総会出席率２０％って異常ですか？

[えーてん]

現在中古マンションに興味があり物件を探したいるところです。

気になる物件がありそこの最新の総会議事録を取り寄せてもらい確認しました。

総会出席率が２０％だった（委任状が４０％）のですが、これだけ低いと管理会社にいいなりの質の低い管理組合ではないかと感じました。

皆さんにお聞きしたいのですが中古マンションを買う上で管理組合のレベルはあまり気にしなくていいんでしょうか？

また総会の出席率２０％は特別低くないですか？

【管理組合・管理会社・理事会板に移動しました。2012.1.1管理担当】

[1: 購入経験者さん]

今住んでいるマンションで3件目ですが、おかしいい、とはまでは思いません。
100世帯までの小さいコミュニティなら、半分ぐらいは出席（＋委任状3/4ぐらい）とは思いますが、大きいコミュニティなら、1/3ぐらいでも普通じゃないでしょうか？（出席の20％より、委任状の40％の方が気にはなりますが）

ただ、「出席率が低い」＝管理の悪いマンションは間違いです。どちらかといえば、逆でしょう。
総会なんて、「文句がある人」が来る訳ですから、欠席が多い＝文句がない、というのが、普通の見方です（もちろん、事情はマンションごとに違うとは思いますが、一般論的、にです）
理事もやってましたが、出席者が多いと議論がまとまらなくて大変です。だから、管理組合には「地味に連絡して」と言ってましたよ（笑）。

＞皆さんにお聞きしたいのですが中古マンションを買う上で管理組合のレベルはあまり気にしなくていいんでしょうか？
全くしなくていいです。何より、気に入らなければ、買ってから理事になって、組合なり、管理会社なりを変えればいいからです。間取りや環境や設備は、買ってから変えられませんので。

[2: 匿名]

築何年で総世帯数は？自家使用何割？（一二は少なく、三は多い方がベター）。

築年数経ってたり、規模が大きかったり貸してる比率が高いと出席率低いことが多いですよ。
言うなら物件に関心が低く誰かがやってくれる、と丸投げに近くなりがち。

間取りや環境設備は事前にチェックできるけど隣人の質は住んでみなければわからない。
やる気ない組合で孤軍奮闘ってハード妥協する比じゃないくらい精神的に疲れるよ。

[3: えーてん]

返信ありがとうございます

総世帯数百世帯
築年数１９年

です（価格は1100万円）

管理は大切って考え方とハード重視って考え方があるんですね

管理組合に求めることは管理費用最適化…管理会社リプレースができる状態ですが総会出席率が低くても本人（私）
のやる気があればま出来ますかね？

[4: 匿名]

多数決でしょう。一人じゃ無理。

そこ価格と築年数的に相当賃貸に回ってると思う。
この先、金かけても修繕派と金かけずに放置派で割れそうな予感。

[5: えーてん]

返信ありがとうございます
>この先、金かけても修繕派と金かけずに放置派で割れそうな予感。

放置派が半数超えたら何もできなくなりますね…
んー賃貸率が高そうなマンションはすむために購入するうえではNGすかね

[6: 匿名さん]

随分高い出席率ですな。
私のトコでは
築３年　総戸数３０で
出席３軒程度ですよ。
理事すら出席しない。
こんなトコもあります。
管理会社も困っているそうです。

[7: えーてん]

>築３年　総戸数３０で
>出席３軒程度ですよ。

築浅、戸数が少なくて１０％ですか…

管理会社からみたら最高に搾取できる物件ですね

でも住みたくない…

[8: 匿名]

タワマンとかは低いと聞くね。頭数が多いと、自分が意見言ってもみたく思うし誰かがやってくれるというのもあるし。築浅なら問題ないしょ。
スレ主がその物件検討する理由って？とにかく場所がいいとか相場に比べて安いとか。永住志向か貸す気があるかにもよる。

