East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[352: 匿名さん]

地元ですが、信号入れて20分かからないぐらいですかね。

[353: 匿名さん]

352さん

ありがとうございます。
そうすると、毎日通勤で利用するには現実的ではなさそうですね。

購入を検討されている方は、どの駅の利用が多いのでしょうか。
半蔵門線の住吉で大手町通勤の方でしょうか？

[354: 申込予定さん]

毎日住吉から半蔵門線で神保町まで通勤しています。
朝のラッシュが他の沿線と比べて楽なんですよね。
今週末に申し込む予定です。

[355: 匿名さん]

まぁ、そうですね～大江戸線の駅は男性の私の足で平均20分から23分ぐらいですかね。

[356: 購入検討中さん]

検討していますが、ここは営業マンが書き込んでいるみたいで、本当でないような話が多い気がします。
そんなに気張らなくても大丈夫ですよ。

[357: 購入検討中さん]

やはり清澄白河駅からはかなり時間がかかりそうですね。

これぐらい駅から遠いと売却はあまり期待できないですね。

地元民の購入率が高かったリビオレゾン清澄は３ヶ月かからずに完売した事を考えると清澄白河駅を利用するなら、駅近がマンションがかなり資産価値が高いようですね。

[358: 匿名さん]

清澄白河駅は自転車か停められないから、利用者は皆さん歩いてますよ。

そう考えると毎日の通勤で20分以上の徒歩は辛いですね。。

三ッ目通り沿いのバーミヤンの前辺りにマンション建設予定地の方が清澄白河駅利用するなら良いかも。

[359: 匿名さん]

みなさんありがとうございます。

そうすると、大江戸線通勤者には、やはり半蔵門線住吉利用で、清澄白河乗換えが現実的ですね。

資産価値については、（割高なのであればその分は）
消費と思って半ば諦めていて、物件が好きかどうかでよいのかなと。

いずれにしても、せっかく都心に近い深川エリアなのに、乗換えは減点です

[360: 検討中]

私は半蔵門線がメインなので住吉で十分ですが、大江戸線だと森下や門仲の方も検討できて逆にいいですね～
ちなみにリビオレゾンも話聞きましたが、資産運用の方が多いと伺いました。間取りや立地が私みたいに普通に住むには子供がいるとちょっと…と思いやめました。。
大和のプレミスト(？)も外から見ましたがちょっと日当たりがよくなさそうで、、、
今はここが一番有力です。

[361: 購入検討中]

私も同じです
レビオレゾンは資産価値は高くてもファミリーで住むには向かなくてプレミストも安いけど日の当たらないところでこれから毎日住む気になれず
この物件の南側を検討してます 住むにはいいけれど清澄白河まで遠い割に高いですね
でもこれくらいの規模はなかなかないからいいかなと感じてます この物件素直に住吉９分で販売すればよかったのにと思いました

[362: 匿名さん]

このモデルルームの前でも、三つ目通り沿いに分譲マンション立つ看板でてますね。

[363: 契約済みさん]

358さん

清澄白河駅は自転車が停められないのですか？
地下駐輪場があるようですが

[364: 購入検討中さん]

ここの近くの焼肉やさん、とてもおいしいくて安くて人気があるらしいですね。バスで豊洲や葛西や秋葉原にもいけるし、
清洲橋通りから一本奥に入っているし、意外と静かで住みやすいかなあと思ってます。また、今は駅から遠いですが、住吉と豊洲の地下鉄でつながって、このマンションンの近くにも駅ができれば、価値価値もアップアップするかなあ～。

[365: 匿名さん]

産廃業者の件は解消されたのですか？

皆さん、気になりませんか。　

[366: 匿名さん]

産廃特に気になりません。駅遠いので、貸しにくく中古で売却したときの資産価値の維持も３割ぐらいすぐ目減りしそうで大変そうな物件ですが、静かですみやすそうですし、車の交通量もそんなに多くないですし、実需永住希望している中、前向きに検討中です。

[367: 購入検討中さん]

