現在中古マンションに興味があり物件を探したいるところです。
気になる物件がありそこの最新の総会議事録を取り寄せてもらい確認しました。
総会出席率が２０％だった（委任状が４０％）のですが、これだけ低いと管理会社にいいなりの質の低い管理組合ではないかと感じました。
皆さんにお聞きしたいのですが中古マンションを買う上で管理組合のレベルはあまり気にしなくていいんでしょうか？
また総会の出席率２０％は特別低くないですか？
【管理組合・管理会社・理事会板に移動しました。2012.1.1管理担当】
[スレ作成日時]2011-12-18 00:08:50
注文住宅のオンライン相談
総会出席率２０％って異常ですか？
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21:
匿名
[2012-01-01 21:58:17]
へんな古株を作らないためには輪番が最適
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22:
元フロント
[2012-01-01 22:19:35]
中古マンション買われるなら、修繕積立金がどの程度あるかが重要じゃないでしょうか？
建物の規模、築年数にもよりますが、最低でも次の大規模修繕工事分が貯まってるかどうか？その準備をしているかどうか？がポイントかと。 後は、駐車場の運用方法とか規約が管理会社に有利になっていないかなど。。。 管理会社を解約しやすいかどうかってのもわかればいいですね。 |
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23:
19
[2012-01-02 01:38:54]
>>22
元フロントさんゆえの的確なコメントですね。 かれこれ１０年ほど理事（理事長を含む）をしていますが、良好な維持管理は先立つもの（お金）があってこそです。良心価格で良い仕事をしてくれる業者探しにも務めていますが、それでも一定の収入がなければ適切な維持管理はできません。築年数の割に修繕積立金が安いマンションは危険ですね。 ちなみにうちは専有面積１平米当たり２４５円／月徴収しています。高い方だとは思いますが、駐車場がすべて分譲されていて駐車場収入がほとんどないことが影響しています。（望ましい形態ではないが分譲されてしまったものは今更どうしようもない。でも、都心部ながら駐車場は住戸数の６割あり、不要になった人が駐車場を持たない住戸に安く貸し出しても若干余っているくらいなので文句も出ない。） |
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24:
匿名さん
[2012-01-02 07:40:35]
理事会を定例で毎月やってるところならまず大丈夫ですよ。
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25:
匿名
[2012-01-02 11:23:56]
定例理事会の議題を理事長が用意しているマンションは大丈夫。
管理会社が議題を用意して理事長や理事が出席しているだけの マンションは管理会社の手のひらの上で転がされている。 総会の出席率は10%～20%程度が普通で、20%は多い方。 揉めそうな案件がないほど出席率は低くなるし、きちんと 議決権行使書を用意しているかどうかでも変わってくる。 ※当然議決権行使書を用意した方が出席率は下がる。 総会終了後に懇親会でもやればいいのかも知れないけど 出席率が低いのはどこのマンションでも悩みの種ですね。 まあ特別決議がなければ出席率なんか低い方が揉めなくて いいのかも知れないですけど。 毎年、どうでもいいことをえんえんと演説する年配の方が いらしたりするので、人数が多すぎるのも考えものです。 |
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26:
匿名さん
[2012-01-02 11:49:21]
＞毎年、どうでもいいことをえんえんと演説する年配の方が
＞いらしたりするので、人数が多すぎるのも考えものです。 このようなことは議長が適切に進行すればよいことです。 いくら議決権行使書を提出しようが、少数人数の総会が常態であるようでは、いざ管理費の値上げや、災害発生、建替などという事態になったときに、普段から意見交換のコミュニケーションの土壌のない中では、収拾がつかなくなるのは目に見えています。 10～20％が普通などとんでもない。H20のマンション総合調査でも委任状・議決権行使書を含めた総会参加率の平均は80％です。参加率が多ければ多いほど、管理運営の質がついてきます。 |
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27:
匿名さん
[2012-01-02 12:09:00]
＞＞総会の出席率は10%～20%程度が普通で、20%は多い方。
これはどーみても、実出席率のことなんだけど、 ２６の リタイヤ世代は読み取れないんだね。 |
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28:
匿名さん
[2012-01-02 12:12:32]
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29:
匿名さん
[2012-01-02 12:46:49]
わかってるならわかってるように書いたらいいよ。
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30:
匿名さん
[2012-01-02 13:05:06]
>>29
総会参加率、と書いたんですがあなたには出席率と区別できなかったようで、誠にすみませんね。 丁寧に書きましょう。 「総会の出席率10～20％が普通などとんでもない。H20のマンション総合調査でも委任状・議決権行使書を含めた総会参加率の平均は80％です。 実出席率でいうと、単棟型マンションでは平均36％で、H17以降のマンションでみると40％を超えています。 スレ主さんの事例は合わせて60％で、無反応の40％という多さも含め心配なマンションですね」 |
