建築条件付売地の購入の注意点

[購入検討中さん]

建築条件付売地の購入を検討しています。
購入にあたっての注意点を教えてください。

[2: 匿名さん]

・土地と建物の同時契約を避ける。

・納得のいくまで建物の仕様を詰めた上で建物の契約をする。

・土地が割安でも建物でガッチリ取られる。しかしある程度仕方ない事なのであまり気にしないこと。自分で施工管理するくらいの気概で、ガッチリ取られる分ちゃんと作らせること。

あと、自分の場合、相手が信用なるかどうか分からないうちは
ビビッて土地契約時の手付金をそんなに入れなかったのですが、
もし「そこで建てるぞ！」という強い意志がおありなら、逆に
土地の手付金を厚くしておくと、
業者：「建物の契約もすぐにお願いします。」
　客：「詳細な仕様が決まるまで契約できません。
　　　　3ヶ月かけてみっちり検討します。」
業者：「ではこのお話はなかった事に・・・
　　　　次のお客さんもいらっしゃいますので。」
てな事になったときでも、「手付け倍返し」を盾に
有利に話が進められるなんてことも出来るかもしれません。
確信は持てませんが。

[3: 販売関係者さん]

絶対避けたほうが良いです。
これは１００％売り主絶対有利の契約です。
最終的に相場以上の金額で買わされた方を何人も見ています。
相手はプロなんです。
通る度に、あんな家に１億も取られてっていつも思います。
本当に可哀相に思います。

[4: 匿名さん]

建築条件付が悪いように言われてますね。
良い土地ってなかなか無いし、業者だって仕入れるのに結構苦労してるもんです。
設計やら変更やら手直しやらで人が動くからそりゃあ相場以上になるでしょう。
しっかり竣工まで見届けたら建売以上の精度になるんでは？

あと、売り主が近いとおすすめです。
下手な仕事できないからね。

[5: 匿名さん]

でもある程度の人気地区なら公団の分譲でもない限り
良い条件のフリーの土地なんてめったに出ない。
出ても我々の眼に触れる頃には相場よりかなり高いことが多い。
自分が建てたいと思っていたメーカーが
自分がたてたいと考えていた場所に、建築条件付の
土地（しかもまあまあの接道条件)を売り出していたら
決断した方が良いと思う。

値段は2の人が書いてあるとおりだが、自分の例で行くと
結局その土地をフリーで買って、競合させてそのメーカーで
建てた場合と総額ではあまり変わらない金額になる。

買う時のコツとしては、まず気に入った物件があれば
仮押えをしてから、自分の希望の間取りを伝えて
ある程度のラフプランを作ってもらい、建物との
総額を出してもらってから値段交渉に入ること。
土地のみの段階で値段交渉をしてもその分建物で
上乗せされるから無駄。それでもよほどの売れ残り物件でなければ
メーカーはその土地で総額いくらぐらいの家を建てようと
大体決めているので、大幅な値引きはもちろん期待できない。
総額で150-200万くらい引かせれば御の字と思うこと。

[6: 匿名さん]

あと、ある程度の区画数以上の規模の物件だと、早いうちに
契約すれば自分の家が建てている間に他の区画を検討している
客が沢山その場所を見に来るので、下手に手抜きは出来ない
(現場で揉めているところを検討中の客に見られたら
　致命傷だからね)というメリットもある。

[7: 匿名さん]

売り建て、建て売り住宅は恥ずべきか，part２スレを検索して下さい。
既にかなり熱心に議論されていますよ。

[8: 匿名さん]

家を建てるに際し、何に重きを置くかだと思います。
土地（場所・広さ等），建築メーカー，工法，金額・・・色々あると思いますが、希望を１００％叶えられることは不可能に近いので、７０〜８０％希望が叶えられそうな建築条件付きがあれば決断すれば良いのではないでしょうか。

私も幾つかの物件（複数社）を見ましたが、様々です。
多いのが、地域ビルダーの建築条件付きで、その地域の土地を買占めて家は条件付きでないと買えないようにしているのです。（良いと思われる土地は、殆ど買い占められている）
つまり、その時点で売り主優位になっているのです。
私の場合は、売買契約と請負契約を同時に迫られ、断固拒否しましたが「社内の決まり」の一点張りだったので、即断りました。
放っておいても他に客が来るので、ユーザの立場では一切仕事しないと思います。（表面は良い人を装っていますが）
他にも地域ビルダーは、似たり寄ったりで全社強気でした。

