横浜市青葉区／PART9

[匿名]

前のスレッドが大きく１０００件をこえていたので
こちらに新しいPART9を作りました。

荒らしはスルーしましょう。

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188105/

[952: 匿名さん]

スマイティ駅力の平均坪単価は、駅からの距離を加えて評価しないと、誤解するよ。

たとえば、たまプラーザと宮前平と青葉台の坪単価はいずれも２１０万円台で大差なし。

しかし宮前平と青葉台は、徒歩５分以内が５５％と５３％。
たまプラーザは、１２％。
たまプラーザの５７％が徒歩１０分超えで、これらは、川崎市内の物件と思われます。

駅からの距離など同じ条件で比較したら、まったく違う結果になります。

[953: 匿名さん]

住まいサーフィン提供情報では以下の通り。

駅名／分譲価格／坪単価／賃料／表面利回り
※分譲価格（万円）と賃料（千円）は75㎡当り

二子新地／4,765／210／181／4.6％
高津　　／4,939／218／163／4.0％
溝の口　／4,894／216／161／3.9％
梶が谷　／4,350／192／155／4.3％
宮崎台　／4,475／197／170／4.5％
宮前平　／4,737／209／155／3.9％
鷺沼　　／4,828／213／164／4.1％
たまプラ／5,053／223／171／4.1％
あざみ野／5,058／223／166／3.9％
江田　　／4,459／197／161／4.3％
市が尾　／4,417／195／153／4.2％
藤が丘　／4,608／203／164／4.3％
青葉台　／4,860／214／164／4.0％
田奈　　／4,294／189／148／4.1％
長津田　／4,064／179／129／3.8％

これでいくと新築２１０以上は、
交通利便性の高い二子新地～溝の口、
東急が力を入れる鷺沼～あざみ野、青葉台

資産価値形成に影響がある賃料相場で見ると、
強いのは、二子新地、宮崎台、たまプラーザということになります。

今後もこうした強い駅が価値を維持できるかどうかを考えた場合、
交通・生活両面で総合的に利便性が高いところは計算が立ちますが、
青葉台がこの地位を維持していけるかどうかの評価はやはり分かれるのでしょうね。

[954: 匿名さん]

９４５さんが貼ってくれたデータ、何かおかしいと思ったらそういうことね。>９５２

駅近物件が比較的出やすかった駅は高めの評価が出て駅近物件が少なく犬蔵も含まれてしまう
たまプラーザなんかは低めに出てるということですか。

[955: 匿名さん]

にしても、青葉はたまプラだけってこれではっきり分かるわね。
江田以西は田都Ｂランク。つまり殆どのエリアはＢランク。
たまプラのイメージだけに引っ張られると痛い目に合うよね。

[956: 匿名さん]

たまぷらと両隣の鷺沼あざみ野なら安心かな。

青葉台も距離のわりに頑張ってるけどこのままではたまあざ地区とは差がついていきそう。

駅そばの公団やUR賃貸をつぶして再開発でもやってくれればたまぷらみたいに再度浮かび上がれる

と思うんですけどね。

[957: 匿名さん]

公団建て替え希望の話題はたまプラスレでも度々話題にのぼるけど実現は厳しいだろうね。
青葉台もたまプラも駅近のいい場所にあれだけの敷地、実に勿体ないと思う。

[958: 匿名さん]

建て替えと言うか、改修は、建築基準法の縛りがあるため、現状はなかなか困難だが、あと5年もすれば、欧州のような状況になり、大規模なルネッサンスが始まるでしょう。

[959: 購入検討中さん]

相変わらず趣旨の違うデータであたかも俺の判断は正しいと議論してるから説得力に欠けます。
先ず、過去5年の平均坪単価は何の為に平均値を取ったデータですか？
あくまで、その地区の平均相場目安であって地区が値上がりしてるか値下がりしてるかを判断するデータとしては使えません。データを趣旨を理解しないで誤って分析されてますよ。
各地区の人気動向を議論するなら、駅近く徒歩圏内マンションに限定した過去三年間の値上がり率と坪単価のデータで論ずるべきでしょう。
青葉区に住んで毎日田園都市線を利用してますが、沿線でいうと過疎化が進んでると言うより世帯層が全く違いますね。宮前平までは三十代前半で共働き世代中心、それより西は三十代後半から四十台中心に感じます。
青葉区はゆったりとした住環境を求める方が多く、購入される世帯層も年齢が上がると考えるのが自然でしょう。
過疎化が進むと空き家が増え街に活力が無くなりますので、先ず新築マンションは売れません。

