East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

[マンコミュファン]

東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

[127: 匿名さん]

そりゃ、住めば都で
慣れる人はどんな状況も、慣れるでしょう。

住む状況を選べるのは購入時だけ。

[128: 購入検討中さん]

ＭＲいってきましたが、駅から遠い・川沿いの環境の割には強気の価格設定ですね。
もう少し安ければ検討内でしたが残念です。

[129: 匿名さん]

天井高２４００～２４５０ｍｍですか。
スペック低いですね。２５００～２７００とか
ざらにあるのに。
１５階建という時点で、本来１４階建にすれば
高仕様（高天井高）にできるのに、利益優先で
階数を増やしている。
この立地・仕様でこの価格は疑問ありですね。
正式価格は下方修正するとか、とりあえず
来場者の反応を見るとかかな！？
もしくは、竣工前に値引きしたりして（笑）

[130: 購入検討中さん]

この物件は、ＨＰを見ても仕様が何も分からない。
「モデルルームに来場しないと、教えないよ！」
ということかな？
住友不動産のように、詳細なＨＰを作ってほしい
ものだね。値付けは見習わなくていいけど（笑）

[131: 匿名さん]

天井高は2450あればまあ充分ですよ。
それより、物件によっては梁がひどく低いのもあるのでそういうほうが問題。
この間みた物件では部屋のど真ん中に梁が2m以下まで下がっててすごかった。

[132: 匿名さん]

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良くって、物価も安い、住みやすいところが、これからも人気を保って行きますよ。

旧深川区がお勧め（概ね明治通りより西側の江東区、除く湾岸部）。

清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、信号無しでそのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道（６ｋｍ）も現在整備中で、深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。七福神巡りもできる。遊歩道が完成したら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。
萱場町、日本橋、大手町あたりならお散歩気分で通勤できます。

区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。それぞれの公園ではハイキング気分も味わえて、バーベキューができるところもある。都心に近いことを忘れてしまいそう。さらに車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。道路も碁盤の目になっていて、運転も楽。子供を連れて遊びに行ける。掘割ではよくボートの練習もやってる。お手軽に自然、スポーツに親しめる。

大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。車道と歩道の区別もバッチリで歩行者も安全。道路が碁盤の目だから東京スカイツリーがバッチリ見れて歩く楽しみもある。

スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活、買い物も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

[133: 匿名さん]

ここは旧深川というよる城東エリアでは。

[134: 匿名さん]

>132さん

同感です。

ただ、私の会社でこのエリア（旧深川区）に住んでいる人は、あまりいません。
多くの人は、西側のエリアです。豊洲に住んでいる人はいますが。

例えば、千葉出身の同僚で、どちらかと言えば東側に地縁があるのに、
購入したマンションは、田園都市線沿線だったりします。
丸の内まで１時間以上もかかるのにです。

なので当方の結論としては、一定以上の収入がある方にとっては、
必ずしも人気があるわけではないということです。

私にとってはとても住みやすい街ですが、子供の友人環境を考えると、
ちょっと考えてしまうのも事実です。

[135: 匿名]

>>133
エリアとしては余裕で旧深川区だろ
最大限控え目に見ても四つ目から西側だから深川と自称するのもセーフ

ただし、あの変な意匠で江戸々々と上っ面のＰＲされると虫酸が走る

[136: 匿名さん]

>134
そういった人が過去多くいらっしゃったお蔭で、嘘みたいな割安価格で大手町まで10分圏内のマンションが買えているんだから、ありがたいことです。

[137: 匿名さん]

>136さん
>>嘘みたいな割安価格で大手町まで10分圏内のマンションが買えているんだから

本当に割安価格で買えるのであれば、アービトラージができるはずだと思いますが
そうはなっていないことを考えると、
割安なのではなく、適正な市場価格がついてるんだと当方は理解しています。

