレてる訳では無いので、ポジ、ネガそれぞれが出している事実やデータに基づいて整理すると。

・田都はあざみ野以西であっても横浜市内までであれば総じて値上がり傾向
・そのエリアであれば将来的にも値崩れしにくい
・ただし、駅から離れると値下がり傾向
・一部の駅で駅前及び駅周辺の再開発がある(計画含む)
・年少人口は減少傾向
・老齢人口は増加傾向
・トータル人口は変わらずか多少増加傾向

[938: 購入検討中さん]

ネガティブ意見は雑誌や無能な評論家の受け売りだから外れますよ（笑）
駅近くが人気あるのも当たり前、交通の接続や魅力ある商業施設があれば人気あるのも当たり前、そこを中心に離れればマンションの相場や人気は下がる、高齢化してるので全体的に出生率は下がり傾向、そんな青葉区特有の話ではありませんので不要です。
ここで知りたいのは地域の方や関係者しか知らないレアな情報提供に興味ありますし、非常に有用です。

[939: 匿名さん]

鷺沼は大規模MSの販売に合わせてフレル化と北口改札をやったけど、中途半端で不発、もう上がり目無しと見る
たまプラは改札を抜けたら白くのびやかな雰囲気で今が正に旬、これから10年くらいかけてまた2008年の沈滞期の雰囲気に戻る、5年以内に売りたい人はどうぞ
あざみ野は数年前から低落しているのに駅遠の戸建てなど東急が強気の相場維持で読みづらいエリアになっている
今過小評価されてるのは二子玉川かな、今やガチで武蔵小杉と比べられるほどの落ちぶれだが
2009年のたまプラと同じで、開発の全容が姿を表しだしたら途端に凄い勢いで上がるんではないか
今が底で20年以内に再開発で盛り上がりそう、という意味では青葉台もかなり安く買えるので資産価値という点ではいい

[940: 匿名さん]

まあそれにしても武蔵小杉も終わったね
あれだけ煽り煽られしておきながら
五輪で都内に重心が移った途端あっという間に色あせ
もともとその程度のエリアだったってことですな

[941: 匿名さん]

青葉台の再開発、具体的に何か話が出てるんですか？
うちは青葉台寄りなのでたまプラーザと年々差をつけられっぱなしで残念に思ってます。
市が尾の駅ビルも結構ですが、青葉台既存の東急スクエアを何とかしてほしい。全然使えない。

[942: 匿名さん]

ない
あったら上がってる
でも周辺経済圏を含めあそこまでの舞台装置をみすみす腐らせることはないよ
遠い先には、ね
だからこその底値狙い

[943: 匿名さん]

青葉台の底値と言うのは、戸建に限ってですね。
それも2013年前半まで。
マンションは、以前、強気の価格でも売れている(一部、郊外マンションを除いて)

東急など、デベが新たなきっかけを作れば、一気に値上がりするかもね。

ただ、たまプラみたいな爆発力やあざみ野みたいな安定感は、青葉台に無いですよ。

[944: 匿名さん]

>>935他
大井町線の延長は鷺沼まで。
たまプラの線路増設は鷺沼の急行待避をこちらに移すためのもの。
当然ながらでしょうが、輸送力増強の一環ではあります。

[945: 匿名さん]

過去５年に発売されたマンションの田園都市線神奈川エリアの駅別平均坪単価は以下の通り。
（単位：万円／坪）
二子新地　１７９
高　　津　２００
溝 の 口　１９４
梶 が 谷　１９３
宮 崎 台　２１３
宮 前 平　２１８
鷺　　沼　２１６
たまプラ　２１３
あざみ野　２０１
江　　田　１７５
市 が 尾　１９２
藤 が 丘　１９９
青 葉 台　２１４
田　　奈　１４９
長 津 田　１７４
＜出典：スマイティ駅力＞

こうして見ると宮崎台～たまプラーザあたりがやはり需要のコアであり、
その前後の高津～梶が谷は利便性需要から、あざみ野は急行停車＋乗換駅であることから
相場が支えられており、ネガの言う内容はある程度事実に即した面もある。

あざみ野以西は、都心から遠い青葉台が宮崎台～たまプラーザのコアエリアと同等の水準で、
青葉台に引っ張られて、都心から遠くなるにしたがって価格が逆に戻してくるという
独特の相場が形成されているので、確かに今後の見通しはどう転ぶのか評価が難しいですね。

[946: 匿名さん]

上記はマンションに限ってだね。

高津200→スマイティだと191ですよね？

200以上◎
190以上○
それ以下×

田園都市線は、大きく３つに別れますね。

[947: 匿名さん]

>800

これ見りゃ答え書いてあるじゃん。
今更青葉区衰退論なんて議論するまでもない気が？

[948: 匿名さん]