本人も投資物件化した老朽マンション買って住んでるけど、周りが会社ばっかで普通に勤めに出てると近所づきあい皆無だから楽だよ。夜や週末はゴーストみたいで静かだし。
ウチは建て替え話が持ち上がってからやたらと総会が活発になった(笑)
要は物件の将来をどう考えるオーナーが多いかでは。管理費積立金も店子に払わせて腹が痛まないんでは、真剣になれって方が無理。

[9: えーてん]

>要は物件の将来をどう考えるオーナーが多いかでは。管理費積立金も店子に払わせて腹が痛まないんでは、真剣になれって方が無理。

そういうオーナーはお金が有り余っているのでしょうか？
お金を増やしたいならば支出を減らすために真剣になる必要があるのかなぁと感じるのですが…

[10: 匿名]

それは住んでたり所有する物件がそこしかないって奴の発想。
現状、家賃が入る（経費も店子が払ってくれてる）＋不都合も面倒もない＜わざわざ話をまとめる手間暇が負担＋業者変えたって賃料まで上がる訳じゃない、
と思うオーナーもいますよ。高齢だと儲けより手間を嫌う手合いも多い。

[11: えーてん]

>10
集合住宅であるマンションにそういう人が増えると管理レベルが下がっていきそうですね

[12: 匿名]

単純に『中古で』『投資に出てる割合の高い』物件を買う場合のポイントは新築で貸し出されてない物件と違うってことですよ。

築年数や条件の割に安いんでしょ？うるさいオーナーや所帯持ちが少ないのは、スレ主的には歓迎なんじゃないんですか？
不動産はトレードオフですから、満点近くを求めたら金を出すしかないですよ。あとは物件特性が本人的にありかなしか。

[13: えーてん]

>12
>うるさいオーナーや所帯持ちが少ないのは、スレ主的には歓迎なんじゃないんですか？

なるほど、そういう捉え方もできますね

[14: 匿名さん]

おれ投資用に買った物件で住んでないけど総会は毎年出てるよ。理事やりたいくらいだけど非居住者は理事出来ない規則があるんだよね。

[15: えーてん]

>14
理事されたら何を変えたいですか？

[16: 匿名]

はい、本年としてはバックマージンを入れてくれる仲の良い管理会社に変えたいからです。

[17: 匿名]

気持ちはわかるが(笑)癒着がバレると面倒だよ。ウチは元理事の使い込みが発覚して訴訟になりかけている（本人雲隠れ）。
付き合いが古く下手に面識があると尚更、誰も悪者になりたがらなくてウヤムヤにされそうだから新参オーナーがビシっ、と突っ込むしかない。

その意味じゃ出席率だけが高くても意味ないんだよね。お互いを監視し合うチェック機能が働いてないと。

[18: えーてん]

>17
雲隠れした理事はどなりそうですか？

[19: 匿名さん]

はじめてレスします。
スレ主さんは［総会出席率が低い＝管理組合のレベルが低い］とお考えのようですが、確かに管理に無関心な人、面倒を嫌って人任せにする人が多いということではあります。
しかし、>>1さんの発言のとおり、管理そのものが悪いわけではないでしょう。管理に問題や不満があれば無関心でいたり人任せにしてはいられなくなりますから。

うちの組合（約５０戸、築３５年）も総会の実出席者は毎回１０人（２割）前後。ただし非居住オーナーが１／３いるので、居住オーナーに限れば３割くらいが実出席していることになります。
しかし出席者のほとんどは理事で、出席者だけを見れば総会と理事会の区別がつきません。
また、理事はあまり入れ替わりがなく毎年ほぼ同じメンバーで続投していますが、私を含め中古で購入した新参者もときどき加わっており、現在は新築時からいる古参は半数以下です。
で、理事会のレベルはどうかというと、耐震補強工事、大規模修繕など概ね適切にやってきていますし、管理会社のリプレイスも過去２回やっており管理会社に任せきりということもないので、低くはないと思っています。適時に適切な提案をしているので、総会で反対意見や反対票（議決権行使書を含む）が出ることもまずありません。

