管理費が毎年安くならないのはなぜ

[えーてん]

マンションの管理費が毎年少しずつ安くならないのはなぜなんですか？

車や電化製品ほどは値下がりしないにせよサービスレベルが同じならば管理費は下がって当然だと感じるのですが…

[41: 匿名さん]

>39

委任には白紙委任と代理委任があって、代理人（代理人となれる人には条件あり）を指定して代理委任することもできる。あと、欠席の場合でもそれぞれの議案について賛否を議決権行使書で意思表明することもできる。

[42: 匿名さん]

>40

それ、うちのマンションで去年あった。ある議案で、総論は皆が賛成だけど各論になると意見がまとまらずに、賛否が拮抗しそうな雰囲気だったので、理事長が議案そのものを取り下げ。今年仕切りなおしをして、やっと決着。

[43: えーてん]

>40,41,42
勉強になります。
委任状には
　
白紙委任と代理委任

があり議決権行使書で意思表明も可能なんですね。
理事長への白紙委任を集められれば理事長が好き勝手に組合運営できますね。

管理会社が理事長に毒まんじゅうを配りたくなる理由がわかります

[44: 元販売屋さん]

>>43
いわゆる独立系のところは理事長にお金払うらしいね
理事長独断でやると前にも書いたけど
管理会社批判≒その人批判になる
それで管理が悪い場合は意見出ないか個人攻撃

住み手としては理事長はある程度御輿にのってるだけの人がいい
理事は意見だしてくれる人が良いよ

[45: 匿名さん]

なんだかいろいろあるのですね。
マンションにも。
管理費や修繕費や、毎月のローン以外の出費を考えると賃貸の方が良かったかなと思うのは浅はかでしょうか。

[46: えーてん]

>>44
>それで管理が悪い場合は意見出ないか個人攻撃

なぜ自分ができの悪い理事長の代わりになろうとするケースが少ないのでしょうか？
そうやって理事長を奪い合えばよりよい管理化できると思うのですが

>>45
私はその辺のマンション自体の費用自体が高いのがネックになっています。
しかし、ハードもソフトも賃貸とは比較にならないくらい優れているから憧れています

[47: 匿名さん]

共有スペースの充実さや防犯面でも賃貸よりいいと思います。
間取りの変更ができるものがあったり、コンダクターがいたり、眺望が良かったりなどまあ＋α―的な部分は大いにあると感じています。

[48: えーてん]

>47
そのあたりが分譲マンションの利点なんですね

[49: 匿名さん]

えーてんさん、36です。
私は東京のマンションから、この春に地方のマンションに移って来たのですが、
確かに、地方都市の方が管理会社へのお任せ度が高いと感じます。
総会は管理会社のフロントマンが司会してました。
前の東京のマンションじゃ考えられません。

理事会も四半期に１回です。理事提案の議題は過去になく、
住民から議題を募ったりもしていません。

あと、今の地方都市でマンションを探していた時に、
中古物件も見て回りましたが、築後10年前後なのに、
デベが決めた低レベルの修繕積立金の月額のままで、
長期修繕積み立て計画すらないマンションが
ほとんどでした。ちょっとショックでした。

今住んでるマンションの総会で突っ込みまくったので、
３期目である今期の理事になる羽目になりました。
なったついでなので、管理費を大幅に削減して、
将来の修繕積立金不足のトラブルを未然に防ぎたいと思ってます。

ということで、えーてんさんの２，３歩先を歩いてる気がします。

[50: 匿名さん]

うちのマンションは修繕積立金、毎年ちょっとずつあげていくように変更しました。
が、本当に大変でした。
こんな経済状況ですので、反対される方もいらっしゃいました。
ただ、将来的に大規模修繕で大きな一時金を払うよりは、ということで納得していただきました。
これはもう理事長の力が大きかったですね。

[51: えーてん]

>49
何十歩も先を行かれていますね
抵抗勢力はでてこないですか？

>50
何年目でどのくらいあげようとされたんですか？

[52: 匿名さん]

36です。
抵抗勢力は住民内からは出ていませんが、
管理会社と下請け業者があまりに酷いです。

住民からいろいろと話を聞くとトラブル
ばかりなので、説明を聞こうと業者を呼びつけると、
いらんと言うのに管理会社が慌ててでしゃばって来ます。
業者は業者で管理組合へのトラブルの申し開きを平気で
拒否するレベルです。
それなのに、東京のマンションの倍近い値段を
取っています（全部業者に渡っているとはかぎりま
せんが）。

