総会出席率２０％って異常ですか？

[えーてん]

現在中古マンションに興味があり物件を探したいるところです。

気になる物件がありそこの最新の総会議事録を取り寄せてもらい確認しました。

総会出席率が２０％だった（委任状が４０％）のですが、これだけ低いと管理会社にいいなりの質の低い管理組合ではないかと感じました。

皆さんにお聞きしたいのですが中古マンションを買う上で管理組合のレベルはあまり気にしなくていいんでしょうか？

また総会の出席率２０％は特別低くないですか？

【管理組合・管理会社・理事会板に移動しました。2012.1.1管理担当】

[61: 匿名さん]

しっかりした組合だね。

[62: 匿名さん]

＞総会出席率２０％って異常ですか？ えーてん　2011-12-18 00:08:50

特に異常ではありませんが問題は欠席者の内容が委任状に限られていることが異常です。
これは管理会社主導の結果と思います。
自覚ある理事長でしたら欠席者の意向を知るために議決権行使書の提出を推奨することが一般です。
管理組合の総会は理事会案の議決の場ですから極端に言えば議決権行使書だけで出席者は役員のみでも有効であり機能するものです。

[63: 匿名さん]

>>59
＞＞２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。

規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。
管理会社はどこでも普通決議でできるといってますし、規約で特別決議とされていても、わざわざ特別決議でやる管理組合はほとんどないとおもいます。
規約で特別決議になってるから普通決議ではダメだと言う反対派が裁判（工事差し止めの仮処分申し立て）起こしたら、微妙です。

[64: 匿名さん]

議決権行使書は総会を形骸化させるため、安易な使用は慎むべきでしょう。

[65: 匿名さん]

＞区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。
当然です。

＞規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。
間違い。規約が優先しますので規約の改正が無い場合は原則特別決議が適用されます。

[66: 匿名さん]

↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。

[67: 匿名]

>>51
総会資料は既に配られているわけだし、収支決算に異論がなく、議案についても
全て賛成なら議決権行使書の提出だけですませる場合もあって問題ないと思うね。
わざわざ出席する人は反対の議案があったり、説明を聞きたい場合ってのが多いと思うよ。

[68: 59]

>>63
＞現在の運用では、区分所有法優先ですよ。

当然に法律優先（＝法律に反する規約の規定は無効）ですが、区分所有法第３９条第１項は次のとおり。
第三十九条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
「規約に別段の定めがない限り」とありますので、規約で特別決議事項とされていればそちらが優先します。

>>66
＞↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。
上述のとおりですので聞くまでもありません。

[69: 匿名さん]

実務は違うんだよ。マンカン士は書生論が目立つね。

[70: 匿名さん]

法律を勉強してるとパーになるってことを知った上で、法律の勉強してくださいね。

[71: えーてん]

なんだかむつかしい法律論です(汗)

みなさんの話を総合すると総会出席率２０％は比較的低いと思われるが、
委任状がちゃんと集まっていて、特に議題の盛り上がらない総会にて
２０％というのは大きく問題とは断言できない…
くらいでしょうか。

あと、１０年２０年たつと老朽化マンションが増え、建て替えするマンションが増えてきますが、
建て替えするには少なくとも９０％の賛成はほしいですよね（８０％以上で建て替え決議は通りますが、残り２０％の区分所有者の権利を残り８０％で買い上げないといけないから…）

総会出席者があんまりいない現状では、建て替えが成功する件数がこれから増えるとは思えませんし、
そのうちスラムマンションが大量に出てくるんですかね、やですね

[72: 匿名さん]

>71
建て替え決議が成立したら、建て替えに参加しない者はデベロッパーが買い上げますので
心配はないですよ。
建て替えができるのは、半分もいればいい方でしょう。
築５０年もたてば、高齢者が多いですから、２，０００万も３，０００万もの出費は
大変ですからね。
それに、建物の取り壊しから、完成するまでは、２年はかかるでしょう。
その間は、アパートなりを借りなければいけませんし、引っ越し費用とかもかかりますからね。
建て替えは大変ですよ。

[73: 匿名さん]

建て替え組合作るのでデベがでてくるんだよ。

[74: 匿名さん]

あほか。建て替えの意思決定が難しいから建て替えは200件弱しか成立していない

[75: 匿名さん]

マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。

[76: 匿名さん]

近い将来、マンション除却円滑化法ができるでしょう。

[77: 匿名さん]

別名、スラムマンション法といわれそう

[78: えーてん]

>75
>マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。

建て替え賛成割合の変更はありそうですが、それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに
スラムマンションが増えそうですね
７０歳のじじばばが多いマンションはどうなるんでしょうね・・・

[79: 匿名さん]

＞それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに

建て替えに参加できない人は土地持分を売って出て行くんです（それを前提に賛成するのはあり）
でも土地持分がいくらにもならないほど地価が安いところはどうにもならないですね

[80: 匿名]

総会出席率よりも合意形成よりも、金額的な折り合いでしょ、最終的には。年々投資に回る部屋が増えてくから、行き場ない独居老人くらいしか積極的な反対者はいなくなる。
極論すればオーナー全員が建て替え希望してたって、余剰床も出来ず解体建築が全額持ち出し、もっと言うなら
余剰床が出来ても買い手がつかない不人気立地では、誰からも何処からも資金が引き出せず立ち往生のまま立ち枯れを待つしかない。

何処からか金が引き出せて負担なしで建て替えが出来そう、となったら一変して出席率だって上がりますよ(笑)
年数的に真剣に考えなきゃいけない課題があるわけでない物件なら、出席率低くても仕方ない。
怖いのは考えなくちゃいけない課題があるはずなのに、天に唾するように自分（達）に負担がのしかかって来ると気づいているから
結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。