東京イーストが面白い！と謳っていますが、川沿いのこの大規模マンションどうでしょう?
公式URL：http://eb365.jp/
＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定
売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ
[スレ作成日時]2011-12-14 22:45:20
East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2011-12-20 21:27:17
削除依頼
物件名が分かりにくいです。住吉か清澄白河かを付ければ良いのに。
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|---|---|---|
| No.2 |
by 匿名さん 2011-12-21 19:27:02
こういう意味不明の宣伝広告費を浪費するマンションが
良質であったケースは稀である。 ムード先行、イメージ先行の一方で アクセス、ショッピングの不便は隠しようがない。 ジョイント・ベンチャーである点もネックで 責任の所在が曖昧になる。見送りが賢明か。 |
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| No.3 |
by 匿名 2011-12-21 21:31:11
場所が中途半端ですね。。ここは駅から遠すぎるでしょ。
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| No.4 |
by 匿名さん 2011-12-23 07:32:01
スクウェアの新RPGみたいな名前つけるな。
ゲームを売りたいのか、マンションを売りたいのか ハッキリしろ！ |
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| No.5 |
by ご近所さん 2011-12-24 04:08:11
ホームセンターとスポーツセンターの跡地。駅は近くないが歩くには良い距離。住吉、菊川、清澄白河はどれもだいたい同じ距離。バスとタクシーは便利。商店街や小さなスーパーは意外と良い。大きなスーパーはあまりよくない。住み慣れていると結構いい所。三つ目の交差点（白河）と違って、他に高層マンションが南側に無い。小名木川と大横川の川縁は桜並木です。
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| No.6 |
by 匿名さん 2011-12-24 04:19:32
最近は駅から離れても、都心から近くて環境の良いところが人気
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| No.7 |
by 匿名さん 2011-12-24 12:19:04
ちょっ！
なに「風のDECK」って？ 「フーテンの寅さん」みたいなもの？ |
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| No.8 |
by 匿名 2011-12-24 12:27:05
場所が悪すぎるでしょ。
すべてが微妙な距離ですね。小さい子供がいたら、より厳しい環境ですね。 |
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| No.9 |
by 匿名さん 2011-12-24 15:05:30
＜風の谷のナウシカ＞
＜江東区の風のDECK＞ |
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| No.10 |
by 匿名さん 2011-12-25 13:24:30
この辺は、風の強い日が大変です。
川風は疾風となって、冬には骨まで冷え切ります。 特に、雨の日は駅まで9-12分かかるとすれば ずぶ濡れは覚悟しなければなりません。 風のDECKだけに、子供にはツライものがあります。 |
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| No.11 |
by 匿名さん 2011-12-25 14:16:48
なんだかネーミングも裏目に出てるね・・・
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| No.12 |
by 匿名さん 2011-12-25 23:04:06
ひどい広告だ・・・
消費者を完全になめてるね。 駅から遠いし、商品もよくない。 |
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| No.13 |
by 購入検討中さん 2011-12-28 10:13:39
今のマンションはペットが飼えません。そのため住み替えを検討中です。
このマンションの詳細はわかりませんが、多分、今時のマンショなのでは当然可能ですよね。 更に、このマンションがペット共生タイプだと良いのですが。どうでしょうかね。 |
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| No.14 |
by 購入検討中さん 2011-12-30 01:51:33
自走式駐車場完備であれば、前向きに購入を検討します。
この辺りですと、＠２２０くらいでしょうか？ |
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| No.15 |
by 物件比較中さん 2011-12-31 12:13:19
