East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[269: 購入検討中さん]

販売価格を下げない、下がらないのは、関西系の売主各社の
方々はここを清澄白河だと言い切っていると思われるからです。

普通なら最寄駅は９分の住吉駅で、そこが徒歩10分以内なので
住吉駅と思いますが、売主にそれはないようです。
あくまでもここは、販売価格の上げられる清澄白河地区だと決め
つけていると思われます。

住宅サイトから検索します。（スーモで検索の場合）
新築マンション　半蔵門線　住吉駅　では検索０件です。
新築マンション　都営新宿線　住吉駅　も検索０件です。
また新築マンション　半蔵門線　清澄白河　で検索すると、
イーストゲートスクエアが出ます。

もしかしたら誰がなんと言おうと清澄白河？かもしれませんよ！
私も含めて販売価格に疑問を持っている多くの方々は、最寄駅は
徒歩９分の住吉駅と思っているということと、清澄白河駅から
徒歩12分というところに無理があると思っていることです。
でも清澄白河　徒歩12分でもで「無理がない」、ここは清澄白河
なんだと思い込めば、これも納得できます。
清澄白河地区なら最低、坪240万円でもしょうかない。
この清澄白河地区だと最寄駅12分でも下がらないとね。
ここ扇橋１丁目は、清澄白河なんだと。
そう思えば高くない？そう思いましょう？

でもこれって、売主の勝手な理屈のようにも感じますがね。
いつまでこの売主の理屈が通用するか甚だ疑問です。
数年後、ここを中古住宅として売主系列の各社に売った場合
最寄駅は徒歩９分の住吉駅なんて言わないでしょうね。
駅から12分の清澄白河ですよね。

以上が販売価格が下がらない、下げない理由と私は勝手に
思っています。

はい、いつもの通り、デベの方早々に反論どうぞ。

[270: 匿名さん]

＞269

気持ちはわかるが長すぎるよ・・・

[271: 匿名さん]

一生懸命に持論を言ったところで時代が変わってるんだから仕方が無いよ。不満なら他の区を検討すれば？

[272: 匿名さん]

＞271

正しいね。デベは高く売る権利があるし、嫌なら買わなければよいだけ。

時代が変わっているというのは全く意味がわからんが。

[273: 匿名さん]

そう、買わなけれよい。

[274: 匿名さん]

チラシ大きいだけで内容無し。
ここまで叩かれているのに未だにエドビューティ⁇
売主も販売会社も感度が悪いような。
立地を曖昧にして売れたマンションは無いでしょう。
不動産は動かない財産、すなわち立地です!！

[275: 匿名さん]

都心まで地下鉄で10分圏内は魅力の立地ですね。
こんな安い坪単価で買えるのはこの辺りだけでしょうね。

[276: 匿名さん]

風のデッキってなに？

[277: 匿名さん]

スカイツリーが開業すると半蔵門線沿線は上がるかもよ。

[278: 購入検討中さん]

それをいうなら、イーストゲートって何の意味があるの？
まさか、入居後の住所にイーストゲートってつける必要があるのですか？

[279: 物件比較中さん]

正確には、東京都江東区扇橋1丁目13番2他 イーストゲート風のデッキ444号室、のような感じになるのですかね。

[280: 匿名さん]

＞都心まで地下鉄で10分圏内は魅力の立地ですね。

１０分なのは、駅間の話であって
家出てから駅に着くまでだけで、それ以上かかる物件が偉そうにいうことではない

[281: 匿名]

豊洲物件では皆、銀座まで5分なんて宣伝してるけど、
マンションから駅までの徒歩時間なんてスルーしてる。
同じことだからいいんじゃない。

[282: 物件比較中さん]

以前大まかに説明があった金額からアップしたのですか？正式価格は、坪いくらですか？

[283: 匿名さん]

>281

豊洲物件とか他の物件はどうでもいいよ。
第一、そんなこと調べればすぐわかることだし。

駅距離を気にしている人がほしいのは、
例えば、住吉まで公称徒歩９分だけど、この道歩けばもっと早いとか、
逆に信号があって実際はもっとかかるとかそういう情報。

もっとちゃんと購入者の側に立って営業してくれないと困るよ。

[284: 匿名さん]

消費税増税前に駆け込めば、税率が８％なら建物価格の３％分、得すると思っていたのですが、
不動産コンサルタントの長嶋修氏によるとそれは間違いだそうです。

得をするっていうのは、増税後も価格が一定という前提が成り立つ必要がありますが、
同氏によると、もともと価格って、売れる上限で決めているものなので
消費税が上がると、その分、価格を下げざるを得ないそうです。