過去５年の相場は関係ないかな。
青葉区の転出超過はこの２、３年で始まったものだし、大事なのは人口流出によって今後相場がどうなるかでしょ。
実際過去３年でみれば上昇してるのはあざみ野、たまプラーザだけで
これより西の市が尾などは駅近でも２〜３％下げており、青葉区の転出超過の傾向と相場がリンクし始めています。
なんだか執拗に否定しようとしている人がいますが、
事実ですからこれはもうどうしようもないです。

[949: 匿名さん]

青葉台のスクエア、大きな本屋に無印にカルディにケユカにユニクロと主婦には使える駅ビルだけど。

[950: 匿名さん]

>948
やはり江田以遠の青葉区町田地区は加速度的に高齢化が進み衰退していくのでしょうかね。

[951: 匿名さん]

>946さん
スマイティの新築マンションサイトの駅力ページで「あざみ野駅」を検索し、周辺駅坪単価グラフを見ると、
高津はやはり２００ですね。

[952: 匿名さん]

スマイティ駅力の平均坪単価は、駅からの距離を加えて評価しないと、誤解するよ。

たとえば、たまプラーザと宮前平と青葉台の坪単価はいずれも２１０万円台で大差なし。

しかし宮前平と青葉台は、徒歩５分以内が５５％と５３％。
たまプラーザは、１２％。
たまプラーザの５７％が徒歩１０分超えで、これらは、川崎市内の物件と思われます。

駅からの距離など同じ条件で比較したら、まったく違う結果になります。

[953: 匿名さん]

住まいサーフィン提供情報では以下の通り。

駅名／分譲価格／坪単価／賃料／表面利回り
※分譲価格（万円）と賃料（千円）は75㎡当り

二子新地／4,765／210／181／4.6％
高津　　／4,939／218／163／4.0％
溝の口　／4,894／216／161／3.9％
梶が谷　／4,350／192／155／4.3％
宮崎台　／4,475／197／170／4.5％
宮前平　／4,737／209／155／3.9％
鷺沼　　／4,828／213／164／4.1％
たまプラ／5,053／223／171／4.1％
あざみ野／5,058／223／166／3.9％
江田　　／4,459／197／161／4.3％
市が尾　／4,417／195／153／4.2％
藤が丘　／4,608／203／164／4.3％
青葉台　／4,860／214／164／4.0％
田奈　　／4,294／189／148／4.1％
長津田　／4,064／179／129／3.8％

これでいくと新築２１０以上は、
交通利便性の高い二子新地～溝の口、
東急が力を入れる鷺沼～あざみ野、青葉台

資産価値形成に影響がある賃料相場で見ると、
強いのは、二子新地、宮崎台、たまプラーザということになります。

今後もこうした強い駅が価値を維持できるかどうかを考えた場合、
交通・生活両面で総合的に利便性が高いところは計算が立ちますが、
青葉台がこの地位を維持していけるかどうかの評価はやはり分かれるのでしょうね。

[954: 匿名さん]

９４５さんが貼ってくれたデータ、何かおかしいと思ったらそういうことね。>９５２

駅近物件が比較的出やすかった駅は高めの評価が出て駅近物件が少なく犬蔵も含まれてしまう
たまプラーザなんかは低めに出てるということですか。

[955: 匿名さん]

にしても、青葉はたまプラだけってこれではっきり分かるわね。
江田以西は田都Ｂランク。つまり殆どのエリアはＢランク。
たまプラのイメージだけに引っ張られると痛い目に合うよね。

[956: 匿名さん]

たまぷらと両隣の鷺沼あざみ野なら安心かな。

青葉台も距離のわりに頑張ってるけどこのままではたまあざ地区とは差がついていきそう。

駅そばの公団やUR賃貸をつぶして再開発でもやってくれればたまぷらみたいに再度浮かび上がれる

と思うんですけどね。

[957: 匿名さん]

公団建て替え希望の話題はたまプラスレでも度々話題にのぼるけど実現は厳しいだろうね。
青葉台もたまプラも駅近のいい場所にあれだけの敷地、実に勿体ないと思う。

[958: 匿名さん]

建て替えと言うか、改修は、建築基準法の縛りがあるため、現状はなかなか困難だが、あと5年もすれば、欧州のような状況になり、大規模なルネッサンスが始まるでしょう。

[959: 購入検討中さん]

相変わらず趣旨の違うデータであたかも俺の判断は正しいと議論してるから説得力に欠けます。
先ず、過去5年の平均坪単価は何の為に平均値を取ったデータですか？
あくまで、その地区の平均相場目安であって地区が値上がりしてるか値下がりしてるかを判断するデータとしては使えません。データを趣旨を理解しないで誤って分析されてますよ。
各地区の人気動向を議論するなら、駅近く徒歩圏内マンションに限定した過去三年間の値上がり率と坪単価のデータで論ずるべきでしょう。
青葉区に住んで毎日田園都市線を利用してますが、沿線でいうと過疎化が進んでると言うより世帯層が全く違いますね。宮前平までは三十代前半で共働き世代中心、それより西は三十代後半から四十台中心に感じます。
青葉区はゆったりとした住環境を求める方が多く、購入される世帯層も年齢が上がると考えるのが自然でしょう。
過疎化が進むと空き家が増え街に活力が無くなりますので、先ず新築マンションは売れません。