230万円位らしいです。
高いですか？普通ですか？ |
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| No.16 |
by 匿名 2011-12-31 15:13:35
あの場所なら今後の売却も難しいと思ういますし、かなり高いと思いますよ。
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| No.17 |
by 購入検討中さん 2012-01-01 01:59:15
駅遠、軟弱地盤ですので、２３０は高すぎですね。
２２０で手を打ってください。自走式駐車場であれば買います。 |
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| No.18 |
by 匿名 2012-01-01 12:09:37
坪単価はわかりませんが、地元民から言わせれば、この場所は地盤が弱く、海抜0地帯、川の側と少しリスキーですな。
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| No.19 |
by 購入検討中さん 2012-01-01 22:15:34
海抜は、どうにもならないので、地盤改良を十二分にしてください。
津波は、東京湾は心配ないと思いますので、洪水の際に車が浸水しないように ３階建ての自走式駐車場を備え付けて下さい。地下駐車場であれば、購入を 見送ります。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2012-01-04 00:38:00
売主が4社って多いですねー
なんででしょう？ 価格設定とか手間取りそうですし、将来なんかあったとき 責任のなすりつけとかおきなきゃ良いですが。 立地的には住吉徒歩9分、特に利便施設も近くない。 ぶっちゃけ「タダの城東・江東区の住宅街」なので、 冷静に判断して、安く出てくることを期待してます。 …が、大成建設施工じゃ、オーバースペックで安くはならなそうですね 残念。 |
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| No.21 |
by 購入検討中さん 2012-01-04 11:06:07
＞住吉か清澄白河かを付ければ良いのに
深川か扇橋をつけることを希望します |
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| No.22 |
by ご近所さん 2012-01-04 13:07:14
深川がいいです。
いつになったらデザインをホームページに載せてくれるんですかね。 ここは駅から遠いし、扇橋って場所も微妙ですが、清澄白河辺りで他に大規模のもなさそうだし、購入を検討したいなと考えています。価格次第ですが。３Ｌで７０だといくらぐらいになるんでしょうかね。 |
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| No.23 |
by 匿名さん 2012-01-04 13:59:35
デザイン（外観）を載せない物件って近隣とモメてるケースが多いけど、ここはどうなんだろう。
それにしても近年希に見るイメージ先行のヒドいサイトですな。 |
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| No.24 |
by 匿名さん 2012-01-04 20:48:27
22さん
戸数判りませんが、平野二丁目に建設中があります。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2012-01-04 21:44:18
軟弱地盤、水害の可能性大、川風の強風
駅遠、ショッピング不便。 この悪条件マンションを意味不明のイメージ戦略で売ろうとするデベ。 宣伝広告費は膨張し、それは全て価格にオンされる。 マンションの内容・実体に関しては未だ不明。 これは、平成バブル期の乱売マンションと同様のアプローチだ。 この販売コンセプトを作成した担当者、販売不振で左遷は間違いない。 |
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| No.27 |
by ご近所さん 2012-01-06 11:20:28
20さん
>売主が4社って多いですねー >なんででしょう？ >価格設定とか手間取りそうですし、将来なんかあったとき >責任のなすりつけとかおきなきゃ良いですが。 ここのような大規模マンションの時って、JV（ジョイント・ベンチャー）で マンションを開発するケースが多いものですよ。 何の不思議もありません。 責任（不具合の時の負担の割合）は、デベロッパーが出資した割合で負担すると思います。 他の大規模マンションも見てみれば、JVがいかに多いか分かると思います。 |
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| No.28 |
by 匿名さん 2012-01-06 11:24:42
本当に良い物件なら、
売主は他社と一緒にJVでやる必要もないと思いますが… |
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| No.29 |
by 周辺住民さん 2012-01-11 16:26:43
扇橋の住民です。
