East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[181: 匿名さん]

比較する同じ区内の物件を割高からとして、
販売価格より下げた挙句に、それに結び付けて、下げる。

どこがコンパラブルアプローチなのか？

あまりにも恣意的すぎませんか？
単なるネガとしか思えないね。

[183: 購入検討中さん]

ははは。私なんてまだ全然かわいいほうですよ。
住まいサーフィンってご存知ですか？
ここでは、この物件の時価は、もっと安いと査定されていますよ。坪200万円ですって。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-27914.html

私なんて恣意的どころか、単なる掲示板の１書き込みに過ぎません。
価格を恣意的に決めることができるのは、売主ですからね。

181さん、182さん
逆にお尋ねしますが、もっと高い価格が適正だと書けばよかったですかね？
ご自分が思っている価格より安かったとして、なぜ批判されるのか私には理解できないのですが。
何かご迷惑をおかけしましたか？

[184: 匿名さん]

>183
住まいサーフィンってどうやって見るのか分からないんだよね。
どこに書いてあるの？

[185: 購入検討中さん]

184さん

住まいサーフィンでは、『沖式新築時価（予測m2単価）』という項目があって、
この物件だと上のリンクから、『6X 万円 （ 評価日: 2011/12/19 ）』というのが見れると思います。

会員になれば、Xの部分が見れると思います。
㎡を坪に直すときは、0.3025で割ってください。そうすれば、坪単価に換算できますよ。

住まいサーフィンには不動産のプロでも参考にするようなとても興味深いデータがいっぱいです。
例えば、以下のページでは売主別の中古騰落率ランキングが出ています。
オリックス不動産がどのくらいか見てみてください。
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_110916.php

[187: 匿名さん]

「沖式新築時価」って過去の販売実績から出してきた価格だから、
不動産価格が変わって来てるところでは役に立たないよ。

ほとんど変わらなければ使えるけどね。

[188: 匿名さん]

現地行きましたが、ここは賃貸では難しい気がしますが。清澄白河駅からかなり遠いし、住吉駅には東にかなり戻りますよね。

回りも何もないし、賃りるなら、私ならもっと駅に近い物件にしますよ。

[189: 周辺住民さん]

オリンピックの撤退がすべてを物語ります。

[190: 匿名さん]

>167

グロス利回り4%だよ。
あり得ません。
丸の内Aクラスのオフィスビルでもあり得ない水準だね。
ネットとグロスの違いが分かってないようで。

[191: 匿名さん]

相手にしない方がいいよ。

他人を煽って高値掴みをさせて、自分の資産価値を上げようって腹の人だから。
デベが高く売り出すのも、他人が高く買うのも大好物。
そうなれば自分のマンションが高く売れることになるから。

[192: 匿名さん]

この場所で365戸なら竣工後も売れ残るでしょう。
間取りや階数にこだわらないのなら竣工後まで待つのが得策かと思われます。

[193: 匿名さん]

住まいサーフィンへの直リンは競合掲示板への誘導として
以前は削除対象だったのに、今はいいんだね。

[194: 購入検討中さん]

総戸数365戸の大規模物件なのに、年末からコメント開始なのに全レス数が193しかない。
近年稀にみる感心が少ない大規模マンションのようだ

[195: 購入検討中さん]

コメント数かー。

モデルルーム行きました。
公開からまだ数週間ですが申込み状況はかなり多かったですよ。
特に広めの角部屋はほぼ申込みがはいっており抽選になる部屋も数件あり。
欲しい故ネガ意見書き込む人もいたりして。
駅からの距離等マイナス面もありますが
間取り、3線利用可、災害対策、共用部分なかなか魅力的なマンションです。
当方も申込みしました。
早く住みたいです。

[196: 匿名さん]

＞195
初心者なのでよくわかっていないのですが
申し込みというのはどういうことですか？
正式に価格が発表されたのでしょうか？

[197: 購入検討中さん]