136さんはいつかその機会があるとお思いでしょうか？
（すなわち、将来的にこのエリアだけ価格が上がるようなことがあり得ると思われますか？）

それとも、相対的に価格が低いことを割安と仰っているのでしょうか？

[138: 匿名さん]

中立・公正を謳う「マンション評価ナビ」サイトで、
この近くの中古物件の評価を読めば、このエリアの将来性も評価されています。

[139: 匿名さん]

購入者も年々変わるから当然購入意識も変わって行くので、
値上がりして割安感がなくなる事を
実は恐れてます。

[140: 匿名さん]

139さん
当方は次のように考えています。

大手町まで○分以内というのがよく引き合いに出されますが
実は大手町・丸の内自体の相対的地位が以前よりも明らかに低下しています。

もちろん、現在でもオフィス街でもっと賃料が高いエリアは丸の内であることは疑いありません。
しかしながら、昔オフィス街としてのイメージが全くなかった
品川（港南）、汐留、六本木などのエリアが再開発で、Ｓ・Ａクラスビルが供給されたことによって
丸の内の相対的地位が低下しました。

これらのエリアはすべて丸の内よりも西側のエリアであるということです。
これらのうち、１つでも東側にあれば、また事情は違ってきたと思います。
さらに今後、例えば、リニアが品川までで東京駅までは来ないなどの点は、丸の内の地位のさらなる低下を招きます。

オフィス街へのアクセスがよいことが、資産価値の上昇には欠かせません。
その観点でいくと、当方は長期的に見通しが明るいとは思えないのです。

以上より、当方は深川地区が割安だとは思っていません。適正な市場価格だと思っています。

[141: 匿名さん]

>140さんは2012年以降のオフィスビル建築計画を調べたほうが良いね。勉強不足。
東京駅周辺にオフィスビルがこれから集中、集積する流れだよ。

おっと、あまり言うとせっかくの割安が崩れるな。

[142: 匿名さん]

＞141さん

ご指摘ありがとうございます。
2012年以降の23区内のオフィスビル建築計画についてはよく知っています。素人ではないので。

第一に、蓋然性の高いオフィスビル建築計画なんてせいぜい目先2・3年の話に過ぎません。
中長期的にどうかというのが問題なわけです。
中長期的に、オフィスビルが集積する流れだとする根拠は何でしょうか？

第二に、大手町・丸の内地区の開発は当たり前ですが再開発ばかりです。
再開発では、そんなにオフィスの床は増えないので、労働人口もあまり増えないということになります。
一方、品川や汐留の開発はオフィスがゼロだったエリアから、開発によってＳ・Ａクラスビルが供給されたわけで
インパクトが全く違います。

強いて言えば、豊洲やお台場エリアに大規模なオフィスの供給計画があります。
また、土地も余っているので、さらに供給される余地もあります。
地震リスクや交通アクセス等の問題はありますが、将来的にアップサイドが見込めるのは、
深川エリアよりも、むしろ豊洲や有明、お台場エリアだと思います。
異論反論、歓迎です。

[143: 匿名さん]

あまり詳しく説明すると、せっかくの割安ＧＥＴが難しくなるので、
これを見てください。
http://www.websanko.com/officeinfo/rentdata/pdf/2012/yearTable.pdf

あんまり深堀して不動産価格の値上がりを招くのは良くないから、
そろそろ止めましょうよ。

[144: 匿名さん]

情報ありがとうございます。

当方は素人ではないので、プロボクサーが喧嘩をしないのと同じように
この場で議論を戦わせるつもりはありません。

当方の意見が、他の方のご参考になるのであれば、それでよいです。
（なお、当方も物件比較検討のためにこちらを訪れていることは当たり前ですが念のため。）

[145: 匿名さん]

>144さん
人は住みなれている所で持ち家を探してついつい高値づかみするのが世の常ですから、
色々と幅広く比較検討するのは大変良いことだと思います。
手間を惜しまず頑張って探してください。