この地域は城東ではなく深川地域になります。 四ツ目通りを超えると旧城東区になりますので雰囲気も地価もがらっと変わりますよ。 旧城東区は団地が多く、城東警察署管内はあまり治安がいいとは言えませんが深川警察署管内は古くからの町で都内有数の治安良区です。木場公園というかなり大きな都立の公園もすぐですし、都立の現代美術館もすぐです。公園の近くは綺麗に整備されてますし、りそなグループや明治ホールディングスの本社なども近くにあって意外と都会的な雰囲気ですよ。 私は毎日徒歩で住吉駅を利用していますが一番近い猿江の出入り口までなら10分かかりませんよ。また、半蔵門線は押上、錦糸町、住吉、清澄白河の4駅くらいしか人の住んでいる駅を通りません（水天宮から先は都心）のでラッシュ帯でも座って通勤できたりします。バスも東京駅、木場門前仲町、台場、錦糸町、築地、秋葉原など様々な方向にダイレクトでアクセスできますので大変便利です。特に東22系統の東陽町-錦糸町間は日本一バスの本数が多くラッシュ帯は1,2分に1本バスがやってきます。 去年の日経で地下鉄8号線計画の一時事業予算が区議会で可決されたという記事を見ました。 もし実現すれば新駅がちょうど扇橋の交差点付近にできるはずです。 |
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| No.30 |
by 匿名さん 2012-01-11 16:47:39
もし実現すれば、の話ですね。
期待して買い、実現しなくても自己責任。 |
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| No.31 |
by 購入検討中さん 2012-01-12 00:15:45
将来、新駅が至近に出来る！？これは、買い情報ですね。
くどいですが、自走式駐車場であれば、買います。 |
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| No.32 |
by 購入検討中さん 2012-01-12 01:04:46
プレミスト清澄白河よりこちらの方が安価な設定になりますでしょうかね。
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| No.33 |
by 物件比較中さん 2012-01-13 16:53:06
もともと清澄白河の大江戸線の駅も扇橋にできる予定でした
地元商店街が五分で都心にでられたら商売にならん！と反対して流れましたが。 |
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| No.34 |
by 地元民 2012-01-13 21:18:19
場所的にはプレミストの方が格段に良いですね。
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| No.35 |
by 匿名さん 2012-01-15 00:43:51
川の強風と上の方の方が書かれていますが、用水路のような川でも影響があるものでしょうか？
都内のビル風の強い場所よりずっとマシではと思うのですが。 水天宮から続く町並みもけっこう気に入っています。 |
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| No.36 |
by 匿名 2012-01-15 16:51:09
新駅が近いといいですね。千石に新駅誕生というのが正確な情報のようですが。
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| No.37 |
by 匿名 2012-01-15 17:27:51
現地から千石までって近いですか？けっこう距離があるような気がします。近い所にできるといいですね。
あと、扇橋にもっとお店はできないんでしょうか。お店がなさすぎ。清澄白河も住吉も２路線ある駅とは思えないぐらいお店が少ない。 ここの学区の評判はどうなんでしょう？ |
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| No.38 |
by 匿名さん 2012-01-16 20:14:11
３７さん
ここの学区の小学校は扇橋小学校、中学校は深川第四中学校になります。 小学校までは徒歩４分、中学校までは７分と子育て世代にとっては魅力ある立地です。 小学校は１年生～６年生まで各２クラスずつしかありません。 友人が近くに住んでいて聞いたのですが、特に悪いうわさも小学校、中学校とも 今は聞かない様です。 |
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| No.39 |
by 購入検討中さん 2012-01-16 21:08:13
温暖化における海面上昇に対する対策は、行政が
行っているのでしょうか。心配の種です。 |
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| No.40 |
by 匿名 2012-01-16 21:20:49
大雨や津波による河川氾濫の危険は差し迫ってますよね。
私は江東区民ですが、ゼロメートル地帯については、もう諦めてます。 冠水したらライフラインもアウトですけど、江東区は気に入ってます。 |
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| No.41 |
by 周辺住民さん 2012-01-17 14:35:25
近くには千田・扇橋の商店街がありフジマートというスーパーマーケットがあります。
