East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[141: 匿名さん]

>140さんは2012年以降のオフィスビル建築計画を調べたほうが良いね。勉強不足。
東京駅周辺にオフィスビルがこれから集中、集積する流れだよ。

おっと、あまり言うとせっかくの割安が崩れるな。

[142: 匿名さん]

＞141さん

ご指摘ありがとうございます。
2012年以降の23区内のオフィスビル建築計画についてはよく知っています。素人ではないので。

第一に、蓋然性の高いオフィスビル建築計画なんてせいぜい目先2・3年の話に過ぎません。
中長期的にどうかというのが問題なわけです。
中長期的に、オフィスビルが集積する流れだとする根拠は何でしょうか？

第二に、大手町・丸の内地区の開発は当たり前ですが再開発ばかりです。
再開発では、そんなにオフィスの床は増えないので、労働人口もあまり増えないということになります。
一方、品川や汐留の開発はオフィスがゼロだったエリアから、開発によってＳ・Ａクラスビルが供給されたわけで
インパクトが全く違います。

強いて言えば、豊洲やお台場エリアに大規模なオフィスの供給計画があります。
また、土地も余っているので、さらに供給される余地もあります。
地震リスクや交通アクセス等の問題はありますが、将来的にアップサイドが見込めるのは、
深川エリアよりも、むしろ豊洲や有明、お台場エリアだと思います。
異論反論、歓迎です。

[143: 匿名さん]

あまり詳しく説明すると、せっかくの割安ＧＥＴが難しくなるので、
これを見てください。
http://www.websanko.com/officeinfo/rentdata/pdf/2012/yearTable.pdf

あんまり深堀して不動産価格の値上がりを招くのは良くないから、
そろそろ止めましょうよ。

[144: 匿名さん]

情報ありがとうございます。

当方は素人ではないので、プロボクサーが喧嘩をしないのと同じように
この場で議論を戦わせるつもりはありません。

当方の意見が、他の方のご参考になるのであれば、それでよいです。
（なお、当方も物件比較検討のためにこちらを訪れていることは当たり前ですが念のため。）

[145: 匿名さん]

>144さん
人は住みなれている所で持ち家を探してついつい高値づかみするのが世の常ですから、
色々と幅広く比較検討するのは大変良いことだと思います。
手間を惜しまず頑張って探してください。

[146: 購入検討中さん]

つまるところ、ここは買いでしょうか？

[147: 匿名さん]

それは、御自分で決めましょう。

[148: 購入検討中さん]

プラウドシティー船堀とこちらでは総合的にはどちらがよいと思われますか。
色々な所見を頂きたいです。

[149: 匿名さん]

148さん

びっくりしました。私もプラウドシティ船堀と比べていたので。
プラウドシリーズと比べられている時点で、とても不動産のセンスがある方だなと思います。

なぜなら、野村不動産という会社はとても値付けが上手で、
営業戦略上、必ず即日完売できるような価格をつけてくるのです。

一方、オリックス不動産は逆で、割高な場合もあれば、割安に設定してくる場合もあり、あまり参考にできません。
そういう意味で、プラウドのプライシングは、市場価値を把握する際にすごく参考になるのです。

次に、イーストゲートは、専門家の目から見てプラウドシティ船堀とほぼ同等の資産価値らしいです。

したがって、仮にイーストゲートがプラウドシティ船堀と同等の坪単価で出てくれば、
あとは、ご自分にとっての価値が高いほうを購入するのがよいです。
（これは、個々人が重視するものによって変わってきます。）

もし、イーストゲートがプラウドよりも高かったら、イーストゲートは割高で売り出されているという風に
判断するのが妥当だと思います。
私が問題だと思っているのは、このケースです。
なぜなら、オリックス不動産という会社は、売れ行きが悪いとあっさり値下げをすることもあるからです。
こういうことをされると、いつ買えばよいのかのタイミングが非常に難しくなってきます。

[150: 購入検討中さん]

ここは駅から遠いですね。ユニクロぐらいしか近くにないのであまり検討してません。オリンピックも商売がうまくいかなかった立地なので、住宅で住んでも同じでしょう。同じ駅からの遠さなら、ニュートンプレイスの中古マンションを選んだ方が賢明でしょう。

[151: 匿名さん]

ですね。
駅から実質10分以上かかる物件ですから、中古の値下がりも大きいです。

坪210万以上なら、基本パスで問題ない物件かと思います。

大規模だから、安く出さないとさばききれないと思いますが、さてどう出てくるか。

ところで、オリンピックの撤退からかなり経ちますが、
その間、開発が進まなかった理由は何でしょうか？

[152: 匿名さん]

