East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[161: 匿名さん]

159さん

160です。
不動産にお詳しい方のようですね。とても参考になります。
客観的かつ前向きな情報交換させて頂きたいです。

[162: 匿名さん]

>160
70㎡マンションで、
住吉が18万円の家賃が期待できるのに対し、船掘はせいぜい15万円です。
仕様が同程度であれば、ここが坪240万円なら船堀は200万円が適正と見るべきでしょう。
大手町まで直通の半蔵門線が使える差は大きいです。
錦糸町、押上にもつながっている価値も大きいです。

[163: 匿名さん]

都営新宿線は乗り換えないと都心まで行けない。
この差はでかいよ。

[164: 匿名さん]

半蔵門線までは12分も掛かるから、使えるってだけですね。
資産価値に大差なし。

[165: 匿名さん]

東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩15分
東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
都営新宿線 「住吉」駅 徒歩9分

住吉～大手町11分

[166: 匿名さん]

＞162

仰る視点から説明するには
分譲マンションの価格はインカムアプローチで説明できるという命題が成り立つ必要があります。

そこそこ相関はすると思いますが、仮に回帰分析をしたとしても、決定係数は高くないと思いますね。

第一、そもそもインカムで考えるなら、イーストゲートなんて全く割りに合わないですね。
仕様が高くても、その分だけ賃料には反映されないからです。

残念ながら、坪40万円の差を埋めるには理由が乏しいと思います。
10万円の差は妥当だとするならまだしもですが。

私が気にしているのは、この物件が坪240万円からなのであれば、
かなり高い確率で、後半に失速して値下げするだろうということです。
ただでさえ、オリックス不動産は、社員向けには他のデベよりも高い社員割引がある会社なんですから。

[167: 匿名さん]

仕様が高くて坪240万円だとめちゃくちゃ割安だよ。
賃料20万円でPER25だと70㎡で6千万円、坪単価280万円になっちゃうぞ。

[168: 匿名さん]

住吉は古くて狭い賃貸が多いから、築浅は高い賃料が取れるんじゃない？

[169: 匿名さん]

＞167

失礼ですが、マンションPERの使い方が間違っていますね。。。

マンションPERとは、分譲価格を賃料の何年分で回収できるかというものです。
賃料にマンションPERをかけるというのは、その賃料がその年数だけ同額で続くということを前提としています。

賃貸マーケットでは、10年超から徐々にテナントがつきにくくなっていき、賃料もどんどん下がっていきます。
まさか、PER25／経費率70％＝35年とすると、35年も同額の賃料が取れるでもお思いでしょうか？

マンションPERがNetではなく、Grossで出していることからもわかるように
これは分譲マンション間での収益性をみるための指標に過ぎません。

不動産投資の世界では確実にいいカモですね。。。
めちゃめちゃ割安どころか、結論は、いいカモが飛んできた(笑)です。

[170: 匿名さん]

PER25って、
25年で計算するって意味だよ。
だらか家賃15万円なら、15万円X12か月X25年＝4500万円（江戸川区）
70㎡換算で坪単価212万円
家賃18万円なら、18万円X12か月X25年＝5400万円（江東区）
70㎡換算で坪単価254万円
こんな感じになる。

つまり、船堀物件の期待家賃とここの期待家賃から適正坪単価を計算して、
実際の販売坪単価と比較して、割安か割高かを見れば良いんだよ。

[171: 匿名さん]

ちなみに各区のマンションの家賃レベルはここが参考になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5d/

[172: 匿名]

プラウドシティ船堀の業者の方でしょうか
このサイトはイーストゲートとプラウドシティ船堀の比較のサイトではないのでここらへんでイーストゲートの話に戻しませんか 船堀に興味ある人はこのサイトでごく一部だと思います

[173: 購入検討中さん]

船堀駅徒歩４分と住吉駅徒歩９分の期待家賃の差がいかほどか
わからないことには答えが出ないですね・・・

全てを総合的に判断して資産価値を割り出す算式を教えて下さい。
不動産会社は、社内ノウハウでそういうのあるのでは？

[174: 匿名さん]

不動産価格は家賃レベルに収束して行きます。

[175: 購入検討中さん]

