East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[151: 匿名さん]

ですね。
駅から実質10分以上かかる物件ですから、中古の値下がりも大きいです。

坪210万以上なら、基本パスで問題ない物件かと思います。

大規模だから、安く出さないとさばききれないと思いますが、さてどう出てくるか。

ところで、オリンピックの撤退からかなり経ちますが、
その間、開発が進まなかった理由は何でしょうか？

[152: 匿名さん]

割安ＧＥＴとかって煽らないと完売できそうにないのは、厳しい証拠です。

大規模なのに、掲示板のレスが異常に少ないのも、厳しい証拠です。

かなりの確率で、終盤に値下げするでしょうね・・・それまで我慢しましょう

[153: 購入検討中さん]

非常に参考になるご意見ありがとうございます。
坪２３０万とのことでしたので、すぐには売れそうにないですね。
しばらく様子見し、値下げに期待したいと思います。
建物の仕様は天井高を除けば良かったです。非常時にエレベーターを一機動かせる
発電機が備え付けられるようです。共有スペースも充実していますので、割安感が
出れば購入検討対象になりそうです。

プラウドシティ船堀、値下げないですよね・・・？

[154: 匿名さん]

地元の人は江戸川区買う人と江東区を買う人とで分かれて行くのでしょうね。

[155: 匿名さん]

プラウドシティ船堀が値下げされる確率は、非常に低いと思います。
先にも申し上げましたが、野村の販売期間の短さは業界トップです。

それに、プラウドシリーズのブランド力は財閥系に匹敵します。
明らかに、オリックスのサンクタスなどよりも格上で、
ブランドイメージが高い方が資産価値も下がりにくいというデータもあります。

それから考えると、必然的な結果だと思います。

＞154
そうでしょうね。
資産価値としては、同等程度だと思いますが、そこは地縁だったり個々人の価値観次第だ思いますね。

[156: 匿名さん]

都心部と外周区だと余程の仕様の格差が無ければ、
坪単価で40万円の資産価値の差が通常ですが、
そのあたりの評価はどうなっているのでしょうか？

ここは平均坪単価230万円？

[157: 匿名さん]

156さん
＞ここは平均坪単価230万円？

私も同じところが気になっていました。
ここは西向きと南向きしかないこと、それとMRに行かれた方の情報（70平米で4800万～）という情報を総合すると

平均ではなくて、南向きが坪230万円～ということだと思います。
平均だと、坪240万円強になるかと思います。
明らかに坪20～30万円は高いので、販売苦戦すること必死でしょう。

それと、前半のご質問がよくわかりません。
もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？

[158: 匿名さん]

仕様の差が無いとすれば、
立地の差だけになるので、ここが坪240万円強とすれば、
江戸川区の物件は坪200万円強で同等になります。
プラウドシティ船堀は坪200万円を切っているのでしょうか？

[159: 購入検討中さん]

東京までの距離で利便性(立地)を一概に判断できないですよね。
プラウド船堀　最寄駅（船堀）まで４分
ここ　　　　　最寄駅（住吉）まで９分
徒歩時間差　５分
船堀ー住吉間の電車での移動時間　８分

時間の概念の利便性では、わずかに３分差です。
さらに肉体および雨天時の精神的ストレスを勘案すれば、
３分差は埋まると見ています。

坪単価は、ここが２４０万強、船堀が２３０万。
駐車場代、ここが17000～24000、船堀　16000～20000
管理費・修繕費　未把握

利便性に差がなく、イニシャル・ランニングコストで
船堀に分があがるのであれば、船堀に軍配があがると思います。

仕様では、ここは駐車場の基礎にも杭が打たれているのは特筆する点です。
相対的に都心に近い江東区の方が、総合的に弾く資産価値上はメリットも出るのかと思います。

詰まるところ、判断難しいです。

[160: 匿名さん]

失礼ですが、立地の差だけにはなりません。

資産価値に関して、中古マーケットでどのくらい下がりにくいかかという観点があるかと思いますが
ご想像以上に、デベのブランドが影響してくるのです。

財閥系やプラウドは、他のブランドよりも高い価格で設定されますが
中古になっても、価格が下がりにくいのです。

一方、オリックス不動産の過去のデータを見ると、
これらのブランドと比較すると下がりやすいということが明らかになっています。
確か、ゴールドクレストやイニシアよりも下だったと思います。