少し清澄白河方向に歩くとマルエツですね。 また、住吉川の橋を超えたたもとにもショッピングセンター、スーパーがあります。 確かに２駅とも二線利用可能な割にお店がありません。 ただ住吉周辺の住民（この物件も住吉寄りだと思います）からみれば錦糸町まで徒歩でも20分弱、少ない時間帯でも5分毎に発車するバスなら5分強と廻りにお店が必要ないのも事実です。私は半蔵門線ユーザーですが、帰りは住吉駅前のバス停が道の反対側となりわたりにくいため錦糸町からバスで帰宅しています（この方が早いです）住吉と錦糸町は驚くほど近いですから（住吉駅の地下入り口から次の次の信号が錦糸町駅です。バス停なら二つ目）特に生活に困ることはないと思いますよ。 安いスーパーなら西友系livin(24h)、東急ストア、高級スーパーならクイーンズ伊勢丹、成城石井。都内一の規模を誇るダイソー、旗艦店のユニクロ、シネコンも２個、吉野家から叙徐苑までなんでもあります。 ブランド品に関してはそごう、西武百貨店が撤退した今は都心に出ないといけないでしょうが。 |
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| No.42 |
by 匿名 2012-01-19 12:58:02
何か進展ないですかねー
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| No.43 |
by 匿名さん 2012-01-19 20:46:08
ホント意味わかんねーＨＰだな
知りたいことは何も記されてない ここまでイメージだけ先行するって、いまの時代には合わない気がするな 考えたやつは４０台半ばのバブル脳だな |
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| No.44 |
by 購入検討中さん 2012-01-20 15:49:22
＞知りたいことは何も記されてない
私もそう感じます。 購入を真剣に考えていますが、情報が少なすぎます。 売る側で情報をだし渋っているのでしょうかね。 公式ホームページは、週単位での更新を望みます。 （この時期では概ね決まってるんでしょ） 何千万円もするものを買う側（お客様）のことをもう少し考慮していただき 早期に解っている情報の公開を望みます。 どんなキッチンかどんな風呂か？等々 （公表すると色々書かれて売る側にとってマイナスになるかもしれないが、 買う側は自分で判断します） 売る側はこのようなところの書き込みを参考に反応をみながら、場合によっては 当初の仕様のものを変更してもいいのではないでしょうかね。 勝手を書いてスミマセン。 販売会社に更なる情報提供を期待します。 |
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| No.45 |
by 匿名さん 2012-01-22 02:01:56
たぶん時代を間違えた担当者なんだろうな。
客は自分で判断するという思考がないんだよ。 低脳なんだろう。 真冬に一生懸命、現場で作業してる人に謝ってほすぃ |
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| No.46 |
by 匿名さん 2012-01-24 10:26:44
HP見にくい…。せっかく興味わいたのに、意味不明のHPにゲンナリ。エドビューティーって…（笑）
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| No.47 |
by 匿名 2012-01-25 01:03:48
おい。まじでそろそろ情報出せや。
関係者のやつ、見たらスルーするなよ。 まずはエドビューティーを何とかしろ。話はそれからだ。 あと坪単価100万くらいにしろ。 |
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| No.48 |
by 匿名さん 2012-01-25 23:02:44
HPの情報って販売会社が出すの？
売主かと思ってた。 |
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| No.49 |
by 購入検討中さん 2012-01-25 23:27:42
天井高ってどのくらいでしょう？
２５００は欲しいなぁ・・・。 近くのミッドランド何とかは梁のせいもあったのかもしれませんが、天井が低く感じ、その１点でやめました。 ここ期待しているんですが・・・。 |
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| No.50 |
by 匿名 2012-01-26 17:08:27
大成だし、車寄せもあるようですし、駅から遠くて周辺もイマイチだけど、わが家もちょっと期待してるのですが、いつになったらデザインを出してくれるんでしょうかね。最近デザインをなかなか出さない物件多いですよね。
三好のパーキングビルのようなところに、三菱地所のマンションが建つようです。プレミスト清澄白河も気になります。学区がいいですね。 |
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| No.51 |
by 匿名 2012-01-26 19:28:08
駅からかなり遠くないですかねぇ。。あとかなり風が強くて寒くないですか？
なんで三ツ目越えるとあんなに殺風景なんですか？ 地元の方教えてください。 |
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| No.52 |
by 匿名 2012-01-26 19:42:42
下町ですからね…
もともとは自営業の工場や商店が多かったのですが、清澄白河というブランディングでこのあたりはギリギリ変わってきました。 ちょっとだけ南よりの千石一丁目なんかは木場公園にも近く住みやすいイメージでしたよ。 まあ住めば都、便利な場所ではないですが不便でもないと思います。 |