[146: 購入検討中さん]

つまるところ、ここは買いでしょうか？

[147: 匿名さん]

それは、御自分で決めましょう。

[148: 購入検討中さん]

プラウドシティー船堀とこちらでは総合的にはどちらがよいと思われますか。
色々な所見を頂きたいです。

[149: 匿名さん]

148さん

びっくりしました。私もプラウドシティ船堀と比べていたので。
プラウドシリーズと比べられている時点で、とても不動産のセンスがある方だなと思います。

なぜなら、野村不動産という会社はとても値付けが上手で、
営業戦略上、必ず即日完売できるような価格をつけてくるのです。

一方、オリックス不動産は逆で、割高な場合もあれば、割安に設定してくる場合もあり、あまり参考にできません。
そういう意味で、プラウドのプライシングは、市場価値を把握する際にすごく参考になるのです。

次に、イーストゲートは、専門家の目から見てプラウドシティ船堀とほぼ同等の資産価値らしいです。

したがって、仮にイーストゲートがプラウドシティ船堀と同等の坪単価で出てくれば、
あとは、ご自分にとっての価値が高いほうを購入するのがよいです。
（これは、個々人が重視するものによって変わってきます。）

もし、イーストゲートがプラウドよりも高かったら、イーストゲートは割高で売り出されているという風に
判断するのが妥当だと思います。
私が問題だと思っているのは、このケースです。
なぜなら、オリックス不動産という会社は、売れ行きが悪いとあっさり値下げをすることもあるからです。
こういうことをされると、いつ買えばよいのかのタイミングが非常に難しくなってきます。

[150: 購入検討中さん]

ここは駅から遠いですね。ユニクロぐらいしか近くにないのであまり検討してません。オリンピックも商売がうまくいかなかった立地なので、住宅で住んでも同じでしょう。同じ駅からの遠さなら、ニュートンプレイスの中古マンションを選んだ方が賢明でしょう。

[151: 匿名さん]

ですね。
駅から実質10分以上かかる物件ですから、中古の値下がりも大きいです。

坪210万以上なら、基本パスで問題ない物件かと思います。

大規模だから、安く出さないとさばききれないと思いますが、さてどう出てくるか。

ところで、オリンピックの撤退からかなり経ちますが、
その間、開発が進まなかった理由は何でしょうか？

[152: 匿名さん]

割安ＧＥＴとかって煽らないと完売できそうにないのは、厳しい証拠です。

大規模なのに、掲示板のレスが異常に少ないのも、厳しい証拠です。

かなりの確率で、終盤に値下げするでしょうね・・・それまで我慢しましょう

[153: 購入検討中さん]

非常に参考になるご意見ありがとうございます。
坪２３０万とのことでしたので、すぐには売れそうにないですね。
しばらく様子見し、値下げに期待したいと思います。
建物の仕様は天井高を除けば良かったです。非常時にエレベーターを一機動かせる
発電機が備え付けられるようです。共有スペースも充実していますので、割安感が
出れば購入検討対象になりそうです。

プラウドシティ船堀、値下げないですよね・・・？

[154: 匿名さん]

地元の人は江戸川区買う人と江東区を買う人とで分かれて行くのでしょうね。

[155: 匿名さん]

プラウドシティ船堀が値下げされる確率は、非常に低いと思います。
先にも申し上げましたが、野村の販売期間の短さは業界トップです。

それに、プラウドシリーズのブランド力は財閥系に匹敵します。
明らかに、オリックスのサンクタスなどよりも格上で、
ブランドイメージが高い方が資産価値も下がりにくいというデータもあります。

それから考えると、必然的な結果だと思います。

＞154
そうでしょうね。
資産価値としては、同等程度だと思いますが、そこは地縁だったり個々人の価値観次第だ思いますね。

[156: 匿名さん]