次に、市場賃料という観点でみると、確かに駅力は、住吉＞船堀なのですが
賃貸マーケットでは、駅からの距離が分譲よりも重視されます。
（賃貸に住む人は、学区などの購入する人が重視する点は相対的に重視しないからです。）
その点、この物件は駅より遠いことで、強気の賃料は期待できないと思います。

[161: 匿名さん]

159さん

160です。
不動産にお詳しい方のようですね。とても参考になります。
客観的かつ前向きな情報交換させて頂きたいです。

[162: 匿名さん]

>160
70㎡マンションで、
住吉が18万円の家賃が期待できるのに対し、船掘はせいぜい15万円です。
仕様が同程度であれば、ここが坪240万円なら船堀は200万円が適正と見るべきでしょう。
大手町まで直通の半蔵門線が使える差は大きいです。
錦糸町、押上にもつながっている価値も大きいです。

[163: 匿名さん]

都営新宿線は乗り換えないと都心まで行けない。
この差はでかいよ。

[164: 匿名さん]

半蔵門線までは12分も掛かるから、使えるってだけですね。
資産価値に大差なし。

[165: 匿名さん]

東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩15分
東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
都営新宿線 「住吉」駅 徒歩9分

住吉～大手町11分

[166: 匿名さん]

＞162

仰る視点から説明するには
分譲マンションの価格はインカムアプローチで説明できるという命題が成り立つ必要があります。

そこそこ相関はすると思いますが、仮に回帰分析をしたとしても、決定係数は高くないと思いますね。

第一、そもそもインカムで考えるなら、イーストゲートなんて全く割りに合わないですね。
仕様が高くても、その分だけ賃料には反映されないからです。

残念ながら、坪40万円の差を埋めるには理由が乏しいと思います。
10万円の差は妥当だとするならまだしもですが。

私が気にしているのは、この物件が坪240万円からなのであれば、
かなり高い確率で、後半に失速して値下げするだろうということです。
ただでさえ、オリックス不動産は、社員向けには他のデベよりも高い社員割引がある会社なんですから。

[167: 匿名さん]

仕様が高くて坪240万円だとめちゃくちゃ割安だよ。
賃料20万円でPER25だと70㎡で6千万円、坪単価280万円になっちゃうぞ。

[168: 匿名さん]

住吉は古くて狭い賃貸が多いから、築浅は高い賃料が取れるんじゃない？

[169: 匿名さん]

＞167

失礼ですが、マンションPERの使い方が間違っていますね。。。

マンションPERとは、分譲価格を賃料の何年分で回収できるかというものです。
賃料にマンションPERをかけるというのは、その賃料がその年数だけ同額で続くということを前提としています。

賃貸マーケットでは、10年超から徐々にテナントがつきにくくなっていき、賃料もどんどん下がっていきます。
まさか、PER25／経費率70％＝35年とすると、35年も同額の賃料が取れるでもお思いでしょうか？

マンションPERがNetではなく、Grossで出していることからもわかるように
これは分譲マンション間での収益性をみるための指標に過ぎません。

不動産投資の世界では確実にいいカモですね。。。
めちゃめちゃ割安どころか、結論は、いいカモが飛んできた(笑)です。

[170: 匿名さん]

PER25って、
25年で計算するって意味だよ。
だらか家賃15万円なら、15万円X12か月X25年＝4500万円（江戸川区）
70㎡換算で坪単価212万円
家賃18万円なら、18万円X12か月X25年＝5400万円（江東区）
70㎡換算で坪単価254万円
こんな感じになる。

つまり、船堀物件の期待家賃とここの期待家賃から適正坪単価を計算して、
実際の販売坪単価と比較して、割安か割高かを見れば良いんだよ。

[171: 匿名さん]

ちなみに各区のマンションの家賃レベルはここが参考になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5d/

[172: 匿名]

プラウドシティ船堀の業者の方でしょうか
このサイトはイーストゲートとプラウドシティ船堀の比較のサイトではないのでここらへんでイーストゲートの話に戻しませんか 船堀に興味ある人はこのサイトでごく一部だと思います

[173: 購入検討中さん]

