家を売却された方にご質問です。よろしくお願いします。

[まー]

築浅で３年経過の家を売却中です。

大手ハウスメーカーの家で駐車場２台、最寄駅や小・中学校へは徒歩１０分、
スーパー、コンビニ、病院も近くで近隣トラブルも一切ありませんが、
家庭環境が変わり、妻の実家の近くに買い換えたいという理由で売却を決めました。

２００７年２月に購入し、購入したハウスメーカーに売却を委託しましたが、
約半年、最初は簡単に売れるかと思いましたが、
そうそう簡単には決まらず・・・

買い替えを見越して考えている為、出来るだけ高く売りたい思いが強く
ハウスメーカーが提示した予想売却金額より、３００万円ほど高い金額から
スタート。当初、２組ほど見に来ました。（感触は良いとの事でしたが、結局決まらず）
更に新聞折込チラシを出しオープンハウスにしてみましたが、
見に来たのは２組のみで１組は冷やかしでした。
価格が高いのが原因と思い、つい先日、１００万円ほど下げて見ました。

今現在は、どう動いて良いのかわからず、様子を見ている最中です。


①売れるまでにどのくらいの期間かかりましたか？
②売却出来た方、当初金額よりいくらぐらい下げた金額で売れましたか？
③売る為に取った作戦（徐々に価格を下げる等々）もありました？


質問ばかりで申し訳御座いません。

仕事をしていますので、こまめにはなかなか難しいですが、
出来るだけ経過報告・返信をさせて頂きますので
アドバイスのほど、よろしくお願い致します。

[21: 匿名さん]

土地と比較して、建物代　の占める割合が大きいですね。
建物分をいくらくらいに評価するかがポイントのような気がします。

[22: 匿名さん]

土地より建物が高い家は売れにくい。日本ではあくまでも土地神話があって、
中古の家が評価されません。
普通なら3500万の評価でも良さそうですが、土地が悪いですね。

[23: おお！！]

08さんの計算式に当てはめると2730万。
スレヌシさんには失礼ですが、なるほどピッタリです。
32坪で3000万（外構もあるから2800万くらいとして坪87万）かけた家でも
売るときには一律坪53万ではたしかに切ないですね。

あとは仕様をどこまで評価してもらえるか、ですが、
見に来てもらえないことには勝負にならない。

[24: おお！！]

08さんの計算式に当てはめると2730万。
スレヌシさんには失礼ですが、なるほどピッタリです。
32坪で3000万（外構もあるから2800万くらいとして坪87万）かけた家でも
売るときには一律坪53万ではたしかに切ないですね。

あとは仕様をどこまで評価してもらえるか、ですが、
見に来てもらえないことには勝負にならない。
もう少しハードルを下げたら、という意見に賛成です。

高く評価して、大事に使ってくれる人に出会えるといいですね。

[25: 23＆24]

すみません。サーバー不調で重複投稿してしまいました。m(__)m

[26: 匿名さん]

土地が高くて,建物が普通のほうが値段はつきますよね。
土地はあくまでも坪×面積ですから。
建物は償却しますからね。
３２坪にしては大手ＨＭにしても地価の安い地域にしては高め。
土地との価格バランスがあまり良くないような気がします。

[27: 匿名さん]

地価が安いんですよね。
場所が魅力的なら、
土地１３００＋建物２０００位あってもよさそうだけど、
中古で建物２０００はやはりなかなか厳しいので、１８００くらい、
道路付けが悪いので、３０００はやはり難しいのではないでしょうか。
実際の土地をみないで勝手なこといってますけど。

[28: まー]

今日、１日ですがみなさんのご意見参考になりました。

金額のハードルはやはり必要なようですね。

あとは本当に運良く、新築では買えないけど
私のハウスメーカーが気に入っている築浅狙いの人に
めぐり合えることぐらいですね。

とにかく見に来てくれないと意味がないですね。

売却経験者の方のアドバイス宜しくお願い致します。

[29: 匿名さん]

鉄骨ＨＭですよね？

[30: まー]

Ｍ電器のハウスメーカーです。

[31: 匿名]