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31:
匿名さん
[2012-01-02 15:24:41]
ご苦労
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32:
匿名さん
[2012-01-02 18:05:23]
たから、議決権行使書、委任状も合わせて２０パーセントだなんて、誰も言ってないって
そもそもそれじゃ総会不成立だろ |
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33:
匿名さん
[2012-01-02 18:14:40]
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34:
匿名さん
[2012-01-02 18:34:35]
どーでもいいじゃん
問題は無反応の４０％だろ 普通決議はできても特別決議が絶対不可能。特別決議のときだけ行使書出せっていっても無視するのが見えてる 管理規約の改正もできないようなこんなマンションは絶対買っては駄目 |
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35:
匿名
[2012-01-02 20:20:06]
無視しないね
ちょっと勧奨すれば大丈夫 |
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36:
匿名さん
[2012-01-03 04:25:51]
総会の案内を何回かポストインすれば、委任状・議決権行使書は、ほとんど出てきますよ。
理事会、管理会社の取り組み方の問題。総会の前日にも出さないようなとこは戸別訪問で集める。 |
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37:
えーてん
[2012-01-03 13:02:59]
>30
>スレ主さんの事例は合わせて60％で、無反応の40％という多さも含め心配なマンションですね 特に議題のない総会だったからかもですが、無反応４０％はやばいですかね >34 >普通決議はできても特別決議が絶対不可能。特別決議のときだけ行使書出せっていっても無視するのが見えてる それを無視されると攻めの組合運営は全く出いないですね >36 >総会の案内を何回かポストインすれば、委任状・議決権行使書は、ほとんど出てきますよ。 >理事会、管理会社の取り組み方の問題。総会の前日にも出さないようなとこは戸別訪問で集める。 戸別訪問したら委任状はもう少し集まるかもですね 築２０，３０年たち区分所有者が半分しか済んでいないマンションこれからどうなるんですかね・・・ |
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38:
匿名
[2012-01-03 14:30:26]
なるようになるんでしょ
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39:
匿名さん
[2012-01-03 17:56:50]
＞築２０，３０年たち区分所有者が半分しか済んでいないマンションこれからどうなるんですかね・・・
20～30年程度で賃貸が半分など、スラム化一歩手前でしょう。 |
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40:
匿名さん
[2012-01-03 19:25:43]
賃貸できるだけまし
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41:
匿名さん
[2012-01-03 19:38:48]
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42:
匿名さん
[2012-01-03 19:46:59]
＞＞築２０，３０年たち区分所有者が半分しか済んでいないマンションこれからどうなるんですかね・・・
＞ 20～30年程度で賃貸が半分など、スラム化一歩手前でしょう。 だいじょうぶ。かつて賃貸率７５％、総会の実出席率１割（委任状等をあわせても６割ほど）のマンションで理事長をしていたときに修繕積立金の大幅値上げをやったことがあります。 その際の総会の実出席率も１割程度でしたが、委任状と議決権行使書あわせて９割以上の出席を得て、反対は賃貸オーナーの議決権行使書が１票あったのみでしたね。 簡単です。収支状況が極めて悪いことを示すグラフに「大変だ！今のままではエレベータが壊れても交換できない！このままではスラム化は必至！」などと危機感を煽る文言を散りばめた資料とともに、「特別決議なので、いつもは委任状すら出さない人も今回は必ず委任状か議決権行使書を出すように！出席者不足で決議不成立の場合には、もはやまともな維持管理はできなくなります！」などと書いた書面を配布するのです。 |
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43:
匿名さん
[2012-01-03 20:08:35]
＞４２
大規模修繕工事がなんで特別決議？ |
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44:
匿名さん
[2012-01-03 20:14:49]
>>賃貸できるかどうかは所有者マターに過ぎない。
駅に近くないと借り手はいません。徒歩10分以上かかるとまずむり。 |
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45:
匿名さん
[2012-01-03 20:17:10]
＞＞４３
管理費、修繕積立金値上げは古い規約の場合、解釈でそうしているところもありますよ。解説はしんどいので省略。 |
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46:
匿名さん
[2012-01-03 20:34:29]
>>45
無知。 |
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47:
匿名さん
[2012-01-03 20:41:49]
管理規約に実額を書いてある場合なんかは、管理規約の変更に該当する
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48:
匿名さん
[2012-01-03 20:51:30]
不在区分所有者が多いということ自体の危機が理解できないようで。
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49:
賃貸住まいさん
[2012-01-03 23:06:50]
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50:
匿名さん
[2012-01-03 23:23:44]
出席率２０％という数値自体は間違いなく「低い」部類だけど、
その数字だけを見て管理組合の質を判定する事はできないよ。 中古物件を買う時に、管理状況や住民の組成を知ろうとするのは 大事な事だと思うけれど、出席率だけに着目しているところを見ると どうやらそういう話ではなさそうだ。 立地や建物の仕様、これまでの修繕経緯や組合の資金状況等を調査 した上で、総会という場が必要とされているにも関わらずオーナーの 関心が薄いという事が見えてきたという話なら解るが、単に出席率が 低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の 意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも 知れない訳だ。真相は実態を見なければ解らないが、２０％という 数値の多寡だけで「管理組合のレベル」なんてものを解ろうとする のは間違ってると思う。 もっと言えば、管理組合の体質ってのは決して安定的なものじゃない。 中古購入時というタイミングでのみ測ろうとしているのだとしたら それ自体がナンセンスだと思うし、長い目で見るのだとすれば 管理会社は管理組合の意思で変わる事がある（言い方を変えれば 「変える事ができる」）のだし、オーナー組成だってどんどん変わる 可能性がある訳だ。自分自身も区分所有者の一人になるのだという 意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが 中古購入には向いていない気がするな。 |
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51:
匿名さん
[2012-01-04 00:50:55]
＞真相は実態を見なければ解らないが、２０％という
＞数値の多寡だけで「管理組合のレベル」なんてものを解ろうとする ＞のは間違ってると思う。 管理運営に満足しておれば年１回の総会にも出ないというのか。いみじくも ＞自分自身も区分所有者の一人になるのだという意識に立てば 総会参加こそがその意識の現れだろうに。 「真相は実態を見なければ解らない」というのは賛同するが、一般論をいうときに、管理組合運営への参加意欲の高さが管理組合のレベルに影響しない、と言うほうが無理がある。 |
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52:
42
[2012-01-04 01:26:24]
>>43
＞大規模修繕工事がなんで特別決議？ 大規模修繕の実施（修繕積立金の取り崩し）を決議したのではありませんよ。 特別決議となった理由は、①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた、②あわせて規約改正も行ったから。 なお、規約改正内容は主に最新の区分所有法、建替え円滑化法、管理適正化法との整合化で、大規模修繕を普通決議で行えるように改めたのもその一つ。 |
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53:
マンション住民さん
[2012-01-04 06:52:00]
①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた
②あわせて規約改正も行ったから。 うちの規約では、①は普通決議で、②は特別決議 |
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54:
匿名さん
[2012-01-04 07:49:15]
>>50
>自分自身も区分所有者の一人になるのだという >意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが >中古購入には向いていない気がするな。 逆だね 客観的データを集めて冷静に第三者的視点を忘れない姿勢こそ重要 |
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55:
マンション住民さん
[2012-01-04 08:13:58]
賃貸でなく購入だから新築だろうと中古だろうと区分所有者になる意識は変わらない。
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56:
えーてん
[2012-01-04 21:56:48]
>49
>貴方が>>42を見て何故「大規模修繕」の話だと判断したのかが >よく解らんけど、既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項に >なる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性） >自体は十分あると思うよ。 >工事範囲としても機械室周りを大幅に変更する事は考えられるし >自己使用率の高いマンションなら尚更、区分所有者の総意の精度を >高めるという意味でも特別議決事項とした方が良いと思う。 おっしゃることは分かりますが例えば１００戸のマンションならば 賛成票（委任状含む）を７５以上あつめるってことですよね。 仮に反対票を１０戸までにできたとして、とりこぼしは１５戸以下・・・ 例えば賃貸している区分所有者が２０戸あり、彼らが委任状提出を無視してたら事実上特別議決は通らないから できるだけ普通決議と定義したほうがよくないですかね？ |