船堀駅徒歩４分と住吉駅徒歩９分の期待家賃の差がいかほどか
わからないことには答えが出ないですね・・・

全てを総合的に判断して資産価値を割り出す算式を教えて下さい。
不動産会社は、社内ノウハウでそういうのあるのでは？

[174: 匿名さん]

不動産価格は家賃レベルに収束して行きます。

[175: 購入検討中さん]

169です。

170さん、もうやめませんか？
ファミリータイプの分譲マンションをインカムアプローチで考えていること自体が
そもそもロジックが通っていないのですよ。

なぜ、デベが賃貸ではなく分譲するかを考えればおわかりでしょう。
それとも、そこまで持論を通そうとする理由は何かあるのですか？


173さん

私の一連の書き込みをご参照して頂ければ、かなりヒントは書いたつもりです。
分譲マンションの資産価値を出す際の有力な方法は、コンパラブルアプローチです。

船堀が出てきているのは、どなたかが実際に比較してご検討されているという経緯ですが、
実際にプロの目から見ても、船堀との比較が有益なのは事実です。＞172さん

[176: 購入検討中さん]

コンパラブルアプローチ！？ググッて調べてみます。
ありがとうございました！
インターネットって知識習得には最高のツールですね。

[177: 匿名さん]

>176さん
東京駅から半径5km圏内とか物理的な分析手法です。

[178: 買い換え検討中]

マンション選びは不安だらけです。坪単価とか、不動産の資産価値の算定はプロにお任せするにして、隣に住む人がどんな人かとか、エレベータがいつも結構待つのでは？とか実際すんだ時の生活環境が心配ですが、これがなかなか確認しづらいポイントです。大型マンションで知らない人に結構挨拶したりするのは、気苦労も多いですよね。世帯数の少ないコンパクトマンションはその点は楽。ただし、共有設備はショボイ。

[179: 匿名さん]

>178
不動産の購入は結局20年、30年先を見る目ですよ。
業者に査定を頼んだところで現状分析だけで役に立ちません。
社会情勢の分析と人口動態の予想が重要です。
まあ、自己責任で考えるしかないってことです。

[180: 購入検討中さん]

176さん
コンパラブルアプローチとは、日本の不動産鑑定評価では、取引事例比較法といわれているものです。

たとえば、ミッドランドアベニューの平均坪単価は235万円位です。
亀戸徒歩6分、西大島徒歩5分です。こちらも大規模ですし、グレードもよく類似しているようです。
こういった比較が容易な物件の価格から、適正な価格を出そうとするアプローチです。
ここではざっくりといきましょうか。

ミッドランドアベニューと比べてどちらがよいと思われますか？
アクセスは若干ミッドランドが上でしょうかね。徒歩5分以内の物件は駅近ということで有利です。
立地は、旧深川区のこちらのほうが上ですよね。

そうすると、ミッドランドの235万円が適正であるとするなら、ここの240万円強は適正ということになりそうです。

しかし、実はここが落とし穴で、ミッドランドアベニューは私の試算では、10％程度割高だと考えています。
もし、現在の価格が適正だとするなら、もう完売していてもよさそうなものですが、
実際にはまだかなり売れ残っていますよね。
分譲マンションでは、引き渡し時点で余っているのは、値付けの失敗です。割高だったということです。

この物件の適正価格は、ミッドランドの適正価格210万円前後よりも少しだけ高い程度だと思っています。
240万円であれば、竣工時点で完売していないでしょうね。

ここの掲示板には、どうやら関係者の方がいらっしゃるようなので、書いておきます。
私は適正価格さえつけて頂ければ購入するつもりでいます。
ただ、どうもこのままいくと、ミッドランドの二の舞になりそうなので、こうやって申し上げているわけです。

[181: 匿名さん]

比較する同じ区内の物件を割高からとして、
販売価格より下げた挙句に、それに結び付けて、下げる。

どこがコンパラブルアプローチなのか？

あまりにも恣意的すぎませんか？
単なるネガとしか思えないね。

[183: 購入検討中さん]

ははは。私なんてまだ全然かわいいほうですよ。
住まいサーフィンってご存知ですか？
ここでは、この物件の時価は、もっと安いと査定されていますよ。坪200万円ですって。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-27914.html