169です。

170さん、もうやめませんか？
ファミリータイプの分譲マンションをインカムアプローチで考えていること自体が
そもそもロジックが通っていないのですよ。

なぜ、デベが賃貸ではなく分譲するかを考えればおわかりでしょう。
それとも、そこまで持論を通そうとする理由は何かあるのですか？


173さん

私の一連の書き込みをご参照して頂ければ、かなりヒントは書いたつもりです。
分譲マンションの資産価値を出す際の有力な方法は、コンパラブルアプローチです。

船堀が出てきているのは、どなたかが実際に比較してご検討されているという経緯ですが、
実際にプロの目から見ても、船堀との比較が有益なのは事実です。＞172さん

[176: 購入検討中さん]

コンパラブルアプローチ！？ググッて調べてみます。
ありがとうございました！
インターネットって知識習得には最高のツールですね。

[177: 匿名さん]

>176さん
東京駅から半径5km圏内とか物理的な分析手法です。

[178: 買い換え検討中]

マンション選びは不安だらけです。坪単価とか、不動産の資産価値の算定はプロにお任せするにして、隣に住む人がどんな人かとか、エレベータがいつも結構待つのでは？とか実際すんだ時の生活環境が心配ですが、これがなかなか確認しづらいポイントです。大型マンションで知らない人に結構挨拶したりするのは、気苦労も多いですよね。世帯数の少ないコンパクトマンションはその点は楽。ただし、共有設備はショボイ。

[179: 匿名さん]

>178
不動産の購入は結局20年、30年先を見る目ですよ。
業者に査定を頼んだところで現状分析だけで役に立ちません。
社会情勢の分析と人口動態の予想が重要です。
まあ、自己責任で考えるしかないってことです。

[180: 購入検討中さん]

176さん
コンパラブルアプローチとは、日本の不動産鑑定評価では、取引事例比較法といわれているものです。

たとえば、ミッドランドアベニューの平均坪単価は235万円位です。
亀戸徒歩6分、西大島徒歩5分です。こちらも大規模ですし、グレードもよく類似しているようです。
こういった比較が容易な物件の価格から、適正な価格を出そうとするアプローチです。
ここではざっくりといきましょうか。

ミッドランドアベニューと比べてどちらがよいと思われますか？
アクセスは若干ミッドランドが上でしょうかね。徒歩5分以内の物件は駅近ということで有利です。
立地は、旧深川区のこちらのほうが上ですよね。

そうすると、ミッドランドの235万円が適正であるとするなら、ここの240万円強は適正ということになりそうです。

しかし、実はここが落とし穴で、ミッドランドアベニューは私の試算では、10％程度割高だと考えています。
もし、現在の価格が適正だとするなら、もう完売していてもよさそうなものですが、
実際にはまだかなり売れ残っていますよね。
分譲マンションでは、引き渡し時点で余っているのは、値付けの失敗です。割高だったということです。

この物件の適正価格は、ミッドランドの適正価格210万円前後よりも少しだけ高い程度だと思っています。
240万円であれば、竣工時点で完売していないでしょうね。

ここの掲示板には、どうやら関係者の方がいらっしゃるようなので、書いておきます。
私は適正価格さえつけて頂ければ購入するつもりでいます。
ただ、どうもこのままいくと、ミッドランドの二の舞になりそうなので、こうやって申し上げているわけです。

[181: 匿名さん]

比較する同じ区内の物件を割高からとして、
販売価格より下げた挙句に、それに結び付けて、下げる。

どこがコンパラブルアプローチなのか？

あまりにも恣意的すぎませんか？
単なるネガとしか思えないね。

[183: 購入検討中さん]

ははは。私なんてまだ全然かわいいほうですよ。
住まいサーフィンってご存知ですか？
ここでは、この物件の時価は、もっと安いと査定されていますよ。坪200万円ですって。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-27914.html

私なんて恣意的どころか、単なる掲示板の１書き込みに過ぎません。
価格を恣意的に決めることができるのは、売主ですからね。

181さん、182さん
逆にお尋ねしますが、もっと高い価格が適正だと書けばよかったですかね？
ご自分が思っている価格より安かったとして、なぜ批判されるのか私には理解できないのですが。
何かご迷惑をおかけしましたか？

[184: 匿名さん]

>183
住まいサーフィンってどうやって見るのか分からないんだよね。
どこに書いてあるの？

[185: 購入検討中さん]

184さん

住まいサーフィンでは、『沖式新築時価（予測m2単価）』という項目があって、
この物件だと上のリンクから、『6X 万円 （ 評価日: 2011/12/19 ）』というのが見れると思います。