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| No.53 |
by 匿名 2012-01-26 19:43:10
三好パーキングビル はどの辺ですか？ ファミリー向けのマンションでしょうか。情報お持ちの方 教えてください。
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| No.54 |
by 購入検討中さん 2012-01-26 21:28:45
実際こないだ歩いてみましたが住吉駅から徒歩で七分程でした。
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| No.55 |
by 周辺住民さん 2012-01-26 21:51:58
住吉駅から男性が早歩きしてやっと10分きれるかどうかです。
女性で歩くの遅い人は12分ぐらいかかるのでは。7分は小走りかと。 |
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| No.56 |
by 匿名 2012-01-27 15:00:24
地所のマンションが建つのは、三つ目通りのおそば屋さんの隣にあるパーキングビル？のようです。地上１５階の分譲だと書いてありました。
あんな狭いところに１５階建てなんて… ところで、こちらのマンションのお隣り名鉄も、そのうちマンションになるんでしょうか？ |
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| No.57 |
by 購入検討中さん 2012-01-30 04:23:08
今日、三つ目通り沿いの「グローリオ清澄白河」のモデルルームと建設中の場所を見てきたので、周辺情報を調べていたらここに着きました。
EastGateSQUAREとプレミスト清澄白河を検討したいなと思いますが、どちらもモデルルームなどに行ってみないとなんとも言えなさそうですね・・・。EastGateSQUAREが割安なら、いいなと思ってます。 |
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| No.58 |
by 購入検討中さん 2012-02-02 23:20:50
東京都LCP住宅登録がなければ、今後、転売時に不利となることが予想されるとのこと
ですので、4月開始に向けて認定されるようにして頂きたいです。 |
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| No.59 |
by 匿名さん 2012-02-02 23:30:54
実際問題、それは無理では？
LCPの基準はハードルが高くて 簡単にはクリア出来そうにないですから。 |
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| No.60 |
by 匿名 2012-02-03 12:40:05
価格はいくらぐらいになるんでしょうか。新駅ができたら、ここから近いですか？清澄白河と住吉、どちらが便利なんだろう。
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| No.61 |
by 匿名 2012-02-03 12:42:10
新駅は近くないらしい
ﾖﾂﾒ通り千石あたりが駅との情報 住吉と距離変わらんな |
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| No.62 |
by 匿名 2012-02-03 12:45:23
そもそも、新駅の有楽町線延伸自体が決まったわけではなく、
延伸案を検討してる段階だし。 |
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| No.63 |
by 匿名 2012-02-03 12:53:08
過去に江東区は
LRT導入を検討して、採算に合わない為に実現しなかった。 |
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| No.64 |
by ｻﾗﾘｰﾏﾝさん 2012-02-03 13:52:51
今回の有楽町線延伸は決定するよ。
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| No.65 |
by 匿名さん 2012-02-03 13:57:19
願望を言うのは自由だけどね。
営業で言ったら宅建業法に引っ掛かるな。 |
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| No.66 |
by 購入検討中さん 2012-02-06 00:27:59
このあたりは、液状化の心配はないでしょうか。
津波と液状化の問題がなければ、前向きに検討したいと思います。 |
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| No.67 |
by 匿名さん 2012-02-06 01:14:19
液状化の可能性なんて、検討の前提くらいならまだいいけど、あまりここで聞いて鵜呑みにしないのが良いよ。
基本的に、心配なら悪いこと言わないから江東区はやめといた方がいいです。 |
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| No.68 |
by 匿名 2012-02-06 18:43:11
有楽町線は延伸決定で三年後着工と新聞に載ってたと記憶してます。その後千葉方面にも延ばしたいみたいですょ