私なんて恣意的どころか、単なる掲示板の１書き込みに過ぎません。
価格を恣意的に決めることができるのは、売主ですからね。

181さん、182さん
逆にお尋ねしますが、もっと高い価格が適正だと書けばよかったですかね？
ご自分が思っている価格より安かったとして、なぜ批判されるのか私には理解できないのですが。
何かご迷惑をおかけしましたか？

[184: 匿名さん]

>183
住まいサーフィンってどうやって見るのか分からないんだよね。
どこに書いてあるの？

[185: 購入検討中さん]

184さん

住まいサーフィンでは、『沖式新築時価（予測m2単価）』という項目があって、
この物件だと上のリンクから、『6X 万円 （ 評価日: 2011/12/19 ）』というのが見れると思います。

会員になれば、Xの部分が見れると思います。
㎡を坪に直すときは、0.3025で割ってください。そうすれば、坪単価に換算できますよ。

住まいサーフィンには不動産のプロでも参考にするようなとても興味深いデータがいっぱいです。
例えば、以下のページでは売主別の中古騰落率ランキングが出ています。
オリックス不動産がどのくらいか見てみてください。
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_110916.php

[187: 匿名さん]

「沖式新築時価」って過去の販売実績から出してきた価格だから、
不動産価格が変わって来てるところでは役に立たないよ。

ほとんど変わらなければ使えるけどね。

[188: 匿名さん]

現地行きましたが、ここは賃貸では難しい気がしますが。清澄白河駅からかなり遠いし、住吉駅には東にかなり戻りますよね。

回りも何もないし、賃りるなら、私ならもっと駅に近い物件にしますよ。

[189: 周辺住民さん]

オリンピックの撤退がすべてを物語ります。

[190: 匿名さん]

>167

グロス利回り4%だよ。
あり得ません。
丸の内Aクラスのオフィスビルでもあり得ない水準だね。
ネットとグロスの違いが分かってないようで。

[191: 匿名さん]

相手にしない方がいいよ。

他人を煽って高値掴みをさせて、自分の資産価値を上げようって腹の人だから。
デベが高く売り出すのも、他人が高く買うのも大好物。
そうなれば自分のマンションが高く売れることになるから。

[192: 匿名さん]

この場所で365戸なら竣工後も売れ残るでしょう。
間取りや階数にこだわらないのなら竣工後まで待つのが得策かと思われます。

[193: 匿名さん]

住まいサーフィンへの直リンは競合掲示板への誘導として
以前は削除対象だったのに、今はいいんだね。

[194: 購入検討中さん]

総戸数365戸の大規模物件なのに、年末からコメント開始なのに全レス数が193しかない。
近年稀にみる感心が少ない大規模マンションのようだ

[195: 購入検討中さん]

コメント数かー。

モデルルーム行きました。
公開からまだ数週間ですが申込み状況はかなり多かったですよ。
特に広めの角部屋はほぼ申込みがはいっており抽選になる部屋も数件あり。
欲しい故ネガ意見書き込む人もいたりして。
駅からの距離等マイナス面もありますが
間取り、3線利用可、災害対策、共用部分なかなか魅力的なマンションです。
当方も申込みしました。
早く住みたいです。

[196: 匿名さん]

＞195
初心者なのでよくわかっていないのですが
申し込みというのはどういうことですか？
正式に価格が発表されたのでしょうか？

[197: 購入検討中さん]

おおよその価格で発表されており、現時点で仮？申込み受付中。抽選結果は4月末に発表、その結果発表後本申込み。気になっているなら案内会にいくべし。口コミサイトもおもしろいが自分が気にいるかが重要。

以上！

[198: 匿名]

私もMR行きましたがすごい盛況でしたよ 予約を取るのも希望時間は取れなかったし
間取りもいい間取りは予約が三件既に入ってました 売れ残るって値引きする部屋はそのレベルの部屋って事なのだと思います

[199: 匿名さん]

一期はどこでもそんなもんです。
盛況にみえるのは大規模だからでしょう（＝その分来場者も多い）

ミッドランドも最初はそうでした。
でも売れ残るんです、割高だとね。

デベは最後の１５％を売り切って初めて利益がでるんです。
だから、大事なのは最後の１５％。ここで初めて交渉の余地が出てくる。
勝負は、来年度末（２０１３年３月末）。次に竣工後。
レポートはとてもありがたい情報ですが、ここは我慢のしどころだと思っています。