産廃業者、気になりませんでした。実際に見に行ってみましたが、トラックが数台置いてある、こじんまりした会社で、嫌な印象はなかったです。

[368: 匿名さん]

ずばりお買い得部屋は、ルーフバルコニー付きの南向きでしょうか？下の階の他の南向きの部屋と坪単価そんなにかわりませんよね～。

[369: 検討中]

産廃とか言って、不安にさせられましたが、実際行ってみたら部屋からそもそも全然見えないし、トラックが数台止まってるだけの静かな会社でした。。なんだかなー。いらない不安情報いらないです。
近くの焼肉屋さん、かなり有名みたいですね！友人何人か知ってました
お買い得は意外と日当たりがよくない部屋かも。なんか値段すごい安かったです。

[370: 匿名]

決して中傷レスが書いてるように最悪物件でも何でもないが
（徒歩的には不便なのと安くて良条件の部屋が少ないのは事実）
このエリアでは規模が大き過ぎるのが売り切るには重いハンデになりそう

少なくとも8割程度は売り切ってくれないと、買うのが不安になる…

[371: 匿名さん]

地元重要が弱いから安く買えるメリットもあるけどね。

それに、高値づかみの可能性がないのもメリット。

地元需要が強いと中野あたりでさえ坪３００万円超えますからね。

[372: 匿名さん]

＞371

？？？

中野が３００万超えるのは人気があるから。
ここがそれより下回るのは、中野より人気が劣るからであって
地元需要どうこうではないでしょ。

いい加減なことは言わないように。

[373: 匿名さん]

中野に坪300万円超の価値があると本気で思ってますか？
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=5d/

[374: 匿名さん]

>高値づかみの可能性がない

とは言えないでしょう。
需要が弱いんだから、下がる可能性もあります。

[375: 匿名さん]

＞373
流れを読む限り、中野は例えにすぎないなので、中野につっこみを入れてもナンセンス。うが

でもその上で言うなら

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=15

中野のほうが、門仲や清澄白河より新築分譲マンションの相場は高い

[376: 購入検討中さん]

江東区内は物件数が多いので、GW中にいろいろ物件をみてみたいと思います。豊洲か木場、南砂や亀戸が気になります。

[377: 地元民さん]

ここ皆様、必死ですね。

駅から遠すぎ、産廃業者ことも地元民しかわかってないですね(笑)

[378: 匿名さん]

駅徒歩１０分以上坪２４０って、周辺の駅徒歩１０分前後の築浅中古物件の売買事例を参考にすれば、
どうかんがえても高値つかまされ物件であることは、間違いありません。
高値つかまされを承知で購入する方にとっては、静かで良い物件だと思います。

[379: 匿名さん]

木場レジデンスの価格が発表されれば
比較して高いかどうか分かるのでは。

[380: 匿名さん]

駅５分の物件と駅１０分以上の物件では、坪２０万は差があって当然で、
木場レジが２６０以下なら、やはり高値つかみ物件です。
周辺相場考えれば、２１０レベルが、この物件の本当の実力ですね。
きっと５年後の取引事例で証明されるでしょう。

[381: 匿名さん]

＞380

180でミッドランドアベニューとの比較で210万円前後より少しだけ高い程度が適正という意見がありましたが、
それと近いですね。

そうやってマーケットをよくわかっている方が書くと、
業者、そのもろもろの方から必死のポジショントークがはじまりますね。

そんなミッドランドアベニューもついに値下げがはじまったらしいです。
こちらの物件も竣工時点で売れ残りを抱えることは間違いないでしょうね。

先に購入された方は、好きな部屋を選べたのだから、文句を言わないでくださいね。

[382: 匿名さん]

70平米を検討しているのなら、21坪×30万＝630万はドブに捨てたものと思ってください。

[383: 匿名さん]

どぶにすてる＝デベの利益　と割り切れれればいいだけのことです。
環境はいいのですから・・・。

[384: 地元住民さん]

この辺りはちようど駅と駅の間なので特に何もありませんよ。

あえて言うなら肉のたじまぐらいかなぁ。

ここら辺に住むなら、せいぜい白河4丁目あたりまでと地元の私としては思います。

[385: 匿名さん]