おおよその価格で発表されており、現時点で仮？申込み受付中。抽選結果は4月末に発表、その結果発表後本申込み。気になっているなら案内会にいくべし。口コミサイトもおもしろいが自分が気にいるかが重要。

以上！

[198: 匿名]

私もMR行きましたがすごい盛況でしたよ 予約を取るのも希望時間は取れなかったし
間取りもいい間取りは予約が三件既に入ってました 売れ残るって値引きする部屋はそのレベルの部屋って事なのだと思います

[199: 匿名さん]

一期はどこでもそんなもんです。
盛況にみえるのは大規模だからでしょう（＝その分来場者も多い）

ミッドランドも最初はそうでした。
でも売れ残るんです、割高だとね。

デベは最後の１５％を売り切って初めて利益がでるんです。
だから、大事なのは最後の１５％。ここで初めて交渉の余地が出てくる。
勝負は、来年度末（２０１３年３月末）。次に竣工後。
レポートはとてもありがたい情報ですが、ここは我慢のしどころだと思っています。

[200: 匿名さん]

私もモデルルーム行きました。
盛況とは名ばかりの状況でしたが、皆さんはどう思いましたか？
やたら販売員に煽られてとりあえず要望書を出して来ました。
ミッドランドからは積極的な御誘いもあり悩んでしまいます。

[201: 購入検討中さん]

煽られたからって出すものかな、要望書って。。
実はそこそこ気に入ったのでは？（笑）

余った部屋は安売りしようが構いません
予算範囲内であれば気にいる部屋に私は住みたいです

[202: 匿名さん]

＞200

私も盛況と聞いていましたが、全然でした。
あの販売員の必死さを見ると、やはり人気ないんだと思います。


前に不動産の専門家に聞いたことがあります。
新築で買っても物件はどんどん古くなっていきますが、１つ変わらないものがあるとすれば、
それは立地です。駅距離といってもよいです。

だから、駅距離を重視するようにって。
コンシェルジュはお金でなんとでもなりますが、駅距離はあとからお金では買えませんのでね。。。

[203: 購入経験者さん]

ここみたいに価格設定高めの大型物件は竣工後が狙い目です。１割強はいけるかと。
事前に成約状況を調べておいて、見積もりを何度か出してもらって、
ほしい住戸がなくなりそうになってから契約すればいいんです。

[204: 物件比較中さん]

戸数が多い70平米の部屋狙いなら待つのもありでしょう。早い時期に契約しなければインテリアのカラーは選べませんがね。

[205: 匿名さん]

＞179
＞不動産の購入は結局20年、30年先を見る目ですよ。

それと言っちゃうと、ほとんどのケースで不動産の購入は借りるよりも経済性は劣るんだよね。

ちまたに出ている経済性の比較は、購入に有利に計算しているから、
同じとか大差ないとかいう結論にはなっているだけ。

カーシェアリングですますのと、自動車を購入するのがどっちが経済性が高いかで考えればわかりやすいかな。
カーシェアって使わないときのコストを払わないですむから、経済的なわけでしょ。
住宅も同じで、購入すると全期間４ＬＤＫとか決まった広さになっちゃうから、
その分、余計なコストを払うことになるってこと。

住宅の購入は外車と同じで、オーナーの所有欲を満たすプライスレスなものだよ。
そこに値段をつけなければ、必ず賃借に負ける。

必ず負けるのは、地価が下がり続けるからという理由が大きいかな。
土地神話の時代の反対の行動を取るのが経済的ってこと。

地価については、これを見て。
東京だけは例外の動きになっているけど、いずれ地方のようなことになる。
http://www.reinet.or.jp/pdf/report/shigaichi201109/happyou201109.pdf

[206: 匿名さん]

先週、モデルルームに行って、価格表を見せてもらいましたけど
70平米だと4800万～

配棟の関係上、１日中、日の当たらない部屋がけっこうありますが、
そんな部屋でも特に安くなかったです。

売主が４社もいるので、何を決めるにしても回数も時間もかかるということでした。
そういったコストも全部、価格に上乗せされているのでしょうね。

基本グレードは高いと思っていましたが、天井高は低いです。
1～11階までは240ｃｍだったように思います。12階以上でようやく245ｃｍ。

私の収入1千万、頭金1千万しかない我が家では、ちょっと諦めムードです。。。
頭金がもう１千万あれば、考えましたが。。。

[207: 匿名さん]

