East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[221: 購入検討中さん]

＞29さん私も概ねそう思います。
上記は、№219さんの間違いです。

[222: 匿名]

>>220
耐震性に不安があるのなら安さに関係なくそもそも買わないのでは？(笑)

免震か耐震かの評価も建物の形状や震動波の種類・大きさによって
変わってくるでしょう

[223: 匿名さん]

>220を見ると、購入意欲は高いが値段が折り合わない人がけっこういるようですね。

[224: 匿名さん]

私もその一人です。

仮に３ＬＤＫを借りるとして、この物件なら、共益費込みで月２０万までなら払ってもよいかなという
ところから計算していくと、４４百万円までで買わないと借りるよりも損をするんですよね。
私にとっては６百万円も高いことになります。

今の価格のままでは、確実に買うと損をする物件なので私はパスです。

誰かに貸して、２３万以上毎月賃料を取れるなら、５千万でも買いということになりますが
そこまで取れますか？

[225: 匿名さん]

>224
不安な場合は止めたほうが良いですよ。
ローンの利率、優遇税制、年齢とか頭金とか人それぞれですから、
無理な人は止めるべきでしょう。

[226: 匿名さん]

＞225
ローンの返済は不安はないんですけど
損をするのがわかったので見送るつもりでいます。

[227: 匿名さん]

随分高利じゃないとローンが組めないんだね。
借り入れを減らさないとどうしようもないね。
まずは頭金を貯める事から始めたほうが良いよ。
今回は見送った方が無難でしょう。

[228: 匿名さん]

間取りや天井高、価格には協調点が見出し憎いとしても、大規模ならではの共用スペースを評価すべきでは？

[229: 購入検討中さん]

＞２２０さん
ここは湾岸とは言え東雲のプラウドタワーとか見た後でモデルルーム行くとすごく高く感じますね。
私も値段聞いて、はっ？？本気でこんな価格で売れると思っているの？？って内心思いましたから。
ここはいずれ価格改定するような気がします。
たぶん今の値段だと相当苦戦すると思いますし、完売しそうな勢いというか雰囲気が無いのはおそらく
営業も気付いている気がします。

[230: 匿名さん]

>229さん
将来性と割安度を考えると同じ江東区内の物件比較になりますね。他を考えなくていいのは楽だし、エリアが限定できるといろいろ回れるメリットがあります。そのような人が多くなってるのでしょうか？
晴海のマンションは初回販売が300戸を上回る超強気ですし、隅田川を越えた中央区も近いから検討対象になりそうですね。
5月の連休目がけて大勢の人がマンション買いに走り回る？

[231: 購入検討中さん]

ご参考
夢のような販売価格でした。
勝どきの ザ・東京タワーズ （2008年1月竣工の高層マンション）
（大江戸線 勝どき駅徒歩５分）
分譲は、70平米3900万円台、80平米4900万円台、
坪単価、140万円台最高で390万円台、平均200万円台前半と、
今では信じられない破格の安値物件。
確か販売は竣工の３年前？でしたかね。
販売会社は、なななんとオリックス不動産(株)、 東急不動産(株)、
住友商事(株)でした。

私も申し込みました。
たった倍率３倍の抽選で外れました。

そんな大昔ではありませんよ。（景気が悪かった？のかね）
安価の理由はいろいろあったと思いますがね。

参考になったでしょうか？

イースト・ゲート・スクエアを安くしろとはいいません。

現状を充分考慮して「適正価格」でお願いします。

[232: 匿名さん]

>231
変化が激しい時代に生きている我々には何の参考にもなりません。

[233: 匿名さん]

＞２３２
どうフォローしようが売れ残って泣くのは、買わなかった人ではなく
デベだということをお忘れなく。

[234: 匿名さん]

＞227

金利２％、期間２５年、頭金２０％、割引率２．５％で計算すると
購入と賃貸では、収支がほぼトントンです。

フル変動で借りて、２５年間金利１％が持続したら、プラス４百万ってところです。
購入のほうが賃貸より得だと言っている人って、
金利が２５年間１％で計算しているだけってことがよくわかります。

