23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？ 【その61】

[匿名さん]

早くもその61まで来ました。
23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッションしてください。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190293/

[629: 匿名さん]

>いくら都心をたたいても、新宿をたたいても、自由が丘をたたいても、目黒をたたいても、
>杉並をたたいても、中野をたたいても、どこをどうをたたいても、

>豊洲の大量売れ残りはどうにもならないよ。

これにつきるね。

[630: 匿名さん]

豊洲って人口増えてるんだろｗ

[631: 匿名さん]

なんであんなに宣伝してるのに、何年たっても大量に売れ残ってるんだ？

[632: 匿名さん]

いまや、完全に江東区のお荷物地域に・・・

[633: 匿名さん]

発展の中心は湾岸4区
中央区、江東区、台東区、墨田区だと思うよ。
内陸部はもうダメでしょう。

[634: 匿名さん]

埋立地住人の地図には台東区や墨田区に海があるのか？
釣？

[637: 匿名さん]

>家選び、「職近・親近」がトレンドに　リクルート予測

完全に山手線の内側の話ですね。

[638: 匿名さん]

NHKの放射能追跡番組を見てたら、江戸川等の城東の河口水域、海の中は福島原発前の海以上の高濃度ホットスポットだらけ。

内陸から集まった放射能が、河口の泥に貯まりやすいらしい。

今後、何年も東京湾内はこういう状態が続くとさ（海の中の話だがね）。

陸は何ともないとはいえ、、、あんま気分のいいもんじゃないわな。

[640: 匿名さん]

新宿区の人口減少は今年も続くと考えるべきでしょうか？
一時的ではなく構造的？

中野区が恒常的に人口減少しているので心配です。

そして、杉並区はどうなんでしょう？

[641: 匿名]

よその心配より自分の州の心配だろ(笑)

[642: 匿名さん]

杉並区は2010年は人口が減少したけど、2011年も人口減少したのかな？

[643: 住まいに詳しい人]

新宿区は人口着実に増えてるよ!!

http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file02_00030.html

[644: 匿名さん]

>>643
去年1年間の人口増減の話ですよ。
昔は昔、
今は今(笑)

[645: 住まいに詳しい人]

644さん、ちゃんと事実把握してね。
新宿区では日本人の人口は最新統計でもなお増加中。減ってるのは外国人。
原発事故の影響でフランス人やらの外国人が一時的に減っただけでしょ。情弱も甚だしいですな。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/index02_101.html

[646: 匿名さん]

根本問題として新宿の就業人口が減り続けているのがあると思うよ。
都心部居住が進んで人口が増えてきたけど、
そろそろ限界だろ。
実際隣の中野区は2年続けて人口が減少。
新宿区に波及してもおかしくないと思うよ。
まあ、今年の結果を見ての最終判断だろうが・・

[647: 匿名さん]

２３区の（夜間）人口は平成２７年をピークに減少に転ずると予測されています。
ただバブル期に大きく人口を減らした都心３区への回帰および工場跡地の再開発による大規模マンションの建設が続く江東区については５年遅いＨ３２年にピークを迎えると見られています。

新宿区は地価も高いし湾岸のように郊外並みの値段で大量にマンションが供給されることは今後もないでしょうから大きく人口は増えないでしょう。

新宿に住む人は昔も今もそれほど属性は変わらないと思いますが、現在江東区や港区の品川区の湾岸にマンションを買うクラスターはバブル期であれば、都内にマンションを買うことができなかったような属性の人たちがかなりの割合を占めると考えられます。

[648: 匿名さん]

>>647
高い坪単価が衰退につながる図式ですか？

同じ都心部に坪単価が安い供給エリアがあると、
高いところは一昔前の都心部のように空洞化が進む。

[649: 匿名さん]

>>647
何で、中央区の湾岸マンションはスルーしてるのかな？

それと、Ｈ３２年にピークの江東区は内陸マンションも大規模で安いわけだが、どう考えているのかな？

[650: 匿名さん]

オフィスと住宅では収益性がまったく違うので
収益還元価格で坪単価を計算するときにもギャップがあります。
同じ駅でもオフィス賃料とと住宅賃料が２～３倍違うのも
珍しくありません。

特に都心においてはオフィスの需要がある限り坪単価が
著しく上昇します。
オフィス需要がなくなったから住宅に転用すればいいわけですが、
そうなると地価を半額とかにしないと事業性がありません。

なのでオフィス開発ができず、かといって住宅用に値下げもできない
という状況が続き空洞化するのです。

[651: 匿名さん]