[200: 匿名さん]

私もモデルルーム行きました。
盛況とは名ばかりの状況でしたが、皆さんはどう思いましたか？
やたら販売員に煽られてとりあえず要望書を出して来ました。
ミッドランドからは積極的な御誘いもあり悩んでしまいます。

[201: 購入検討中さん]

煽られたからって出すものかな、要望書って。。
実はそこそこ気に入ったのでは？（笑）

余った部屋は安売りしようが構いません
予算範囲内であれば気にいる部屋に私は住みたいです

[202: 匿名さん]

＞200

私も盛況と聞いていましたが、全然でした。
あの販売員の必死さを見ると、やはり人気ないんだと思います。


前に不動産の専門家に聞いたことがあります。
新築で買っても物件はどんどん古くなっていきますが、１つ変わらないものがあるとすれば、
それは立地です。駅距離といってもよいです。

だから、駅距離を重視するようにって。
コンシェルジュはお金でなんとでもなりますが、駅距離はあとからお金では買えませんのでね。。。

[203: 購入経験者さん]

ここみたいに価格設定高めの大型物件は竣工後が狙い目です。１割強はいけるかと。
事前に成約状況を調べておいて、見積もりを何度か出してもらって、
ほしい住戸がなくなりそうになってから契約すればいいんです。

[204: 物件比較中さん]

戸数が多い70平米の部屋狙いなら待つのもありでしょう。早い時期に契約しなければインテリアのカラーは選べませんがね。

[205: 匿名さん]

＞179
＞不動産の購入は結局20年、30年先を見る目ですよ。

それと言っちゃうと、ほとんどのケースで不動産の購入は借りるよりも経済性は劣るんだよね。

ちまたに出ている経済性の比較は、購入に有利に計算しているから、
同じとか大差ないとかいう結論にはなっているだけ。

カーシェアリングですますのと、自動車を購入するのがどっちが経済性が高いかで考えればわかりやすいかな。
カーシェアって使わないときのコストを払わないですむから、経済的なわけでしょ。
住宅も同じで、購入すると全期間４ＬＤＫとか決まった広さになっちゃうから、
その分、余計なコストを払うことになるってこと。

住宅の購入は外車と同じで、オーナーの所有欲を満たすプライスレスなものだよ。
そこに値段をつけなければ、必ず賃借に負ける。

必ず負けるのは、地価が下がり続けるからという理由が大きいかな。
土地神話の時代の反対の行動を取るのが経済的ってこと。

地価については、これを見て。
東京だけは例外の動きになっているけど、いずれ地方のようなことになる。
http://www.reinet.or.jp/pdf/report/shigaichi201109/happyou201109.pdf

[206: 匿名さん]

先週、モデルルームに行って、価格表を見せてもらいましたけど
70平米だと4800万～

配棟の関係上、１日中、日の当たらない部屋がけっこうありますが、
そんな部屋でも特に安くなかったです。

売主が４社もいるので、何を決めるにしても回数も時間もかかるということでした。
そういったコストも全部、価格に上乗せされているのでしょうね。

基本グレードは高いと思っていましたが、天井高は低いです。
1～11階までは240ｃｍだったように思います。12階以上でようやく245ｃｍ。

私の収入1千万、頭金1千万しかない我が家では、ちょっと諦めムードです。。。
頭金がもう１千万あれば、考えましたが。。。

[207: 匿名さん]

>205
人口減少が進むと、かえって都市部への人口集中が進行しますよ。
だから東京の地価が下がり続けることはないでしょう。

都心と郊外の選別が進み、二極化していくでしょうね。

[208: 匿名さん]

都心部に70㎡で5千万円クラスが買える所得層以上の人たちが集住して、便利なアーバンライフができあがるでしょう。企業の留学生の採用も増えるから国際化も進むでしょう。これからの10年でずいぶん変わると思います。

[209: 匿名さん]

＞207
レスありがとうございます。
１０年先までなら同意見です。

だけど、不動産の購入は、３０年５０年の買い物ですからね。
日本全体の人口が減っていく中、地方からの流入で補えないのは、明らかです。

さらに、人口構成の問題も大きい。
今３LDKを買う人は、３５年後には年金世代になっています。建物は築３５年です。
そのとき、それだけの広さは不要だから、売却して狭くても新しい家がよいと売却しようとするでしょう。