[235: 匿名さん]

>234
25年後の中古マンションの期待売却価格は見て計算してますか？
例えば５千万円で買って25年後に３千万円で売れるとかの想定です。

金利２％とすれば
３千万円の部分は金利だけ見ればいいから年60万円
2千万円部分を25年の元利均等だと年102万円
合計すると月13万5千円。

これに管理費、修繕費積立金の支払いを足して、
優遇税制のメリットを引けば、月のコストが出ます。

[236: 購入検討中さん]

前向き購入検討中、同じく購入を考えられている
方のお話が聞きたいです！

[237: 匿名さん]

>231
TTTは
ゴミ清掃工場が近いですからね。時期だけではなく。
分譲したとき高層の高額部屋は、即日で売れずにしばらく売れ残っていました。

[238: 匿名さん]

＞235

もちろんです。
５０百万円で買って、２５年後に３４百万円の価値があると計算しました。
月のコストで管理費よりも大きいのは、固定資産税です。借りるとかからないので。

どうして違う結論になるのか・・・

[239: 匿名さん]

20年、30年先の中古マンションの値段は大事だね。

そう考えると東京駅から半径5km圏内はMUSTな条件でしょ。

[240: 匿名さん]

>238さん
金利２％とすれば
３４百万円の部分は金利だけ見ればいいから年６８万円
１６百万円部分を２５年の元利均等だと年８１万円
合計すると月１２万４千円。

後、２５年間の管理費、修繕費積立金と固定資産税から優遇税制の額を引いて
これを÷25年÷12か月で月当たりの追加費用を計算して、
12万4千円に加えてください。

[241: 匿名さん]

＞そう考えると東京駅から半径5km圏内はMUSTな条件でしょ。

営業お疲れ様です。
一般の購入者にはそういう切り口自体ありませんのでね。

ちなみに、モデルルームにいったときに、東京駅までの距離が、赤坂・六本木と同じだと言われました。
だから？って感じですよね。

[242: 匿名さん]

晴海クロノレジデンスの価格が決まりましたね。

２LDKで３８００万円台～
３LDKで４９００万円台～だそうです。

ここを買おうと思っていましたが、晴海が買えることがわかってしまったので乗り換えます。

中央区のほう断然いいよ。
子供の学力は親の年収と周囲の環境によってほとんど決まると言われてるし、
海沿いを歩いてららぽーとに行けるのも魅力。

ここはもう来ないかな。ではー

[243: 匿名さん]

その価格は向きの悪い低層階でしょう。
しかもあそこ、管理費などか高いそうだし。

[244: 匿名さん]

＞２４３

ここは南向きなのに日が当らない部屋を多く抱えているのはご存知なのでしょうか・・・

[245: 匿名さん]

物件ホームページにある、facebookのいいね！というところが
”２万”となっていることからもわかる通り
この物件は、年収の高いfacebook利用者の間では、相当注目を浴びています。

その２万のうち、たった２％の人が買ってくれればそれだけで完売するわけだから
即日完売は間違いでしょう。

たまたまこの板では不人気なだけです。

価格が高いとか言っている人もいますが、
売り残るどころか、期分け販売もされないでしょうね。
倍率が何倍までいくか楽しみです♪

[246: 購入検討中さん]

facebook のいいね!は「江戸DNA診断」やりたい人がいいね!ボタン押しただけですよ。
米国在住の知り合いがいいね!ボタン押したので不思議に思って理由を聞いたらただ単に診断したかっただけって
言ってましたよ。
ウソで煽るのは良くない。

[247: 匿名さん]

コスパ考えると
中央区、台東区、江東区、墨田区に絞られるのは理の当然でしょう。

[248: 匿名さん]

あのＦＢページ、出来たとき（半年前）から「2万」でびっくりしてましたｗ

あれは、いいねボタンを押してくれるマーケティングがあるので、
それを使ったんでしょうね。でも、それが悪いわけではありません。
一部に効果もあったようですしｗ

でも、冷静に判断しないとだめですね。

[249: 物件比較中さん]

