East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[321: 匿名さん]

いやいや、
まだ基本は地元に購入する人の方が多いよ。
流れが変わるのは2015年頃ですよ。
2000年から上京者が増えて、地縁のない人の購入が主になるのは2015年からですから。

それまでは都心部マンションは割安放置で、買い時でしょうね。

[322: 匿名さん]

上京して15年で買えるようなマンションは、安いエリアでしょ。
高くなったら買えない。買わない。
だから、いつまでも割安放置。昔から永久に。

[323: 匿名さん]

坪250万円前後が高いと感じる人は都心部には住めないでしょ。

[324: 匿名さん]

江東区は城東だから。都心ではなくて。

[325: 匿名さん]

＞321
＞地縁のない人の購入が主になるのは2015年からですから。

ソースモトム

[326: 匿名さん]

報告書非掲載表の４を見れば分かるよ。
近隣3県を除いて転入超の数を出せばいい。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2010/ji10000000.htm

[327: 匿名さん]

>326

サンクス
流れが変わるのは２０１５年頃からってのはどこを見ればよい？

[328: 匿名さん]

入超の人が大卒で22歳とすれば、2000年に上京した人は2015年で37歳。
たぶんこのあたりから潮目が変わるでしょう。

[329: 匿名さん]

データを見ると、1996年までは東京都は流出が多かったけど、1997年から流入のほうが多くなり、
2000年以降は毎年5万人以上の流入超過が続いているね。

ところで、東京23区の地価を見ると、2000年の100に対し、2011年は90.7だね。
人口の流入が続いているのに、地価は下がっているね。

あと、江東区の統計によると、
イーストゲートのある小松橋地区の人口は、2005年が3万人で、2012年も3万人で人口が全然増えていない。

ここまでのトラックからすると、流れが変わるようには思えないけどなぁ

[330: 匿名さん]

だから潮目が変わるのは2015年頃からだって言ってるじゃないの。

[331: 匿名さん]

だってさ、それって、入超の人が大卒で22歳とすれば、
って前提が成り立つ必要があるわけでしょ？

そこかなり苦しくないかい？

[332: 匿名さん]

入超の人は、高齢者とか子供とかの可能性もあるし。

[333: 匿名さん]

ホームページ見たら、第一期１次の販売戸数がたったの２７戸に修正されてるよ。

前まで一期１１７戸だったのにね。

よっぽど人気ないんだなぁ

[334: 匿名さん]

都心部居住の本格化は２０１５年頃からなのにちょっと早すぎるな。

[335: 匿名さん]

>333
プラウド方式で「第一期1次完売！」ってしたいんだろうね。
なんだかせつなくなってきた・・・。

[336: 匿名さん]

意味不明な事言うなよ。

[337: 匿名さん]

>336
そんなに、意味が分からないことかな？
不動産屋脳ってそんなもんだよ

[338: 匿名さん]

細かく戸数を期分けして完売していけば
連続完売！ってできるだろうし。

[339: 匿名さん]

>338
プラウド東雲で既に採用されてますよね。

[340: 匿名さん]

厳密にいえば、野村もそんなことはやってないよ。

だって今回は最初に一期１１７戸って言っちゃったあとで、
一期１次２７戸って言ってるんだから。

つまり、１１７戸のうち、たとえば８０戸に申し込みがあったなら、
１次の数字は８０戸になって、残りが２次になるわけ。

それが、たったの２７戸だからね。しかもすべて先着順で。倍率ゼロなわけでしょ。
どうよこれ？

[341: 匿名さん]

20世紀には、そんなマンション販売の仕方もあっよ。思い出したけど。
売り手の都合次第で先着にしたり抽選にしたり。

更に、売りたい客にだけ『先着で並ぶ場所』を教えたり。色々あったなあ昔は。

[342: 匿名さん]

20日時点で116戸売れたと聞いた。
詳しくないが今の一期一次はその次じゃない？

[343: 匿名さん]

誰か、正確なことを書けば。

[344: 匿名さん]

