管財人物件の購入を考えています。。

[イモ男]

西日本の一等地にある一戸建て（管財人物件）の購入を考えています。以前に任意売却物件であった際に、
〇破産した）持ち主が居住中（その時点では契約しだい転居との口約束のみ）
〇動産処分はこちらもち
〇境界明示なし
〇価格がまだ高い（リフォームの為に物件価格の15%程度が更に必要）
の点であきらめました。
その後、管財人物件になり、更に1割程度価格が低下したこともあり、再度検討しております。現状では
〇持ち主は退去済み
〇ごみはほぼ撤去されている
〇契約時に境界は明示する（約10年程前に当該物件建設時に隣接区画の方々と確認した図面はある・印は消えている。）
〇価格は管財人物件でなければ、提示されるであろう価格の20-30%off程度
となっており、管財人物件であるということで、想定されるトラブル（占有等？）の可能性がなければ購入したいと考えております。
ネット上では任意売却物件と同列に語られているようにも思われますが、素人には危険でしょうか？
現在仲介は大手財閥系不動産会社で、特に何も問題ないと説明を受けていますが、皆さんのご意見としてリスクの程度（辞めるべきか否か）、購入可だがその際の確認事項等、ご教示いただければ有難いです。よろしくお願いします。

[1: 匿名]

手続きはこちらもコンサルを置いて進めれば問題ないでしょう。
それよりも、どうしてもその場所に住みたいのか、破産者の家を取り壊さないで住み続けるのか、のことを充分考慮された方がいいでしょう。
とりわけ、トラブルの有った家にそのまま住み続けることが本当に得なのか、充分に考量された方がよいでしょう。古いサークルの中ではいちばん嫌がられることです。

[2: 匿名さん]

自分で住むなら買わない。
だって前に住んでた不幸があった人を見てきちゃったわけでしょ。
投資用ならいいけどね。

[3: イモ男]

早速の返信ありがとうございます。

〇どおしてもその場所に住みたいか？
心象的には当然気にならないわけではありません。
しかし周辺環境と学区、交通利便とリフォームを含めた総価格を考えると、比較的『よい』物件かと思います。

〇築10年以上の上物に住むということに関しては
第三者評価会社を通して、躯体の最低限のcheckはしようと思います。
それで不十分と判明した部分はある程度リフォーム時に手直しを考えています。
それで後日出てくるリスクは、新築購入時と比較してどの程度高いのか

〇比較的昔からある高級住宅地で、情報もopenになっていますので、近隣には購入価格及び（広告上は記載ありませんが）（任意売却物件⇒現在は）管財人物件であることは知られているかと思います。
入居した際にどの程度『嫌がられるかは』分かりません（でもやっぱりそうなんでしょうね。。。その点をもう一度よく考えてみます。）


教えていただきたいのは『コンサル』というのは、こちらの仲介不動産会社（高く売れた方がいいので、利益相反関係にはありますよね？）のことではなく、こちらの選任した『弁護士』を通して契約をしたほうがいい（しないと危険）との認識でいいでしょうか？

質問ばかりですが、再度ご教示お願いします。

[4: 匿名]

>>3
コンサルは２種類必要で、弁護士と建築の専門家です。もちろん無しでもよいのですが、費用対効果を考えるといた方がお得かと。
西日本は知りませんが、関西で学校区のよい高級住宅地は京都に１ヶ所、大阪に２ヶ所しかありません。京都は少し雰囲気が異なりますが、大阪では撤去新築をお勧めします。

[5: イモ男]

No.4様

具体的なresponseを有難うございます。
両者を選任するように、準備をしてみます。

西日本、関西内でも上物に対する姿勢が色々と異なるのですね。
いろいろ初耳の情報を頂き、感謝いたします。

[6: 匿名]

以下は聞き流して下さい。
高級住宅地の建物には２種類有りまして、
見てくれにお金がかかっていることを誇示するような建物
建てられた方が愛着深く丁寧に建てられた建物
となります。
前者の場合は、えてして目に見えない所は粗雑な作りが多く見られます。
後者の場合は、元の住人から気持ちよく譲り受けられれば何の問題もありませんが、そうでない場合はよからぬ空気が家の中に漂います。
あるお宅の場合、ご主人が丹誠込めて作られたのですが、諸事情から手放すことになりました。後日、入居された方が天井裏を除くと、高級な天井板に無数のナイフでつけた切り傷があったそうです。

[7: イモ男]

壮絶なお話、有難うございます（妻と絶句してしまいました）。

検討中の物件の持ち主はそのような方かは分かりかねるのですが、事情が事情なので当然それくらいの気持にはなる場合もあるかと理解もできます。。しかしそのような物件を購入するのは、結構な胆力がいりますね。

リフォーム後に、引っ越したら占有等の話が多いのかなと思っていましたが、
上記のような、気にする人には根本的に解決不能なことの方が、私のような世間知らずの普通の購入者を（決定的に！）躊躇させるのですね。

いろいろ参考になるご意見ありがとうございます。

[8: 疑問]

横からすみません。
どうして大阪では建て替えで、京都ではそのまま・・・なのでしょうか？

[9: 匿名]

>>8
独断と偏見で・・・・
京都は六麓荘と同じような住人が目立ちます。
大阪は、古くからの地主さんと老舗の企業経営者やお医者さんが多く、地域団体での付き合いも多いからです。

[10: 不動産購入勉強中さん]

任意売却物件の見分け方はどうするのですか？

[11: 管財不動産業者さん]

回答が半年遅れですが参考になれば
１．基本的に債務超過不動産売却の場合、「瑕疵担保免責」となります。債務者や売主管財人の場合など、瑕疵トラブルによる契約解除・損害賠償請求など防止します。
２．図面等に債権者の同意が要などとなっていればほぼ債務超過の任意売却といって間違いないでしょう。
３．しほうしょし売主媒介業者指定などとなる場合もあります、これはどこの馬の骨かわからないしほうしょしなんかに頼むと競売開始決定を受けている場合、取り下げを債権者に裁判所に同行してくれなどとほざく腰ぬけがいるためです。債権者は損切りして売却諸経費などもとりぶんから削っているわけですからそこまでやってられません。