まあ、住民が管理に無関心だとこうなるという見本の
ようなところです。

[53: 匿名さん]

>51さん
12年目で1.2倍です。
本当は試算だと1.5倍にしないと厳しかったのですが
払えないという方も多かったので一先ずこの数字です。
次の総会で毎年少しずつ上げていく形にしようという事になりました。

[54: 匿名さん]

こんな経済状況ですと修繕積立金値上げは難しいかもしれないですね。
管理費の値下げ自体は難しいのでは？と思う部分もあります。
法定点検の費用や管理人さんの人件費など、
結構かかるものが多いですよね。

[55: 匿名さん]

管理費はデべが最初に決めたままなら値下げの余地はいっぱいあると
思います。子会社の管理会社がぼろ儲けできるように決めているはずですから。
ただし、この値下げの余地は、販売時に信じられないぐらい低く設定されてる
修繕積立金の方に回さないといけないので、毎月の住民の負担額は減らせないと思います。

しかし、最初の管理費を見直さないでいると、ただ単に管理会社をぼろ
儲けさせるだけで、住民は将来より大きなトラブルを抱えることになります。
修繕費が足りなくなってから、過去の管理費の払いすぎに気がついても、
一度管理会社に払ってしまったお金は返してもらえません。

[56: 匿名さん]

いるもの、いらないものを選別する必要があるのですが、
素人的には本当にいるもの、全く必要ないものの区別が正直自信をもってつけられません。
住民にもそういうものに詳しい人もいませんし・・・。
こういう時はどなたに相談すればよいのでしょう？

[57: えーてん]

>52
お金が無駄にかかって大変そですが、住民がそれでいいというなら仕方ないですね

>53
払えない方が１人でもいたら値上げとても難しいですね
ある程度最初から修繕積立金は高い方がいいかもですね

[58: えーてん]

>56
いらないものの判断って区分所有者毎に異なるから調整が大変そですね

剪定や掃除を区分所有者に金渡して安くやる方法なんかがよいかななんてかんがえますが

[59: 匿名さん]

消防設備・EVの法定点検、
排水管の清掃、植物の剪定、機械式駐車場のメンテナンスなどなど
結構ランニングコストはかかりますよね。
電気代が上がると共用部の電気料金の負担も上がりますし…。
年々安くなる要素が全くないです…。

[60: 匿名さん]

>59
マンション管理会社の方でしょうか？
この20年ぐらい日本の人件費は年々下がってます。
管理費の大半は人件費関連の費用ですので、
下がってあたりまえです。
現に、ビル管理業界では業務内容はそのままで、
管理費は年々下がっています。

住民が管理に無関心なのをいいことに、
マンション管理会社の懐に入っているだけです。

数年に一回相見積を取って管理会社を見直せば、
徐々に下げていくことは可能でしょう。ただし、
一回目は劇的に下がるでしょうが、それ以降は
管理会社変更の手間に見合うだけ下がるかどうかは疑問です。

誤解の無いように注意しておきますが、あくまでも管理費の
話です。修繕費は別です。管理費を下げた分で修繕積立金を
増やしておくのがベストでしょう。

[61: 匿名さん]

年々管理費が減るのかな？とも思いますが…
私が住んでいるマンションは入居当初からついていたサービス系のもの
（医療相談サービスなど）
を切りましたけれど、それでも管理費が安くなるほどではなかったですね。
内のマンションは管理費を下げて修繕費割合を増やしましたが、
携帯電話のアンテナを屋上に立てて、その収入があるのが大きいなと思っています。

[62: 匿名]

安くしなくてもいいから、無用な経費を切り詰めて翌年度に繰越すべき。
管理会社はまず自分たちの利益を確保した上で、予算を組んでいる。
住民はマンション管理の素人だか、管理会社に対抗できないが
管理組合側に立ってくれる助っ人として
マンション管理士という国家資格がある。
弁護士なんかよりずっと安く相談に乗ってくれるよ。

[63: 匿名さん]

やはり下記サイトの管理費見直しドットコムで管理費の無料診断をしてもらって下さい！

http://kanrihi-minaoshi.com/

[64: 匿名さん]