>205
人口減少が進むと、かえって都市部への人口集中が進行しますよ。
だから東京の地価が下がり続けることはないでしょう。

都心と郊外の選別が進み、二極化していくでしょうね。

[208: 匿名さん]

都心部に70㎡で5千万円クラスが買える所得層以上の人たちが集住して、便利なアーバンライフができあがるでしょう。企業の留学生の採用も増えるから国際化も進むでしょう。これからの10年でずいぶん変わると思います。

[209: 匿名さん]

＞207
レスありがとうございます。
１０年先までなら同意見です。

だけど、不動産の購入は、３０年５０年の買い物ですからね。
日本全体の人口が減っていく中、地方からの流入で補えないのは、明らかです。

さらに、人口構成の問題も大きい。
今３LDKを買う人は、３５年後には年金世代になっています。建物は築３５年です。
そのとき、それだけの広さは不要だから、売却して狭くても新しい家がよいと売却しようとするでしょう。

でも、そのときの生産年齢人口は、老人に対してかなり少ないわけです。
今を基準に考えれば、明らかに供給が多くなって、需要が少なくなる。
そうすると、マーケットはどうなるか？もう説明する必要はなさそうです。

不動産の購入は、経済的なのではなく、贅沢品なのです。
それを頭の片隅に置いた上で、買いたい人が買えばよいと思いますよ。

[210: 匿名さん]

２０８さん
＞都心部に70㎡で5千万円クラスが買える所得層以上の人たちが集住して、

都心部は70㎡だと最低でも７千万からです

１０年ではそんな時代はやってこないでしょう

[211: 匿名さん]

ここは都市部だけど都心部ではないですからね。
都心部は隅田川の西側でしょう。

[212: 周辺住民さん]

先日、モデルルームを見てきました。
天井がとても低く、特にお風呂が低いように感じました。
これは標準なんでしょうか？
主人が手を伸ばすと、簡単に天井あたっていました・・・。

[213: 匿名さん]

お風呂はどこでも低いからしょうがないです。
天井をキレイにしやすいメリットもあるし。

ただ、天井の高いマンションに住んでると確かに、
ここのリビングの低さは感じますね。

[214: 匿名さん]

駅から遠い大規模だと、亀レジみたいになるのでは…と危惧。
あっちもオリックスだったし。

[215: 周辺住民さん]

私は、郊外戸建ならともかく、マンションは駅近です！きっぱり。

[216: 周辺住民さん]

最近チラシが入らないけど、販売を中断したのかな？

[217: 匿名さん]

風のDICK！

[218: 購入検討中さん]

ここくらいの駅からの距離だと利点も多い。駅近の喧騒がなにより嫌。売るときのことばかり考えて何年も住みたくないなー。
まー人それぞれ。こういう考えの人もいます。

[219: 購入検討中さん]

先日モデルルーム行ってきましたが、なんとも中途半端な感じでした。
強気の価格設定の割には決め手に欠けますね。
なんとなく完売する雰囲気が無いように感じてちょっと不安になりました。
ここらへんの地域は車があるとあちこち買い物に出かけたりするのにすごく便利
ですが、駐車場が少ない＆高いでこれも結構マイナスポイントです。
結構期待してましたがここはパスかな。

[220: 購入検討中さん]

29さん私も概ねそう思います。
売手と買手に認識の違いが相当ありますね。

例えば、売り手は清澄白河12分と言って「清澄白河駅」を強調してブランド
イメージを上げたいようですが10分以上ではやや無理がありますよね。
最寄駅は住吉駅で9分ですよ。（ただしＢ１の出入口まで）

