総会出席率２０％って異常ですか？

[えーてん]

現在中古マンションに興味があり物件を探したいるところです。

気になる物件がありそこの最新の総会議事録を取り寄せてもらい確認しました。

総会出席率が２０％だった（委任状が４０％）のですが、これだけ低いと管理会社にいいなりの質の低い管理組合ではないかと感じました。

皆さんにお聞きしたいのですが中古マンションを買う上で管理組合のレベルはあまり気にしなくていいんでしょうか？

また総会の出席率２０％は特別低くないですか？

【管理組合・管理会社・理事会板に移動しました。2012.1.1管理担当】

[51: 匿名さん]

＞真相は実態を見なければ解らないが、２０％という
＞数値の多寡だけで「管理組合のレベル」なんてものを解ろうとする
＞のは間違ってると思う。
管理運営に満足しておれば年１回の総会にも出ないというのか。いみじくも
＞自分自身も区分所有者の一人になるのだという意識に立てば
総会参加こそがその意識の現れだろうに。
「真相は実態を見なければ解らない」というのは賛同するが、一般論をいうときに、管理組合運営への参加意欲の高さが管理組合のレベルに影響しない、と言うほうが無理がある。

[52: 42]

>>43
＞大規模修繕工事がなんで特別決議？

大規模修繕の実施（修繕積立金の取り崩し）を決議したのではありませんよ。
特別決議となった理由は、①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた、②あわせて規約改正も行ったから。
なお、規約改正内容は主に最新の区分所有法、建替え円滑化法、管理適正化法との整合化で、大規模修繕を普通決議で行えるように改めたのもその一つ。

[53: マンション住民さん]

①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた
②あわせて規約改正も行ったから。

うちの規約では、①は普通決議で、②は特別決議

[54: 匿名さん]

>>50
>自分自身も区分所有者の一人になるのだという
>意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが
>中古購入には向いていない気がするな。

逆だね
客観的データを集めて冷静に第三者的視点を忘れない姿勢こそ重要

[55: マンション住民さん]

賃貸でなく購入だから新築だろうと中古だろうと区分所有者になる意識は変わらない。

[56: えーてん]

>49
>貴方が>>42を見て何故「大規模修繕」の話だと判断したのかが
>よく解らんけど、既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項に
>なる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）
>自体は十分あると思うよ。
>工事範囲としても機械室周りを大幅に変更する事は考えられるし
>自己使用率の高いマンションなら尚更、区分所有者の総意の精度を
>高めるという意味でも特別議決事項とした方が良いと思う。

おっしゃることは分かりますが例えば１００戸のマンションならば
賛成票（委任状含む）を７５以上あつめるってことですよね。
仮に反対票を１０戸までにできたとして、とりこぼしは１５戸以下・・・
例えば賃貸している区分所有者が２０戸あり、彼らが委任状提出を無視してたら事実上特別議決は通らないから
できるだけ普通決議と定義したほうがよくないですかね？

[57: えーてん]

>50
>単に出席率が
>低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の
>意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも
>知れない訳だ。

どちらかというと総会に出席したくなるような魅力的な提案ができていない理事に問題があるかなと思います。

コスト削減だけでなく、新しく花壇を置くとか屋上に収益物件（看板や電波塔）の運営提案等・・・

[58: 匿名さん]

収益物件いいねえ

[59: 42]

>>49
＞既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項になる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）自体は十分あると思うよ。

２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。私のマンションではそれが出来ていなかったため特別決議となりましたが、同時に行った規約改正により、その後の大規模修繕は普通決議で行えるようにしました。
通常の大規模修繕は普通決議で行えるようハードルを下げておいた方が良いです。エレベータの交換は通常の大規模修繕の範囲です。
現行の区分所有法は、修繕の域を超える工事（形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更）ですら、原則は特別決議としながらも「規約で過半数まで減ずることができる」というただし書をおいています。

[60: 匿名さん]