ＹＭＣＡ幼稚園もあるし、扇橋小学校もあります。キティちゃんの歯科もありますよー。あとユニクロもありました。
あとは・・・木場公園もあります。

[386: 購入検討中さん]

なぜ白河4丁目は良くて、扇橋はダメなの？
深夜までやってるスーパーはあるし、病院もあるし、学校も近いし、日常生活に必要なものは整っているのに。

[387: 匿名さん]

>386
白河4丁目までは清澄白河エリアだけど、
扇橋は住吉エリアってことでしょ。

[388: 匿名さん]

子育てには良いエリアだと思います。夏は富岡八幡宮のお祭りのお神輿もありますし。

[389: 匿名さん]

なんにしろ、駅からは遠い。

[390: 購入検討中さん]

そうですね。

やはりあの扇橋をわたると、白河エリアとはいえないかも・・と思います。

清澄白河の駅までは　毎日となるとかなりあると思います。雨の日などは清澄白河までは

かなり無理があるように感じます。。。

[391: 周辺住民さん]

雨の日は清澄白河駅までバス通勤でしょうね。まるで朝の東西線の満員電車以上に、雨の日のバスめちゃめちゃこみますけど。時々混みすぎで乗車できないこともありますよ。

[392: 匿名さん]

今日、モデルルームの前を通りました。
祝日なのに、販売員が5人も道端でバスから降りる人の呼び込みをしていました。
もう終わったな！

[393: 匿名さん]

完成まであと一年四ヶ月。
まだまだこれからですよ。

[394: 購入検討中さん]

>392さん

本当ですか？

そこまで人気はないんでしょうか？


実際に最近MRに行かれたかた、残り戸数などはどうなんでしょうか？

我が家はわけあって、来夏まで住宅購入できないですが、気にはなっているところです。

[395: 匿名さん]

東京DEEP案内に扇橋でてるよ。

[396: 匿名さん]

＞394
来夏まで購入できないのはむしろラッキーかもしれません。

そもそも第一期販売とは、それこそ、オリンピックの撤退が発表された2009年時点から
ここは将来マンションになるのでは？と思って他を買わずに待ってたような人たちが買う期です。
http://www.olympic-corp.co.jp/shop/ogibashi/index.html

そういう意味では、一期販売とは、実際に販売を開始したときからではなく
実質的には２年以上の販売期間があるわけです。
少なくとも、物件サイトがアップされた１年以上前からと考えてよいでしょう。

でも、２期以降の販売期間はその後からだけです。
竣工までにあと１年以上あるといっても、
１年以上の販売期間をかけて一期で１／３未満の戸数が売れたということは、
これから１年かけて１／３が売れると考えてよいと思います。

すなわち、１／３前後は売れ残りそうですから、来夏以降であれば、交渉余地が出てくると思いますよ。
売れ残りが少なければ、部屋タイプはあまり選べませんが、
１／３もあれば、かなり選べるでしょうから。

[397: 匿名さん]

ここは清澄白河の物件ではないことは間違いないですね。

ここからだとバスも混んで乗れないですしね。。

[398: 物件比較中さん]

私はは扇橋に住んでいますが、清澄白河駅まで毎日歩いています。
慣れですよ。
学生の時は半蔵門線がなかったので、菊川(都営新宿線）まで毎日歩いていましたし。

[399: 匿名さん]

契約しました。
総合的に見て、良いマンションだと思いましたので契約しました。
１．コンシェルジェが居るような「大規模マンション」は、この深川地区で
　しばらくは出そうもない。
２．施工・監理は、一応、スーパーゼネコンの大成建設。
３．懸念したのは、清澄白河駅から徒歩12分ということであります。
徒歩10分以内が理想でありますが、徒歩10分以内だったら、この坪単価
では、購入できない。現在の私にとって10分も12分もたいして問題ない
と判断した。
しかしマンションの資産価値として、売却する時などに駅近は考慮される
点でありますが、しばらくは売却するつもりはない。
遠い将来（10年以上先）に近くに駅ができる可能性も全く無いわけではない。
有楽町線の延長は既に計画にあると日経にでていた。
扇橋２丁目交差点あたりに駅ができる？との情報もある。
そんなものをほのかに期待して。
但し、住吉駅（Ｂ１出口）なら９分である。