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| No.69 |
by 買い換え検討中 2012-02-06 22:23:23
駅から遠いのは仕方ないとして、敷地に隣接して(南側)、産廃業者があるのが気になる。
先日、見に行った時は収集車が３台停まっていた。 建屋もあるので処理施設もあると思われるが、詳細はわからない。 |
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| No.71 |
by 匿名さん 2012-02-07 08:29:31
ここは産業廃棄物業者が近くに、プレミストは長谷工。どちらも厳しいですね。
駅前のリビオレゾンはどうですか？ |
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| No.72 |
by 匿名 2012-02-07 12:12:53
リビオレゾンはもう完売したようです。早かったですね。
ところでこちらの物件は、そんなに産廃業者に近いんですか？それなら価格も安めになるのかな… |
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| No.73 |
by 購入検討中さん 2012-02-07 22:38:39
産廃処理場！？有害物質を扱うはずなので、あり得ませんね。
放射能物質も心配になってきます。 検討から外します。 |
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| No.74 |
by 匿名 2012-02-08 01:21:50
産廃業者、南側の目の前なんですね。気持ち悪すぎます。あんな狭い所に産廃業者があるなんて、近寄りたくないですね。
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| No.75 |
by 匿名 2012-02-08 01:46:43
イメージ先行の理由が分かったね。
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| No.76 |
by 匿名さん 2012-02-09 00:36:56
今週から事前案内会の受付開始との情報あり。
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| No.77 |
by 匿名 2012-02-09 01:08:57
江東区に長く住んでいます。
液状化や地盤が弱いことなど心配される方がおられますが、江東区でそんなに心配なら城西や都下などの西に行けばいいんじゃないですかねぇ。 江東区でそんなこと言ってたらキリがないよ。 前回の震災で、目の前の川門、すぐに下りて水量調整したと聞きます。あまり江東区をバカにしないでいただきたい。 |
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| No.78 |
by 匿名さん 2012-02-10 01:46:48
事前案内会のお知らせが来ました。
間取りの公開などたいぶ具体的になってきたところで、こちらで産廃業者さんがお近くにあると拝見しました。 実際に候補に入れていた方、検討されていた方はこの件についてどのようにお感じですか？ やはり販売開始時期が近いのでプレミスト清澄白河も気にはなっています…。 でもちょっと規模も違いそうなので、条件に合いそうなのはやっぱりこっちかなと思うと、検討の前提に産廃業者さんの影響など心配です…。 |
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| No.79 |
by 匿名さん 2012-02-10 10:29:03
この付近の詳細はわからないのですが、
かわっぺりは産廃業者があるところが多いですよね。 実際に現地をみて決めるしかないのではないでしょうか？ 子育て環境としてはない方がいいですよね |
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| No.80 |
by 匿名 2012-02-10 13:22:56
うちの近くにあった産廃業者はいわゆるゴミっぽくなくて、鉄屑ばかりだったよ
たぶん工事現場とかの資材のクズだと思う 産廃にも色々あるのかね |
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| No.81 |
by 匿名さん 2012-02-11 10:57:03
全体としてはいいマンションだと思いまよ。
交通利便性の面で評価する方のほうが多いのかな? 他には買い物環境も悪くないですし、遠出というほどでもない距離に東京駅や銀座があるのでその辺も生活範囲に考慮しておけばいいマンションとして判断できるんじゃないかと。 あとはどの位置の住戸にするか、これが重要な物件かも。 |
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| No.83 |
by 匿名さん 2012-02-11 17:17:05
イーストゲートって名前のタワマンが川口に最近あったよ。
名前パクったのかな？ |
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| No.84 |
by 購入検討中さん 2012-02-11 23:58:50
液状化に対する土壌改良を加えて頂きたい。
東西に走るなんちゃら側より南は埋立地です。 ここもギリギリ、川南なので埋立地です。 土壌改良を行った上で、低価格に設定であれば、 何とか買い手が付くのでは？ |