かつて、消費税ができたときも同じだったらしいです。
駆け込み需要の反動で、価格は下がるから、逆に安く買えるらしい。
デベは自転車操業のビジネスだから、安くしてでも売るしかないからとか。

[285: 匿名さん]

それは、昔のバブルを経験した人なら知ってますよ。

でも、マスコミは増税前に駆け込み需要を煽り、
増税後は逆に値下がりをニュースネタにするでしょうね。昔同様に今回も。

それから駆け込み需要期は、建設業界が忙しくなり
期限に間に合わせるための突貫工事、での仕上げも増えるので注意しましょう。

[286: 物件比較中さん]

最終坪単価を教えてくださ～い。

[287: 匿名さん]

坪単価235万円というマーケットを無視した価格のようです！

[288: 匿名さん]

え、、，、。!⁇・，⁈。、，
最初にモデルルームに行った時と随分話が変わってないですか！
信頼してたのに............!

[289: 匿名さん]

私は今回は見送りです。
価格が下がれば購入します。

[290: 購入検討中さん]

ここの売りってなに？

[291: 不動産購入勉強中さん]

相変わらず低調ならレスですね～。

[292: 匿名さん]

＞ここの売りってなに？

たくさんありますよ。

①駅から十分な距離があるので、毎日いい運動になる

②高値で土地を仕込んで安くは売れない事情があるので、
　高く買ってあげてデベのお尻をふいてあげる

③そういえば、隣の水門は扇橋こうもんだっけか。

[293: 検討中の奥さま]

結局のところ、値段は変わらずでしたね。
なんか、売り方や宣伝がバブリーで・・・。
そこを削ればもっとコスト抑えられるのに・・・。
素人考えなんでしょうか・・・。

もう少し、他の物件も検討してみます。

[294: 匿名さん]

今年になっての販売物件で
早くも売れ残りキングが決定でしょう。
値崩れ必至。

[295: 匿名]

マンション名がどうしても恥ずかしい。
<風のDECK>って・・・

[296: 匿名さん]

近隣で別案件ある売主が複数いますね。
同一エリアの対抗物件を高めに見せて、自社単独案件に誘導する為の価格設定ではないかと勘ぐってしまう。

[297: 匿名]

つまり、自社単独が売れた途端に下げ始める、と…

最初に適切な価格を設定してくれないと
売主買主共に損するようにできてるんですね
悲しい話です

[299: 匿名さん]

価格が正式発表されましたね。
私は見送ることにしました。

理由は高いからではなく、中古になると値下がりが激しそうだからです。

新築の今の時点で人気のない物件が、
中古になったときに値上がりするようなことってあるはずがないので。

しかし、どうしてこの物件は人気ないのでしょうね？

[302: 隣町]

知り合いの間でもけっこう話題になっているので人気がないことはないんじゃないでしょうか。大きいのできるんだねーみたいな盛り上がりはありますよ。

唯一人を選ぶポイントがあるとすれば駅からちょっと離れてることかなーぐらいかと。かくいう我が家なんて駅から15分はかかりますから、この立場から見れば羨ましい条件ですよ。

[303: 匿名さん]

そうですかね。
既に話題から取り残された感が漂っています。
私もここの検討は止めます。
皆さん、さようなら！

[304: 匿名さん]

＞302
もしかしてあまりお詳しくないのかもしれませんが、
こちらは大規模マンションなので、その分話題も多くなるのが普通です。
他の大規模マンションの掲示板のレス数をみれば、いかに少ないかがよくわかります。

同じ大規模のミッドランドアベニューと同じ坪単価では割高なのでしょう。
あそこは、２駅使えて徒歩５分と６分です。

マンションで買うべきは立地です。なぜなら、立地は価値が落ちないからです。
価値が落ちない＝資産価値が高いということです。
建物はどんなによくても古くなりますし、しかも建て替えは困難です。

売れ残りコンテストの優勝は、このミス江戸ビューティーで決まりでしょう。

[305: 匿名さん]

一期三分の一の戸数、申し込みあったようでーす

[306: 購入検討中さん]

２０日第一期の申し込みだったと思いますが　実際に申し込みをされた方　状況などは　どうだったですか？

抽選になった部屋も多かったのでしょうか。


305さんのいうように、3分の1　申し込みがったのでしょうか？

[307: 匿名さん]