でも、そのときの生産年齢人口は、老人に対してかなり少ないわけです。
今を基準に考えれば、明らかに供給が多くなって、需要が少なくなる。
そうすると、マーケットはどうなるか？もう説明する必要はなさそうです。

不動産の購入は、経済的なのではなく、贅沢品なのです。
それを頭の片隅に置いた上で、買いたい人が買えばよいと思いますよ。

[210: 匿名さん]

２０８さん
＞都心部に70㎡で5千万円クラスが買える所得層以上の人たちが集住して、

都心部は70㎡だと最低でも７千万からです

１０年ではそんな時代はやってこないでしょう

[211: 匿名さん]

ここは都市部だけど都心部ではないですからね。
都心部は隅田川の西側でしょう。

[212: 周辺住民さん]

先日、モデルルームを見てきました。
天井がとても低く、特にお風呂が低いように感じました。
これは標準なんでしょうか？
主人が手を伸ばすと、簡単に天井あたっていました・・・。

[213: 匿名さん]

お風呂はどこでも低いからしょうがないです。
天井をキレイにしやすいメリットもあるし。

ただ、天井の高いマンションに住んでると確かに、
ここのリビングの低さは感じますね。

[214: 匿名さん]

駅から遠い大規模だと、亀レジみたいになるのでは…と危惧。
あっちもオリックスだったし。

[215: 周辺住民さん]

私は、郊外戸建ならともかく、マンションは駅近です！きっぱり。

[216: 周辺住民さん]

最近チラシが入らないけど、販売を中断したのかな？

[217: 匿名さん]

風のDICK！

[218: 購入検討中さん]

ここくらいの駅からの距離だと利点も多い。駅近の喧騒がなにより嫌。売るときのことばかり考えて何年も住みたくないなー。
まー人それぞれ。こういう考えの人もいます。

[219: 購入検討中さん]

先日モデルルーム行ってきましたが、なんとも中途半端な感じでした。
強気の価格設定の割には決め手に欠けますね。
なんとなく完売する雰囲気が無いように感じてちょっと不安になりました。
ここらへんの地域は車があるとあちこち買い物に出かけたりするのにすごく便利
ですが、駐車場が少ない＆高いでこれも結構マイナスポイントです。
結構期待してましたがここはパスかな。

[220: 購入検討中さん]

29さん私も概ねそう思います。
売手と買手に認識の違いが相当ありますね。

例えば、売り手は清澄白河12分と言って「清澄白河駅」を強調してブランド
イメージを上げたいようですが10分以上ではやや無理がありますよね。
最寄駅は住吉駅で9分ですよ。（ただしＢ１の出入口まで）

最大の見解の相違は販売価格でしょうね。
南向き70平米で約5,000万円代（中層階から高層階？）とのことですが

以下、買い手の勝手な意見です。
（いうまでもなく価格は需要と供給のバランスで決まる）。
例えばこのマンションを5年後に売ったら、買った価格より上がりますか？、
同じですか？、下がりますか？。
都内（清澄白河あたりでも）この10年以内で買って上がったマンションは
相当ありますし、5年経っても同じくらいというものも結構あります。勿論
下がったものもあります。私は、このマンションは駅までの距離を考慮して、
上がらないし、同じとも言い難い。必ず下がると思います。
では幾らくらい下がるか。
私は5％から15％は必ず下がると思います。
よって、初めからこの価格にしていただければいいのです。
5年経って売っても損がなければ割高感はありません。

さっさと完売してください。
即日完売のマンションの最大の条件は安価です。
豊洲なんかの高層マンションの即日完売も安価が主要です。
例えが適切ではないですが大型マンションの亀戸レジデンスのように２度も
価格改訂をするようなことがないようにしてくだい。初めから適正価格で販売
していたら良かったですね。

このところ東京湾地震の報道があり、その際必ずといっていいほど江東区が
出されます。このマンションは勿論、今時の高層マンションでもなく、
免震・制震構造ではないですよね。普通の耐震と聞いています。
若干、不安で購入意欲は下がっていますが、売り主様が状況を考慮した
適正価格で提供いただければ購入させていただきます。
でも、もう遅いかな～
誤字脱字をご容赦願います。