会員になれば、Xの部分が見れると思います。
㎡を坪に直すときは、0.3025で割ってください。そうすれば、坪単価に換算できますよ。

住まいサーフィンには不動産のプロでも参考にするようなとても興味深いデータがいっぱいです。
例えば、以下のページでは売主別の中古騰落率ランキングが出ています。
オリックス不動産がどのくらいか見てみてください。
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_110916.php

[187: 匿名さん]

「沖式新築時価」って過去の販売実績から出してきた価格だから、
不動産価格が変わって来てるところでは役に立たないよ。

ほとんど変わらなければ使えるけどね。

[188: 匿名さん]

現地行きましたが、ここは賃貸では難しい気がしますが。清澄白河駅からかなり遠いし、住吉駅には東にかなり戻りますよね。

回りも何もないし、賃りるなら、私ならもっと駅に近い物件にしますよ。

[189: 周辺住民さん]

オリンピックの撤退がすべてを物語ります。

[190: 匿名さん]

>167

グロス利回り4%だよ。
あり得ません。
丸の内Aクラスのオフィスビルでもあり得ない水準だね。
ネットとグロスの違いが分かってないようで。

[191: 匿名さん]

相手にしない方がいいよ。

他人を煽って高値掴みをさせて、自分の資産価値を上げようって腹の人だから。
デベが高く売り出すのも、他人が高く買うのも大好物。
そうなれば自分のマンションが高く売れることになるから。

[192: 匿名さん]

この場所で365戸なら竣工後も売れ残るでしょう。
間取りや階数にこだわらないのなら竣工後まで待つのが得策かと思われます。

[193: 匿名さん]

住まいサーフィンへの直リンは競合掲示板への誘導として
以前は削除対象だったのに、今はいいんだね。

[194: 購入検討中さん]

総戸数365戸の大規模物件なのに、年末からコメント開始なのに全レス数が193しかない。
近年稀にみる感心が少ない大規模マンションのようだ

[195: 購入検討中さん]

コメント数かー。

モデルルーム行きました。
公開からまだ数週間ですが申込み状況はかなり多かったですよ。
特に広めの角部屋はほぼ申込みがはいっており抽選になる部屋も数件あり。
欲しい故ネガ意見書き込む人もいたりして。
駅からの距離等マイナス面もありますが
間取り、3線利用可、災害対策、共用部分なかなか魅力的なマンションです。
当方も申込みしました。
早く住みたいです。

[196: 匿名さん]

＞195
初心者なのでよくわかっていないのですが
申し込みというのはどういうことですか？
正式に価格が発表されたのでしょうか？

[197: 購入検討中さん]

おおよその価格で発表されており、現時点で仮？申込み受付中。抽選結果は4月末に発表、その結果発表後本申込み。気になっているなら案内会にいくべし。口コミサイトもおもしろいが自分が気にいるかが重要。

以上！

[198: 匿名]

私もMR行きましたがすごい盛況でしたよ 予約を取るのも希望時間は取れなかったし
間取りもいい間取りは予約が三件既に入ってました 売れ残るって値引きする部屋はそのレベルの部屋って事なのだと思います

[199: 匿名さん]

一期はどこでもそんなもんです。
盛況にみえるのは大規模だからでしょう（＝その分来場者も多い）

ミッドランドも最初はそうでした。
でも売れ残るんです、割高だとね。

デベは最後の１５％を売り切って初めて利益がでるんです。
だから、大事なのは最後の１５％。ここで初めて交渉の余地が出てくる。
勝負は、来年度末（２０１３年３月末）。次に竣工後。
レポートはとてもありがたい情報ですが、ここは我慢のしどころだと思っています。

[200: 匿名さん]

私もモデルルーム行きました。
盛況とは名ばかりの状況でしたが、皆さんはどう思いましたか？
やたら販売員に煽られてとりあえず要望書を出して来ました。
ミッドランドからは積極的な御誘いもあり悩んでしまいます。

[201: 購入検討中さん]

煽られたからって出すものかな、要望書って。。
実はそこそこ気に入ったのでは？（笑）

余った部屋は安売りしようが構いません
予算範囲内であれば気にいる部屋に私は住みたいです

[202: 匿名さん]