その他には、大手ＨＭの建築条件付きです。
やはり、大手だけに請負契約までの工程や、設計提案力もしっかりしていて安心できそうですが、その分高いです。

最後に建築条件付きと言っても、制約が多く結局みんな同じような家になっているのが現状です。（希望通りにはできない）

私はそれが嫌で我慢強く土地を探し、中堅ビルダーで契約しました。
現在設計中ですが、１００％注文住宅で満足できる家ができそうです。

[9: 不動産購入勉強中さん]

上記議論の方向と全然関係ありませんし、ご存知かもしれませんが、
建築条件付の場合、通常土地売買契約と建物工事請負契約を別々に行うことになりますよね。
しかし、建物の確認申請が降りた段階で「契約を土地建物売買契約に一本化します」なんて言う業者がいます。これは要注意です。いわゆる片手が両手になるというやつです。

[10: 匿名さん]

建築確認前の建て売り販売が違法行為なので、屁理屈を使って売るのが０９の方法です。
結果的には建築確認前の青田売りとなります。
これで建物分の手数料を取るのも違法です。
違法販売を行う業者の物件の善し悪しは？、、、、検討つきますよね。

[11: 匿名さん]

条件付きは出来ることなら避けたいものだよね。ただし金銭的余裕や、人気地区でまともな土地が出ないようなところだと、仕方がないかもね。
　間取りなどの打ち合わせはもちろんのこと設備等の詳細をきっちり決めておくことがもめなくてよいと思います。でも素人だとなかなか難しい・・・。だからやめた方がよいというオチ。

[12: 不動産購入勉強中さん]

09です。
　特に東京近郊は、まともな土地は業者で抑えてしまって、建てちゃうか、条件付にされちゃいます。その方が仲介手数料も多く取れるから。
　条件付でしかいい土地が出ない場合は、やむを得ず土地優先で決めるということもあると思いますが、請負契約期限までの３ヶ月というのはかなりあっという間だと思いますよ。毎週打ち合わせできるわけではないし。

[13: 匿名さん]

条件付の家は全く価値の無いものと割り切った方が良いです。
一度限りの消費者を考えて、設計・施工すると思いますか？
また、一度売ってしまえば、二度とつきあいはありません。アフタ−サ−ビスをしても会社からすれば無駄に経費がかかるだけです。
この掲示板にもそんなクレ−ムがたくさん書かれています。
条件付＝建築請負契約は、完成前の建て売りで建て売り以上に落とし穴があるということです。
契約をしたその日からコストダウンが始まり、低レベルな品にすり替わっていくからです。言葉巧みにすり寄ってくる。そんな商売です。

資本を持った会社が土地を押さえて、土地と建物ダブルで儲けようと企んでいると考えて、慎重に検討下さい。一定の資本を元に不特定多数を相手にする会社は、地域性もなく顔を見せません。避けるのが賢い選択です。

多少高くても、建築事務所、個人工務店を選ぶのが正解と思います。
というのは、彼らは、一度信頼を損ねたら、その地域で商売ができなくなるからです。

[14: 匿名さん]

>>13

で、希望どおりの立地のフリーの土地がでるまで、ずーーと待つわけ？

[15: 匿名さん]

建築条件付は土地代金も家を引き渡し時にあわせて実行なので
買い側にもメリットあるよ。

[16: 匿名さん]

ず−−と待てない客に旨みがあるわけですから、販売者をよく吟味することですね。

[17: じん]

建築条件付きはやめた方が良いです。理由はここのスレットでもさんざん語られている通りです。
　私も当初は、直接分譲より割安感のある大手ＨＭの条件付き土地で検討しましたが、ここで語られている事に気づき多少割高感（適正価格）はありましたが、開発業者から直接購入しました。
　驚いたのが、土地の購入の契約がまとまりそうになったとき、それを聞きつけた大手ＨＭが土地造成事業者に直接乗り込み、私ではなく我が社にその土地を売れ！多少色を付けるから！と横やりを入れてきました。そのＨＭとしては多少土地で損をしても、上屋で利益を挽回できると思ったんでしょう。
　結局私は建築条件なしの土地を購入し、この一件でハウスメーカーに不信感を持ったこともあった事から、建築事務所で設計、地元ビルダーに建築をお願いしました。結果大満足していますが、途中でこうすれば良かったというのもあります。
　通常の工務店、ハウスメーカーの家を建てるとなると、良い土地は平坦で、南向きで、広さがあって等々有ると思います。
しかし建築家との家作り、事例を見せて貰ってからの思ったのは、例えば傾斜地、北向き等々条件が悪い安い土地であっても、建築家の家は欠点を
個性的な方法で対応してくれるので、条件の悪い安い土地を購入しその分
建物にお金をかける方法もあったなと思いました。
　今から私が家作りを検討するとすれば、傾斜地で景色の良い安い土地を購入しそれにあった独創的な家と設計してもらうのも良いかなと思っています。

