総会出席率２０％って異常ですか？

[えーてん]

現在中古マンションに興味があり物件を探したいるところです。

気になる物件がありそこの最新の総会議事録を取り寄せてもらい確認しました。

総会出席率が２０％だった（委任状が４０％）のですが、これだけ低いと管理会社にいいなりの質の低い管理組合ではないかと感じました。

皆さんにお聞きしたいのですが中古マンションを買う上で管理組合のレベルはあまり気にしなくていいんでしょうか？

また総会の出席率２０％は特別低くないですか？

【管理組合・管理会社・理事会板に移動しました。2012.1.1管理担当】

[1: 購入経験者さん]

今住んでいるマンションで3件目ですが、おかしいい、とはまでは思いません。
100世帯までの小さいコミュニティなら、半分ぐらいは出席（＋委任状3/4ぐらい）とは思いますが、大きいコミュニティなら、1/3ぐらいでも普通じゃないでしょうか？（出席の20％より、委任状の40％の方が気にはなりますが）

ただ、「出席率が低い」＝管理の悪いマンションは間違いです。どちらかといえば、逆でしょう。
総会なんて、「文句がある人」が来る訳ですから、欠席が多い＝文句がない、というのが、普通の見方です（もちろん、事情はマンションごとに違うとは思いますが、一般論的、にです）
理事もやってましたが、出席者が多いと議論がまとまらなくて大変です。だから、管理組合には「地味に連絡して」と言ってましたよ（笑）。

＞皆さんにお聞きしたいのですが中古マンションを買う上で管理組合のレベルはあまり気にしなくていいんでしょうか？
全くしなくていいです。何より、気に入らなければ、買ってから理事になって、組合なり、管理会社なりを変えればいいからです。間取りや環境や設備は、買ってから変えられませんので。

[2: 匿名]

築何年で総世帯数は？自家使用何割？（一二は少なく、三は多い方がベター）。

築年数経ってたり、規模が大きかったり貸してる比率が高いと出席率低いことが多いですよ。
言うなら物件に関心が低く誰かがやってくれる、と丸投げに近くなりがち。

間取りや環境設備は事前にチェックできるけど隣人の質は住んでみなければわからない。
やる気ない組合で孤軍奮闘ってハード妥協する比じゃないくらい精神的に疲れるよ。

[3: えーてん]

返信ありがとうございます

総世帯数百世帯
築年数１９年

です（価格は1100万円）

管理は大切って考え方とハード重視って考え方があるんですね

管理組合に求めることは管理費用最適化…管理会社リプレースができる状態ですが総会出席率が低くても本人（私）
のやる気があればま出来ますかね？

[4: 匿名]

多数決でしょう。一人じゃ無理。

そこ価格と築年数的に相当賃貸に回ってると思う。
この先、金かけても修繕派と金かけずに放置派で割れそうな予感。

[5: えーてん]

返信ありがとうございます
>この先、金かけても修繕派と金かけずに放置派で割れそうな予感。

放置派が半数超えたら何もできなくなりますね…
んー賃貸率が高そうなマンションはすむために購入するうえではNGすかね

[6: 匿名さん]

随分高い出席率ですな。
私のトコでは
築３年　総戸数３０で
出席３軒程度ですよ。
理事すら出席しない。
こんなトコもあります。
管理会社も困っているそうです。

[7: えーてん]

>築３年　総戸数３０で
>出席３軒程度ですよ。

築浅、戸数が少なくて１０％ですか…

管理会社からみたら最高に搾取できる物件ですね

でも住みたくない…

[8: 匿名]

タワマンとかは低いと聞くね。頭数が多いと、自分が意見言ってもみたく思うし誰かがやってくれるというのもあるし。築浅なら問題ないしょ。
スレ主がその物件検討する理由って？とにかく場所がいいとか相場に比べて安いとか。永住志向か貸す気があるかにもよる。

本人も投資物件化した老朽マンション買って住んでるけど、周りが会社ばっかで普通に勤めに出てると近所づきあい皆無だから楽だよ。夜や週末はゴーストみたいで静かだし。
ウチは建て替え話が持ち上がってからやたらと総会が活発になった(笑)
要は物件の将来をどう考えるオーナーが多いかでは。管理費積立金も店子に払わせて腹が痛まないんでは、真剣になれって方が無理。

[9: えーてん]