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| No.85 |
by 匿名 2012-02-12 00:02:01
↑あなたは検討もやめた方がいいよ
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| No.86 |
by 購入検討中さん 2012-02-12 01:40:20
なんちゃら側＝小名木川でした・・・
土壌改良が入るなら検討します。 |
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| No.87 |
by 購入検討中さん 2012-02-12 01:55:12
東京都臨海域における埋立地造成の歴史よりpdfをダウンロードして
熟読下さい。 |
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| No.88 |
by 匿名さん 2012-02-12 02:27:01
入るなら検討しますって誰に言ってるの…。
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| No.89 |
by 匿名さん 2012-02-15 01:17:13
事前案内会の受付開始あげ
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| No.90 |
by 買い換え検討中 2012-02-16 11:17:57
4LDKって広すぎて意外と人気がなかったりしますかね、
価格によってはいいと思うんですけど。 もうあと数年したら親との同居も考えているんでこの広さは必要だと思ってます。 間取りを見たところ、 ファミリー向けのマンションだと思うし、 そういう風に考えて一つ広い間取りを選ぶことを念頭に入れてます。 少ない人数で4LDKだと何となく逆に肩身が狭い感じがしますが、 人数相応で選ぶなら問題ないですよね。 |
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| No.91 |
by 物件比較中さん 2012-02-17 20:23:32
資料請求したら案内会の電話がきたので価格について聞いて見た。
75平米5000万前半 85の4Ｌが6000前後らしい。 |
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| No.92 |
by 購入検討中さん 2012-02-18 01:00:36
ゴミの埋立地の割りには高いですね。もう一声安ければ割安感があるので売れると思います。
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| No.94 |
by 購入検討中さん 2012-02-18 16:15:10
産廃業者とゴミ埋め立てを勘案した良識ある価格なら
買い手は付くでしょう。是非、相応の価格で販売頂きたい。 川そば、堤防崩れ、ゼロ地帯、産廃業者、河口の放射能堆積、ゴミ埋立地 |
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| No.97 |
by 物件比較中さん 2012-02-19 22:18:44
ホームセンター、スポーツセンター跡地と記載ありますが、ゴミ埋めたて地跡なんですか？ 産廃についても気になります。詳しい方教えて下さい。 |
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| No.98 |
by 購入検討中さん 2012-02-19 23:58:19
｢東京都臨海域における埋立地造成の歴史｣よりpdfをダウンロードして熟読下さい。
江戸時代に、主にゴミを埋め立てた場所として記載があります。 小名木川以南は、埋立地です。 |
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| No.99 |
by 匿名さん 2012-02-23 02:45:07
＞91さん
・75平米5000万前半 ・85の4Ｌが6000前後らしい。 高いっすねー！ さすが、イメージ戦略重視で、良く解らない「江戸」パンフレットに 無駄なお金を掛けてるだけはありますね。物件価格で広告費を回収か～。 ぶっちゃけ、これじゃ売れないでしょ～。 ここは門仲・清澄の雰囲気をかたった、ただの川沿い住宅街ですから。 |
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| No.100 |
by 購入検討中さん 2012-02-24 10:05:27
江東区イーストゲートスクエアは、池袋ウエストゲートパークからきてるらしいですよ
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| No.101 |
by 匿名さん 2012-02-24 13:40:50
ここにあったアスレティって分譲マンションはどうなっちゃったの？
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| No.102 |
by 物件比較中さん 2012-02-24 14:41:31
98さん
ご教授頂きありがとうございました。 |
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| No.103 |
by 購入検討中さん 2012-02-24 23:02:29
いえいえ。どーいたしまして。