割安ＧＥＴとかって煽らないと完売できそうにないのは、厳しい証拠です。

大規模なのに、掲示板のレスが異常に少ないのも、厳しい証拠です。

かなりの確率で、終盤に値下げするでしょうね・・・それまで我慢しましょう

[153: 購入検討中さん]

非常に参考になるご意見ありがとうございます。
坪２３０万とのことでしたので、すぐには売れそうにないですね。
しばらく様子見し、値下げに期待したいと思います。
建物の仕様は天井高を除けば良かったです。非常時にエレベーターを一機動かせる
発電機が備え付けられるようです。共有スペースも充実していますので、割安感が
出れば購入検討対象になりそうです。

プラウドシティ船堀、値下げないですよね・・・？

[154: 匿名さん]

地元の人は江戸川区買う人と江東区を買う人とで分かれて行くのでしょうね。

[155: 匿名さん]

プラウドシティ船堀が値下げされる確率は、非常に低いと思います。
先にも申し上げましたが、野村の販売期間の短さは業界トップです。

それに、プラウドシリーズのブランド力は財閥系に匹敵します。
明らかに、オリックスのサンクタスなどよりも格上で、
ブランドイメージが高い方が資産価値も下がりにくいというデータもあります。

それから考えると、必然的な結果だと思います。

＞154
そうでしょうね。
資産価値としては、同等程度だと思いますが、そこは地縁だったり個々人の価値観次第だ思いますね。

[156: 匿名さん]

都心部と外周区だと余程の仕様の格差が無ければ、
坪単価で40万円の資産価値の差が通常ですが、
そのあたりの評価はどうなっているのでしょうか？

ここは平均坪単価230万円？

[157: 匿名さん]

156さん
＞ここは平均坪単価230万円？

私も同じところが気になっていました。
ここは西向きと南向きしかないこと、それとMRに行かれた方の情報（70平米で4800万～）という情報を総合すると

平均ではなくて、南向きが坪230万円～ということだと思います。
平均だと、坪240万円強になるかと思います。
明らかに坪20～30万円は高いので、販売苦戦すること必死でしょう。

それと、前半のご質問がよくわかりません。
もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？

[158: 匿名さん]

仕様の差が無いとすれば、
立地の差だけになるので、ここが坪240万円強とすれば、
江戸川区の物件は坪200万円強で同等になります。
プラウドシティ船堀は坪200万円を切っているのでしょうか？

[159: 購入検討中さん]

東京までの距離で利便性(立地)を一概に判断できないですよね。
プラウド船堀　最寄駅（船堀）まで４分
ここ　　　　　最寄駅（住吉）まで９分
徒歩時間差　５分
船堀ー住吉間の電車での移動時間　８分

時間の概念の利便性では、わずかに３分差です。
さらに肉体および雨天時の精神的ストレスを勘案すれば、
３分差は埋まると見ています。

坪単価は、ここが２４０万強、船堀が２３０万。
駐車場代、ここが17000～24000、船堀　16000～20000
管理費・修繕費　未把握

利便性に差がなく、イニシャル・ランニングコストで
船堀に分があがるのであれば、船堀に軍配があがると思います。

仕様では、ここは駐車場の基礎にも杭が打たれているのは特筆する点です。
相対的に都心に近い江東区の方が、総合的に弾く資産価値上はメリットも出るのかと思います。

詰まるところ、判断難しいです。

[160: 匿名さん]

失礼ですが、立地の差だけにはなりません。

資産価値に関して、中古マーケットでどのくらい下がりにくいかかという観点があるかと思いますが
ご想像以上に、デベのブランドが影響してくるのです。

財閥系やプラウドは、他のブランドよりも高い価格で設定されますが
中古になっても、価格が下がりにくいのです。

一方、オリックス不動産の過去のデータを見ると、
これらのブランドと比較すると下がりやすいということが明らかになっています。
確か、ゴールドクレストやイニシアよりも下だったと思います。

次に、市場賃料という観点でみると、確かに駅力は、住吉＞船堀なのですが
賃貸マーケットでは、駅からの距離が分譲よりも重視されます。
（賃貸に住む人は、学区などの購入する人が重視する点は相対的に重視しないからです。）
その点、この物件は駅より遠いことで、強気の賃料は期待できないと思います。

[161: 匿名さん]

159さん

160です。
不動産にお詳しい方のようですね。とても参考になります。
客観的かつ前向きな情報交換させて頂きたいです。

[162: 匿名さん]

>160
70㎡マンションで、
住吉が18万円の家賃が期待できるのに対し、船掘はせいぜい15万円です。
仕様が同程度であれば、ここが坪240万円なら船堀は200万円が適正と見るべきでしょう。
大手町まで直通の半蔵門線が使える差は大きいです。
錦糸町、押上にもつながっている価値も大きいです。