[221: 購入検討中さん]

＞29さん私も概ねそう思います。
上記は、№219さんの間違いです。

[222: 匿名]

>>220
耐震性に不安があるのなら安さに関係なくそもそも買わないのでは？(笑)

免震か耐震かの評価も建物の形状や震動波の種類・大きさによって
変わってくるでしょう

[223: 匿名さん]

>220を見ると、購入意欲は高いが値段が折り合わない人がけっこういるようですね。

[224: 匿名さん]

私もその一人です。

仮に３ＬＤＫを借りるとして、この物件なら、共益費込みで月２０万までなら払ってもよいかなという
ところから計算していくと、４４百万円までで買わないと借りるよりも損をするんですよね。
私にとっては６百万円も高いことになります。

今の価格のままでは、確実に買うと損をする物件なので私はパスです。

誰かに貸して、２３万以上毎月賃料を取れるなら、５千万でも買いということになりますが
そこまで取れますか？

[225: 匿名さん]

>224
不安な場合は止めたほうが良いですよ。
ローンの利率、優遇税制、年齢とか頭金とか人それぞれですから、
無理な人は止めるべきでしょう。

[226: 匿名さん]

＞225
ローンの返済は不安はないんですけど
損をするのがわかったので見送るつもりでいます。

[227: 匿名さん]

随分高利じゃないとローンが組めないんだね。
借り入れを減らさないとどうしようもないね。
まずは頭金を貯める事から始めたほうが良いよ。
今回は見送った方が無難でしょう。

[228: 匿名さん]

間取りや天井高、価格には協調点が見出し憎いとしても、大規模ならではの共用スペースを評価すべきでは？

[229: 購入検討中さん]

＞２２０さん
ここは湾岸とは言え東雲のプラウドタワーとか見た後でモデルルーム行くとすごく高く感じますね。
私も値段聞いて、はっ？？本気でこんな価格で売れると思っているの？？って内心思いましたから。
ここはいずれ価格改定するような気がします。
たぶん今の値段だと相当苦戦すると思いますし、完売しそうな勢いというか雰囲気が無いのはおそらく
営業も気付いている気がします。

[230: 匿名さん]

>229さん
将来性と割安度を考えると同じ江東区内の物件比較になりますね。他を考えなくていいのは楽だし、エリアが限定できるといろいろ回れるメリットがあります。そのような人が多くなってるのでしょうか？
晴海のマンションは初回販売が300戸を上回る超強気ですし、隅田川を越えた中央区も近いから検討対象になりそうですね。
5月の連休目がけて大勢の人がマンション買いに走り回る？

[231: 購入検討中さん]

ご参考
夢のような販売価格でした。
勝どきの ザ・東京タワーズ （2008年1月竣工の高層マンション）
（大江戸線 勝どき駅徒歩５分）
分譲は、70平米3900万円台、80平米4900万円台、
坪単価、140万円台最高で390万円台、平均200万円台前半と、
今では信じられない破格の安値物件。
確か販売は竣工の３年前？でしたかね。
販売会社は、なななんとオリックス不動産(株)、 東急不動産(株)、
住友商事(株)でした。

私も申し込みました。
たった倍率３倍の抽選で外れました。

そんな大昔ではありませんよ。（景気が悪かった？のかね）
安価の理由はいろいろあったと思いますがね。

参考になったでしょうか？

イースト・ゲート・スクエアを安くしろとはいいません。

現状を充分考慮して「適正価格」でお願いします。

[232: 匿名さん]

>231
変化が激しい時代に生きている我々には何の参考にもなりません。

[233: 匿名さん]

＞２３２
どうフォローしようが売れ残って泣くのは、買わなかった人ではなく
デベだということをお忘れなく。

[234: 匿名さん]

＞227

金利２％、期間２５年、頭金２０％、割引率２．５％で計算すると
購入と賃貸では、収支がほぼトントンです。

フル変動で借りて、２５年間金利１％が持続したら、プラス４百万ってところです。
購入のほうが賃貸より得だと言っている人って、
金利が２５年間１％で計算しているだけってことがよくわかります。

[235: 匿名さん]