申し込みしました
抽選の部屋が何件あったかは知りませんがうちが申し込んだ部屋は抽選でした。
120戸申し込みと聞きました。

[308: 匿名]

ある意味この段階は何が何でも住みたい意欲ある人々だからね
三分の一も申込があってよかったですね

ただ、これから残り三分の二を埋めるのが試練
しかも、室数が百戸単位だから売り切るのは地獄だろうな…

[309: 購入検討中さん]

ここはいいと思うけど。スーゼネだし、共用充実してるし、
駅もさほど遠くない。結局、船堀の物件を契約したが、
こちらの方が資産価値は高そうですね。五キロ圏内ですし。

[310: 匿名さん]

＞309
こっちのほうが資産価値が高そうなのに、船堀を契約って。。

＞スーゼネだし、共用充実してるし、駅もさほど遠くない。

これと資産価値が一切つながってないし、ほんと大丈夫？

①時価４５００万の物件を５０００万で買った人と
②時価４０００万の物件を３５００万で買った人、
①の例で資産価値が高いって言ってもまったく意味ないことわかってんのかな。。

新築で割高で人気ない物件の資産価値が高いわけないでしょ。

[311: 匿名さん]

販売戸数１１７戸に対し、申し込み１２０戸か。

抽選になっている部屋もあるし、申し込みした人が実際に契約に至るのは８割と言われているから、
契約はせいぜい２ケタだね。

スーゼネで、共用充実していて、駅もさほど遠くなくて、東京駅５キロ圏内で、そのうえ資産価値も高くて
いいことずくめなのに、即日完売どころか、登録申込完売すらできないのはなぜ？

言ってて何かおかしいと思わないのかな。

[312: 匿名さん]

>310
地域の将来性
すなわち資産価値維持力のお話では？

[313: 匿名さん]

ＧＷに向けて怒涛の販売じゃないの？
ＨＰ見るとモデルルームも日曜日にＯＰＥＮしたばかりみたいだし。
のんびりしてるねｗ

[314: 匿名さん]

＞３１３

モデルルームは１ヶ月以上前からオープンしてるよ。

＞３１２

資産価値って、端的にいうと、中古になっていくらで売れるかってことでしょ。
中古買う人は、新築を買えない人が多い。ってことは、価格重視でしょ。

新築で高めの価格で、中古になって受け入れられると思う？

地域の将来性なんてふわっとした理由だけではとても買えないよ。
ただでさえ、物件のキャッチコピーがふわっとしているのにさ。

[315: 匿名さん]

結局は地域の将来性が一番重要なんだけどね。

良く分からない人は今を見るしかないわけで、

[316: 匿名さん]

＞315
そうすると、残念ながら
現状は、江東区の将来性にネガティブな人が多いってことになりますね、

[317: 匿名さん]

抽選後の登録件数が120戸弱。

[318: 匿名さん]

1/3も申込あるなんて、思っていたより人気あるんですね。
割高だから手控える人が多いのではと思っていましたが、見当違いでした。

[319: 匿名さん]

３１１さん
あなたはこのスレで何がしたいの？

[320: 匿名さん]

＞３１９
ちょっと書き方が気に障りましたか。ごめんなさい。
素朴な疑問を呈しただけです。

東京駅５キロ圏内で坪２５０万円以内で買えるのは深川エリアだけって
言う人がいるじゃないですか。
しかも将来性があるらしいと
そんなお得なエリアに、文句の少ない物件が出たんだから、リビオ清澄みたいに
すぐ完売するだろうなと思っていたんですが、

[321: 匿名さん]

いやいや、
まだ基本は地元に購入する人の方が多いよ。
流れが変わるのは2015年頃ですよ。
2000年から上京者が増えて、地縁のない人の購入が主になるのは2015年からですから。

それまでは都心部マンションは割安放置で、買い時でしょうね。

[322: 匿名さん]

上京して15年で買えるようなマンションは、安いエリアでしょ。
高くなったら買えない。買わない。
だから、いつまでも割安放置。昔から永久に。

[323: 匿名さん]

坪250万円前後が高いと感じる人は都心部には住めないでしょ。

[324: 匿名さん]

江東区は城東だから。都心ではなくて。

[325: 匿名さん]

＞321
＞地縁のない人の購入が主になるのは2015年からですから。

ソースモトム

[326: 匿名さん]

報告書非掲載表の４を見れば分かるよ。
近隣3県を除いて転入超の数を出せばいい。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2010/ji10000000.htm