[163: 匿名さん]

都営新宿線は乗り換えないと都心まで行けない。
この差はでかいよ。

[164: 匿名さん]

半蔵門線までは12分も掛かるから、使えるってだけですね。
資産価値に大差なし。

[165: 匿名さん]

東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩15分
東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
都営新宿線 「住吉」駅 徒歩9分

住吉～大手町11分

[166: 匿名さん]

＞162

仰る視点から説明するには
分譲マンションの価格はインカムアプローチで説明できるという命題が成り立つ必要があります。

そこそこ相関はすると思いますが、仮に回帰分析をしたとしても、決定係数は高くないと思いますね。

第一、そもそもインカムで考えるなら、イーストゲートなんて全く割りに合わないですね。
仕様が高くても、その分だけ賃料には反映されないからです。

残念ながら、坪40万円の差を埋めるには理由が乏しいと思います。
10万円の差は妥当だとするならまだしもですが。

私が気にしているのは、この物件が坪240万円からなのであれば、
かなり高い確率で、後半に失速して値下げするだろうということです。
ただでさえ、オリックス不動産は、社員向けには他のデベよりも高い社員割引がある会社なんですから。

[167: 匿名さん]

仕様が高くて坪240万円だとめちゃくちゃ割安だよ。
賃料20万円でPER25だと70㎡で6千万円、坪単価280万円になっちゃうぞ。

[168: 匿名さん]

住吉は古くて狭い賃貸が多いから、築浅は高い賃料が取れるんじゃない？

[169: 匿名さん]

＞167

失礼ですが、マンションPERの使い方が間違っていますね。。。

マンションPERとは、分譲価格を賃料の何年分で回収できるかというものです。
賃料にマンションPERをかけるというのは、その賃料がその年数だけ同額で続くということを前提としています。

賃貸マーケットでは、10年超から徐々にテナントがつきにくくなっていき、賃料もどんどん下がっていきます。
まさか、PER25／経費率70％＝35年とすると、35年も同額の賃料が取れるでもお思いでしょうか？

マンションPERがNetではなく、Grossで出していることからもわかるように
これは分譲マンション間での収益性をみるための指標に過ぎません。

不動産投資の世界では確実にいいカモですね。。。
めちゃめちゃ割安どころか、結論は、いいカモが飛んできた(笑)です。

[170: 匿名さん]

PER25って、
25年で計算するって意味だよ。
だらか家賃15万円なら、15万円X12か月X25年＝4500万円（江戸川区）
70㎡換算で坪単価212万円
家賃18万円なら、18万円X12か月X25年＝5400万円（江東区）
70㎡換算で坪単価254万円
こんな感じになる。

つまり、船堀物件の期待家賃とここの期待家賃から適正坪単価を計算して、
実際の販売坪単価と比較して、割安か割高かを見れば良いんだよ。

[171: 匿名さん]

ちなみに各区のマンションの家賃レベルはここが参考になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5d/

[172: 匿名]

プラウドシティ船堀の業者の方でしょうか
このサイトはイーストゲートとプラウドシティ船堀の比較のサイトではないのでここらへんでイーストゲートの話に戻しませんか 船堀に興味ある人はこのサイトでごく一部だと思います

[173: 購入検討中さん]

船堀駅徒歩４分と住吉駅徒歩９分の期待家賃の差がいかほどか
わからないことには答えが出ないですね・・・

全てを総合的に判断して資産価値を割り出す算式を教えて下さい。
不動産会社は、社内ノウハウでそういうのあるのでは？

[174: 匿名さん]

不動産価格は家賃レベルに収束して行きます。

[175: 購入検討中さん]

169です。

170さん、もうやめませんか？
ファミリータイプの分譲マンションをインカムアプローチで考えていること自体が
そもそもロジックが通っていないのですよ。

なぜ、デベが賃貸ではなく分譲するかを考えればおわかりでしょう。
それとも、そこまで持論を通そうとする理由は何かあるのですか？


173さん

私の一連の書き込みをご参照して頂ければ、かなりヒントは書いたつもりです。
分譲マンションの資産価値を出す際の有力な方法は、コンパラブルアプローチです。

船堀が出てきているのは、どなたかが実際に比較してご検討されているという経緯ですが、
実際にプロの目から見ても、船堀との比較が有益なのは事実です。＞172さん

[176: 購入検討中さん]

コンパラブルアプローチ！？ググッて調べてみます。
ありがとうございました！
インターネットって知識習得には最高のツールですね。

[177: 匿名さん]

>176さん
東京駅から半径5km圏内とか物理的な分析手法です。

[178: 買い換え検討中]

