現在中古マンションに興味があり物件を探したいるところです。
気になる物件がありそこの最新の総会議事録を取り寄せてもらい確認しました。
総会出席率が２０％だった（委任状が４０％）のですが、これだけ低いと管理会社にいいなりの質の低い管理組合ではないかと感じました。
皆さんにお聞きしたいのですが中古マンションを買う上で管理組合のレベルはあまり気にしなくていいんでしょうか？
また総会の出席率２０％は特別低くないですか？
【管理組合・管理会社・理事会板に移動しました。2012.1.1管理担当】
[スレ作成日時]2011-12-18 00:08:50
注文住宅のオンライン相談
総会出席率２０％って異常ですか？
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81:
匿名さん
[2012-01-07 09:41:31]
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82:
匿名さん
[2012-01-07 10:52:21]
評価をすることと、建て替えを実行することとは全く別次元
頭でっかちの机上の空論 |
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83:
匿名さん
[2012-01-07 13:30:49]
建て替えに参加しない者への支払いをどうするかではなかったの？
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85:
えーてん
[2012-01-09 12:45:07]
>80
>結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。 そういう中古マンションを購入しないためには何を気をつけたらいいですか？ >81 >分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に >専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な >評価を行う必要があります。 これは難しいですね、 新築時の売却価格と現在の価格のどちらを使用するか？ 例えば値引きされた場合はそれを考えるか？ 例えば新築時は高層階に人気があったが現在は低層階に人気があるならば、 低層階の価値が高いのだから分譲当時の価値よりも今の価値を優先するべきでは？？ |
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86:
えーてん
[2012-01-09 12:54:02]
>84
>建替組合に買い取ってもらえばいい。 例えば１００戸築５０年の老朽化した建物を建て替えるとして 立て直し後も１００戸、建て替え賛成派は８０戸として 土地代１０億円（１戸１０００万円） マンション解体費５０００万円（１戸５０万円） 再建築費２０億円（１戸２０００万円） とすると 建て替え組合は ５０００万円＋２０億円×０．８＝１６．５億円負担が必要 残り２０戸はデベロッパーが勝手にする（宣伝費も売り出し価格も）として １戸当たり２０００万円ちょっとの負担となりますね。 つまり立て直し後の容積率に余裕があり（少なくとも同等の戸数広さを確保）、 デペが残った戸数の分譲で利益出ると考えれば建て替え可能そうですね あとは６０歳超えの方がローン組んで死んだときにマンションをとられる…というような契約でローンができるようになれば 建て替えは現実化しますね |
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87:
匿名
[2012-01-09 14:53:15]
>あとは６０歳超えの方がローン組んで死んだときにマンションをとられる…というような契約でローンができるようになれば
>建て替えは現実化しますね 意味不明 |
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88:
マンション住民さん
[2012-01-09 15:18:07]
質権のことか？質流れの不動産版。
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89:
えーてん
[2012-01-09 15:48:25]
>>87
>>88 >質権のことか？質流れの不動産版。 質権がなにか理解できてないのでわかりませんが、 銀行側がマンションに対して抵当権＋死亡したら居住権？を自動で銀行が取得できる権利を持っているイメージです。 例えばデペのマンション価格が２０００万円、それを売却した時の金額が１８００万円 毎年マンション価値が５０万円ずつ下がるとしたら 頭金２００万、毎年５０万円ずつローンを返してくれたら 銀行は債務者がいつ死亡してもあまり損しませんし・・・中古で残債務分で売却できたらいいだけなので 通常の銀行ローンは債務超過（借金額がマンション価値を超える）ですが、 銀行は老人に債務超過は認めないでしょうし |
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90:
えーてん
[2012-01-09 15:50:30]
>>87
87さまは 財産は１０００万円程度しかなく建て替え費用を一括で支払えない老人が 建て替え費用を準備するにはどうしたらいいと思いますか？ …つまり銀行が融資したくなるようになるにはどのような制度を利用したらいいと思いますか？ その老人は年金収入があり、ローン支払いはできる前提として |
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92:
匿名さん
[2012-01-09 16:48:46]
>財産は１０００万円程度しかなく建て替え費用を一括で支払えない老人が 建て替え費用を準備するにはどうしたらいいと思いますか？
老人では出来ません。 どうしてもと言うならば組合の出資で建替えして当該老人に賃貸しするしかありませんが総会の同意は難しいね。 |
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94:
匿名
[2012-01-09 18:04:02]
認知症だと建て替え中の転勤先を覚えるのも一苦労
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96:
えーてん
[2012-01-09 21:08:21]
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97:
えーてん
[2012-01-09 21:10:24]
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98:
匿名さん
[2012-01-09 21:24:30]
そういうのは定期借地権（５０年）でやるんだよ。しらんの？
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100:
匿名さん
[2012-01-09 22:55:39]
お金は老人の方がもってるんじゃないの。
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101:
匿名
[2012-01-10 00:51:05]
老人は自分の生きてる間なら十分住めそうなのに
将来のためにわざわざ大金を出すわけないだろ。 |
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103:
匿名さん
[2012-01-10 10:36:07]
分譲マンションは一戸建て住宅を買えない者を対象にした物なのでその末路は資産価値は無くなり解体処分費用も出ない。
終の住処とはなりえないので末路になる前に逃げ出さないと大変な事になる。 |
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104:
匿名さん
[2012-01-10 11:00:06]
>103
僕は、会社をリタイアしたので、戸建を売って最近街中の新築マンションを 買ったんだけど、年を取ってくると庭の手入れとかが大変だからね。 それに街中にいないと、買い物、病院、交通の便、図書館や美術館等に いくのが大変になるからね。 それにいつまでも車の運転もできないから。 ここのマンションには、他にも戸建から引っ越してきた者が数名いるよ。 若いときには、郊外の戸建でもいいけど、年とってきたら、マンションというのが これからの住まいだよ。 若いときでも、街中のマンションの方が、通勤や子育てにはいいんだけどね。 休みの時以外は、自宅にいないのに、戸建の価値観は感じなかったよ。 草むしりや庭木の手入れが大変だっただけ。 休みの日もあまり家にはいなかったけどね。 現在６９才だから、終の棲家として十分だと思っているけどね。 最上階の東南の角部屋でルーバルの部屋を手に入れることができたので満足してるよ。 明るいのがいいね。 |
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105:
匿名さん
[2012-01-10 11:23:49]
確かに、老後はマンションというのはいいね。
鍵ひとつで出かけられるし。 セキュリティはしっかりしてるから。 |
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106:
匿名さん
[2012-01-10 11:24:44]
マンションで一つ困ることは、ペットが飼えないこと。
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建て替えに参加しない者への支払い金額は土地の持ち分だけじゃありませんよ。
これは、鑑定評価手法といって、原価法・取引事例比較法・収益還元法を適用
してその額を求めるのです。
一般的には、更地価格から取り壊し費用を控除して区分所有権ごとにその所在
する位置・階層等を考慮して決定するケースが多いようです。
分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に
専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な
評価を行う必要があります。