＞200

私も盛況と聞いていましたが、全然でした。
あの販売員の必死さを見ると、やはり人気ないんだと思います。


前に不動産の専門家に聞いたことがあります。
新築で買っても物件はどんどん古くなっていきますが、１つ変わらないものがあるとすれば、
それは立地です。駅距離といってもよいです。

だから、駅距離を重視するようにって。
コンシェルジュはお金でなんとでもなりますが、駅距離はあとからお金では買えませんのでね。。。

[203: 購入経験者さん]

ここみたいに価格設定高めの大型物件は竣工後が狙い目です。１割強はいけるかと。
事前に成約状況を調べておいて、見積もりを何度か出してもらって、
ほしい住戸がなくなりそうになってから契約すればいいんです。

[204: 物件比較中さん]

戸数が多い70平米の部屋狙いなら待つのもありでしょう。早い時期に契約しなければインテリアのカラーは選べませんがね。

[205: 匿名さん]

＞179
＞不動産の購入は結局20年、30年先を見る目ですよ。

それと言っちゃうと、ほとんどのケースで不動産の購入は借りるよりも経済性は劣るんだよね。

ちまたに出ている経済性の比較は、購入に有利に計算しているから、
同じとか大差ないとかいう結論にはなっているだけ。

カーシェアリングですますのと、自動車を購入するのがどっちが経済性が高いかで考えればわかりやすいかな。
カーシェアって使わないときのコストを払わないですむから、経済的なわけでしょ。
住宅も同じで、購入すると全期間４ＬＤＫとか決まった広さになっちゃうから、
その分、余計なコストを払うことになるってこと。

住宅の購入は外車と同じで、オーナーの所有欲を満たすプライスレスなものだよ。
そこに値段をつけなければ、必ず賃借に負ける。

必ず負けるのは、地価が下がり続けるからという理由が大きいかな。
土地神話の時代の反対の行動を取るのが経済的ってこと。

地価については、これを見て。
東京だけは例外の動きになっているけど、いずれ地方のようなことになる。
http://www.reinet.or.jp/pdf/report/shigaichi201109/happyou201109.pdf

[206: 匿名さん]

先週、モデルルームに行って、価格表を見せてもらいましたけど
70平米だと4800万～

配棟の関係上、１日中、日の当たらない部屋がけっこうありますが、
そんな部屋でも特に安くなかったです。

売主が４社もいるので、何を決めるにしても回数も時間もかかるということでした。
そういったコストも全部、価格に上乗せされているのでしょうね。

基本グレードは高いと思っていましたが、天井高は低いです。
1～11階までは240ｃｍだったように思います。12階以上でようやく245ｃｍ。

私の収入1千万、頭金1千万しかない我が家では、ちょっと諦めムードです。。。
頭金がもう１千万あれば、考えましたが。。。

[207: 匿名さん]

>205
人口減少が進むと、かえって都市部への人口集中が進行しますよ。
だから東京の地価が下がり続けることはないでしょう。

都心と郊外の選別が進み、二極化していくでしょうね。

[208: 匿名さん]

都心部に70㎡で5千万円クラスが買える所得層以上の人たちが集住して、便利なアーバンライフができあがるでしょう。企業の留学生の採用も増えるから国際化も進むでしょう。これからの10年でずいぶん変わると思います。

[209: 匿名さん]

＞207
レスありがとうございます。
１０年先までなら同意見です。

だけど、不動産の購入は、３０年５０年の買い物ですからね。
日本全体の人口が減っていく中、地方からの流入で補えないのは、明らかです。

さらに、人口構成の問題も大きい。
今３LDKを買う人は、３５年後には年金世代になっています。建物は築３５年です。
そのとき、それだけの広さは不要だから、売却して狭くても新しい家がよいと売却しようとするでしょう。

でも、そのときの生産年齢人口は、老人に対してかなり少ないわけです。
今を基準に考えれば、明らかに供給が多くなって、需要が少なくなる。
そうすると、マーケットはどうなるか？もう説明する必要はなさそうです。

不動産の購入は、経済的なのではなく、贅沢品なのです。
それを頭の片隅に置いた上で、買いたい人が買えばよいと思いますよ。

[210: 匿名さん]

２０８さん
＞都心部に70㎡で5千万円クラスが買える所得層以上の人たちが集住して、

都心部は70㎡だと最低でも７千万からです

１０年ではそんな時代はやってこないでしょう