つまり、総会出席率が低くても理事会がちゃんとしていれば管理は問題ありません。しかし、２割の特定の組合員（役員）に依存し続けている状態も好ましくはないですね。

[20: 17]

出席率より体質が大事ってところでしょうかね。シャンシャン会議じゃ意味ないし。


「雲隠れした理事」＝古参のオーナーでもあるので、追及はしているものの証拠不十分で起訴もできず
顔なじみの高齢オーナーたちは『いいか500万（？）くらい』的な感じのようです。

余計なしがらみもなくやる気もある若年オーナーは、ウヤムヤに時効成立する前にビシビシ糾弾する気満々です。
３回総会に出て、やっと顔も売れてきたところなので。

それなり年数経ってる物件は良くも悪くも内部の人間関係ができあがってますから、とかく事なかれになりがちだし
どんなに正論吐いてようが新参者には聞く耳持たん、みたいな面があるのも新築では考えられない苦労でしょうか。

[21: 匿名]

へんな古株を作らないためには輪番が最適

[22: 元フロント]

中古マンション買われるなら、修繕積立金がどの程度あるかが重要じゃないでしょうか？

建物の規模、築年数にもよりますが、最低でも次の大規模修繕工事分が貯まってるかどうか？その準備をしているかどうか？がポイントかと。

後は、駐車場の運用方法とか規約が管理会社に有利になっていないかなど。。。

管理会社を解約しやすいかどうかってのもわかればいいですね。

[23: 19]

>>22
元フロントさんゆえの的確なコメントですね。
かれこれ１０年ほど理事（理事長を含む）をしていますが、良好な維持管理は先立つもの（お金）があってこそです。良心価格で良い仕事をしてくれる業者探しにも務めていますが、それでも一定の収入がなければ適切な維持管理はできません。築年数の割に修繕積立金が安いマンションは危険ですね。
ちなみにうちは専有面積１平米当たり２４５円／月徴収しています。高い方だとは思いますが、駐車場がすべて分譲されていて駐車場収入がほとんどないことが影響しています。（望ましい形態ではないが分譲されてしまったものは今更どうしようもない。でも、都心部ながら駐車場は住戸数の６割あり、不要になった人が駐車場を持たない住戸に安く貸し出しても若干余っているくらいなので文句も出ない。）

[24: 匿名さん]

理事会を定例で毎月やってるところならまず大丈夫ですよ。

[25: 匿名]

定例理事会の議題を理事長が用意しているマンションは大丈夫。

管理会社が議題を用意して理事長や理事が出席しているだけの
マンションは管理会社の手のひらの上で転がされている。

総会の出席率は10%～20%程度が普通で、20%は多い方。
揉めそうな案件がないほど出席率は低くなるし、きちんと
議決権行使書を用意しているかどうかでも変わってくる。
※当然議決権行使書を用意した方が出席率は下がる。

総会終了後に懇親会でもやればいいのかも知れないけど
出席率が低いのはどこのマンションでも悩みの種ですね。
まあ特別決議がなければ出席率なんか低い方が揉めなくて
いいのかも知れないですけど。

毎年、どうでもいいことをえんえんと演説する年配の方が
いらしたりするので、人数が多すぎるのも考えものです。

[26: 匿名さん]

＞毎年、どうでもいいことをえんえんと演説する年配の方が
＞いらしたりするので、人数が多すぎるのも考えものです。
このようなことは議長が適切に進行すればよいことです。
いくら議決権行使書を提出しようが、少数人数の総会が常態であるようでは、いざ管理費の値上げや、災害発生、建替などという事態になったときに、普段から意見交換のコミュニケーションの土壌のない中では、収拾がつかなくなるのは目に見えています。
10～20％が普通などとんでもない。H20のマンション総合調査でも委任状・議決権行使書を含めた総会参加率の平均は80％です。参加率が多ければ多いほど、管理運営の質がついてきます。

[27: 匿名さん]

＞＞総会の出席率は10%～20%程度が普通で、20%は多い方。
これはどーみても、実出席率のことなんだけど、
２６の
リタイヤ世代は読み取れないんだね。

[28: 匿名さん]