>要は物件の将来をどう考えるオーナーが多いかでは。管理費積立金も店子に払わせて腹が痛まないんでは、真剣になれって方が無理。

そういうオーナーはお金が有り余っているのでしょうか？
お金を増やしたいならば支出を減らすために真剣になる必要があるのかなぁと感じるのですが…

[10: 匿名]

それは住んでたり所有する物件がそこしかないって奴の発想。
現状、家賃が入る（経費も店子が払ってくれてる）＋不都合も面倒もない＜わざわざ話をまとめる手間暇が負担＋業者変えたって賃料まで上がる訳じゃない、
と思うオーナーもいますよ。高齢だと儲けより手間を嫌う手合いも多い。

[11: えーてん]

>10
集合住宅であるマンションにそういう人が増えると管理レベルが下がっていきそうですね

[12: 匿名]

単純に『中古で』『投資に出てる割合の高い』物件を買う場合のポイントは新築で貸し出されてない物件と違うってことですよ。

築年数や条件の割に安いんでしょ？うるさいオーナーや所帯持ちが少ないのは、スレ主的には歓迎なんじゃないんですか？
不動産はトレードオフですから、満点近くを求めたら金を出すしかないですよ。あとは物件特性が本人的にありかなしか。

[13: えーてん]

>12
>うるさいオーナーや所帯持ちが少ないのは、スレ主的には歓迎なんじゃないんですか？

なるほど、そういう捉え方もできますね

[14: 匿名さん]

おれ投資用に買った物件で住んでないけど総会は毎年出てるよ。理事やりたいくらいだけど非居住者は理事出来ない規則があるんだよね。

[15: えーてん]

>14
理事されたら何を変えたいですか？

[16: 匿名]

はい、本年としてはバックマージンを入れてくれる仲の良い管理会社に変えたいからです。

[17: 匿名]

気持ちはわかるが(笑)癒着がバレると面倒だよ。ウチは元理事の使い込みが発覚して訴訟になりかけている（本人雲隠れ）。
付き合いが古く下手に面識があると尚更、誰も悪者になりたがらなくてウヤムヤにされそうだから新参オーナーがビシっ、と突っ込むしかない。

その意味じゃ出席率だけが高くても意味ないんだよね。お互いを監視し合うチェック機能が働いてないと。

[18: えーてん]

>17
雲隠れした理事はどなりそうですか？

[19: 匿名さん]

はじめてレスします。
スレ主さんは［総会出席率が低い＝管理組合のレベルが低い］とお考えのようですが、確かに管理に無関心な人、面倒を嫌って人任せにする人が多いということではあります。
しかし、>>1さんの発言のとおり、管理そのものが悪いわけではないでしょう。管理に問題や不満があれば無関心でいたり人任せにしてはいられなくなりますから。

うちの組合（約５０戸、築３５年）も総会の実出席者は毎回１０人（２割）前後。ただし非居住オーナーが１／３いるので、居住オーナーに限れば３割くらいが実出席していることになります。
しかし出席者のほとんどは理事で、出席者だけを見れば総会と理事会の区別がつきません。
また、理事はあまり入れ替わりがなく毎年ほぼ同じメンバーで続投していますが、私を含め中古で購入した新参者もときどき加わっており、現在は新築時からいる古参は半数以下です。
で、理事会のレベルはどうかというと、耐震補強工事、大規模修繕など概ね適切にやってきていますし、管理会社のリプレイスも過去２回やっており管理会社に任せきりということもないので、低くはないと思っています。適時に適切な提案をしているので、総会で反対意見や反対票（議決権行使書を含む）が出ることもまずありません。

つまり、総会出席率が低くても理事会がちゃんとしていれば管理は問題ありません。しかし、２割の特定の組合員（役員）に依存し続けている状態も好ましくはないですね。

[20: 17]

出席率より体質が大事ってところでしょうかね。シャンシャン会議じゃ意味ないし。


「雲隠れした理事」＝古参のオーナーでもあるので、追及はしているものの証拠不十分で起訴もできず
顔なじみの高齢オーナーたちは『いいか500万（？）くらい』的な感じのようです。

余計なしがらみもなくやる気もある若年オーナーは、ウヤムヤに時効成立する前にビシビシ糾弾する気満々です。
３回総会に出て、やっと顔も売れてきたところなので。

それなり年数経ってる物件は良くも悪くも内部の人間関係ができあがってますから、とかく事なかれになりがちだし
どんなに正論吐いてようが新参者には聞く耳持たん、みたいな面があるのも新築では考えられない苦労でしょうか。