＞３４３

気持ちはわかるが、一期１１７戸のうち、１１６戸の申し込みがあったのなら、
次は二期か二期１次が普通だよ。

おかしいのは売主でしょ。

[345: 契約済みさん]

116戸は事前案内会の来場者の登録戸数かと。
一般のＭＲオープンはつい最近ですから。

先週契約の時に販売員からこれからは先着順だと聞きました。

[346: 匿名]

登録しても契約してない部屋が結構あったんでしょう。

悪い言い方すればダミー登録だったか、
見込み客でもないのに登録だけはしてくださいってお願いしたとかいろいろ。

[347: 物件比較中さん]

実際のモデルルームは、全然盛況感が無かったので心配になりました。

[348: 匿名さん]

普通は１期２次と表現するところだよね。

[349: 購入検討中さん]

日曜行った時は結構盛況かと思いました。
南向きの人気のある抽選と言われた部屋で坪２４０万。
西向きだと２１０万くらいだったような？
この掲示板プロの方ばかりなのでしょうか？
一般人の方の投稿があんまりないですね、、、
内容が参考になるかどうか読んでてよくわかりません。。。

[350: 申込予定さん]

何度か行きました。
平日は閑散としていますが土日は賑わっていますね。

わが家と似たようなファミリー層が多そうなので楽しみです

[351: 匿名さん]

どなたか本物件から、大江戸線の清澄白河駅まで、実質どのくらいかかるか
教えて頂けないですか？（信号待ち時間込みの実質で）

[352: 匿名さん]

地元ですが、信号入れて20分かからないぐらいですかね。

[353: 匿名さん]

352さん

ありがとうございます。
そうすると、毎日通勤で利用するには現実的ではなさそうですね。

購入を検討されている方は、どの駅の利用が多いのでしょうか。
半蔵門線の住吉で大手町通勤の方でしょうか？

[354: 申込予定さん]

毎日住吉から半蔵門線で神保町まで通勤しています。
朝のラッシュが他の沿線と比べて楽なんですよね。
今週末に申し込む予定です。

[355: 匿名さん]

まぁ、そうですね～大江戸線の駅は男性の私の足で平均20分から23分ぐらいですかね。

[356: 購入検討中さん]

検討していますが、ここは営業マンが書き込んでいるみたいで、本当でないような話が多い気がします。
そんなに気張らなくても大丈夫ですよ。

[357: 購入検討中さん]

やはり清澄白河駅からはかなり時間がかかりそうですね。

これぐらい駅から遠いと売却はあまり期待できないですね。

地元民の購入率が高かったリビオレゾン清澄は３ヶ月かからずに完売した事を考えると清澄白河駅を利用するなら、駅近がマンションがかなり資産価値が高いようですね。

[358: 匿名さん]

清澄白河駅は自転車か停められないから、利用者は皆さん歩いてますよ。

そう考えると毎日の通勤で20分以上の徒歩は辛いですね。。

三ッ目通り沿いのバーミヤンの前辺りにマンション建設予定地の方が清澄白河駅利用するなら良いかも。

[359: 匿名さん]

みなさんありがとうございます。

そうすると、大江戸線通勤者には、やはり半蔵門線住吉利用で、清澄白河乗換えが現実的ですね。

資産価値については、（割高なのであればその分は）
消費と思って半ば諦めていて、物件が好きかどうかでよいのかなと。

いずれにしても、せっかく都心に近い深川エリアなのに、乗換えは減点です

[360: 検討中]

私は半蔵門線がメインなので住吉で十分ですが、大江戸線だと森下や門仲の方も検討できて逆にいいですね～
ちなみにリビオレゾンも話聞きましたが、資産運用の方が多いと伺いました。間取りや立地が私みたいに普通に住むには子供がいるとちょっと…と思いやめました。。
大和のプレミスト(？)も外から見ましたがちょっと日当たりがよくなさそうで、、、
今はここが一番有力です。

[361: 購入検討中]

私も同じです
レビオレゾンは資産価値は高くてもファミリーで住むには向かなくてプレミストも安いけど日の当たらないところでこれから毎日住む気になれず
この物件の南側を検討してます 住むにはいいけれど清澄白河まで遠い割に高いですね
でもこれくらいの規模はなかなかないからいいかなと感じてます この物件素直に住吉９分で販売すればよかったのにと思いました