以前から深川に住みたいと思っていたので思い切って決めました。

[400: 匿名さん]

＞資産価値として、売却する時などに駅近は考慮される点でありますが、しばらくは売却するつもりはない。

資産価値というのは、売却するつもりがあるかどうかに関係なく
流動性が高く、かつ、年を経ても買った値段に対して、価値が下がりにくいことをいいます。

また、駅近かどうか考慮されるというよりも、
建物は古くなるけど、立地は古くならないということだと思います。
駅から遠くても、その分安くなければ購入する人はいますから。

総合的にみて、スペックは悪くないというのは大方の意見ですよね。（ただし、天井高は低いです）
駅からの距離に耐えられる人も多いでしょう。

大方の人が指摘されているのは、価格が割高ということに尽きるのではないでしょうか。
個人的には、１割下がれば、それなりによく売れると思います。
きっとデベもそれはわかっているけど、できないのでしょうね。

[401: 匿名さん]

首都圏の不動産価値は東京駅までの距離に比例されるようになります。
だから、この１０年で江東区のマンションが値上がりしたのです。

[402: 匿名さん]

＞401

一瞬で見抜ける嘘つくな。

[403: 匿名さん]

結局購入価格の１５％は諸費用と割り切り、デベの利益だと理解して、購入するかどうかです。
でも。扇橋から清澄白河駅まで歩いているサラリーマンあまり見かけないですね。
普通は住吉駅を使うと思いますが。

[404: 検討中さん]

冷静に見てきびしいかも。。

皆様、気が付いてると思いますが。。

[405: 匿名さん]

>404
無理なローンは禁物ですよ。
今は変動が安いけど、将来は金利も上昇しそうです。

[406: 匿名さん]

連休だったというのに過疎ってますね。。。
ここ数日の申し込み状況・ＭＲの賑わい状況はどうだったのでしょう？？

[407: 匿名さん]

ＭＲ賑わってたら買うの？
賑わってなかったら買わないの？
気になるなら自分でいって、見て聞いてね。

[408: 契約済みさん]

私も総合的にみて気に入り契約しました。
オプションやインテリアカラーを選べるのは今だけ、楽しみです。

このスレ書いてるのって買う気のない人が多いようですね。

[409: 匿名]

確かに、オプションは全体のインテリアデザインにマッチしてるとか
そこしか入らない（ピッタリの）特殊な物件であれば必要条件にもなるんだけど

基本的には価格が高過ぎ、別注した方がいい品になるケースが多いと思う。

[410: 購入検討中さん]

深川に住みたいんですがここは位置的には深川になりますか？
旧城東区とはかなり地価が違うと聞いたので・・・

[411: 契約済みさん]

若干スイートスポットは外していますが正真正銘の深川です。
先ず、ここ扇橋１丁目は深川の富岡八幡宮の氏子です。
当然ながら富岡八幡宮の三年に１度の本祭りの連合渡御には扇橋として
町内の神輿で参加します。江戸三大祭りです。今年それが開催されます。
例年、イーストゲートスクエアの横というか前というかその公園に扇橋の
神輿が置かれます。
また、東は横十間川、西は大横川、南は仙台堀川、北は小名木川に囲われた
地区を深川八ケ町（扇橋１丁目～３丁目、千石１丁目～３丁目、千田、石島、
海辺）と言っております。子供会などが連合の運動会やクリスマス会を開催
しております。

[412: 匿名さん]

411さんに異論はないのですが、410さんは地価の観点からご質問されているかと思いますので
以下、補足です。

同じ旧深川区でも、基本的には西側のほうがより都心に近く地価が高い傾向があります。

参考として住まいサーフィンの駅別分譲坪単価をみると、
門前仲町　２５０万円
木場　２３２万円
清澄白河　２４９万円
森下　２３４万円
菊川　２１８万円
住吉　２１５万円　となっています。