[18: 購入経験者さん]

建築条件付土地の良い点

・大手HMの場合、土地に隠れた欠点(土壌汚染、超軟弱地盤、大雨時
　周囲の雨水が流れ込む　など）がある場合が少ない。(大手はその
　あたりをかなり調査してから土地を購入するので)
　フリーの土地の場合、そういう調査なんてほとんど行なっていない。
　費用はこちらで負担するから購入前に地盤調査をやらせてくれと
　頼んでも拒否されることが多い
・契約やローンの申し込みが一本化できる。土地だけ先行購入する
　場合、ローンが組めないこともある。税金の問題も絡み、自己
　資金に余裕がない場合、土地を買ってからなるべき短期間に
　建物の契約と工事開始をせざるを得ないケースも出てくる。
　大手HMの場合、建物の契約さえ済ませれば、じっくりと時間をかけて
　間取りや内装などを決める事が出来る。
・数区画以上の分譲ならすべて同じメーカーで建てるので、
　境界の塀をどうするかとか境界から建物をどれくらい離すとか
　すべて同じ基準で建てるから、もめるケースが少ない。
　また同じ大工や左官が工事するので、工事の音がうるさいとか
　路上駐車が迷惑だとかの苦情が出にくい

[19: 購入経験者さん]

建築条件付土地の悪い点

・建物の方でものすごくぼられたんじゃないか、と住み始めたあとも
　ずっと気になる(実際は土地が安い分フリーの土地で買って
　そのメーカーで建てるのと総額はそれほど変わりない事が多い。
　フリーの土地を買ったなら17氏の様に地元工務店かローコスト
　メーカーで建てないと値段の旨みを生かせない）
・2-3年以上色々と勉強した上で決めたんならともかく
　土地を探し始めて1年以内に買った場合、まだ建築に関する
　知識が乏しい場合が多く、契約した後に他のメーカの方が
　良く見える時期がくる。
・17氏の様にフリーの土地を買って最終的に自分が納得した
　メーカーで建てた人がうらやましくなってくる。

[20: 匿名さん]

汚染土壌、軟弱地盤、雨水の処理などは、地元工務店や建築事務所なら当たり前の内容だ。大手がするのも当たり前。

ロ−ンは仲介業者次第でどうにでもなる。

区画の話は楽かなと思う反面、通常してはならない無理な建物の位置取りが行われていることを正当化しているような印象を受ける。
例えば、建物間距離５０ｃｍ未満。
１０ｃｍも実在する。

[21: 匿名さん]

HMや工務店の建築条件付を直接ということは、すなわち仲買手数料がいらないということでしょ？

我が家の場合はそうでしたよ。

[22: 購入経験者さん]

>>20
＞汚染土壌、軟弱地盤、雨水の処理などは、地元工務店や建築事務所なら当たり前の内容だ。

フリーの土地を買う段階では工務店や建築事務所は絡んでないから
そういう土地かどうかすらわからないので、フリーの土地を買う場合
問題のある土地を買わされる危険性があるということだ。
少なくとも大手の建築条件付土地ならそういうことは
さすがに事前にちゃんと調べてあるね。

あとこういった事に対する処理がきちんとしているかどうかは
工務店レベルでは千差万別。まあメーカーでもかなり差があるが。
だからこそそういう土地をなるべく買わないように気をつける必要がある。

[23: 匿名さん]

>>17

止めたほうがいいたって、現実は立地のいいフリーの土地なんて
めったにでてこないんだから、そんなアドバイスは意味ないのでは？

選ぶときの注意点をアドバイスのほうが建設的だね。

[24: 匿名さん]

俺もやめたほうがいいと思うね。
あんなのに飛びつく購入者が居るから問題だらけの商法が無くならないんだな。

[25: １７]