[362: 匿名さん]

このモデルルームの前でも、三つ目通り沿いに分譲マンション立つ看板でてますね。

[363: 契約済みさん]

358さん

清澄白河駅は自転車が停められないのですか？
地下駐輪場があるようですが

[364: 購入検討中さん]

ここの近くの焼肉やさん、とてもおいしいくて安くて人気があるらしいですね。バスで豊洲や葛西や秋葉原にもいけるし、
清洲橋通りから一本奥に入っているし、意外と静かで住みやすいかなあと思ってます。また、今は駅から遠いですが、住吉と豊洲の地下鉄でつながって、このマンションンの近くにも駅ができれば、価値価値もアップアップするかなあ～。

[365: 匿名さん]

産廃業者の件は解消されたのですか？

皆さん、気になりませんか。　

[366: 匿名さん]

産廃特に気になりません。駅遠いので、貸しにくく中古で売却したときの資産価値の維持も３割ぐらいすぐ目減りしそうで大変そうな物件ですが、静かですみやすそうですし、車の交通量もそんなに多くないですし、実需永住希望している中、前向きに検討中です。

[367: 購入検討中さん]

産廃業者、気になりませんでした。実際に見に行ってみましたが、トラックが数台置いてある、こじんまりした会社で、嫌な印象はなかったです。

[368: 匿名さん]

ずばりお買い得部屋は、ルーフバルコニー付きの南向きでしょうか？下の階の他の南向きの部屋と坪単価そんなにかわりませんよね～。

[369: 検討中]

産廃とか言って、不安にさせられましたが、実際行ってみたら部屋からそもそも全然見えないし、トラックが数台止まってるだけの静かな会社でした。。なんだかなー。いらない不安情報いらないです。
近くの焼肉屋さん、かなり有名みたいですね！友人何人か知ってました
お買い得は意外と日当たりがよくない部屋かも。なんか値段すごい安かったです。

[370: 匿名]

決して中傷レスが書いてるように最悪物件でも何でもないが
（徒歩的には不便なのと安くて良条件の部屋が少ないのは事実）
このエリアでは規模が大き過ぎるのが売り切るには重いハンデになりそう

少なくとも8割程度は売り切ってくれないと、買うのが不安になる…

[371: 匿名さん]

地元重要が弱いから安く買えるメリットもあるけどね。

それに、高値づかみの可能性がないのもメリット。

地元需要が強いと中野あたりでさえ坪３００万円超えますからね。

[372: 匿名さん]

＞371

？？？

中野が３００万超えるのは人気があるから。
ここがそれより下回るのは、中野より人気が劣るからであって
地元需要どうこうではないでしょ。

いい加減なことは言わないように。

[373: 匿名さん]

中野に坪300万円超の価値があると本気で思ってますか？
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=5d/

[374: 匿名さん]

>高値づかみの可能性がない

とは言えないでしょう。
需要が弱いんだから、下がる可能性もあります。

[375: 匿名さん]

＞373
流れを読む限り、中野は例えにすぎないなので、中野につっこみを入れてもナンセンス。うが

でもその上で言うなら

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=15

中野のほうが、門仲や清澄白河より新築分譲マンションの相場は高い

[376: 購入検討中さん]

江東区内は物件数が多いので、GW中にいろいろ物件をみてみたいと思います。豊洲か木場、南砂や亀戸が気になります。

[377: 地元民さん]

ここ皆様、必死ですね。

駅から遠すぎ、産廃業者ことも地元民しかわかってないですね(笑)

[378: 匿名さん]

駅徒歩１０分以上坪２４０って、周辺の駅徒歩１０分前後の築浅中古物件の売買事例を参考にすれば、
どうかんがえても高値つかまされ物件であることは、間違いありません。
高値つかまされを承知で購入する方にとっては、静かで良い物件だと思います。

[379: 匿名さん]

