23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？ 【その61】

[匿名さん]

早くもその61まで来ました。
23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッションしてください。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190293/

[315: 匿名さん]

福島原発の４号機の状況次第では東京も危ないらしい。

[316: 匿名さん]

大田区がかなり苦戦しているようですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
平均坪単価で250万円前後は無理なレベルになって来た感じですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[317: 匿名さん]

新宿区もかなりの苦戦
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

大田区と新宿区は供給戸数が多いから、
売れ残り戸数も多くなりそう。

[318: 匿名さん]

隣接している区は何らかの影響を受けるだろうね。

[319: 匿名さん]

城南、城西が一波乱ありそうだね。

新宿区は賃貸も激余りだし、
いったいこの先どうなるんだろう。

[320: 匿名さん]

まじめな話、新宿区は共稼ぎ仕様のコンパクトマンションの需要に限界があるんだろうと感じる。
女性の支持が無いとコンパクトマンションも成り立たない。

大田区は、物件価格が5千万円になると売るのは無理、
新宿とは逆に４千万円くらいのコンパクトマンションなら売れる。

[322: 匿名さん]

>>321さん
コンパクトマンションは外周区はもう無理ですよね。
だから無理して大田区はファミリータイプ出して売れ残っているんですよね。
いくら願い事書いても昔には戻らない(笑)

[323: 住まいに詳しい人]

地元民需要が小さくなると
割高外周区の価格維持は難しい。

[325: 匿名さん]

割高外周区の価格維持力は
地元民の底力しだい。
一番持久力があるのは世田谷区かな？

順番的には
世田谷、杉並、大田、練馬だろうな。

[326: 匿名さん]

世田谷区は随分下がったけど坪単価280万円あたりで頑張っています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
契約率もベスト20位に入ってます。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

80万人も人口を抱えているとさすがに底力があるね。
世田谷区は外周区の王様だね。

[327: 匿名さん]

超割高都心

住環境最悪で人気もないのに、
オフィス需要の商業地価の高さの影響を受けて高いだけ。
だから現在暴落中。

[328: 匿名さん]

>>327
新宿区のことですか？
都心と言っても副都心だし、
リニアが外れて発展軸から外れましたからね。

[329: 匿名さん]

城南城西エリアは、
ほぼ全域に一種低層が広がるエリアで、ファミリー層需要が強いエリアとしては、日本の頂点に立つエリアです。
住みたい街としての人気も、最も票を集めているエリアです。
常に他所からの流入が期待できるエリアで、最も底固いでしょう。

[331: 匿名さん]

>>330
中央区より坪単価で20万円くらいは安くなる必要があるんじゃない？
家賃レベルは台東区より下ですし。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[334: 匿名さん]

>>333
賃貸の過剰状況を見れば、
どう思います？

[336: 匿名さん]

>>335さんは不動産に詳しくない人ですよね。
普通地域力を見る場合は、仕様、広さにあまり差が無く、
物件数も多い１Ｋ、１ＤＫで比較するのですよ。

[338: 匿名さん]

>>337
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
ここの賃貸登録物件数を数えれば分かりますよ。

[340: 匿名さん]

>>339さんは根本が理解できていないようだね。
賃貸住民は将来の持ち家購入候補。
その経済力を比較するのが地域力。
すべてを平均すれば良いんですよ。

[342: 匿名さん]

それではマンションだけで比較すると
新宿区　1K・1DK
2009年2月　9.76万円　5496件
2012年1月　8.85万円　14331件
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

[344: 匿名さん]

>>343
数字が見えてますか？
ファミリータイプなんかめちゃくちゃ少ないでしょ。
何でそこまで新宿区を擁護するんだろう？

[346: 匿名さん]

簡単に言うと、新宿区は作り過ぎて有り余って分譲マンションも売れない。

[349: 匿名さん]

大田区の擁護がでてこないね。

[351: 匿名さん]

契約率ベスト20位に入っている区と販売戸数
豊島区86%　732戸
杉並区85%　596戸
江東区83%　1284戸
渋谷区82%　687戸
目黒区80%　945戸
品川区76%　986戸
港区76%　927戸
墨田区76%　804戸
世田谷区76%　1060戸
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[352: 匿名さん]

>>350
何区と比べてですか？

[355: 匿名さん]

割高外周区でも杉並区と世田谷区は好調だね。
地場の住民力が物言ってますね。

[357: 匿名さん]

豊島区が売れて新宿区が売れないのは何ででしょう？

[358: 匿名さん]

>>356
地元民から見れば割高じゃないって事ですね。
販売戸数と人口の対比の問題もあるけどね。

[360: 匿名さん]

実力対比では、江東区は割高だよ

[362: 匿名さん]

湾岸タワマンのイメージダウンは根が深い。失われたイメージを回復するのは容易いことではない。
特に、高価格帯ではもう人気は回復しないだろうと思う。従って、湾岸タワマンはもう安さ勝負で行くしかない。かわいそうだけど、これが現実。

[364: 匿名さん]

タワマンだらけの湾岸の20年後、30年後がとても心配になってくる。。。

[367: 匿名さん]

発売戸数1千戸を超えて、契約率ベスト20に入っていない区
大田区1481戸
新宿区1285戸
板橋区1234戸
台東区1136戸
中央区1003戸
ベスト20に入った区
江東区1284戸　83%
世田谷区1060戸　76%
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
大田区、新宿区の契約率推移は見たので、
他の3区、板橋区、台東区、中央区を分析します。

[368: 匿名さん]

板橋区、台東区、中央区は極端に悪いと言うほどじゃないね。
特に中央区は毎月契約率が改善している。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=1&dat...