>>27
＞これはどーみても、実出席率のことなんだけど、
そのくらい分かってます(笑)。それに40代の理事長経験者ですがね。
反論があるなら趣旨への反論をしてくださいね。

[29: 匿名さん]

わかってるならわかってるように書いたらいいよ。

[30: 匿名さん]

>>29
総会参加率、と書いたんですがあなたには出席率と区別できなかったようで、誠にすみませんね。
丁寧に書きましょう。
「総会の出席率10～20％が普通などとんでもない。H20のマンション総合調査でも委任状・議決権行使書を含めた総会参加率の平均は80％です。
実出席率でいうと、単棟型マンションでは平均36％で、H17以降のマンションでみると40％を超えています。
スレ主さんの事例は合わせて60％で、無反応の40％という多さも含め心配なマンションですね」

[31: 匿名さん]

ご苦労

[32: 匿名さん]

たから、議決権行使書、委任状も合わせて２０パーセントだなんて、誰も言ってないって
そもそもそれじゃ総会不成立だろ

[33: 匿名さん]

>>32
>スレ主さんの事例は合わせて60％で、
って>>30で書いてられますよ。

[34: 匿名さん]

どーでもいいじゃん
問題は無反応の４０％だろ
普通決議はできても特別決議が絶対不可能。特別決議のときだけ行使書出せっていっても無視するのが見えてる
管理規約の改正もできないようなこんなマンションは絶対買っては駄目

[35: 匿名]

無視しないね
ちょっと勧奨すれば大丈夫

[36: 匿名さん]

総会の案内を何回かポストインすれば、委任状・議決権行使書は、ほとんど出てきますよ。
理事会、管理会社の取り組み方の問題。総会の前日にも出さないようなとこは戸別訪問で集める。

[37: えーてん]

>30
>スレ主さんの事例は合わせて60％で、無反応の40％という多さも含め心配なマンションですね
特に議題のない総会だったからかもですが、無反応４０％はやばいですかね

>34
>普通決議はできても特別決議が絶対不可能。特別決議のときだけ行使書出せっていっても無視するのが見えてる
それを無視されると攻めの組合運営は全く出いないですね

>36
>総会の案内を何回かポストインすれば、委任状・議決権行使書は、ほとんど出てきますよ。
>理事会、管理会社の取り組み方の問題。総会の前日にも出さないようなとこは戸別訪問で集める。
戸別訪問したら委任状はもう少し集まるかもですね

築２０，３０年たち区分所有者が半分しか済んでいないマンションこれからどうなるんですかね・・・

[38: 匿名]

なるようになるんでしょ

[39: 匿名さん]

＞築２０，３０年たち区分所有者が半分しか済んでいないマンションこれからどうなるんですかね・・・
20～30年程度で賃貸が半分など、スラム化一歩手前でしょう。

[40: 匿名さん]

賃貸できるだけまし

[41: 匿名さん]

賃貸できるかどうかは所有者マターに過ぎない。
不在区分所有者が多いのが問題だということが理解できない知能＞40

[42: 匿名さん]

＞＞築２０，３０年たち区分所有者が半分しか済んでいないマンションこれからどうなるんですかね・・・
＞ 20～30年程度で賃貸が半分など、スラム化一歩手前でしょう。

だいじょうぶ。かつて賃貸率７５％、総会の実出席率１割（委任状等をあわせても６割ほど）のマンションで理事長をしていたときに修繕積立金の大幅値上げをやったことがあります。
その際の総会の実出席率も１割程度でしたが、委任状と議決権行使書あわせて９割以上の出席を得て、反対は賃貸オーナーの議決権行使書が１票あったのみでしたね。
簡単です。収支状況が極めて悪いことを示すグラフに「大変だ！今のままではエレベータが壊れても交換できない！このままではスラム化は必至！」などと危機感を煽る文言を散りばめた資料とともに、「特別決議なので、いつもは委任状すら出さない人も今回は必ず委任状か議決権行使書を出すように！出席者不足で決議不成立の場合には、もはやまともな維持管理はできなくなります！」などと書いた書面を配布するのです。