＞６３さん
そんなサイトもあったんですね。
でも結果が出たらどうしたら良いのでしょう。
まず住民さん全体に声をかけるのか、個人で管理組合に申し立てするのか。
でも、漠然と積立をするよりどういう場合にどれだけ必要になるのか内訳などをはっきり知っておいた方が気持ちがいいですね。その上で値上げなら承諾せざるを得ない場合もあるでしょう。

[65: マンコミュファンさん]

一住人の考えですけど、マンションも時が経てばネンキが入るし、その分いろんなところにかける費用が増しちゃうのかな。

少し傷んだものを直すのは安い費用で済むけど、かなり傷んだものを直すのはもっと高い費用がかかる、そんな感じで考えると安くならない理由にも納得がいくのだけれど、事実はどんな感じでショ。

最初から若干高めでもいいからコンスタントに同じ料金、ていうほうが気持ち的には受け入れやすいかも。

[66: 匿名さん]

戸建てで住んでいた時、両親が不意の修繕でお金の工面にあたふたしていたのを覚えているので、マンションの修繕費については良いシステムだと思います。

管理費についてはこれから電気代が上がる事を考えると今のご時勢では下がることはないでしょうね。
人件費を削って管理費値上げをする会社があれば良い業者だなと思うんですが、この局面でどんな対応をするのかは一つの管理会社を見極めるポイントになるかもしれません。

余談ですが、自分の会社はこの電気代値上げの動きを見守るために今年はボーナスカットで商品値上げをしないことに決まったのです・・・

[67: 匿名]

管理会社を切って自主管理にすれば安くなりますよ。

[68: 匿名さん]

4月から企業だけでなく、マンションの共用部の電気代もあがるそうですね。
共用部の電気代は管理費から支払われるので、値上げはあっても値下げはなさそうです。
管理費を下げるには、利用していない電灯を外す、思い切って需要のない共用施設をなくす、
などの対策が必要になってきそうです。

[69: 匿名さん]

>68
そうそう、共用部が値上がりになるニュースすごく気になっていました。
元々昨年の節電の時から電球を減らすなどして節電はしてきましたが、
値上がりしたんでは本当に困りますよね。
ニュースで見ていると、大規模マンションの場合、1世帯辺り年間3000円の負担増です。
今までもサービスなどで削れるものは削ってきましたが、
これ以上は難しいです…。

[70: 匿名さん]

集めた管理費を投資顧問に預ければ全て解決。
某社なら利回り年8％。

[71: 匿名さん]

なんて恐ろしい事を（笑）

管理費は年々安くなるかな～？なんて疑問を持ちつつも、
いらないサービスを切ったり、
節電したりと一応は対策のしようがありますよね。
ウチのマンションも24時間医療相談の契約をやめました。
総会で聞いた限りですが、だれも使っていなかったですし、
あることをほとんどの人が忘れていましたから。

[72: 匿名さん]

私が住んでいるマンションでは共有部で「水のオブジェ」（噴水のようなもの）があったのですが
そちらを廃止しました
電気代も水道代もかかりますから
切れた電機はLEDに順次切り替えたり、
植物の剪定業者を安い所に頼んだり、
管理費を下げる工夫はいくらでもあると思いますよ

[73: 匿名さん]

住人の中に職業柄詳しい人がいたりするとコスト削減できる部分というのはあっという間にわかるので他の住人とも情報を共有したいところではあります。

それで削減できる部分の提案を行えるなら是非とも申請したいところですが。

マンションにずっと愛着を持ち続ける為にも、極端に管理費が高いマンションに関しては金額の調整をして欲しいと願うところでありますね。話し合いの場が定期的に欲しいかなと。うちは今のマンションが好きでぜひ永住したいですから。

[74: 匿名さん]

>>72です。
実は住民の中に商売で庭木などを扱っている方がいて、
その方のご紹介で敷地内の剪定を現状よりも安くしていただけるところを
紹介していただきました

話し合いの場が年に1度の総会位しかないですが
議案提示して話し合いがうちのマンションの場合は積極的に行われています

[75: 匿名さん]

良い感じで管理組合が機能していて羨ましいです。
ウチは総会の度に意見が割れてしまって大変ですから・・・。
色々な世帯の集まりなのでしょうがないですけれどね。
それに委任状で済ませる人が少ないからというのもあるのでしょうね。

