East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[161: 匿名さん]

159さん

160です。
不動産にお詳しい方のようですね。とても参考になります。
客観的かつ前向きな情報交換させて頂きたいです。

[162: 匿名さん]

>160
70㎡マンションで、
住吉が18万円の家賃が期待できるのに対し、船掘はせいぜい15万円です。
仕様が同程度であれば、ここが坪240万円なら船堀は200万円が適正と見るべきでしょう。
大手町まで直通の半蔵門線が使える差は大きいです。
錦糸町、押上にもつながっている価値も大きいです。

[163: 匿名さん]

都営新宿線は乗り換えないと都心まで行けない。
この差はでかいよ。

[164: 匿名さん]

半蔵門線までは12分も掛かるから、使えるってだけですね。
資産価値に大差なし。

[165: 匿名さん]

東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩15分
東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
都営新宿線 「住吉」駅 徒歩9分

住吉～大手町11分

[166: 匿名さん]

＞162

仰る視点から説明するには
分譲マンションの価格はインカムアプローチで説明できるという命題が成り立つ必要があります。

そこそこ相関はすると思いますが、仮に回帰分析をしたとしても、決定係数は高くないと思いますね。

第一、そもそもインカムで考えるなら、イーストゲートなんて全く割りに合わないですね。
仕様が高くても、その分だけ賃料には反映されないからです。

残念ながら、坪40万円の差を埋めるには理由が乏しいと思います。
10万円の差は妥当だとするならまだしもですが。

私が気にしているのは、この物件が坪240万円からなのであれば、
かなり高い確率で、後半に失速して値下げするだろうということです。
ただでさえ、オリックス不動産は、社員向けには他のデベよりも高い社員割引がある会社なんですから。

[167: 匿名さん]

仕様が高くて坪240万円だとめちゃくちゃ割安だよ。
賃料20万円でPER25だと70㎡で6千万円、坪単価280万円になっちゃうぞ。

[168: 匿名さん]

住吉は古くて狭い賃貸が多いから、築浅は高い賃料が取れるんじゃない？

[169: 匿名さん]

＞167

失礼ですが、マンションPERの使い方が間違っていますね。。。

マンションPERとは、分譲価格を賃料の何年分で回収できるかというものです。
賃料にマンションPERをかけるというのは、その賃料がその年数だけ同額で続くということを前提としています。

賃貸マーケットでは、10年超から徐々にテナントがつきにくくなっていき、賃料もどんどん下がっていきます。
まさか、PER25／経費率70％＝35年とすると、35年も同額の賃料が取れるでもお思いでしょうか？

マンションPERがNetではなく、Grossで出していることからもわかるように
これは分譲マンション間での収益性をみるための指標に過ぎません。

不動産投資の世界では確実にいいカモですね。。。
めちゃめちゃ割安どころか、結論は、いいカモが飛んできた(笑)です。

[170: 匿名さん]

PER25って、
25年で計算するって意味だよ。
だらか家賃15万円なら、15万円X12か月X25年＝4500万円（江戸川区）
70㎡換算で坪単価212万円
家賃18万円なら、18万円X12か月X25年＝5400万円（江東区）
70㎡換算で坪単価254万円
こんな感じになる。

つまり、船堀物件の期待家賃とここの期待家賃から適正坪単価を計算して、
実際の販売坪単価と比較して、割安か割高かを見れば良いんだよ。

[171: 匿名さん]

ちなみに各区のマンションの家賃レベルはここが参考になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5d/

[172: 匿名]

プラウドシティ船堀の業者の方でしょうか
このサイトはイーストゲートとプラウドシティ船堀の比較のサイトではないのでここらへんでイーストゲートの話に戻しませんか 船堀に興味ある人はこのサイトでごく一部だと思います

[173: 購入検討中さん]

船堀駅徒歩４分と住吉駅徒歩９分の期待家賃の差がいかほどか
わからないことには答えが出ないですね・・・

全てを総合的に判断して資産価値を割り出す算式を教えて下さい。
不動産会社は、社内ノウハウでそういうのあるのでは？

[174: 匿名さん]

不動産価格は家賃レベルに収束して行きます。

[175: 購入検討中さん]

169です。

170さん、もうやめませんか？
ファミリータイプの分譲マンションをインカムアプローチで考えていること自体が
そもそもロジックが通っていないのですよ。

なぜ、デベが賃貸ではなく分譲するかを考えればおわかりでしょう。
それとも、そこまで持論を通そうとする理由は何かあるのですか？


173さん

私の一連の書き込みをご参照して頂ければ、かなりヒントは書いたつもりです。
分譲マンションの資産価値を出す際の有力な方法は、コンパラブルアプローチです。

船堀が出てきているのは、どなたかが実際に比較してご検討されているという経緯ですが、
実際にプロの目から見ても、船堀との比較が有益なのは事実です。＞172さん

[176: 購入検討中さん]

コンパラブルアプローチ！？ググッて調べてみます。
ありがとうございました！
インターネットって知識習得には最高のツールですね。

[177: 匿名さん]

>176さん
東京駅から半径5km圏内とか物理的な分析手法です。

[178: 買い換え検討中]

マンション選びは不安だらけです。坪単価とか、不動産の資産価値の算定はプロにお任せするにして、隣に住む人がどんな人かとか、エレベータがいつも結構待つのでは？とか実際すんだ時の生活環境が心配ですが、これがなかなか確認しづらいポイントです。大型マンションで知らない人に結構挨拶したりするのは、気苦労も多いですよね。世帯数の少ないコンパクトマンションはその点は楽。ただし、共有設備はショボイ。

[179: 匿名さん]

>178
不動産の購入は結局20年、30年先を見る目ですよ。
業者に査定を頼んだところで現状分析だけで役に立ちません。
社会情勢の分析と人口動態の予想が重要です。
まあ、自己責任で考えるしかないってことです。

[180: 購入検討中さん]

176さん
コンパラブルアプローチとは、日本の不動産鑑定評価では、取引事例比較法といわれているものです。

たとえば、ミッドランドアベニューの平均坪単価は235万円位です。
亀戸徒歩6分、西大島徒歩5分です。こちらも大規模ですし、グレードもよく類似しているようです。
こういった比較が容易な物件の価格から、適正な価格を出そうとするアプローチです。
ここではざっくりといきましょうか。

ミッドランドアベニューと比べてどちらがよいと思われますか？
アクセスは若干ミッドランドが上でしょうかね。徒歩5分以内の物件は駅近ということで有利です。
立地は、旧深川区のこちらのほうが上ですよね。

そうすると、ミッドランドの235万円が適正であるとするなら、ここの240万円強は適正ということになりそうです。

しかし、実はここが落とし穴で、ミッドランドアベニューは私の試算では、10％程度割高だと考えています。
もし、現在の価格が適正だとするなら、もう完売していてもよさそうなものですが、
実際にはまだかなり売れ残っていますよね。
分譲マンションでは、引き渡し時点で余っているのは、値付けの失敗です。割高だったということです。

この物件の適正価格は、ミッドランドの適正価格210万円前後よりも少しだけ高い程度だと思っています。
240万円であれば、竣工時点で完売していないでしょうね。

ここの掲示板には、どうやら関係者の方がいらっしゃるようなので、書いておきます。
私は適正価格さえつけて頂ければ購入するつもりでいます。
ただ、どうもこのままいくと、ミッドランドの二の舞になりそうなので、こうやって申し上げているわけです。