大田区、新宿区
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=1&dat...

[369: 匿名さん]

取りあえず今年は
新宿区と大田区が価格変動の台風の目になりそう。
要注目です。

[371: 匿名さん]

新宿の不調は発展軸から外れたのが原因だから、
他の都心部にはあまり影響しないだろ。
それにしても、賃貸の余り方はすごい。

[372: 匿名さん]

都心でも、地盤のいい高台物件はあまり下がらない気がする。買えるものなら買いたいと言う人が多い。
もっとも、都心でも低地物件やタワマンは嫌われ出してるみたいだが。あくまでも私の周囲の人たちの意見ですけど。

[373: 匿名さん]

坪単価がそれほど高くない中央区は底堅く推移すると予想。

[375: 匿名さん]

西新宿の高層ビル群が老朽化して建て替えられない可能性が高まっています。
東京駅周辺の再開発が進むと西新宿がいらなくなるからです。
新宿エリアは賃貸も激余りですから、使い道が無い状況になるかも。

[376: 匿名]

それ何年後？

[378: 匿名さん]

10年後だからそんなに先の話じゃないです。

[379: 匿名]

そうなったら西新宿はオフィスビル壊してマンション街になるのかな。既になり始めてるけど

[380: 匿名さん]

2012年竣工予定のオフィスビル
http://www.oj-net.co.jp/report/archives/2008/03/2012.html
2013年就航予定のオフィスビル
http://www.oj-net.co.jp/report/archives/2008/04/2013.html

[381: 匿名さん]

>>379
エリアの就業者数が激減している中で、
マンションを作っても売れないし、貸せなくなります。
さてどうするのでしょう？

[382: 匿名]

新宿滅亡論者(笑)は需要がどこまで下がると見るわけ？駅の利用者が10年で東京とか品川に抜かれるの？
それが現実になっても交通＋商業インフラは残るよ。反面、人が減ったら住みやすくなる。東京駅まで15分、埋め立てでもない。
価格調整が進めばお買得、って話では

[383: 匿名さん]

10年後にはあらかた東京の都市構造が決まってしまっていると思うよ。
築地の跡地再開発も終わっているでしょうし。

[384: 匿名]

10年かけなくても見えてるでしょ。新宿はオフィス街を東京駅周辺に譲るとして商業施設で生き残りを図る。渋谷はちょい住居寄り。
東京駅周辺商業施設（デパート以外）はあんなもんだろうし、品川に集客能力はない。湾岸にららぽ以上やホテルが建つ日も来ない。

[385: 匿名さん]

埼玉県は全国一の速度での高齢化の進展を踏まえ１０年代後半が人口のピークになります。

[386: 匿名]

？形勢不利だとなんで埼玉？

[387: 匿名さん]

新宿の利用者を考えれば分かるでしょう。

[388: 匿名]

んー、まともに相手するの疲れるな。
じゃどこが有望なんすか？東京駅の周辺にマンションないよ。賃貸はできるらしいが。
結局品川？まさか城東湾岸部(笑)？って城東教授か…

[389: 匿名さん]

>>382
新宿区は価格調整が進むまでしばらく買わないほうが良さそうですね。

[390: 匿名]

都合のいいとこにだけ乗っかる(笑)
そうね、今の値段じゃ買えないもんね。

[391: 匿名さん]

新宿の価格調整は、中央線沿線の中野区、杉並区、市部にじわじわと波及します。

[392: 匿名さん]

晴海の三菱の価格発表があって都心部湾岸はお祭り騒ぎになってます。
１千戸クラスだから、また大勢の人が都心部湾岸に住むことになります。

[395: 匿名さん]

湾岸ネガもやけくそ状態になってきたなｗ
晴海が競争力ある価格設定だったのがショックだったのかなあ？

[396: 匿名さん]

無制限にお金を持ってたらどこ選びますか？
収入によって、住むところを決めるとはいいませんが、大きな要素です。

[397: 匿名さん]

大田区の平均坪単価250万円前後は高過ぎるのでしょうか？
昨今の売れ行きが芳しくないです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...

[401: 匿名さん]

その理論だと大田区の坪単価250万円は高過ぎると言うことになりますね。
外周区の適正価格の見直しが始まるのかも。

[404: 匿名さん]

>>403
ただし坪単価があまり高くないところはね。
中央区、江東区、台東区、墨田区は値崩れしないだろう。
そんなに上がることもないけど、
着実に発展して行くよ。

[406: 匿名さん]

坪単価イメージ
中央区290万円、江東区（湾岸＋深川）260万円、
台東区南部270万円、墨田区南部240万円、
こんな感じでどうですか？

[407: 匿名]

外側の特に郊外開発は経済成長、一時的な人口増加を受け止めるための仇花だったんでしょうね。

[409: 匿名さん]

70m2だと
中央区290万円＝6151万円、江東区（湾岸＋深川）260万円＝5515万円、
台東区南部270万円＝5727万円、墨田区南部240万円＝5090万円、
良い感じじゃない？

[411: 匿名さん]

大事なポイントは値段が高くなりすぎない事、
人の流入が細れば
街は発展しません。

[412: 匿名さん]

410
そもそも千代田区って、働くところでしょ。
全域がビルマンションのコンクリート街で、大気汚染ランキング全国一位で、住環境最悪区でしょ。

[414: 匿名さん]

都心部に住むには５～６千万円必要。
みなさん頑張って貯金しよう。
まずは頭金1500万円ね。