[76: 匿名さん]

ちょっと違った話題なんですけど⇒途中でマンション内に共用施設が新設されたりした場合というのはそれに伴って管理費が上がったりということはありますでしょうか。いや、今検討しているマンションがあってですね、需要が変わって途中で違う共用になるんじゃないかなっていうスペースがあるんですよ。その場合は住民全員に説明会とかが開かれて管理費アップの話があるのかなと思いまして。

[77: 匿名さん]

家の近くのマンションは昼間なのに廊下の電気が点いているよ。
昼間も点いてると電気代がかかるだろうね。

[78: 匿名さん]

>76
費用増加についての話がもしされないのであれば、
その辺りは突っ込んで聞いてみた方が良いと思います。

私が検討しているマンションはカフェの業者が入る予定らしいのですが、
売上次第ではなくなるようですので
そのような事は他人ごとではないですね…。

[79: 匿名さん]

＞需要が変わって途中で違う共用になる

がどのようなことをイメージしているのかわかりませんが、
店舗が入っていて店舗が閉店になった場合は
家賃収入の他に駐車場代も無収入になってしまったので
修繕計画の立て直しになってしまった。

結局、当面１０年間限定という名目で管理費が月数千円上がった
新しい店舗が入っても駐車場の空きが目立つようになってきたので
おそらく１０年後も値下がりは期待できないだろう

[80: 匿名さん]

カフェやミニショップが敷地内にある物件ってありますよね、そういえば。
普通に繁盛する分には良いのですが、
撤退した場合には管理費にも大きく影響があるのですね…。
色々と難しいですね。

[81: 匿名さん]

敷地内にミニショップがあったりカフェがあったりする物件もありますが
そういう事も踏まえて考えて行かないといけないんですね。
本当に便利でみんなが使う物ならともかく
そうでない場合は管理費に直結してくるんですね

[82: 匿名さん]

ミニショップは結構使うかなと思いますが、
カフェは確かに継続がどうなるのでしょうね？

来客があった際には便利そうだなぁなんて思いますが。

敷地内の業者運営のものだと
クリニックや保育園は安定性があって良さそうですね。

[83: 匿名さん]

外部の利用者も見込めるような施設だと継続性がありますね。
住民のみですと最初は物珍しくて使用していても
よっぽどのことがない限り飽きてしまいますから…。

うちのマンションも24時間医療相談サービスを管理組合で入っていたのですが、
誰も使っていないことがわかり1年で辞めました。

[84: 匿名さん]

最初は本当にいろいろとサービスが付いていますよね。
更新のあるものは自然と契約を切って行っている感じがしますね。
今は私の住んでいる所では電球とちょっとずつLEDに替えています。
行政から補助金も出るのでそれを利用しています。

[85: 匿名さん]

管理費、高いですよね。
管理会社ごと変えた方っていらっしゃいますか？
管理会社を変えるのも結構手続きが必要で面倒なんですよね。
あちらが造った資料を基に管理規約を作ったからなんですけれど…。

[86: 匿名さん]

うちのマンション、管理会社を変えるのがすごく大変ですよ
やはり規約をきちんと読んで承認しないとダメですね
うちの管理組合みんなで反省しています

うちのマンションもいらないものは切って、
その分は修繕費に回しています

[87: 匿名さん]

>No.85さん

管理会社を変えるのは、大変ですよ。
でも、それに見合う管理費削減がありますので、
どうせやるなら、早いほうがいいと思います。

[88: 匿名さん]

管理会社を変えるとして、他の管理会社はどのように決めれば良いのでしょうか？
ごくたまに「管理会社変えませんか？」とビラが入っていたりもしますが、
自分の知らない所だったりしますし。
住民の中でつてを探してみてから、という感じでしょうか？

[89: 匿名さん]

>>88
それは、現実的な話題になったら、理事会の中で「考える」ことです。
探すのはそれほど大変じゃないでしょう。
たくさんの管理会社から、各々の物件が優先する条件は異なりますよ。

[90: 匿名さん]

>No.88さん

候補の管理会社は、No.89さんの言う通り、理事でチョイスします。
チョイスは、現行と同条件で見積りし、数個まで絞る。
その後、総会で決定です。

ただ、管理会社を変更する理由を管理組合に納得してもらう必要があります。
大きく動くのは、そのあとです。