色々な意見大変参考になります。
色々悩みましたが、確かに江東区では近年稀に見るマンション数なので、全体的にもう少し待った方が得策ですね。

[250: 匿名さん]

私もそう思います。
今は間違いなく買い手市場。
一期は見送るべし。

[251: 匿名さん]

今朝、沢山チラシ入ってましたね～。
本件のチラシが一番大きかったですね。

[252: 匿名さん]

大きいチラシでないと客を集められない。
焦りが透けて見える。

[253: 匿名さん]

モデルルームに行ったんですけど、営業マンも高いと思っているみたいですね。
というのは、この物件って南向きと西向きだけなのに、
日当たりの悪い部屋がたくさんあるらしいんです。

特に平行に並んでいるうちの北側の棟（ガーデンデッキ）になると、低層階はもちろん
中層階でも、南側の棟の影になって、日当たりが悪いらしいです。
さらに、西向きの棟なら大丈夫かといえば、
ここも、南側の棟の影になって日当たりが悪い部屋が多くあります。

問題は日当たりが悪くても価格差がないんです。
だから、日当たりが悪い部屋に要望書を出さないでほしいと暗に言われました。

日当たりが悪いのに、価格差がないから割高です。
それなのに、要望書が出てしまうと、この価格でもいけるということになって
売れないのは営業マンが悪いということになってしまうみたいです。
（いやいや、高いからでしょとはならない）

その挽回策が大きいチラシなんでしょうね。もちろんコストは全て実質、買主負担ですけど。

[254: 購入検討中さん]

＞モデルルームに行ったんですけど、営業マンも高いと思っているみたいですね。

同感です。営業マン（販売員）も情けないね。いや可哀想ですね。
営業マン（販売員）がお客にそう感じさせるのって、どういうものかね。
営業マン（販売員）がいくらお客の声を主張したって売主が４社もいるのだから
まとまらないね。残念です。

売主さん、現在の販売価格にお客の声を反映してくださいよ。

販売の関係者も、当然この口コミを見てるんでしょ。
信用できないいいかげんな書き込みも多いが（お前もそうだと言わないでね）
購入予定者（消費者）の声を代表している納得の書き込みも結構あるじゃない
ですか。

この口コミを読んでいて感じるんですが、其のつけを売主が営業マンや購入
予定者につけるとしたら、やめていただきたいです。購入を予定している者
として誠に悲しいです。お願いします。消費者を無視しないでください。

[255: 匿名さん]

自分に自分で答えて何やってんでしょう？

[256: 購入検討]

一期販売で値引き要求はできないでしょうか
前向きに購入を考えていますが現実住吉駅徒歩十分以内にしては値段が割高な気がします かといって希望の部屋がある場合値段が下がるまでまつと売れ残りになってしまうし 少し値引き交渉できるものでしょうか

[257: 匿名さん]

＞２５６
一般論でいえば、一期販売とは、デベの希望価格がどうであっても、それでも買いたい人が買う期なので、
値引きはありえないですね
（売れる数だけ一期として販売するといえば、わかりやすいかな）

希望する部屋があるのなら、割高でも買うべきでしょう
ただしその場合はリセールバリューは期待しないことです

入居が始まったミッドランドなら値引きが期待できると思います
駅距離や共用施設はこちらよりも上ですしね

[258: 購入検討中さん]

私も256さんと同じことを考えていましたが欲しい間取りがあるので安売り前に買うつもりです。

[259: 購入検討中さん]

今の価格で客の顔色を見ているので、本当に欲しい人は要望書を取り下げるのが有効ですよ。
正式価格はまだ決まっていませんから、人気が出ないようにすれば価格は下がります。

[260: 匿名]

金額もう決定している様子でしたよ 以前概算で聞いていたよりさらに高い金額で言われました
欲しい間取りはこれから一般公開始まるので無くなってしまうと言われて提示金額で買うしかないものなのかなと悩んでしまいます