＞２３
自分では後半部分にアドバイスを入れたつもりでしたが、わかり辛かったようですね。
改めてアドバイスというか自分の考えを書きます。
　確かに条件の良い土地はハウスメーカーに先んじて購入するのは難しいです。待ち続けているのも大変です。私の考えは

条件の悪い安い土地＝ハウスメーカー等が敬遠する土地を購入して建築事務所で個性的な家を建てる

です。　
今住んでいる新興住宅地を購入する前は、通勤しやすい地下鉄沿線で土地を探していました。　
　住宅情報に掲載されている地下鉄沿線なのに長い間売れていない土地を
何度も見に行ったのですが、地下鉄沿線という好立地であっても、傾斜地
や隣家に囲まれている土地、普通の家を建てようとすると大型の擁壁工事が必要な土地等々売れない理由がありました。
　建築事務所の手がけた住宅を見ると、前述の条件の悪さを画期的な設計で逆にメリットにしている物件が多数ありました。
　隣接家屋に囲まれて建つ、外側を閉じて中庭が素敵な家、北から見ると一階で南から見ると２階建ての傾斜地に建つ家等々です。
　結局、これらの土地の約倍の費用で今の土地を取得したんですが、今になって少し、あの傾斜地に建築事務所で設計してもらったら、面白い家になったろうな〜と思っています。
　因みに我が家を設計してくれた建築事務所は土地の相談にも乗ってくれるようです。（私は購入してから設計事務所に行った）この土地だとこんな面白いコンセプトの家が出来ますよ的なアドバイスしてくれるようです。

[26: 匿名さん]

建てたい家を簡易設計してもらって、不動産屋に合致する土地を探してもらうのが一番良いのです。
　建築条件付は、あまりトラブルが続くと、公正な土地取引を阻害している取引として、そのうちに規制されると思いますよ。

[27: 匿名さん]

土地、建物の契約を一本化するのなら建売買うのと同じですね。
土地売買契約後、建築請負契約内容を施主側に有利に設定できることが
建築条件付きの最大のメリットだと思います。
合意できなければ白紙に戻るだけなので損はしません。
業者頼みではなく、自分でルールを決めれる人向きですね。
問題が起こったとき、全ては契約内容に従うことになります。
ここをよく勉強しておいた方が良いでしょう。

[28: 匿名さん]

＞土地、建物の契約を一本化するのなら建売買うのと同じですね。

そうです。
ローンを組むのは楽です。
そして、追加の建築坪数分の費用やオプション費用さえ払う気になれば、
注文住宅と同じ感覚で建てられるというメリットがあります。

また、手付金（１００万が相場？）さえ払っとけば、あとは
引渡しまで支払い不要な業者を選べば、心配が減るでしょう

[29: 匿名]

建築条件付は
ハウスメーカー又は工務店の希望仕様、希望価格で家を買うことか約束される方法ですね。
私は嫌ですね

[30: ２７]

>>28さん
＞土地、建物の契約を一本化するのなら建売買うのと同じですね。
と書いたのは、それを推奨しているという意味ではありません。
建売を違法に青田売りしているという非難の意味を込めています。

建築条件付と言いながら契約の一本化は違法販売ですので
そういう業者は信用してはいけませんよ。
正規の建築条件付販売であれば利用するメリットはあるという意味です。

[31: 購入経験者さん]

実際は大手も工務店も土地と建物の同時契約を
迫ってきますよ。ただし建売の青田売りというよりは、
土地契約のみで破棄されて時間と労力が無駄になる事を
防ぎたいという側面が強いみたいですが。

契約した後は、工務店ではほとんど規格物しか
選べないようになっていて確かに建売の青田売り状態ですが、
大手は契約さえしてしまえば間取りの決定や設備の決定には
思う存分時間をかけれるので、注文住宅と同じです。
ただある程度の総額でローンが組める人限定ですが。
総額が建売程度ならば、大手でも規格を選ぶしかなくなってきます。

[32: 匿名さん]

そりゃ金を積めば誰でもなんだってやってくれるだろうさ。

[33: 不動産購入勉強中さん]

>大手は契約さえしてしまえば間取りの決定や設備の決定には
>思う存分時間をかけれるので、注文住宅と同じです。

間取りを確定させるのも、住設を選ぶのもそれ相当に時間かかりますが、本来検討しなくてはいけない事は、仕上げた後は見えなくなる部分に
あります。これらを十分に検討するには３ヶ月は短い。そーゆー所は
どうでもいい人には３ヶ月あればオッケーでしょうが。