ちなみに、江東区の行政エリアはもう少し細かい地区が定められていて、
イーストゲートがあるのは、小松橋地区といいます。

文字通りの深川や門前仲町駅があるのは、富岡地区で、
清澄白河駅と森下駅があるのは、白河地区です。

[413: 匿名さん]

参考になる物件数が少ないけど、
住吉の現状価格は２路線利用可能だから坪230～250万円かな？

地元の購買力が弱いから深川地区はかなり割安に放置されてますね。

[414: 匿名さん]

＞413

そんな意味不明な煽りはいらないから。
事実だけ書くか、付加価値のある情報をよろしく。

[415: 物件比較中さん]

木場レジデンスは@233万円。駅距離や買い物の便利さや南向きを考えると正直悩みますね。

[416: 匿名さん]

木場スレで、購入検討中のお方？

[417: 匿名さん]

小松橋地区だと坪211ぐらいですよ！

[418: 匿名]

小松橋ってそもそも大規模分譲自体がないだろ！



ヒューザーは格安だったけどね…

[419: 検討中の奥さま]

ありますわよ。！
小松地橋地区を見くびらないでね。
596戸の大規模マンション「ジースクエア」

所在地　　：江東区千石３丁目1-24
交通　　　：東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩13分
構造・階建：ＳＲＣ造/１９階建
総戸数　　：596戸
戸敷地面積：16,577.27m2駐車場416台
築年月　　：2000年2月
分譲会社　：日商岩井株式会社他
施工会社　：大成建設株式会社

[420: 契約済みさん]

＞住まいサーフィンの駅別分譲坪単価をみると、
＞住吉　２１５万円　となっています。

住まいサーフィンというもので、住吉の「駅」に限定して
住吉駅を利用可能な大島や砂町（北砂）の旧城東区を含め
れば、あるかも知れませんがね。

坪単価215万円が「平均」か「何」かわかりませんが、
これは単なる目安で、実態があまり伴わないと思います。
（比較して安いっていいたいのかしら）
当然ながら、一概に坪単価といっても諸条件を加味する
必要がありますよね。
南向きか西・東向きか低層階か高層階か坪数が70平米以上か
等々で違ってきますよね。それを無視しては考えられません。
この地区で（小松橋）で住吉駅から徒歩15分以上を除いて
売り出している（特別な格安なものは除いて）中規模以上の
マンションで「南向き、中～高層階、70平米以上」で坪単価
215万円のものを私は、見たことがありません。

とは言うものの、ここイーストゲートでも階は分かりませんが
70平米、西向きで4,600万円。坪単価216万円というのはあり
ますけどね。

[421: 匿名さん]

業者の資料は過去のDATAを加工しただけだから、
発展して値上がりしている所には使えませんよ。

マーケットは生き物ですから。

[422: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

相変わらず低調な雰囲気が漂ってますな。

[423: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

そうですね。
こだまでしょうか？
いえ、販売員の悲鳴です。

[424: 購入検討中さん]

２次が始まりましたが１次の状況はどうだったんでしょう？

２０戸と自棄に少ないのが気になります

[425: 契約済みさん]

何戸売れたのか今度聞いてみます。

何度もＭＲを訪れていますがファミリー層が多いです。
ネガ意見もありますが総合的にいいマンションだと思います。

[426: 匿名さん]

駅から遠いことを除けば悪くないマンションだと思うのですがね。
駅から遠いという立地は、マンションという範疇からはよくないのでしょうが。

でも、なら価格面考慮してくれればよいのですけど高いのが残念。
駅遠のマンションに４７００万円とか厳しいと思うのですが？

この価格で購入すると、何らかの事情で売却するときに問題がありそうです。
駅から遠いので売りにくい
中古売却価格をローンの差が上回ってしまう、
賃貸に出そうにもやっぱり駅から遠いので競争力が不足し空き家期間が長くなる、賃料が稼げない、

法人が社宅として借り上げる場合もあえて遠い物件を選ぶのでしょうか。

[427: 匿名さん]