うちの組合では、議決権の２分の１以上の出席でその過半数で決議されるのを
議決権総数の過半数で決議というのに変えたけどね。
勿論、保存行為を上回る工事についてだけど。

[61: 匿名さん]

しっかりした組合だね。

[62: 匿名さん]

＞総会出席率２０％って異常ですか？ えーてん　2011-12-18 00:08:50

特に異常ではありませんが問題は欠席者の内容が委任状に限られていることが異常です。
これは管理会社主導の結果と思います。
自覚ある理事長でしたら欠席者の意向を知るために議決権行使書の提出を推奨することが一般です。
管理組合の総会は理事会案の議決の場ですから極端に言えば議決権行使書だけで出席者は役員のみでも有効であり機能するものです。

[63: 匿名さん]

>>59
＞＞２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。

規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。
管理会社はどこでも普通決議でできるといってますし、規約で特別決議とされていても、わざわざ特別決議でやる管理組合はほとんどないとおもいます。
規約で特別決議になってるから普通決議ではダメだと言う反対派が裁判（工事差し止めの仮処分申し立て）起こしたら、微妙です。

[64: 匿名さん]

議決権行使書は総会を形骸化させるため、安易な使用は慎むべきでしょう。

[65: 匿名さん]

＞区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。
当然です。

＞規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。
間違い。規約が優先しますので規約の改正が無い場合は原則特別決議が適用されます。

[66: 匿名さん]

↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。

[67: 匿名]

>>51
総会資料は既に配られているわけだし、収支決算に異論がなく、議案についても
全て賛成なら議決権行使書の提出だけですませる場合もあって問題ないと思うね。
わざわざ出席する人は反対の議案があったり、説明を聞きたい場合ってのが多いと思うよ。

[68: 59]

>>63
＞現在の運用では、区分所有法優先ですよ。

当然に法律優先（＝法律に反する規約の規定は無効）ですが、区分所有法第３９条第１項は次のとおり。
第三十九条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
「規約に別段の定めがない限り」とありますので、規約で特別決議事項とされていればそちらが優先します。

>>66
＞↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。
上述のとおりですので聞くまでもありません。

[69: 匿名さん]

実務は違うんだよ。マンカン士は書生論が目立つね。

[70: 匿名さん]

法律を勉強してるとパーになるってことを知った上で、法律の勉強してくださいね。

[71: えーてん]

なんだかむつかしい法律論です(汗)

みなさんの話を総合すると総会出席率２０％は比較的低いと思われるが、
委任状がちゃんと集まっていて、特に議題の盛り上がらない総会にて
２０％というのは大きく問題とは断言できない…
くらいでしょうか。

あと、１０年２０年たつと老朽化マンションが増え、建て替えするマンションが増えてきますが、
建て替えするには少なくとも９０％の賛成はほしいですよね（８０％以上で建て替え決議は通りますが、残り２０％の区分所有者の権利を残り８０％で買い上げないといけないから…）

総会出席者があんまりいない現状では、建て替えが成功する件数がこれから増えるとは思えませんし、
そのうちスラムマンションが大量に出てくるんですかね、やですね

[72: 匿名さん]

>71
建て替え決議が成立したら、建て替えに参加しない者はデベロッパーが買い上げますので
心配はないですよ。
建て替えができるのは、半分もいればいい方でしょう。
築５０年もたてば、高齢者が多いですから、２，０００万も３，０００万もの出費は
大変ですからね。
それに、建物の取り壊しから、完成するまでは、２年はかかるでしょう。
その間は、アパートなりを借りなければいけませんし、引っ越し費用とかもかかりますからね。
建て替えは大変ですよ。

[73: 匿名さん]

建て替え組合作るのでデベがでてくるんだよ。

[74: 匿名さん]

あほか。建て替えの意思決定が難しいから建て替えは200件弱しか成立していない

[75: 匿名さん]

マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。

[76: 匿名さん]

近い将来、マンション除却円滑化法ができるでしょう。

[77: 匿名さん]