[43: 匿名さん]

＞４２
大規模修繕工事がなんで特別決議？

[44: 匿名さん]

>>賃貸できるかどうかは所有者マターに過ぎない。
駅に近くないと借り手はいません。徒歩10分以上かかるとまずむり。

[45: 匿名さん]

＞＞４３
管理費、修繕積立金値上げは古い規約の場合、解釈でそうしているところもありますよ。解説はしんどいので省略。

[46: 匿名さん]

>>45
無知。

[47: 匿名さん]

管理規約に実額を書いてある場合なんかは、管理規約の変更に該当する

[48: 匿名さん]

不在区分所有者が多いということ自体の危機が理解できないようで。

[49: 賃貸住まいさん]

>>43
貴方が>>42を見て何故「大規模修繕」の話だと判断したのかが
よく解らんけど、既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項に
なる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）
自体は十分あると思うよ。
工事範囲としても機械室周りを大幅に変更する事は考えられるし
自己使用率の高いマンションなら尚更、区分所有者の総意の精度を
高めるという意味でも特別議決事項とした方が良いと思う。

[50: 匿名さん]

出席率２０％という数値自体は間違いなく「低い」部類だけど、
その数字だけを見て管理組合の質を判定する事はできないよ。
中古物件を買う時に、管理状況や住民の組成を知ろうとするのは
大事な事だと思うけれど、出席率だけに着目しているところを見ると
どうやらそういう話ではなさそうだ。
立地や建物の仕様、これまでの修繕経緯や組合の資金状況等を調査
した上で、総会という場が必要とされているにも関わらずオーナーの
関心が薄いという事が見えてきたという話なら解るが、単に出席率が
低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の
意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも
知れない訳だ。真相は実態を見なければ解らないが、２０％という
数値の多寡だけで「管理組合のレベル」なんてものを解ろうとする
のは間違ってると思う。

もっと言えば、管理組合の体質ってのは決して安定的なものじゃない。
中古購入時というタイミングでのみ測ろうとしているのだとしたら
それ自体がナンセンスだと思うし、長い目で見るのだとすれば
管理会社は管理組合の意思で変わる事がある（言い方を変えれば
「変える事ができる」）のだし、オーナー組成だってどんどん変わる
可能性がある訳だ。自分自身も区分所有者の一人になるのだという
意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが
中古購入には向いていない気がするな。

[51: 匿名さん]

＞真相は実態を見なければ解らないが、２０％という
＞数値の多寡だけで「管理組合のレベル」なんてものを解ろうとする
＞のは間違ってると思う。
管理運営に満足しておれば年１回の総会にも出ないというのか。いみじくも
＞自分自身も区分所有者の一人になるのだという意識に立てば
総会参加こそがその意識の現れだろうに。
「真相は実態を見なければ解らない」というのは賛同するが、一般論をいうときに、管理組合運営への参加意欲の高さが管理組合のレベルに影響しない、と言うほうが無理がある。

[52: 42]

>>43
＞大規模修繕工事がなんで特別決議？

大規模修繕の実施（修繕積立金の取り崩し）を決議したのではありませんよ。
特別決議となった理由は、①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた、②あわせて規約改正も行ったから。
なお、規約改正内容は主に最新の区分所有法、建替え円滑化法、管理適正化法との整合化で、大規模修繕を普通決議で行えるように改めたのもその一つ。

[53: マンション住民さん]

①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた
②あわせて規約改正も行ったから。

うちの規約では、①は普通決議で、②は特別決議

[54: 匿名さん]

>>50
>自分自身も区分所有者の一人になるのだという
>意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが
>中古購入には向いていない気がするな。

逆だね
客観的データを集めて冷静に第三者的視点を忘れない姿勢こそ重要

[55: マンション住民さん]

賃貸でなく購入だから新築だろうと中古だろうと区分所有者になる意識は変わらない。

[56: えーてん]