[261: 匿名さん]

強気の理由が全くわからないのですが…

[262: 匿名さん]

>261
下げて欲しいコールがいっぱい出るくらいの人気だからデべも強気なんでしょう。

ただ高いだけなら、これだけ一生懸命カキコもしないでしょ。

[263: 購入検討中さん]

ここは良い物件だと思いますよ。駅から距離がもう少し近ければ確実に買っていました。
値段も適正かと思います。

[264: 匿名さん]

＞262

はずれー

答えは、角部屋などの一部の部屋だけ人気が集中しているので、
そういった部屋だけ値上げしたでした

＞263

ミッドランドアベニューみたいに竣工時点で売れ残る値付けを適正というならそうでしょうね

[265: 購入検討中さん]

ここは、談合ですか・・
消費者が連携して値下げをするのを待ってから購入する・・
SNSを利用した新しい購入形態として浸透すれば良いですね！
価格は消費者がコントロールする！みたいな。

[266: 匿名]

人気が集中した部屋だけ値上げしたのならやはり自分が検討した部屋も上がっていたので待っていたら無くなってしまいそうですね 大きな買い物を値引きなしで踏ん切りをつけるのは勇気が入ります

[267: 匿名さん]

＞大きな買い物を値引きなしで踏ん切りをつけるのは勇気が入ります

ですね。当方も駅からの距離が大きなネックになっています。
本物件の駅距離だと、値上がりは望めないでしょう。

それにいくらいい設備でも１０年経てば、もっとよい物件はでてきます。
（１０年前に分譲された物件をみればよくわかります）

一方で、駅距離は変わらない価値です。
建物が古くなっても、駅距離が近ければ価値が下がりにくいです。

住吉駅まで徒歩９分となっていますが、新宿線だと、B１出口からかなり距離があり
さらに３分は歩きます。毎日のことなので痛いです。

[268: 購入検討中さん]

私は、もう少し待ちます。
いろんな意見がありますが、後で後悔したく無いので。
1期の売れ行きを自分の目でしっかり確認します。

[269: 購入検討中さん]

販売価格を下げない、下がらないのは、関西系の売主各社の
方々はここを清澄白河だと言い切っていると思われるからです。

普通なら最寄駅は９分の住吉駅で、そこが徒歩10分以内なので
住吉駅と思いますが、売主にそれはないようです。
あくまでもここは、販売価格の上げられる清澄白河地区だと決め
つけていると思われます。

住宅サイトから検索します。（スーモで検索の場合）
新築マンション　半蔵門線　住吉駅　では検索０件です。
新築マンション　都営新宿線　住吉駅　も検索０件です。
また新築マンション　半蔵門線　清澄白河　で検索すると、
イーストゲートスクエアが出ます。

もしかしたら誰がなんと言おうと清澄白河？かもしれませんよ！
私も含めて販売価格に疑問を持っている多くの方々は、最寄駅は
徒歩９分の住吉駅と思っているということと、清澄白河駅から
徒歩12分というところに無理があると思っていることです。
でも清澄白河　徒歩12分でもで「無理がない」、ここは清澄白河
なんだと思い込めば、これも納得できます。
清澄白河地区なら最低、坪240万円でもしょうかない。
この清澄白河地区だと最寄駅12分でも下がらないとね。
ここ扇橋１丁目は、清澄白河なんだと。
そう思えば高くない？そう思いましょう？

でもこれって、売主の勝手な理屈のようにも感じますがね。
いつまでこの売主の理屈が通用するか甚だ疑問です。
数年後、ここを中古住宅として売主系列の各社に売った場合
最寄駅は徒歩９分の住吉駅なんて言わないでしょうね。
駅から12分の清澄白河ですよね。

以上が販売価格が下がらない、下げない理由と私は勝手に
思っています。

はい、いつもの通り、デベの方早々に反論どうぞ。

[270: 匿名さん]

＞269

気持ちはわかるが長すぎるよ・・・