木場レジデンスの価格が発表されれば
比較して高いかどうか分かるのでは。

[380: 匿名さん]

駅５分の物件と駅１０分以上の物件では、坪２０万は差があって当然で、
木場レジが２６０以下なら、やはり高値つかみ物件です。
周辺相場考えれば、２１０レベルが、この物件の本当の実力ですね。
きっと５年後の取引事例で証明されるでしょう。

[381: 匿名さん]

＞380

180でミッドランドアベニューとの比較で210万円前後より少しだけ高い程度が適正という意見がありましたが、
それと近いですね。

そうやってマーケットをよくわかっている方が書くと、
業者、そのもろもろの方から必死のポジショントークがはじまりますね。

そんなミッドランドアベニューもついに値下げがはじまったらしいです。
こちらの物件も竣工時点で売れ残りを抱えることは間違いないでしょうね。

先に購入された方は、好きな部屋を選べたのだから、文句を言わないでくださいね。

[382: 匿名さん]

70平米を検討しているのなら、21坪×30万＝630万はドブに捨てたものと思ってください。

[383: 匿名さん]

どぶにすてる＝デベの利益　と割り切れれればいいだけのことです。
環境はいいのですから・・・。

[384: 地元住民さん]

この辺りはちようど駅と駅の間なので特に何もありませんよ。

あえて言うなら肉のたじまぐらいかなぁ。

ここら辺に住むなら、せいぜい白河4丁目あたりまでと地元の私としては思います。

[385: 匿名さん]

ＹＭＣＡ幼稚園もあるし、扇橋小学校もあります。キティちゃんの歯科もありますよー。あとユニクロもありました。
あとは・・・木場公園もあります。

[386: 購入検討中さん]

なぜ白河4丁目は良くて、扇橋はダメなの？
深夜までやってるスーパーはあるし、病院もあるし、学校も近いし、日常生活に必要なものは整っているのに。

[387: 匿名さん]

>386
白河4丁目までは清澄白河エリアだけど、
扇橋は住吉エリアってことでしょ。

[388: 匿名さん]

子育てには良いエリアだと思います。夏は富岡八幡宮のお祭りのお神輿もありますし。

[389: 匿名さん]

なんにしろ、駅からは遠い。

[390: 購入検討中さん]

そうですね。

やはりあの扇橋をわたると、白河エリアとはいえないかも・・と思います。

清澄白河の駅までは　毎日となるとかなりあると思います。雨の日などは清澄白河までは

かなり無理があるように感じます。。。

[391: 周辺住民さん]

雨の日は清澄白河駅までバス通勤でしょうね。まるで朝の東西線の満員電車以上に、雨の日のバスめちゃめちゃこみますけど。時々混みすぎで乗車できないこともありますよ。

[392: 匿名さん]

今日、モデルルームの前を通りました。
祝日なのに、販売員が5人も道端でバスから降りる人の呼び込みをしていました。
もう終わったな！

[393: 匿名さん]

完成まであと一年四ヶ月。
まだまだこれからですよ。

[394: 購入検討中さん]

>392さん

本当ですか？

そこまで人気はないんでしょうか？


実際に最近MRに行かれたかた、残り戸数などはどうなんでしょうか？

我が家はわけあって、来夏まで住宅購入できないですが、気にはなっているところです。

[395: 匿名さん]

東京DEEP案内に扇橋でてるよ。

[396: 匿名さん]

＞394
来夏まで購入できないのはむしろラッキーかもしれません。

そもそも第一期販売とは、それこそ、オリンピックの撤退が発表された2009年時点から
ここは将来マンションになるのでは？と思って他を買わずに待ってたような人たちが買う期です。
http://www.olympic-corp.co.jp/shop/ogibashi/index.html

そういう意味では、一期販売とは、実際に販売を開始したときからではなく
実質的には２年以上の販売期間があるわけです。
少なくとも、物件サイトがアップされた１年以上前からと考えてよいでしょう。

でも、２期以降の販売期間はその後からだけです。
竣工までにあと１年以上あるといっても、
１年以上の販売期間をかけて一期で１／３未満の戸数が売れたということは、
これから１年かけて１／３が売れると考えてよいと思います。