それはわかりませんが、駅から遠いなのはかなり厳しいのは常識です。

賃貸でご自身なら借りますか？
せいぜい遠くても徒歩7～8分では？
今後、若い人口が減るのに。

[428: 匿名さん]

そんなこと言えば外周区とか市部、近隣３県は論外になるじゃん。
そう考えるとここはメチャ安って事になっちゃうね。

[429: ビギナーさん]

住吉はそんなに遠くないと思いますけど。
ここより駅が遠いマンションはいくらでもあると思いますけどね。

[430: 匿名さん]

ここより駅が近いマンションは更にいくらでもありますね。

[431: ビギナーさん]

確かにあります。
そういうことも含めて、総合的にどう判断するかで、１つの点を誇張する必要もない。
まさにビギナーですから、プロがどういう視点で見るか知りませんが、私自身は、
・都心に近い
・その割には静か
・半蔵門線がすいていて通勤に便利
・スーパーがマルエツ、ライフ、オオゼキとそろっている。
・木場公園、猿江恩賜公園が近い
・建物の構造がほかでは見られないほどしっかりしている
など総合的メリットがあるのではと思い検討対象にしています。
ただ、素人のゆえに、もっと良いマンションがあるのではないかという思いを捨てられずにいてさまざまなマンションの検討スレを見ています。
できれば、これを上回るマンションはこういうものがあるか教えていただければありがたいのですが。
なお、自分は長く住むつもりなので、投資対象として検討している方とは違うかもしれませんが。

[432: 匿名さん]

このスレが人気がないのは、良い点、マイナス点がかなり明確になっているからでしょう。あとは個人の判断ですね。

[433: 匿名さん]

江東区は地場の需要が弱いから割安だよ。

[434: 匿名]

ここは、なかなか良さそうだが、やや割高。
2LDKは狭すぎるが、3LDKは高すぎる。

[435: ビギナーさん]

４３２様
ありがとうございます。おっしゃる通りだと思います。
４３４様
私もやや割高だと思ったんです。
ただ、他のものを見ても、たとえばかなり混むといわれている東西線の木場や門前仲町はもっと高いし、その他に目を転じても３ＬＤＫでこの値段はあまりないんですよね。
私には理由はわかりませんが、都営三田線沿線はかなり値段的にはリーズナブルな気がしました。
ですから４３３様の言われることはなんとなく腑に落ちるんですよね。

[436: 匿名さん]

地元の人が区内にマンションを買え難くなってきた。
荒川越えるしかなさそう。

[437: 匿名]

ここの川は虫がわいたりないですか？

[438: 周辺住民さん]

ないですよ。

[440: ご近所さん]

蚊が良く家に中に入ってきます。

[442: 匿名さん]

以前、幹線道路沿いの部屋に住んだら蚊がいなかった。
裏手の草むらでは蚊がいるのに。
蚊も嫌がる排気ガスの部屋だったんだね。

[443: 匿名]

蚊と匂いがあるのですか？川沿いは涼しそうでいいかと思ってましたが。

[444: ご近所さん]

440です。

普段は匂いは気になりませんが・・・。
雨降った後は少し気になります。川がめちゃくちゃ汚いです。
橋のそばの公園の汚さのほうが気になります。
ここで子供は遊ばせたくありません！ホームレスもいるし。

[446: 匿名さん]

＞江東区は地場の需要が弱いから割安だよ。
＞地元の人が区内にマンションを買え難くなってきた。

どっちがうそつきなんだ！？

[447: 周辺住民さん]

でも、最近ホームレスの方、見かけませんね。
工事の音がうるさくて引越したのかしら？

[449: 匿名]

現地は、川の腐臭と大量の蚊と近くにホームレスのいる貧民スラムですか？

[450: 匿名]

待ち続けていれば、値下げ可能とみた

[451: 物件比較中さん]

販売は好調のようですよ。
しかし、同業他社の人だと思いますけど、言うに事欠いていろいろ言っていますが、かえってそんなことしか言うことはないのかと思ってしまいますね。
もっと本質的なところで検討に役に立つ話はありませんかね。