>49
>貴方が>>42を見て何故「大規模修繕」の話だと判断したのかが
>よく解らんけど、既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項に
>なる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）
>自体は十分あると思うよ。
>工事範囲としても機械室周りを大幅に変更する事は考えられるし
>自己使用率の高いマンションなら尚更、区分所有者の総意の精度を
>高めるという意味でも特別議決事項とした方が良いと思う。

おっしゃることは分かりますが例えば１００戸のマンションならば
賛成票（委任状含む）を７５以上あつめるってことですよね。
仮に反対票を１０戸までにできたとして、とりこぼしは１５戸以下・・・
例えば賃貸している区分所有者が２０戸あり、彼らが委任状提出を無視してたら事実上特別議決は通らないから
できるだけ普通決議と定義したほうがよくないですかね？

[57: えーてん]

>50
>単に出席率が
>低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の
>意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも
>知れない訳だ。

どちらかというと総会に出席したくなるような魅力的な提案ができていない理事に問題があるかなと思います。

コスト削減だけでなく、新しく花壇を置くとか屋上に収益物件（看板や電波塔）の運営提案等・・・

[58: 匿名さん]

収益物件いいねえ

[59: 42]

>>49
＞既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項になる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）自体は十分あると思うよ。

２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。私のマンションではそれが出来ていなかったため特別決議となりましたが、同時に行った規約改正により、その後の大規模修繕は普通決議で行えるようにしました。
通常の大規模修繕は普通決議で行えるようハードルを下げておいた方が良いです。エレベータの交換は通常の大規模修繕の範囲です。
現行の区分所有法は、修繕の域を超える工事（形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更）ですら、原則は特別決議としながらも「規約で過半数まで減ずることができる」というただし書をおいています。

[60: 匿名さん]

うちの組合では、議決権の２分の１以上の出席でその過半数で決議されるのを
議決権総数の過半数で決議というのに変えたけどね。
勿論、保存行為を上回る工事についてだけど。

[61: 匿名さん]

しっかりした組合だね。

[62: 匿名さん]

＞総会出席率２０％って異常ですか？ えーてん　2011-12-18 00:08:50

特に異常ではありませんが問題は欠席者の内容が委任状に限られていることが異常です。
これは管理会社主導の結果と思います。
自覚ある理事長でしたら欠席者の意向を知るために議決権行使書の提出を推奨することが一般です。
管理組合の総会は理事会案の議決の場ですから極端に言えば議決権行使書だけで出席者は役員のみでも有効であり機能するものです。

[63: 匿名さん]

>>59
＞＞２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。

規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。
管理会社はどこでも普通決議でできるといってますし、規約で特別決議とされていても、わざわざ特別決議でやる管理組合はほとんどないとおもいます。
規約で特別決議になってるから普通決議ではダメだと言う反対派が裁判（工事差し止めの仮処分申し立て）起こしたら、微妙です。

[64: 匿名さん]

議決権行使書は総会を形骸化させるため、安易な使用は慎むべきでしょう。

[65: 匿名さん]

＞区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。
当然です。

＞規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。
間違い。規約が優先しますので規約の改正が無い場合は原則特別決議が適用されます。

[66: 匿名さん]

↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。

[67: 匿名]

>>51
総会資料は既に配られているわけだし、収支決算に異論がなく、議案についても
全て賛成なら議決権行使書の提出だけですませる場合もあって問題ないと思うね。
わざわざ出席する人は反対の議案があったり、説明を聞きたい場合ってのが多いと思うよ。

[68: 59]

>>63
＞現在の運用では、区分所有法優先ですよ。

当然に法律優先（＝法律に反する規約の規定は無効）ですが、区分所有法第３９条第１項は次のとおり。
第三十九条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
「規約に別段の定めがない限り」とありますので、規約で特別決議事項とされていればそちらが優先します。

>>66
＞↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。
上述のとおりですので聞くまでもありません。

[69: 匿名さん]

実務は違うんだよ。マンカン士は書生論が目立つね。

[70: 匿名さん]