別名、スラムマンション法といわれそう

[78: えーてん]

>75
>マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。

建て替え賛成割合の変更はありそうですが、それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに
スラムマンションが増えそうですね
７０歳のじじばばが多いマンションはどうなるんでしょうね・・・

[79: 匿名さん]

＞それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに

建て替えに参加できない人は土地持分を売って出て行くんです（それを前提に賛成するのはあり）
でも土地持分がいくらにもならないほど地価が安いところはどうにもならないですね

[80: 匿名]

総会出席率よりも合意形成よりも、金額的な折り合いでしょ、最終的には。年々投資に回る部屋が増えてくから、行き場ない独居老人くらいしか積極的な反対者はいなくなる。
極論すればオーナー全員が建て替え希望してたって、余剰床も出来ず解体建築が全額持ち出し、もっと言うなら
余剰床が出来ても買い手がつかない不人気立地では、誰からも何処からも資金が引き出せず立ち往生のまま立ち枯れを待つしかない。

何処からか金が引き出せて負担なしで建て替えが出来そう、となったら一変して出席率だって上がりますよ(笑)
年数的に真剣に考えなきゃいけない課題があるわけでない物件なら、出席率低くても仕方ない。
怖いのは考えなくちゃいけない課題があるはずなのに、天に唾するように自分（達）に負担がのしかかって来ると気づいているから
結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。

[81: 匿名さん]

>79
建て替えに参加しない者への支払い金額は土地の持ち分だけじゃありませんよ。
これは、鑑定評価手法といって、原価法・取引事例比較法・収益還元法を適用
してその額を求めるのです。
一般的には、更地価格から取り壊し費用を控除して区分所有権ごとにその所在
する位置・階層等を考慮して決定するケースが多いようです。
分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に
専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な
評価を行う必要があります。

[82: 匿名さん]

評価をすることと、建て替えを実行することとは全く別次元
頭でっかちの机上の空論

[83: 匿名さん]

建て替えに参加しない者への支払いをどうするかではなかったの？

[85: えーてん]

>80
>結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。

そういう中古マンションを購入しないためには何を気をつけたらいいですか？

>81
>分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に
>専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な
>評価を行う必要があります。

これは難しいですね、
新築時の売却価格と現在の価格のどちらを使用するか？
例えば値引きされた場合はそれを考えるか？

例えば新築時は高層階に人気があったが現在は低層階に人気があるならば、
低層階の価値が高いのだから分譲当時の価値よりも今の価値を優先するべきでは？？

[86: えーてん]

>84
>建替組合に買い取ってもらえばいい。

例えば１００戸築５０年の老朽化した建物を建て替えるとして
立て直し後も１００戸、建て替え賛成派は８０戸として

土地代１０億円（１戸１０００万円）
マンション解体費５０００万円（１戸５０万円）
再建築費２０億円（１戸２０００万円）

とすると
建て替え組合は
５０００万円＋２０億円×０．８＝１６．５億円負担が必要
残り２０戸はデベロッパーが勝手にする（宣伝費も売り出し価格も）として
１戸当たり２０００万円ちょっとの負担となりますね。

つまり立て直し後の容積率に余裕があり（少なくとも同等の戸数広さを確保）、
デペが残った戸数の分譲で利益出ると考えれば建て替え可能そうですね

あとは６０歳超えの方がローン組んで死んだときにマンションをとられる…というような契約でローンができるようになれば
建て替えは現実化しますね

[87: 匿名]

>あとは６０歳超えの方がローン組んで死んだときにマンションをとられる…というような契約でローンができるようになれば
>建て替えは現実化しますね

意味不明

[88: マンション住民さん]

質権のことか？質流れの不動産版。

[89: えーてん]