>234
25年後の中古マンションの期待売却価格は見て計算してますか？
例えば５千万円で買って25年後に３千万円で売れるとかの想定です。

金利２％とすれば
３千万円の部分は金利だけ見ればいいから年60万円
2千万円部分を25年の元利均等だと年102万円
合計すると月13万5千円。

これに管理費、修繕費積立金の支払いを足して、
優遇税制のメリットを引けば、月のコストが出ます。

[236: 購入検討中さん]

前向き購入検討中、同じく購入を考えられている
方のお話が聞きたいです！

[237: 匿名さん]

>231
TTTは
ゴミ清掃工場が近いですからね。時期だけではなく。
分譲したとき高層の高額部屋は、即日で売れずにしばらく売れ残っていました。

[238: 匿名さん]

＞235

もちろんです。
５０百万円で買って、２５年後に３４百万円の価値があると計算しました。
月のコストで管理費よりも大きいのは、固定資産税です。借りるとかからないので。

どうして違う結論になるのか・・・

[239: 匿名さん]

20年、30年先の中古マンションの値段は大事だね。

そう考えると東京駅から半径5km圏内はMUSTな条件でしょ。

[240: 匿名さん]

>238さん
金利２％とすれば
３４百万円の部分は金利だけ見ればいいから年６８万円
１６百万円部分を２５年の元利均等だと年８１万円
合計すると月１２万４千円。

後、２５年間の管理費、修繕費積立金と固定資産税から優遇税制の額を引いて
これを÷25年÷12か月で月当たりの追加費用を計算して、
12万4千円に加えてください。

[241: 匿名さん]

＞そう考えると東京駅から半径5km圏内はMUSTな条件でしょ。

営業お疲れ様です。
一般の購入者にはそういう切り口自体ありませんのでね。

ちなみに、モデルルームにいったときに、東京駅までの距離が、赤坂・六本木と同じだと言われました。
だから？って感じですよね。

[242: 匿名さん]

晴海クロノレジデンスの価格が決まりましたね。

２LDKで３８００万円台～
３LDKで４９００万円台～だそうです。

ここを買おうと思っていましたが、晴海が買えることがわかってしまったので乗り換えます。

中央区のほう断然いいよ。
子供の学力は親の年収と周囲の環境によってほとんど決まると言われてるし、
海沿いを歩いてららぽーとに行けるのも魅力。

ここはもう来ないかな。ではー

[243: 匿名さん]

その価格は向きの悪い低層階でしょう。
しかもあそこ、管理費などか高いそうだし。

[244: 匿名さん]

＞２４３

ここは南向きなのに日が当らない部屋を多く抱えているのはご存知なのでしょうか・・・

[245: 匿名さん]

物件ホームページにある、facebookのいいね！というところが
”２万”となっていることからもわかる通り
この物件は、年収の高いfacebook利用者の間では、相当注目を浴びています。

その２万のうち、たった２％の人が買ってくれればそれだけで完売するわけだから
即日完売は間違いでしょう。

たまたまこの板では不人気なだけです。

価格が高いとか言っている人もいますが、
売り残るどころか、期分け販売もされないでしょうね。
倍率が何倍までいくか楽しみです♪

[246: 購入検討中さん]

facebook のいいね!は「江戸DNA診断」やりたい人がいいね!ボタン押しただけですよ。
米国在住の知り合いがいいね!ボタン押したので不思議に思って理由を聞いたらただ単に診断したかっただけって
言ってましたよ。
ウソで煽るのは良くない。

[247: 匿名さん]

コスパ考えると
中央区、台東区、江東区、墨田区に絞られるのは理の当然でしょう。

[248: 匿名さん]

あのＦＢページ、出来たとき（半年前）から「2万」でびっくりしてましたｗ

あれは、いいねボタンを押してくれるマーケティングがあるので、
それを使ったんでしょうね。でも、それが悪いわけではありません。
一部に効果もあったようですしｗ

でも、冷静に判断しないとだめですね。

[249: 物件比較中さん]

色々な意見大変参考になります。
色々悩みましたが、確かに江東区では近年稀に見るマンション数なので、全体的にもう少し待った方が得策ですね。

[250: 匿名さん]

私もそう思います。
今は間違いなく買い手市場。
一期は見送るべし。