>>649
安い内陸マンションってどこですか？
まさか郊外のこと？

[652: 匿名さん]

>>651
江東区でも大島や亀戸周辺で供給されるマンションは安いわけだが、
それをまさか「高い」と思う人は、郊外で探せば。

[653: 匿名さん]

中央区が抜けてましたね失礼しました。
江東区は東西線以北のエリアも供給はあるでしょうね。前述したとおり都心の中小オフィスエリアの住宅への転換がなかなか進まないのに対して、江東区は工場や倉庫が多く土地の規模が大きく地権者が単一のことが多いのに加え、もともとの地価や収益性がオフィスほど高くないこともあり、住宅への転換が進みやすくそれゆえ人口が増え続けると想定しています。

オフィス、商業混在エリアは地主が何らかの理由で安売りしない限り当面高止まりが続き、何もしなければ結果として空洞化が進み徐々に衰退が進むと思われます。

[654: 匿名さん]

豊洲の大量売れ残りは、もうどうにもならない状態。

[655: 匿名さん]

653さん

都心でも麹町・平賀町あたりがまさしくそのような感じですよね。オフィス需要はほとんどなくガラガラです。衰退しているのが見て取れますね。さみしい限りです・・・

[656: 匿名さん]

豊洲（具体的にはすみふ）の売れ残りの理由は値段の高さでしょう。
ＰＣＴのように坪２３０万とかなら即完売します。
坪２３０万にできない理由は土地の仕入れ価格が
入札により高騰したからです。
でも豊洲自体は住むのに便利だし、建物のグレードに関しては多くの人は平均よりかなり豪華と感じるでしょう。
結局値段次第です。

東雲のプラウドはがんがん売れてるみたいですし。
有明は微妙ですね。交通利便性が豊洲や東雲に比べると
低いですし街らしい街がほとんどなく生活利便性も
現時点では劣ります。
ポテンシャルに期待した価格なので投資だったらいいかも
しれませんが自分で住むんだったら１年後に店ができる
とじゃ困りますからね。投資には高すぎ、実需にはまだまだ
不便というのが有明低迷の理由でしょう。

[657: 匿名さん]

東雲は１期を売っただけなのに、ガンガンと言われてもなあ。
マンションは２期目以降を見ないと何とも言えないでしょう。

[658: 匿名さん]

麹町なんてもともとは住宅地でしたからね。
それがバブル期にビルに代わりました。大規模開発ではなく
地主が高騰する土地を担保に銀行から金借りてペンシルビル
にしたのです。
オーナーの多くは再投資する余裕がないか、また収益があれば
特になにもしないので９０年代で時間が止まっています。

土地の価格も下がったし中途半端なオフィス需要もなくなった
のでもとの低層住宅地に戻せばいいと思いますがそうもいかない
のでしょう。

時代の変化にあわせて街の機能を転換できる街が生き残るのです。
オフィスエリアの丸の内だっていまやオアゾや丸ビルをはじめと
してショッピングエリアのイメージもありますが、２０００年ご
ろは仲通は休日シャッター通りでだれもいない。休日出勤したら
車はそこらにとめ放題だったし、八重洲の大丸も古くて地方の寂
れたデパートという風情でした。

[659: 匿名さん]

すみふが低迷しているのに比べると売れてるでしょ。
マンションなんて買うことができるぎりぎりの値段までがんばりますからね。もちろんぎりぎりラインというのは単なる収入だけでなく、時代の雰囲気で変わりますけどね。

１分でも職場や駅に近く、１平米でも広く、１万円でも安く買いたいと思うのが人情です。

そこのバランスにミートするとヒットします。

[660: 匿名さん]

みなさんのお話を総合すると、
今後の発展エリアは
中央区、江東区の臨海部、台東区南部、本所、深川
このあたりに意見が集約されたみたいですね。

[661: 匿名さん]

いや実際年収が８００万とかの人が収入の５倍以上の５０００万の
マンション買うなんて冷静に考えれば身の程知らずでしょう。

だから身の程知らずの贅沢な買い物をする理由をいろいろ考える
わけです。このエリアは資産価値があるとか、家族の安全のためと
か子供の教育であるとかね。

贅沢ではなく投資であると。親も子供の贅沢のために資金援助なん
かしませんが資産性があり高くても、将来それなりに高く売れる／
貸せるということでだったらこれは投資であるということで、
援助しやすいのではないでしょうか。

共働きによる世帯収入＋親援助→これを分捕ろうというのがデベ
の戦略ですが、土地を高く仕入れすぎて失敗したみたいですね。

[662: 匿名さん]