>>87
>>88

>質権のことか？質流れの不動産版。

質権がなにか理解できてないのでわかりませんが、

銀行側がマンションに対して抵当権＋死亡したら居住権？を自動で銀行が取得できる権利を持っているイメージです。

例えばデペのマンション価格が２０００万円、それを売却した時の金額が１８００万円
毎年マンション価値が５０万円ずつ下がるとしたら
頭金２００万、毎年５０万円ずつローンを返してくれたら
銀行は債務者がいつ死亡してもあまり損しませんし・・・中古で残債務分で売却できたらいいだけなので

通常の銀行ローンは債務超過（借金額がマンション価値を超える）ですが、
銀行は老人に債務超過は認めないでしょうし

[90: えーてん]

>>87

87さまは
財産は１０００万円程度しかなく建て替え費用を一括で支払えない老人が
建て替え費用を準備するにはどうしたらいいと思いますか？

…つまり銀行が融資したくなるようになるにはどのような制度を利用したらいいと思いますか？

その老人は年金収入があり、ローン支払いはできる前提として

[92: 匿名さん]

>財産は１０００万円程度しかなく建て替え費用を一括で支払えない老人が 建て替え費用を準備するにはどうしたらいいと思いますか？
老人では出来ません。
どうしてもと言うならば組合の出資で建替えして当該老人に賃貸しするしかありませんが総会の同意は難しいね。

[94: 匿名]

認知症だと建て替え中の転勤先を覚えるのも一苦労

[96: えーてん]

>91
>保険が降りるから債権は消滅する。

91様が保険会社として死亡したら債権が消滅する契約を６０歳の方と契約しますか？


>92
>老人では出来ません。
>どうしてもと言うならば組合の出資で建替えして当該老人に賃貸しするしかありませんが総会の同意は難しいね。

例えば過半数が６０歳超えで一括で建て替え費用出せない老人がいるマンションは
本人らの意思にかかわらず、建て替えは不可能ってことですね
賃貸にするならば誰かがその物件を借金で買わないといけなくなりますし・・・

[97: えーてん]

>94
>認知症だと建て替え中の転勤先を覚えるのも一苦労
区分所有権はどういう扱いになるんですかね・・

>95
>かつて公団が団地の建替えをよくやってたころ、
>最後まで抵抗してたのはみな老人世帯だった。
>新聞記事によく出てた。

今後さらに強い抵抗になり・・・スラムマンションが増えてしまいそうですね

[98: 匿名さん]

そういうのは定期借地権（５０年）でやるんだよ。しらんの？

[100: 匿名さん]

お金は老人の方がもってるんじゃないの。

[101: 匿名]

老人は自分の生きてる間なら十分住めそうなのに
将来のためにわざわざ大金を出すわけないだろ。

[103: 匿名さん]

分譲マンションは一戸建て住宅を買えない者を対象にした物なのでその末路は資産価値は無くなり解体処分費用も出ない。
終の住処とはなりえないので末路になる前に逃げ出さないと大変な事になる。

[104: 匿名さん]

>103
僕は、会社をリタイアしたので、戸建を売って最近街中の新築マンションを
買ったんだけど、年を取ってくると庭の手入れとかが大変だからね。
それに街中にいないと、買い物、病院、交通の便、図書館や美術館等に
いくのが大変になるからね。
それにいつまでも車の運転もできないから。
ここのマンションには、他にも戸建から引っ越してきた者が数名いるよ。
若いときには、郊外の戸建でもいいけど、年とってきたら、マンションというのが
これからの住まいだよ。
若いときでも、街中のマンションの方が、通勤や子育てにはいいんだけどね。
休みの時以外は、自宅にいないのに、戸建の価値観は感じなかったよ。
草むしりや庭木の手入れが大変だっただけ。
休みの日もあまり家にはいなかったけどね。
現在６９才だから、終の棲家として十分だと思っているけどね。
最上階の東南の角部屋でルーバルの部屋を手に入れることができたので満足してるよ。
明るいのがいいね。

[105: 匿名さん]

確かに、老後はマンションというのはいいね。
鍵ひとつで出かけられるし。
セキュリティはしっかりしてるから。

[106: 匿名さん]