最大の見解の相違は販売価格でしょうね。
南向き70平米で約5,000万円代（中層階から高層階？）とのことですが

以下、買い手の勝手な意見です。
（いうまでもなく価格は需要と供給のバランスで決まる）。
例えばこのマンションを5年後に売ったら、買った価格より上がりますか？、
同じですか？、下がりますか？。
都内（清澄白河あたりでも）この10年以内で買って上がったマンションは
相当ありますし、5年経っても同じくらいというものも結構あります。勿論
下がったものもあります。私は、このマンションは駅までの距離を考慮して、
上がらないし、同じとも言い難い。必ず下がると思います。
では幾らくらい下がるか。
私は5％から15％は必ず下がると思います。
よって、初めからこの価格にしていただければいいのです。
5年経って売っても損がなければ割高感はありません。

さっさと完売してください。
即日完売のマンションの最大の条件は安価です。
豊洲なんかの高層マンションの即日完売も安価が主要です。
例えが適切ではないですが大型マンションの亀戸レジデンスのように２度も
価格改訂をするようなことがないようにしてくだい。初めから適正価格で販売
していたら良かったですね。

このところ東京湾地震の報道があり、その際必ずといっていいほど江東区が
出されます。このマンションは勿論、今時の高層マンションでもなく、
免震・制震構造ではないですよね。普通の耐震と聞いています。
若干、不安で購入意欲は下がっていますが、売り主様が状況を考慮した
適正価格で提供いただければ購入させていただきます。
でも、もう遅いかな～
誤字脱字をご容赦願います。

[221: 購入検討中さん]

＞29さん私も概ねそう思います。
上記は、№219さんの間違いです。

[222: 匿名]

>>220
耐震性に不安があるのなら安さに関係なくそもそも買わないのでは？(笑)

免震か耐震かの評価も建物の形状や震動波の種類・大きさによって
変わってくるでしょう

[223: 匿名さん]

>220を見ると、購入意欲は高いが値段が折り合わない人がけっこういるようですね。

[224: 匿名さん]

私もその一人です。

仮に３ＬＤＫを借りるとして、この物件なら、共益費込みで月２０万までなら払ってもよいかなという
ところから計算していくと、４４百万円までで買わないと借りるよりも損をするんですよね。
私にとっては６百万円も高いことになります。

今の価格のままでは、確実に買うと損をする物件なので私はパスです。

誰かに貸して、２３万以上毎月賃料を取れるなら、５千万でも買いということになりますが
そこまで取れますか？

[225: 匿名さん]

>224
不安な場合は止めたほうが良いですよ。
ローンの利率、優遇税制、年齢とか頭金とか人それぞれですから、
無理な人は止めるべきでしょう。

[226: 匿名さん]

＞225
ローンの返済は不安はないんですけど
損をするのがわかったので見送るつもりでいます。

[227: 匿名さん]

随分高利じゃないとローンが組めないんだね。
借り入れを減らさないとどうしようもないね。
まずは頭金を貯める事から始めたほうが良いよ。
今回は見送った方が無難でしょう。

[228: 匿名さん]

間取りや天井高、価格には協調点が見出し憎いとしても、大規模ならではの共用スペースを評価すべきでは？

[229: 購入検討中さん]

＞２２０さん
ここは湾岸とは言え東雲のプラウドタワーとか見た後でモデルルーム行くとすごく高く感じますね。
私も値段聞いて、はっ？？本気でこんな価格で売れると思っているの？？って内心思いましたから。
ここはいずれ価格改定するような気がします。
たぶん今の値段だと相当苦戦すると思いますし、完売しそうな勢いというか雰囲気が無いのはおそらく
営業も気付いている気がします。

[230: 匿名さん]

>229さん
将来性と割安度を考えると同じ江東区内の物件比較になりますね。他を考えなくていいのは楽だし、エリアが限定できるといろいろ回れるメリットがあります。そのような人が多くなってるのでしょうか？
晴海のマンションは初回販売が300戸を上回る超強気ですし、隅田川を越えた中央区も近いから検討対象になりそうですね。
5月の連休目がけて大勢の人がマンション買いに走り回る？