都心部と外周区だと余程の仕様の格差が無ければ、
坪単価で40万円の資産価値の差が通常ですが、
そのあたりの評価はどうなっているのでしょうか？

ここは平均坪単価230万円？

[157: 匿名さん]

156さん
＞ここは平均坪単価230万円？

私も同じところが気になっていました。
ここは西向きと南向きしかないこと、それとMRに行かれた方の情報（70平米で4800万～）という情報を総合すると

平均ではなくて、南向きが坪230万円～ということだと思います。
平均だと、坪240万円強になるかと思います。
明らかに坪20～30万円は高いので、販売苦戦すること必死でしょう。

それと、前半のご質問がよくわかりません。
もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？

[158: 匿名さん]

仕様の差が無いとすれば、
立地の差だけになるので、ここが坪240万円強とすれば、
江戸川区の物件は坪200万円強で同等になります。
プラウドシティ船堀は坪200万円を切っているのでしょうか？

[159: 購入検討中さん]

東京までの距離で利便性(立地)を一概に判断できないですよね。
プラウド船堀　最寄駅（船堀）まで４分
ここ　　　　　最寄駅（住吉）まで９分
徒歩時間差　５分
船堀ー住吉間の電車での移動時間　８分

時間の概念の利便性では、わずかに３分差です。
さらに肉体および雨天時の精神的ストレスを勘案すれば、
３分差は埋まると見ています。

坪単価は、ここが２４０万強、船堀が２３０万。
駐車場代、ここが17000～24000、船堀　16000～20000
管理費・修繕費　未把握

利便性に差がなく、イニシャル・ランニングコストで
船堀に分があがるのであれば、船堀に軍配があがると思います。

仕様では、ここは駐車場の基礎にも杭が打たれているのは特筆する点です。
相対的に都心に近い江東区の方が、総合的に弾く資産価値上はメリットも出るのかと思います。

詰まるところ、判断難しいです。

[160: 匿名さん]

失礼ですが、立地の差だけにはなりません。

資産価値に関して、中古マーケットでどのくらい下がりにくいかかという観点があるかと思いますが
ご想像以上に、デベのブランドが影響してくるのです。

財閥系やプラウドは、他のブランドよりも高い価格で設定されますが
中古になっても、価格が下がりにくいのです。

一方、オリックス不動産の過去のデータを見ると、
これらのブランドと比較すると下がりやすいということが明らかになっています。
確か、ゴールドクレストやイニシアよりも下だったと思います。

次に、市場賃料という観点でみると、確かに駅力は、住吉＞船堀なのですが
賃貸マーケットでは、駅からの距離が分譲よりも重視されます。
（賃貸に住む人は、学区などの購入する人が重視する点は相対的に重視しないからです。）
その点、この物件は駅より遠いことで、強気の賃料は期待できないと思います。

[161: 匿名さん]

159さん

160です。
不動産にお詳しい方のようですね。とても参考になります。
客観的かつ前向きな情報交換させて頂きたいです。

[162: 匿名さん]

>160
70㎡マンションで、
住吉が18万円の家賃が期待できるのに対し、船掘はせいぜい15万円です。
仕様が同程度であれば、ここが坪240万円なら船堀は200万円が適正と見るべきでしょう。
大手町まで直通の半蔵門線が使える差は大きいです。
錦糸町、押上にもつながっている価値も大きいです。

[163: 匿名さん]

都営新宿線は乗り換えないと都心まで行けない。
この差はでかいよ。

[164: 匿名さん]

半蔵門線までは12分も掛かるから、使えるってだけですね。
資産価値に大差なし。

[165: 匿名さん]

東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩15分
東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
都営新宿線 「住吉」駅 徒歩9分

住吉～大手町11分

[166: 匿名さん]