マンションで一つ困ることは、ペットが飼えないこと。

[107: 匿名さん]

>>104
匿名掲示板で聞かれもしない自慢話は虚しい

[108: 匿名さん]

>107
でもあなたみたいに読んでくれる者がいるからね。
少しは自慢させてよ。
ルーバルから見る景色は絶景だよ。

[109: 匿名さん]

＞現在６９才だから、終の棲家として十分だと思っているけどね。

問題は建替えと自分の寿命の問題だが、建替えの方が先だと悲劇だね。
ボロマンションになる前に売り逃げしないと継承者が悲劇になる事が理解出来ない様ですね。

[110: 匿名さん]

>109
建て替えは５０年以上先のことだよ。
そこまで長生きはしないからね。
それにね、戸建てでも５０年も経てばオンボロになるよ。

[111: 匿名さん]

＞それにね、戸建てでも５０年も経てばオンボロになるよ。

マンションボケだね。上屋は朽ちても土地は残ることには無知だ。

[112: 匿名さん]

近々、区分所有法の改正が行われる予定
震災を受けての建てなおし大規模修繕をしやすくするために
半数から２／３以上で決議実行できるようにするようだ

理事輪番性の無責任管理組合では借金まみれで、手放すしかなくなるオーナーが確実に増加すると思う

第三者監査を義務付け、建てなおし大規模修繕の必要性の確認機関の設立なしでは、マンションが個人財産としての価値が無くなるだろう。

[113: 匿名]

思うのは勝手

[114: 匿名さん]

111
土地に価値があれば良いですね

[115: 匿名さん]

ボロい上物で利用価値なく、土地代だけで処分できるのか

[116: 匿名さん]

>>112
>建てなおし大規模修繕の必要性の確認機関の設立

個々の組合で考えればよいことだ。

[117: 匿名]

マンションって継承させるの?

それぞれなんだろうけど、個人的には一代限りの印象が強い

[118: 匿名さん]

それは、マンション自体の歴史が浅いから。

[119: 匿名さん]

鉄筋コンクリートを一代限りで建て替えするのは無駄だね。

[120: 匿名さん]

末代まで100年は住もうよ。

[121: 匿名さん]

１５０年くらいは大丈夫ですよ

[122: 匿名]

設計時点で、剥落しない外壁タイルよりもむしろ交換が容易なタイルとか、
屋内配管類を交換しやすい構造とかを考慮しておかないと長く住めるマンションには
ならないと思うのだが、業界の利益と相反するので普及は難しいのでしょうね。

しかし、欧米では湿気が少ないとはいえ何百年も前の物件に普通に住んでいますが
配管類は大丈夫なのかな。ファイバースコープで検査したらえらいことになっている
ような気はしますが。

[123: 匿名さん]

ただ、免震マンションの場合は免震ゴムの寿命が50年だといわれている。
そうなると100年とか150年だと免震ゴムの全とっかえが必要になる。

[124: 匿名さん]

免震ゴムってそんなに保つのか

[125: 匿名さん]

免震マンションが出現してからまだ10年しか経ってない。
寿命が来たマンションはまだない。

[126: 匿名さん]

一般にはゴム類で50年以上使えるのは聞いたことがないが。

[127: 匿名さん]

免震建物３割で可動部損傷　震災後、構造協会が調査（朝日26日付け）

[128: 匿名さん]

免震構造のマンションの場合は、古くなったら買い替えるのが一番だな。

[129: 匿名さん]

買い替えとは、売って買うこと。売れなければ話にならない。

[130: 匿名さん]

最高20年目ぐらいには、買い替えるから問題ないでしょう。

[131: 匿名さん]

元金返済＜価値下落
で売れません

[132: 主婦さん]

ローン完済してからだと思う。

[133: 匿名さん]

では、ローンたっぷりの人はアウトだね。

[134: 匿名]

>126

君の知識が足りないだけだよ。よく調べてごらん。

[135: 匿名]

ぼくはゴム製品すきです。