[34: 匿名さん]

最近は3ヶ月でなくてもいいことになっているようです。1年でも検討してくださいと言われたことがあります。ただそこはあんまり型どおりの設計しかしないようだったのでやめましたが。
十分検討しながら基本設計、実施設計をやっていくのに、6ヶ月は欲しいですね。実際6ヶ月やってみて、長いようであっという間でした。

[35: 匿名さん]

何故、建築条件付が多くなるのか、その理由を考えれば、是非は解るでしょう。
５０〜６０万円もあれば建築士にお設計・監理で十分注文住宅ができる。

[36: 匿名さん]

>>35

しかし、いい立地のフリーの土地はなかなかない
土地への仲買手数料もかかる。

[37: 匿名さん]

＞何故、建築条件付が多くなるのか、その理由を考えれば、是非は解るでしょう。

需要もあるからですよ。
けっして売り側だけの都合ではない。

立地重視で建物は欠陥の心配なくて間取りも自由に変更できるなら
どこのメーカーでもいい
という人には手間が省けるからね。

[38: 匿名さん]

＞５０〜６０万円もあれば建築士にお設計・監理で十分注文住宅ができる。
最低200万はかかると思ってたが…何か勘違いされてませんか？

[39: 匿名さん]

あ、分かった。お抱え設計士が建売仕様の間取りをＣＡＤで作成して、
書類上の監理者として名義貸しをさせ、実際は監理なんてしないパターン
でしょ。それだったら５０〜６０万円もあれば可能ですね。

[40: 契約済みさん]

坪単価50-60万円のことでしょ

[41: 匿名さん]

条件付には、こんな問題点があるよ。
法の整備が必要だね。

①土地の儲けを建物に転嫁（脱税？）。
②独占的立場を利用して価値の低い建物を高額で販売（独禁法違反？）。
③建築確認前の青田売り（宅建業法違反？）。

[42: 不動産購入勉強中さん]

建築条件付っていうのは、単体の建物では売れる実力のないものを高く売る商売だと極論できます。所詮、土地の立地だけをウリにした商売。

[43: 匿名さん]

>>42

現実を知らない人かい？
ヒント
現実は、土地をすでに持ってる客は少ない。
だから家だけ売ってても客が来ないから
パナも積水も大和もどんどん土地を買って建築条件付で売る
方向に走っている

[44: 匿名さん]

要するに土地を餌に客を引き寄せるわけだね？

[45: 匿名]

>43
＞①現実は、土地をすでに持ってる客は少ない。
土地を持っていないから購入しようと探すが見つからない。良いところはＨＭに押さえられている。だから買いたくても買えない。

＞②だから家だけ売ってても客が来ないから
土地とセットにすることによって、
・ＨＭが気に入った人
・土地が気に入った人
・ＨＭと土地両方気に入った人
以上のニーズを持った人をすべて顧客にできる

＞③パナも積水も大和もどんどん土地を買って建築条件付で売る
②の方法が美味しいので更に土地を買い占める。

　①→②→③→①→②・・・繰り返される　
今の違法というか脱法をこのまま許せば、ますます個人で土地を買えなくなってしまう。
土地が『持っていない』のではない。『買えない』のである。

買えない理由は　さて何でしょう？

[46: 匿名さん]

建築条件付きを外すのにふっかけたら買っていった客がいたな〜。

[47: 匿名さん]

土地でローン組んでまた家でローンを組むのを
面倒と思う層はかなりいるぞ

[48: 匿名さん]

ローン組むことすら面倒くさくて賃貸に住んでいる人もいるよ

[49: 匿名さん]

＞No.45
買えない理由は　さて何でしょう？

なになに？？わからないよ〜？？

[50: 匿名はん]

>48
４５氏じゃないけど、買えない理由は
ＨＭが自社の利益の向上の為に土地を買い占めるからじゃないの？
会社として土地の買い占めされたんじゃ、素人が好条件の土地を手に入れる事が困難になってしまう。
土地は土地だけで販売すれば良いのに、いらん上屋を付けようとするのは偉い迷惑　
ドラクエ欲しいのにクルクルランドって人気のないソフトと抱き合わせで売られようとした懐かしい中学時代を思い出したぜ