すなわち、１／３前後は売れ残りそうですから、来夏以降であれば、交渉余地が出てくると思いますよ。
売れ残りが少なければ、部屋タイプはあまり選べませんが、
１／３もあれば、かなり選べるでしょうから。

[397: 匿名さん]

ここは清澄白河の物件ではないことは間違いないですね。

ここからだとバスも混んで乗れないですしね。。

[398: 物件比較中さん]

私はは扇橋に住んでいますが、清澄白河駅まで毎日歩いています。
慣れですよ。
学生の時は半蔵門線がなかったので、菊川(都営新宿線）まで毎日歩いていましたし。

[399: 匿名さん]

契約しました。
総合的に見て、良いマンションだと思いましたので契約しました。
１．コンシェルジェが居るような「大規模マンション」は、この深川地区で
　しばらくは出そうもない。
２．施工・監理は、一応、スーパーゼネコンの大成建設。
３．懸念したのは、清澄白河駅から徒歩12分ということであります。
徒歩10分以内が理想でありますが、徒歩10分以内だったら、この坪単価
では、購入できない。現在の私にとって10分も12分もたいして問題ない
と判断した。
しかしマンションの資産価値として、売却する時などに駅近は考慮される
点でありますが、しばらくは売却するつもりはない。
遠い将来（10年以上先）に近くに駅ができる可能性も全く無いわけではない。
有楽町線の延長は既に計画にあると日経にでていた。
扇橋２丁目交差点あたりに駅ができる？との情報もある。
そんなものをほのかに期待して。
但し、住吉駅（Ｂ１出口）なら９分である。

以前から深川に住みたいと思っていたので思い切って決めました。

[400: 匿名さん]

＞資産価値として、売却する時などに駅近は考慮される点でありますが、しばらくは売却するつもりはない。

資産価値というのは、売却するつもりがあるかどうかに関係なく
流動性が高く、かつ、年を経ても買った値段に対して、価値が下がりにくいことをいいます。

また、駅近かどうか考慮されるというよりも、
建物は古くなるけど、立地は古くならないということだと思います。
駅から遠くても、その分安くなければ購入する人はいますから。

総合的にみて、スペックは悪くないというのは大方の意見ですよね。（ただし、天井高は低いです）
駅からの距離に耐えられる人も多いでしょう。

大方の人が指摘されているのは、価格が割高ということに尽きるのではないでしょうか。
個人的には、１割下がれば、それなりによく売れると思います。
きっとデベもそれはわかっているけど、できないのでしょうね。

[401: 匿名さん]

首都圏の不動産価値は東京駅までの距離に比例されるようになります。
だから、この１０年で江東区のマンションが値上がりしたのです。

[402: 匿名さん]

＞401

一瞬で見抜ける嘘つくな。

[403: 匿名さん]

結局購入価格の１５％は諸費用と割り切り、デベの利益だと理解して、購入するかどうかです。
でも。扇橋から清澄白河駅まで歩いているサラリーマンあまり見かけないですね。
普通は住吉駅を使うと思いますが。

[404: 検討中さん]

冷静に見てきびしいかも。。

皆様、気が付いてると思いますが。。

[405: 匿名さん]

>404
無理なローンは禁物ですよ。
今は変動が安いけど、将来は金利も上昇しそうです。

[406: 匿名さん]

連休だったというのに過疎ってますね。。。
ここ数日の申し込み状況・ＭＲの賑わい状況はどうだったのでしょう？？

[407: 匿名さん]

ＭＲ賑わってたら買うの？
賑わってなかったら買わないの？
気になるなら自分でいって、見て聞いてね。

[408: 契約済みさん]

私も総合的にみて気に入り契約しました。
オプションやインテリアカラーを選べるのは今だけ、楽しみです。

このスレ書いてるのって買う気のない人が多いようですね。

[409: 匿名]

確かに、オプションは全体のインテリアデザインにマッチしてるとか
そこしか入らない（ピッタリの）特殊な物件であれば必要条件にもなるんだけど

基本的には価格が高過ぎ、別注した方がいい品になるケースが多いと思う。

[410: 購入検討中さん]