[960: 購入検討中さん]

住まいサーフィン提供情報はあくまで、物件を購入して家賃収入で手元資金の節税対策の為の資料じゃないですか（笑）
しかも、設定条件を開示してるのは価格平均の対象が75m2である事以外の条件が全く開示されていない信頼に欠ける物です。
新築マンションを検討してる方なら直ぐに分かると思いますが、駅によっては、駅近くで条件の良いマンションを購入できる相場ではありません。バス便圏内の物件が入らないとあり得ない平均相場ですから全く参考にならないでしょう。

[961: 匿名さん]

これから多摩川から先で田園都市線のマンション購入を考えるなら

なるべく東京よりの駅近
できれば急行停車駅

これでいいのでは。
高津区の雰囲気に抵抗ある人は宮前区か青葉区まで下ればいい。

駅近マンションは売れてるし人気はまだまだあると思うよ。
でも昔みたいに青葉区とつけば何でも、みたいな時代ではない。

[962: 匿名さん]

いや、だから、ちゃんと>959さんのコメント読みなよ。

川崎側と横浜青葉側では、購入層の価値観が違い、それぞれで需要があるんですよ。

川崎側は、都内通勤、共働き世代に人気
横浜青葉側は、年齢層はもう少し上のある程度余裕がある世代に人気

つまり、横浜青葉側に関しては、高齢化=将来売れないとはならないですね。

[963: 匿名さん]

青葉区は転出超過に転じて需給が緩んできいて、地価も値下がり傾向なんだけど。。。

そもそも人気がないから転出超過なんだけど。。。

そりゃ将来的売れないということはないでしょ、適正価格まで下げれはどんな所だって売れますよ。

[964: 匿名さん]

確かに沿線でも不便なところは、これからは厳しいね。
これから買うなら立地は選んでいかないと。
転出は、全てが自分の意志で引っ越したわけじゃないだろうから、なんともいえないね。
社宅がどんどんマンションに変わっていく過度期でもあるし。

[965: 購入検討中さん]

皆さん何を根拠に青葉区が人気無いのかな？
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/stat/jinko/dotai/1.pdf

近年の横浜市の人口移動に関する資料です。
青葉区は港北区に次ぐ2番目に人口が多く、昨年より一千名今日の人口増加になってます。
過疎化なんで全くありません。
それから、皆さんいつ迄都内通勤されます？
シルバー世代と今の四十代世代は後二十年もすれば、退職して通勤なんかしませんよ。
人口の大半を占める高齢者は、都内より住みやすい町の選択をします。たまプラーザはまさにその象徴と言えますから高額でも金を持ったシルバー世代の人気があります。
これは、雑誌にも取り上げられていない今起きている青葉区の現状ですよ。
何処を買うかは自由ですが、データの集計趣旨を無視して引用したり、よく調べないで批評するのは恥ずかしいので辞めましょうね。

[966: 匿名さん]

>965
何か勘違いされているようですが、人気のあるなしは社会増減で見るものですよ。
人口増減は社会増減＋自然増減になります。
青葉区の人口はこの一年で1000人も増えていませんが、社会増減はマイナスであり、増えた分は自然増減によるものです。
出生数を見ると恐らく公立小学校には将来的に廃校になるところが出てきます。

たしかに港北区とはどんどん差を付けられています。
港北区は過去の勢いを維持していますが、青葉区は完全に失速しました。
魅力ある沿線は人の新陳代謝がありますが、魅力のない沿線は開発が終わると人の流入も止まります。

青葉区は高い確率で失速から後退に移るでしょうね。
横浜市は金沢区や港南区など都心に遠い不便な場所から順に転出超過になってきましたが、
その波がついに青葉区にも届いたということです。


参考にしてみてください。

社会増加数 横浜市全区 過去１０年
http://kie.nu/1ulv

[967: 匿名さん]

勘違いされてますが金沢区、港南区は便利ですよ。

[968: 匿名さん]

横浜通勤には便利だが東京都心には不便。

[969: 匿名さん]

>968
青葉区の事ですか？

[970: 匿名さん]

青葉区町田地区の衰退は避けられないようですね。

[971: 匿名さん]

>なるべく東京よりの駅近
>できれば急行停車駅

これは青葉台に住んでいる人の自分だけは助かりたいという希望のように読めるなぁ。