マンションを売却して、新築一戸建てを購入したものです。マンションは広告の翌日には買い手がつき、売れました。その時の経験からアドバイスさせていただきますと、やはり第３者的に冷静に見て魅力ある形で売らないと、なかなか売れないと思います。まずは価格。周辺の新築よりは当然割安で、せめて中古の相場価格並にしないと、まずは買い手がつかないと思います。
次に、その相場価格帯の中で値引き要求を上手に断るためには、不動産屋さん任せにせず、自分で家の魅力を伝えるような努力をすることだと思います。特に住んだ者しか伝えられないようなこと（風通し、日当り、静かさ、夜の安全性、地理的な利便性、住宅装備の快適性など）を具体的にわかりやすく説明した広告を自ら作って来た人に見てもらうくらいの努力が必要だと思います。不動産屋さんは駅からの距離と面積、築年数くらいしか、基本的には見てないと思います。
私はそうやって、弱気だった不動産屋さんの予想価格以上で売ることが出来ました。複数の候補者が現れ、こちらの売り出し価格どおりに売れました。買われた方もリーズナブルな物件で十分満足できた取引だったとおっしゃってました。

[32: まー]

３１番さんは、新築の建売に買い換えたのですか？
私はもし今の家が売れたら、できれば注文が希望なのですが
その間の仮住まいなども考えないとと思っております。

たしかに売り込むといったら、自らセールスとなってアピールするのは
大切ですね。
それにしても、広告から翌日とは早いですね！！

価格も本来売りたい価格より、かなり妥協したのですか？

[33: 匿名]

３１番の者です。中古で買ったマンションを１０年以上住み、新築建売りに買い替えました。
価格については、そもそも中古相場並みくらいで売れれば良いと考えて、新築購入時の資金計画も立てていました。
普段から相場は気にしてチェックしていましたが、不動産屋さんの予想は築年数が高いことを理由に、自分の記憶よりは１５０万円くらい下にすべきだと言われました。しかし、その点は妥協せず、自分が知る過去の周辺の売り出し価格並みでは売ろうと思っていました。勝算はありました。築年数がやや浅く、しかし駅から遠い物件が、自分が相場と考える価格より逆に２００万円高く売り出して売れずにいましたので、自分の判断する価格で、駅前の自分の物件が広告で出たら、客観的に見て、築年数以外はすべて自分の物件が魅力的に見えるはずだと思っていました。
興味を持った方が不動屋さんの事務所を訪れ、自分の作った写真付きの詳細説明チラシを見た途端、かなり真剣になり、結局２番手の方が指値で買うことを早く了承して、決着しました。仲介した不動産屋さんは高いと判断していたので、予想外の早さに逆にびっくりしたほどでした。
それでも、決して高く販売した訳ではありません。自分が購入した価格＋リフォーム代を月々の住んだ期間で割り算すると、賃貸マンションに住み続けたのと同じだけ価値が目減りしたと言えます。
いろんな面で考えて、リーズナブルなポイントでないと物事落ち着かないのではないでしょうか？　新築が中古になった途端、建物の傷み以上に価値が下がるのはリーズナブルなことだと思います。買う方々の判断基準をよく考えて、価格等は再検討すべきだと思います。

[34: 匿名さん]

なんか、どうやって高く売るかってことしか頭になくて、金額を下げるべきって
アドバイスには耳を傾ける気はないみたいだね。
その割にはわずか半年で値引きするなんてやってることが支離滅裂

[35: 匿名さん]

私はスレ主さんと同じＨＭ（タイルなし,ソーラーパネルなしの標準仕様30坪）
築年数も同じくらいなので、売りに出したら一体いくらくらいで売れる
だろうかと考えこんでしまいました。
正直,鉄骨ＨＭは、Ｍホームとかスェーデンハウス、ヘーベル(鉄骨ですが)
のように熱烈な信者はなく、積水でも大和でもどこでも大手ならって程度
なんじゃないかなと思います。

ところで、この物件は単なる私道物件ですか？
それとも敷地延長(旗竿地)なのでしょうか？

[36: 匿名さん]

買う側の論理は単純で分かり易いので中古市場で巾を利かせているけど、
本当は建物の評価がきちんとできていない現状の不動産業界が悪いと思う。

買う側はただ安ければ良いと思ったら大間違いだよ。自分で家を建てたら
分かるよ。材料や施工内容は建物によって様々だし、構造や快適性に拘りを
持って建てられてた家はもっと評価されても良いはずだと思うね。
コスト重視の建売と充分予算をつぎ込んだ注文では明らかに住み心地とか耐久性に差が出る。