[327: 匿名さん]

>326

サンクス
流れが変わるのは２０１５年頃からってのはどこを見ればよい？

[328: 匿名さん]

入超の人が大卒で22歳とすれば、2000年に上京した人は2015年で37歳。
たぶんこのあたりから潮目が変わるでしょう。

[329: 匿名さん]

データを見ると、1996年までは東京都は流出が多かったけど、1997年から流入のほうが多くなり、
2000年以降は毎年5万人以上の流入超過が続いているね。

ところで、東京23区の地価を見ると、2000年の100に対し、2011年は90.7だね。
人口の流入が続いているのに、地価は下がっているね。

あと、江東区の統計によると、
イーストゲートのある小松橋地区の人口は、2005年が3万人で、2012年も3万人で人口が全然増えていない。

ここまでのトラックからすると、流れが変わるようには思えないけどなぁ

[330: 匿名さん]

だから潮目が変わるのは2015年頃からだって言ってるじゃないの。

[331: 匿名さん]

だってさ、それって、入超の人が大卒で22歳とすれば、
って前提が成り立つ必要があるわけでしょ？

そこかなり苦しくないかい？

[332: 匿名さん]

入超の人は、高齢者とか子供とかの可能性もあるし。

[333: 匿名さん]

ホームページ見たら、第一期１次の販売戸数がたったの２７戸に修正されてるよ。

前まで一期１１７戸だったのにね。

よっぽど人気ないんだなぁ

[334: 匿名さん]

都心部居住の本格化は２０１５年頃からなのにちょっと早すぎるな。

[335: 匿名さん]

>333
プラウド方式で「第一期1次完売！」ってしたいんだろうね。
なんだかせつなくなってきた・・・。

[336: 匿名さん]

意味不明な事言うなよ。

[337: 匿名さん]

>336
そんなに、意味が分からないことかな？
不動産屋脳ってそんなもんだよ

[338: 匿名さん]

細かく戸数を期分けして完売していけば
連続完売！ってできるだろうし。

[339: 匿名さん]

>338
プラウド東雲で既に採用されてますよね。

[340: 匿名さん]

厳密にいえば、野村もそんなことはやってないよ。

だって今回は最初に一期１１７戸って言っちゃったあとで、
一期１次２７戸って言ってるんだから。

つまり、１１７戸のうち、たとえば８０戸に申し込みがあったなら、
１次の数字は８０戸になって、残りが２次になるわけ。

それが、たったの２７戸だからね。しかもすべて先着順で。倍率ゼロなわけでしょ。
どうよこれ？

[341: 匿名さん]

20世紀には、そんなマンション販売の仕方もあっよ。思い出したけど。
売り手の都合次第で先着にしたり抽選にしたり。

更に、売りたい客にだけ『先着で並ぶ場所』を教えたり。色々あったなあ昔は。

[342: 匿名さん]

20日時点で116戸売れたと聞いた。
詳しくないが今の一期一次はその次じゃない？

[343: 匿名さん]

誰か、正確なことを書けば。

[344: 匿名さん]

＞３４３

気持ちはわかるが、一期１１７戸のうち、１１６戸の申し込みがあったのなら、
次は二期か二期１次が普通だよ。

おかしいのは売主でしょ。

[345: 契約済みさん]

116戸は事前案内会の来場者の登録戸数かと。
一般のＭＲオープンはつい最近ですから。

先週契約の時に販売員からこれからは先着順だと聞きました。

[346: 匿名]

登録しても契約してない部屋が結構あったんでしょう。

悪い言い方すればダミー登録だったか、
見込み客でもないのに登録だけはしてくださいってお願いしたとかいろいろ。

[347: 物件比較中さん]

実際のモデルルームは、全然盛況感が無かったので心配になりました。

[348: 匿名さん]

普通は１期２次と表現するところだよね。

[349: 購入検討中さん]

日曜行った時は結構盛況かと思いました。
南向きの人気のある抽選と言われた部屋で坪２４０万。
西向きだと２１０万くらいだったような？
この掲示板プロの方ばかりなのでしょうか？
一般人の方の投稿があんまりないですね、、、
内容が参考になるかどうか読んでてよくわかりません。。。

[350: 申込予定さん]

何度か行きました。
平日は閑散としていますが土日は賑わっていますね。

わが家と似たようなファミリー層が多そうなので楽しみです

[351: 匿名さん]