深川に住みたいんですがここは位置的には深川になりますか？
旧城東区とはかなり地価が違うと聞いたので・・・

[411: 契約済みさん]

若干スイートスポットは外していますが正真正銘の深川です。
先ず、ここ扇橋１丁目は深川の富岡八幡宮の氏子です。
当然ながら富岡八幡宮の三年に１度の本祭りの連合渡御には扇橋として
町内の神輿で参加します。江戸三大祭りです。今年それが開催されます。
例年、イーストゲートスクエアの横というか前というかその公園に扇橋の
神輿が置かれます。
また、東は横十間川、西は大横川、南は仙台堀川、北は小名木川に囲われた
地区を深川八ケ町（扇橋１丁目～３丁目、千石１丁目～３丁目、千田、石島、
海辺）と言っております。子供会などが連合の運動会やクリスマス会を開催
しております。

[412: 匿名さん]

411さんに異論はないのですが、410さんは地価の観点からご質問されているかと思いますので
以下、補足です。

同じ旧深川区でも、基本的には西側のほうがより都心に近く地価が高い傾向があります。

参考として住まいサーフィンの駅別分譲坪単価をみると、
門前仲町　２５０万円
木場　２３２万円
清澄白河　２４９万円
森下　２３４万円
菊川　２１８万円
住吉　２１５万円　となっています。

ちなみに、江東区の行政エリアはもう少し細かい地区が定められていて、
イーストゲートがあるのは、小松橋地区といいます。

文字通りの深川や門前仲町駅があるのは、富岡地区で、
清澄白河駅と森下駅があるのは、白河地区です。

[413: 匿名さん]

参考になる物件数が少ないけど、
住吉の現状価格は２路線利用可能だから坪230～250万円かな？

地元の購買力が弱いから深川地区はかなり割安に放置されてますね。

[414: 匿名さん]

＞413

そんな意味不明な煽りはいらないから。
事実だけ書くか、付加価値のある情報をよろしく。

[415: 物件比較中さん]

木場レジデンスは@233万円。駅距離や買い物の便利さや南向きを考えると正直悩みますね。

[416: 匿名さん]

木場スレで、購入検討中のお方？

[417: 匿名さん]

小松橋地区だと坪211ぐらいですよ！

[418: 匿名]

小松橋ってそもそも大規模分譲自体がないだろ！



ヒューザーは格安だったけどね…

[419: 検討中の奥さま]

ありますわよ。！
小松地橋地区を見くびらないでね。
596戸の大規模マンション「ジースクエア」

所在地　　：江東区千石３丁目1-24
交通　　　：東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩13分
構造・階建：ＳＲＣ造/１９階建
総戸数　　：596戸
戸敷地面積：16,577.27m2駐車場416台
築年月　　：2000年2月
分譲会社　：日商岩井株式会社他
施工会社　：大成建設株式会社

[420: 契約済みさん]

＞住まいサーフィンの駅別分譲坪単価をみると、
＞住吉　２１５万円　となっています。

住まいサーフィンというもので、住吉の「駅」に限定して
住吉駅を利用可能な大島や砂町（北砂）の旧城東区を含め
れば、あるかも知れませんがね。

坪単価215万円が「平均」か「何」かわかりませんが、
これは単なる目安で、実態があまり伴わないと思います。
（比較して安いっていいたいのかしら）
当然ながら、一概に坪単価といっても諸条件を加味する
必要がありますよね。
南向きか西・東向きか低層階か高層階か坪数が70平米以上か
等々で違ってきますよね。それを無視しては考えられません。
この地区で（小松橋）で住吉駅から徒歩15分以上を除いて
売り出している（特別な格安なものは除いて）中規模以上の
マンションで「南向き、中～高層階、70平米以上」で坪単価
215万円のものを私は、見たことがありません。

とは言うものの、ここイーストゲートでも階は分かりませんが
70平米、西向きで4,600万円。坪単価216万円というのはあり
ますけどね。