問題は日本の中古市場で建物を適切に評価する仕組みが無いことと、
売主自信が自分の家の価値をちゃんと理解してアピールできないからなんじゃない？
スレ主さんは本当に自分の家がどれだけの価値があるのか分かってないんじゃないですか？
売るほうも買うほうも建物に対する知識が無さ過ぎるよね、自分が住む家なのに。

[37: 匿名さん]

でも、大手ＨＭで建ててみた事がないと同じ家でも（安い）建売とは別物というのは
わからないよね。たしかに１０年は軽く耐久性は違うと思うけど、
だけど、工務店派の人には異論もあるかもしれない。
注文の場合施主にとってはこだわりでも、買う人からすればマイナス評価ってこと
も多いでしょ。
リビング階段とか嫌で、１階に和室が欲しいという人も多いだろうし。
値段の高い建物の売却ほど難しいってそういうことじゃないのかな？
価格の高い家を買う人は土地もそれなりに吟味するでしょ。

一戸建てはいつでも土地代位は回収できるというくらいに考えておいたほうが無難
と思う。でも建物代をいくらか高く回収できるのは３年目までくらいだから
良かったんじゃないの？

[38: 匿名さん]

早く売りたいなら値段を下げる、高く売りたいならじっくり指値して待つ
だけど、どちらもってのは難しいような気がする。
売却後、また注文住宅希望とか、まだ入居中で仮住まいが必要かもとか、
値引きの条件に引渡し待ってもらうとか、
引渡しの条件が厳しそうで、面倒と敬遠されてるのも売れにくい一因かもしれない。

知人でマンション良く住み替える人は、次の良い物件見つかるまで、数年間
賃貸住まいしてタイミング計ってたりしてますよ。
先に新しい家を確保して空家にして引き渡すとか、しばらく賃貸住まいをするとか、
もっと長いスパンでの計画も必要なのでは。
資金がぎりぎりの場合は難しいでしょうが。
でも奥さんの実家のそばに住み替えてあげるという優しさはすごく評価します。

[39: 匿名さん]

私は３月に決断し、翌週に広告を出しました。
広告翌日に一組見学に来ましたが決まらず
２週間後に値段を6％ほど値下げし再度折り込みに広告し
２組見に来ましたがそのうちの１組に買って頂きました。

売却が決まるまでは本当になんとも言えず不安でしたので
スレ主さんの心労はわかります。

売れるか売れないかは本当にめぐり合わせだと思いますので
がんばって頂きたいです。
アドバイスとしてはとにかく内覧に備えてきれいにしておくこと
また、買い手にとって気になる箇所で金額にあまり影響しない所
例えばウォシュレットなどを新しい物と交換など付加価値を付けると
いいと思います。

[40: 匿名さん]

うちは広告を打った初日金曜日に1組、翌日以降(土日)に17組が見学を希望されており、
その話を聞いた時には気が遠くなりそうでしたが、
売買は仲介会社と専任契約をしており、
初日の金曜日に見に来た一番手の人が、契約を検討して頂いたみたいで、
仲介会社がｍその人に、物件の反応が高く、翌日以降に見学される人の数を伝えたせいで、
土日に訪問する人よりも先に契約しないとと焦ったのか、
その日の夜にご主人を連れて再度訪問し、即決で買っていただきました。
主要駅まで3分、南と北に接道があり、整形地で日当たり良し。
築5年で購入価格で購入して頂きました。
仲介会社に、査定してもらった金額が購入価格で、
立地が良いし、その立地の物件がなく稀少価値があるので、
もっと強気でも売れるかもしれないと言われましたが、
長々と引きづるのが嫌だったので、最初の査定してもらった金額にしましたが、
もっと高くしておけば良かったかな？と思います。
成長ざかりの子供がやりたい放題で生活しており綺麗に使っていませんでしたが、
壁紙や畳はボロボロ。風呂も綺麗とは言いづらい状態でした。
家に特別仕様したオプションは、あまり評価されないと思います。
中古を検討している人は、立地と土地の形、家の大きさと使いやすさを重要視し、
中古で妥協しても見合う金額であるかが大事なんじゃないでしょうか？