マンション選びは不安だらけです。坪単価とか、不動産の資産価値の算定はプロにお任せするにして、隣に住む人がどんな人かとか、エレベータがいつも結構待つのでは？とか実際すんだ時の生活環境が心配ですが、これがなかなか確認しづらいポイントです。大型マンションで知らない人に結構挨拶したりするのは、気苦労も多いですよね。世帯数の少ないコンパクトマンションはその点は楽。ただし、共有設備はショボイ。

[179: 匿名さん]

>178
不動産の購入は結局20年、30年先を見る目ですよ。
業者に査定を頼んだところで現状分析だけで役に立ちません。
社会情勢の分析と人口動態の予想が重要です。
まあ、自己責任で考えるしかないってことです。

[180: 購入検討中さん]

176さん
コンパラブルアプローチとは、日本の不動産鑑定評価では、取引事例比較法といわれているものです。

たとえば、ミッドランドアベニューの平均坪単価は235万円位です。
亀戸徒歩6分、西大島徒歩5分です。こちらも大規模ですし、グレードもよく類似しているようです。
こういった比較が容易な物件の価格から、適正な価格を出そうとするアプローチです。
ここではざっくりといきましょうか。

ミッドランドアベニューと比べてどちらがよいと思われますか？
アクセスは若干ミッドランドが上でしょうかね。徒歩5分以内の物件は駅近ということで有利です。
立地は、旧深川区のこちらのほうが上ですよね。

そうすると、ミッドランドの235万円が適正であるとするなら、ここの240万円強は適正ということになりそうです。

しかし、実はここが落とし穴で、ミッドランドアベニューは私の試算では、10％程度割高だと考えています。
もし、現在の価格が適正だとするなら、もう完売していてもよさそうなものですが、
実際にはまだかなり売れ残っていますよね。
分譲マンションでは、引き渡し時点で余っているのは、値付けの失敗です。割高だったということです。

この物件の適正価格は、ミッドランドの適正価格210万円前後よりも少しだけ高い程度だと思っています。
240万円であれば、竣工時点で完売していないでしょうね。

ここの掲示板には、どうやら関係者の方がいらっしゃるようなので、書いておきます。
私は適正価格さえつけて頂ければ購入するつもりでいます。
ただ、どうもこのままいくと、ミッドランドの二の舞になりそうなので、こうやって申し上げているわけです。

[181: 匿名さん]

比較する同じ区内の物件を割高からとして、
販売価格より下げた挙句に、それに結び付けて、下げる。

どこがコンパラブルアプローチなのか？

あまりにも恣意的すぎませんか？
単なるネガとしか思えないね。

[183: 購入検討中さん]

ははは。私なんてまだ全然かわいいほうですよ。
住まいサーフィンってご存知ですか？
ここでは、この物件の時価は、もっと安いと査定されていますよ。坪200万円ですって。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-27914.html

私なんて恣意的どころか、単なる掲示板の１書き込みに過ぎません。
価格を恣意的に決めることができるのは、売主ですからね。

181さん、182さん
逆にお尋ねしますが、もっと高い価格が適正だと書けばよかったですかね？
ご自分が思っている価格より安かったとして、なぜ批判されるのか私には理解できないのですが。
何かご迷惑をおかけしましたか？

[184: 匿名さん]

>183
住まいサーフィンってどうやって見るのか分からないんだよね。
どこに書いてあるの？

[185: 購入検討中さん]

184さん

住まいサーフィンでは、『沖式新築時価（予測m2単価）』という項目があって、
この物件だと上のリンクから、『6X 万円 （ 評価日: 2011/12/19 ）』というのが見れると思います。

会員になれば、Xの部分が見れると思います。
㎡を坪に直すときは、0.3025で割ってください。そうすれば、坪単価に換算できますよ。

住まいサーフィンには不動産のプロでも参考にするようなとても興味深いデータがいっぱいです。
例えば、以下のページでは売主別の中古騰落率ランキングが出ています。
オリックス不動産がどのくらいか見てみてください。
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_110916.php

[187: 匿名さん]

「沖式新築時価」って過去の販売実績から出してきた価格だから、
不動産価格が変わって来てるところでは役に立たないよ。

ほとんど変わらなければ使えるけどね。

[188: 匿名さん]

現地行きましたが、ここは賃貸では難しい気がしますが。清澄白河駅からかなり遠いし、住吉駅には東にかなり戻りますよね。

回りも何もないし、賃りるなら、私ならもっと駅に近い物件にしますよ。

[189: 周辺住民さん]

オリンピックの撤退がすべてを物語ります。

[190: 匿名さん]

>167

グロス利回り4%だよ。
あり得ません。
丸の内Aクラスのオフィスビルでもあり得ない水準だね。
ネットとグロスの違いが分かってないようで。