＞162

仰る視点から説明するには
分譲マンションの価格はインカムアプローチで説明できるという命題が成り立つ必要があります。

そこそこ相関はすると思いますが、仮に回帰分析をしたとしても、決定係数は高くないと思いますね。

第一、そもそもインカムで考えるなら、イーストゲートなんて全く割りに合わないですね。
仕様が高くても、その分だけ賃料には反映されないからです。

残念ながら、坪40万円の差を埋めるには理由が乏しいと思います。
10万円の差は妥当だとするならまだしもですが。

私が気にしているのは、この物件が坪240万円からなのであれば、
かなり高い確率で、後半に失速して値下げするだろうということです。
ただでさえ、オリックス不動産は、社員向けには他のデベよりも高い社員割引がある会社なんですから。

[167: 匿名さん]

仕様が高くて坪240万円だとめちゃくちゃ割安だよ。
賃料20万円でPER25だと70㎡で6千万円、坪単価280万円になっちゃうぞ。

[168: 匿名さん]

住吉は古くて狭い賃貸が多いから、築浅は高い賃料が取れるんじゃない？

[169: 匿名さん]

＞167

失礼ですが、マンションPERの使い方が間違っていますね。。。

マンションPERとは、分譲価格を賃料の何年分で回収できるかというものです。
賃料にマンションPERをかけるというのは、その賃料がその年数だけ同額で続くということを前提としています。

賃貸マーケットでは、10年超から徐々にテナントがつきにくくなっていき、賃料もどんどん下がっていきます。
まさか、PER25／経費率70％＝35年とすると、35年も同額の賃料が取れるでもお思いでしょうか？

マンションPERがNetではなく、Grossで出していることからもわかるように
これは分譲マンション間での収益性をみるための指標に過ぎません。

不動産投資の世界では確実にいいカモですね。。。
めちゃめちゃ割安どころか、結論は、いいカモが飛んできた(笑)です。

[170: 匿名さん]

PER25って、
25年で計算するって意味だよ。
だらか家賃15万円なら、15万円X12か月X25年＝4500万円（江戸川区）
70㎡換算で坪単価212万円
家賃18万円なら、18万円X12か月X25年＝5400万円（江東区）
70㎡換算で坪単価254万円
こんな感じになる。

つまり、船堀物件の期待家賃とここの期待家賃から適正坪単価を計算して、
実際の販売坪単価と比較して、割安か割高かを見れば良いんだよ。

[171: 匿名さん]

ちなみに各区のマンションの家賃レベルはここが参考になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5d/

[172: 匿名]

プラウドシティ船堀の業者の方でしょうか
このサイトはイーストゲートとプラウドシティ船堀の比較のサイトではないのでここらへんでイーストゲートの話に戻しませんか 船堀に興味ある人はこのサイトでごく一部だと思います

[173: 購入検討中さん]

船堀駅徒歩４分と住吉駅徒歩９分の期待家賃の差がいかほどか
わからないことには答えが出ないですね・・・

全てを総合的に判断して資産価値を割り出す算式を教えて下さい。
不動産会社は、社内ノウハウでそういうのあるのでは？

[174: 匿名さん]

不動産価格は家賃レベルに収束して行きます。

[175: 購入検討中さん]

169です。

170さん、もうやめませんか？
ファミリータイプの分譲マンションをインカムアプローチで考えていること自体が
そもそもロジックが通っていないのですよ。

なぜ、デベが賃貸ではなく分譲するかを考えればおわかりでしょう。
それとも、そこまで持論を通そうとする理由は何かあるのですか？


173さん

私の一連の書き込みをご参照して頂ければ、かなりヒントは書いたつもりです。
分譲マンションの資産価値を出す際の有力な方法は、コンパラブルアプローチです。

船堀が出てきているのは、どなたかが実際に比較してご検討されているという経緯ですが、
実際にプロの目から見ても、船堀との比較が有益なのは事実です。＞172さん

[176: 購入検討中さん]

コンパラブルアプローチ！？ググッて調べてみます。
ありがとうございました！
インターネットって知識習得には最高のツールですね。