法律を勉強してるとパーになるってことを知った上で、法律の勉強してくださいね。

[71: えーてん]

なんだかむつかしい法律論です(汗)

みなさんの話を総合すると総会出席率２０％は比較的低いと思われるが、
委任状がちゃんと集まっていて、特に議題の盛り上がらない総会にて
２０％というのは大きく問題とは断言できない…
くらいでしょうか。

あと、１０年２０年たつと老朽化マンションが増え、建て替えするマンションが増えてきますが、
建て替えするには少なくとも９０％の賛成はほしいですよね（８０％以上で建て替え決議は通りますが、残り２０％の区分所有者の権利を残り８０％で買い上げないといけないから…）

総会出席者があんまりいない現状では、建て替えが成功する件数がこれから増えるとは思えませんし、
そのうちスラムマンションが大量に出てくるんですかね、やですね

[72: 匿名さん]

>71
建て替え決議が成立したら、建て替えに参加しない者はデベロッパーが買い上げますので
心配はないですよ。
建て替えができるのは、半分もいればいい方でしょう。
築５０年もたてば、高齢者が多いですから、２，０００万も３，０００万もの出費は
大変ですからね。
それに、建物の取り壊しから、完成するまでは、２年はかかるでしょう。
その間は、アパートなりを借りなければいけませんし、引っ越し費用とかもかかりますからね。
建て替えは大変ですよ。

[73: 匿名さん]

建て替え組合作るのでデベがでてくるんだよ。

[74: 匿名さん]

あほか。建て替えの意思決定が難しいから建て替えは200件弱しか成立していない

[75: 匿名さん]

マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。

[76: 匿名さん]

近い将来、マンション除却円滑化法ができるでしょう。

[77: 匿名さん]

別名、スラムマンション法といわれそう

[78: えーてん]

>75
>マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。

建て替え賛成割合の変更はありそうですが、それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに
スラムマンションが増えそうですね
７０歳のじじばばが多いマンションはどうなるんでしょうね・・・

[79: 匿名さん]

＞それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに

建て替えに参加できない人は土地持分を売って出て行くんです（それを前提に賛成するのはあり）
でも土地持分がいくらにもならないほど地価が安いところはどうにもならないですね

[80: 匿名]

総会出席率よりも合意形成よりも、金額的な折り合いでしょ、最終的には。年々投資に回る部屋が増えてくから、行き場ない独居老人くらいしか積極的な反対者はいなくなる。
極論すればオーナー全員が建て替え希望してたって、余剰床も出来ず解体建築が全額持ち出し、もっと言うなら
余剰床が出来ても買い手がつかない不人気立地では、誰からも何処からも資金が引き出せず立ち往生のまま立ち枯れを待つしかない。

何処からか金が引き出せて負担なしで建て替えが出来そう、となったら一変して出席率だって上がりますよ(笑)
年数的に真剣に考えなきゃいけない課題があるわけでない物件なら、出席率低くても仕方ない。
怖いのは考えなくちゃいけない課題があるはずなのに、天に唾するように自分（達）に負担がのしかかって来ると気づいているから
結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。

[81: 匿名さん]

>79
建て替えに参加しない者への支払い金額は土地の持ち分だけじゃありませんよ。
これは、鑑定評価手法といって、原価法・取引事例比較法・収益還元法を適用
してその額を求めるのです。
一般的には、更地価格から取り壊し費用を控除して区分所有権ごとにその所在
する位置・階層等を考慮して決定するケースが多いようです。
分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に
専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な
評価を行う必要があります。

[82: 匿名さん]

評価をすることと、建て替えを実行することとは全く別次元
頭でっかちの机上の空論

[83: 匿名さん]

建て替えに参加しない者への支払いをどうするかではなかったの？

[85: えーてん]

>80
>結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。

そういう中古マンションを購入しないためには何を気をつけたらいいですか？

>81
>分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に
>専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な
>評価を行う必要があります。