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57:
えーてん
[2012-01-04 22:00:17]
>50
>単に出席率が >低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の >意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも >知れない訳だ。 どちらかというと総会に出席したくなるような魅力的な提案ができていない理事に問題があるかなと思います。 コスト削減だけでなく、新しく花壇を置くとか屋上に収益物件（看板や電波塔）の運営提案等・・・ |
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58:
匿名さん
[2012-01-05 00:03:14]
収益物件いいねえ
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59:
42
[2012-01-05 05:26:19]
>>49
＞既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項になる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）自体は十分あると思うよ。 ２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。私のマンションではそれが出来ていなかったため特別決議となりましたが、同時に行った規約改正により、その後の大規模修繕は普通決議で行えるようにしました。 通常の大規模修繕は普通決議で行えるようハードルを下げておいた方が良いです。エレベータの交換は通常の大規模修繕の範囲です。 現行の区分所有法は、修繕の域を超える工事（形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更）ですら、原則は特別決議としながらも「規約で過半数まで減ずることができる」というただし書をおいています。 |
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60:
匿名さん
[2012-01-05 08:53:39]
うちの組合では、議決権の２分の１以上の出席でその過半数で決議されるのを
議決権総数の過半数で決議というのに変えたけどね。 勿論、保存行為を上回る工事についてだけど。 |
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61:
匿名さん
[2012-01-05 09:35:21]
しっかりした組合だね。
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62:
匿名さん
[2012-01-05 10:02:12]
＞総会出席率２０％って異常ですか？ えーてん 2011-12-18 00:08:50
特に異常ではありませんが問題は欠席者の内容が委任状に限られていることが異常です。 これは管理会社主導の結果と思います。 自覚ある理事長でしたら欠席者の意向を知るために議決権行使書の提出を推奨することが一般です。 管理組合の総会は理事会案の議決の場ですから極端に言えば議決権行使書だけで出席者は役員のみでも有効であり機能するものです。 |
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63:
匿名さん
[2012-01-05 10:10:10]
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64:
匿名さん
[2012-01-05 10:13:46]
議決権行使書は総会を形骸化させるため、安易な使用は慎むべきでしょう。
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65:
匿名さん
[2012-01-05 11:09:32]
＞区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。
当然です。 ＞規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。 間違い。規約が優先しますので規約の改正が無い場合は原則特別決議が適用されます。 |
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66:
匿名さん
[2012-01-05 11:30:57]
↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。
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67:
匿名
[2012-01-05 12:06:39]
>>51
総会資料は既に配られているわけだし、収支決算に異論がなく、議案についても 全て賛成なら議決権行使書の提出だけですませる場合もあって問題ないと思うね。 わざわざ出席する人は反対の議案があったり、説明を聞きたい場合ってのが多いと思うよ。 |
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68:
59
[2012-01-05 20:08:33]
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69:
匿名さん
[2012-01-05 20:56:22]
実務は違うんだよ。マンカン士は書生論が目立つね。
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70:
匿名さん
[2012-01-05 20:58:10]
法律を勉強してるとパーになるってことを知った上で、法律の勉強してくださいね。
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