どなたか本物件から、大江戸線の清澄白河駅まで、実質どのくらいかかるか
教えて頂けないですか？（信号待ち時間込みの実質で）

[352: 匿名さん]

地元ですが、信号入れて20分かからないぐらいですかね。

[353: 匿名さん]

352さん

ありがとうございます。
そうすると、毎日通勤で利用するには現実的ではなさそうですね。

購入を検討されている方は、どの駅の利用が多いのでしょうか。
半蔵門線の住吉で大手町通勤の方でしょうか？

[354: 申込予定さん]

毎日住吉から半蔵門線で神保町まで通勤しています。
朝のラッシュが他の沿線と比べて楽なんですよね。
今週末に申し込む予定です。

[355: 匿名さん]

まぁ、そうですね～大江戸線の駅は男性の私の足で平均20分から23分ぐらいですかね。

[356: 購入検討中さん]

検討していますが、ここは営業マンが書き込んでいるみたいで、本当でないような話が多い気がします。
そんなに気張らなくても大丈夫ですよ。

[357: 購入検討中さん]

やはり清澄白河駅からはかなり時間がかかりそうですね。

これぐらい駅から遠いと売却はあまり期待できないですね。

地元民の購入率が高かったリビオレゾン清澄は３ヶ月かからずに完売した事を考えると清澄白河駅を利用するなら、駅近がマンションがかなり資産価値が高いようですね。

[358: 匿名さん]

清澄白河駅は自転車か停められないから、利用者は皆さん歩いてますよ。

そう考えると毎日の通勤で20分以上の徒歩は辛いですね。。

三ッ目通り沿いのバーミヤンの前辺りにマンション建設予定地の方が清澄白河駅利用するなら良いかも。

[359: 匿名さん]

みなさんありがとうございます。

そうすると、大江戸線通勤者には、やはり半蔵門線住吉利用で、清澄白河乗換えが現実的ですね。

資産価値については、（割高なのであればその分は）
消費と思って半ば諦めていて、物件が好きかどうかでよいのかなと。

いずれにしても、せっかく都心に近い深川エリアなのに、乗換えは減点です

[360: 検討中]

私は半蔵門線がメインなので住吉で十分ですが、大江戸線だと森下や門仲の方も検討できて逆にいいですね～
ちなみにリビオレゾンも話聞きましたが、資産運用の方が多いと伺いました。間取りや立地が私みたいに普通に住むには子供がいるとちょっと…と思いやめました。。
大和のプレミスト(？)も外から見ましたがちょっと日当たりがよくなさそうで、、、
今はここが一番有力です。

[361: 購入検討中]

私も同じです
レビオレゾンは資産価値は高くてもファミリーで住むには向かなくてプレミストも安いけど日の当たらないところでこれから毎日住む気になれず
この物件の南側を検討してます 住むにはいいけれど清澄白河まで遠い割に高いですね
でもこれくらいの規模はなかなかないからいいかなと感じてます この物件素直に住吉９分で販売すればよかったのにと思いました

[362: 匿名さん]

このモデルルームの前でも、三つ目通り沿いに分譲マンション立つ看板でてますね。

[363: 契約済みさん]

358さん

清澄白河駅は自転車が停められないのですか？
地下駐輪場があるようですが

[364: 購入検討中さん]

ここの近くの焼肉やさん、とてもおいしいくて安くて人気があるらしいですね。バスで豊洲や葛西や秋葉原にもいけるし、
清洲橋通りから一本奥に入っているし、意外と静かで住みやすいかなあと思ってます。また、今は駅から遠いですが、住吉と豊洲の地下鉄でつながって、このマンションンの近くにも駅ができれば、価値価値もアップアップするかなあ～。

[365: 匿名さん]

産廃業者の件は解消されたのですか？

皆さん、気になりませんか。　

[366: 匿名さん]

産廃特に気になりません。駅遠いので、貸しにくく中古で売却したときの資産価値の維持も３割ぐらいすぐ目減りしそうで大変そうな物件ですが、静かですみやすそうですし、車の交通量もそんなに多くないですし、実需永住希望している中、前向きに検討中です。

[367: 購入検討中さん]

産廃業者、気になりませんでした。実際に見に行ってみましたが、トラックが数台置いてある、こじんまりした会社で、嫌な印象はなかったです。

[368: 匿名さん]

ずばりお買い得部屋は、ルーフバルコニー付きの南向きでしょうか？下の階の他の南向きの部屋と坪単価そんなにかわりませんよね～。