これは難しいですね、
新築時の売却価格と現在の価格のどちらを使用するか？
例えば値引きされた場合はそれを考えるか？

例えば新築時は高層階に人気があったが現在は低層階に人気があるならば、
低層階の価値が高いのだから分譲当時の価値よりも今の価値を優先するべきでは？？

[86: えーてん]

>84
>建替組合に買い取ってもらえばいい。

例えば１００戸築５０年の老朽化した建物を建て替えるとして
立て直し後も１００戸、建て替え賛成派は８０戸として

土地代１０億円（１戸１０００万円）
マンション解体費５０００万円（１戸５０万円）
再建築費２０億円（１戸２０００万円）

とすると
建て替え組合は
５０００万円＋２０億円×０．８＝１６．５億円負担が必要
残り２０戸はデベロッパーが勝手にする（宣伝費も売り出し価格も）として
１戸当たり２０００万円ちょっとの負担となりますね。

つまり立て直し後の容積率に余裕があり（少なくとも同等の戸数広さを確保）、
デペが残った戸数の分譲で利益出ると考えれば建て替え可能そうですね

あとは６０歳超えの方がローン組んで死んだときにマンションをとられる…というような契約でローンができるようになれば
建て替えは現実化しますね

[87: 匿名]

>あとは６０歳超えの方がローン組んで死んだときにマンションをとられる…というような契約でローンができるようになれば
>建て替えは現実化しますね

意味不明

[88: マンション住民さん]

質権のことか？質流れの不動産版。

[89: えーてん]

>>87
>>88

>質権のことか？質流れの不動産版。

質権がなにか理解できてないのでわかりませんが、

銀行側がマンションに対して抵当権＋死亡したら居住権？を自動で銀行が取得できる権利を持っているイメージです。

例えばデペのマンション価格が２０００万円、それを売却した時の金額が１８００万円
毎年マンション価値が５０万円ずつ下がるとしたら
頭金２００万、毎年５０万円ずつローンを返してくれたら
銀行は債務者がいつ死亡してもあまり損しませんし・・・中古で残債務分で売却できたらいいだけなので

通常の銀行ローンは債務超過（借金額がマンション価値を超える）ですが、
銀行は老人に債務超過は認めないでしょうし

[90: えーてん]

>>87

87さまは
財産は１０００万円程度しかなく建て替え費用を一括で支払えない老人が
建て替え費用を準備するにはどうしたらいいと思いますか？

…つまり銀行が融資したくなるようになるにはどのような制度を利用したらいいと思いますか？

その老人は年金収入があり、ローン支払いはできる前提として

[92: 匿名さん]

>財産は１０００万円程度しかなく建て替え費用を一括で支払えない老人が 建て替え費用を準備するにはどうしたらいいと思いますか？
老人では出来ません。
どうしてもと言うならば組合の出資で建替えして当該老人に賃貸しするしかありませんが総会の同意は難しいね。

[94: 匿名]

認知症だと建て替え中の転勤先を覚えるのも一苦労

[96: えーてん]

>91
>保険が降りるから債権は消滅する。

91様が保険会社として死亡したら債権が消滅する契約を６０歳の方と契約しますか？


>92
>老人では出来ません。
>どうしてもと言うならば組合の出資で建替えして当該老人に賃貸しするしかありませんが総会の同意は難しいね。

例えば過半数が６０歳超えで一括で建て替え費用出せない老人がいるマンションは
本人らの意思にかかわらず、建て替えは不可能ってことですね
賃貸にするならば誰かがその物件を借金で買わないといけなくなりますし・・・

[97: えーてん]

>94
>認知症だと建て替え中の転勤先を覚えるのも一苦労
区分所有権はどういう扱いになるんですかね・・

>95
>かつて公団が団地の建替えをよくやってたころ、
>最後まで抵抗してたのはみな老人世帯だった。
>新聞記事によく出てた。

今後さらに強い抵抗になり・・・スラムマンションが増えてしまいそうですね

[98: 匿名さん]

そういうのは定期借地権（５０年）でやるんだよ。しらんの？

[100: 匿名さん]

お金は老人の方がもってるんじゃないの。