[960: 購入検討中さん]

住まいサーフィン提供情報はあくまで、物件を購入して家賃収入で手元資金の節税対策の為の資料じゃないですか（笑）
しかも、設定条件を開示してるのは価格平均の対象が75m2である事以外の条件が全く開示されていない信頼に欠ける物です。
新築マンションを検討してる方なら直ぐに分かると思いますが、駅によっては、駅近くで条件の良いマンションを購入できる相場ではありません。バス便圏内の物件が入らないとあり得ない平均相場ですから全く参考にならないでしょう。

[961: 匿名さん]

これから多摩川から先で田園都市線のマンション購入を考えるなら

なるべく東京よりの駅近
できれば急行停車駅

これでいいのでは。
高津区の雰囲気に抵抗ある人は宮前区か青葉区まで下ればいい。

駅近マンションは売れてるし人気はまだまだあると思うよ。
でも昔みたいに青葉区とつけば何でも、みたいな時代ではない。

[962: 匿名さん]

いや、だから、ちゃんと>959さんのコメント読みなよ。

川崎側と横浜青葉側では、購入層の価値観が違い、それぞれで需要があるんですよ。

川崎側は、都内通勤、共働き世代に人気
横浜青葉側は、年齢層はもう少し上のある程度余裕がある世代に人気

つまり、横浜青葉側に関しては、高齢化=将来売れないとはならないですね。

[963: 匿名さん]

青葉区は転出超過に転じて需給が緩んできいて、地価も値下がり傾向なんだけど。。。

そもそも人気がないから転出超過なんだけど。。。

そりゃ将来的売れないということはないでしょ、適正価格まで下げれはどんな所だって売れますよ。

[964: 匿名さん]

確かに沿線でも不便なところは、これからは厳しいね。
これから買うなら立地は選んでいかないと。
転出は、全てが自分の意志で引っ越したわけじゃないだろうから、なんともいえないね。
社宅がどんどんマンションに変わっていく過度期でもあるし。

[965: 購入検討中さん]

皆さん何を根拠に青葉区が人気無いのかな？
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/stat/jinko/dotai/1.pdf

近年の横浜市の人口移動に関する資料です。
青葉区は港北区に次ぐ2番目に人口が多く、昨年より一千名今日の人口増加になってます。
過疎化なんで全くありません。
それから、皆さんいつ迄都内通勤されます？
シルバー世代と今の四十代世代は後二十年もすれば、退職して通勤なんかしませんよ。
人口の大半を占める高齢者は、都内より住みやすい町の選択をします。たまプラーザはまさにその象徴と言えますから高額でも金を持ったシルバー世代の人気があります。
これは、雑誌にも取り上げられていない今起きている青葉区の現状ですよ。
何処を買うかは自由ですが、データの集計趣旨を無視して引用したり、よく調べないで批評するのは恥ずかしいので辞めましょうね。

[966: 匿名さん]

>965
何か勘違いされているようですが、人気のあるなしは社会増減で見るものですよ。
人口増減は社会増減＋自然増減になります。
青葉区の人口はこの一年で1000人も増えていませんが、社会増減はマイナスであり、増えた分は自然増減によるものです。
出生数を見ると恐らく公立小学校には将来的に廃校になるところが出てきます。

たしかに港北区とはどんどん差を付けられています。
港北区は過去の勢いを維持していますが、青葉区は完全に失速しました。
魅力ある沿線は人の新陳代謝がありますが、魅力のない沿線は開発が終わると人の流入も止まります。

青葉区は高い確率で失速から後退に移るでしょうね。
横浜市は金沢区や港南区など都心に遠い不便な場所から順に転出超過になってきましたが、
その波がついに青葉区にも届いたということです。


参考にしてみてください。

社会増加数 横浜市全区 過去１０年
http://kie.nu/1ulv

[967: 匿名さん]

勘違いされてますが金沢区、港南区は便利ですよ。

[968: 匿名さん]

横浜通勤には便利だが東京都心には不便。

[969: 匿名さん]

>968
青葉区の事ですか？

[970: 匿名さん]

青葉区町田地区の衰退は避けられないようですね。

[971: 匿名さん]

>なるべく東京よりの駅近
>できれば急行停車駅

これは青葉台に住んでいる人の自分だけは助かりたいという希望のように読めるなぁ。

[972: 匿名さん]

>970
はい。