>>661
坪単価が高すぎるエリアは購入層が限られてしまうので、
少子高齢化時代では
徐々に衰退してしまいます。
新宿区がそうなんでしょう。

[663: 匿名さん]

>660
大学教授さん
が好きそうなエリアですね。

[664: 匿名さん]

発展というか街の機能変換の可能性がある街ですね。
もっともマンションだらけの街は区分所有された瞬間
永遠に住宅地としての利用に固定されます。

吉祥寺や自由が丘って街の雰囲気はかわりませんが
中身はどんどん入れ替わっています。
秋葉原もそうですよね。

でかいビルつくっちゃうと変われなくなります。
典型は新宿西口です。開発したころのコンセプトの
ままきてますので一つのビルですべてを簡潔させ
ビル間を人が回遊するようなつくりになってません。
すなわち街が殺風景なのです。

タワーマンション街も同様のことが言えます。
３０年後はまた流行が変わるでしょうがそれについて
いけるかどうかが課題です。
まあ衰退に転ずる直前（おそらく１５年後くらいか？）
まで住んで売り抜けるという作戦で購入するのがいいの
ではないかと考えます。街と心中する必要もありませんから。

[666: 匿名さん]

東池袋、西新宿、大崎、武蔵小杉、など
内陸地にもたくさんあるタワーマンション街。

[667: 匿名さん]

埋立地以外は地盤の心配は少なそうですね。

[668: 匿名さん]

>>664
新宿区の人口減少は一時的な問題じゃなさそうですね。

[669: 匿名さん]

タワマンの数が少なく街並みに変化力があり、
都心に近く坪単価も安い
本所、深川あたりがベストってことか。

参考になりました。
ありがとうございます。

[670: 匿名さん]

深川エリアだと大江戸線・半蔵門線の開通前は門前仲町あたり
のほうが活気があり、清澄白河あたりは駅もなかったため寂れ
ていました。

清澄白河駅ができて１０年たちましたが、でかい倉庫を再開発
したようなマンションもたち、公園や美術館の存在もあり雑貨店
やセンスのあるカフェも目立ち洗練されてきました。
昔から変わらない門前仲町に対して変わった清澄白河のほうが
のびしろがありますね。
ただ今の値段はちょっと高すぎという気がします。

でも清洲橋通り以北は下町ではありますがまだまだ街も殺風景で
すね。都営新宿線の雰囲気も暗いです。
やはり大手町につながる半蔵門線とは客層が違うという感じです。
領国・錦糸町までいくとまた雰囲気が変わりますね。

本所深川地区はまだまだ発展の余地ありです。もっともいつ発展
するかはわかりませんが。

[671: 匿名さん]

>>668

10年間毎年毎年人口が増え続けているのに。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file02_00030.html

[672: 匿名さん]

深川エリアは、
ゼロメートル地帯
って地盤の心配がありますね。で、ベストにはなれない。

[673: 匿名さん]

>>671さん

新宿区の夜間人口は２０１５年をピークに減少に転じると予測されています。
２０１５年以降人口が増える区は中央区、港区、江東区のみでありこの３区
も２０２０年をピークに人口はすべて減少に転じます。

昼間人口ですが２３区で昼間人口が一番多いのは現在港区です。
（２００５年に千代田区を抜きました）
新宿区の昼間人口は現在港、千代田につづいて３位ですが
減少傾向が他の区より大きく２０２５年の昼間人口では世田谷に
抜かれ４位に転落する見込みです。

[674: 匿名]

素朴な疑問。
１０数年後の予想は、当たる確率がどの程度なんですか？

[675: 匿名さん]

>>670
深川エリアが高すぎだと、他には無さそうですが？
どこか将来性があって安いところがありますか？

[676: 匿名]

>675
青物横丁
今はそれほど高くないが、羽田空港国際化、品川リニア、品川シーサイド、大井町も利用可で、大化けするかも。

[677: 匿名さん]

のびしろがあって値段がそれなりとなるとやはり墨田区ではないでしょうか？
スカイツリー開業前がチャンスです。ららぽーと開業前の豊洲のようなもの
でしょう。あとは山手線の北側エリアである北区や
荒川区などです。（公立）教育を捨てればいっぱいありますよ。

個人的には高くても定評がある山手線南半分内側がおすすめですけど。高いですからね。

[678: 匿名さん]

あと化ける可能性があるのは五反田～大崎ですかね。
北品川５丁目の再開発次第でしょうか。
五反田、大崎、品川の３駅にアプローチできるのですが
空白地帯でなんにもなかったですからね。