ところで産廃業者、道を隔てているような気がしますし、ＨＰを拝見しても 如何わしい雰囲気はないような感じですね・・。 敷地に隣接していないのであれば、ありのような気がしました。 現地を確認してきます。 |
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| No.104 |
by akn 2012-02-26 01:38:01
隣接の公園の公衆便所撤去してくれないかな・・・夏場においそうだし
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| No.105 |
by 匿名さん 2012-02-28 09:06:18
よく木場公園へ遊びに行きます。バーベキューができたり夏などは子供をじゃぶじゃぶ池で
遊ばせたりできるのでファミリーにとってはすごく魅力的な公園です。 やっぱり子供はなるべく外で遊ばせてあげたいので、こういう魅力的な公園がすぐ近くに あるのはかなりいいですね。小学校や中学校も徒歩１０分圏内ですし、ファミリーにはかなり いい環境ですよね。 |
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| No.106 |
by 物件比較中さん 2012-02-29 13:55:11
お子さんの遊ぶ場所が安全面でも敷地面でもどんどん減っていく中、喜ばしい環境ですよね。
大型モールなどは子どもを遊ばせるルームは有料であったりします。お金を払わなければ安全な場所で遊ばせてあげられないのは親も子も窮屈なものだと思います。こちらの地域はそんな悩みを解決してくれる環境も多くて私も気に入りました。 近くに自由な用途の公園があるのは、昔住んでいた田舎を思い出しますよ＾＾ |
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| No.107 |
by 周辺住民さん 2012-02-29 19:02:44
現地を見た方が良いですよ。それでわかります。
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| No.108 |
by 物件比較中さん 2012-03-02 17:21:39
木場公園て近いかな…
直接距離ならともかく、ちょっとあるよね。 自転車かな。 現地見たけど水門がイヤだったな。 |
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| No.109 |
by 物件比較中さん 2012-03-03 17:00:27
さっき見ましたが、駅から遠い、産廃業者が目の前、回りに何もない、しかも公園も遠い。。
感想ですが、この辺に住むなら、三ツ目通りより西側の清澄白河駅周辺が良いと思いました。 |
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| No.110 |
by 地元住民さん 2012-03-03 17:04:34
清澄白河駅周辺なら駅の目の前にマンション建設されてますよ！
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| No.111 |
by 購入検討中さん 2012-03-04 12:59:09
水門の近くは、洪水の時、被害が出やすいですかね？
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| No.112 |
by 匿名 2012-03-05 11:32:30
駅前は完売しましたよ
地所の三好４丁目が気になります |
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| No.113 |
by 匿名さん 2012-03-05 15:05:23
三好マンション
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| No.114 |
by 匿名 2012-03-05 17:24:05
三好はデべはいいですが、施工会社がイマイチみたいですね。
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| No.115 |
by 物件比較中さん 2012-03-08 00:18:02
もうすぐモデルルームオープンしますね！
ネガ意見も多いですが、楽しみにしています。 |
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| No.116 |
by 匿名 2012-03-11 15:43:30
MR行かれた方いますか？３LDKでいくらくらいでしょうか？水門はいやですがマンション内は充実していて気になっています この辺で大規模なマンションはもうなさそうですよね
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| No.117 |
by 検討中 2012-03-11 17:49:24
昨日からMR 始まったと思います。
坪単価はおいくらくらいでしたか？南向きとその他の向きで値段の差はかなりありますか？75～85㎡のお部屋でおいくらくらいですか？ |
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| No.118 |
by 周辺住民さん 2012-03-11 21:50:35
MR行ってきました。
検討中７０m2３LDK南側は４８００～５３００くらいでした。 仕様は気に入りました。 でも、駅からの距離と天井高が少し気になりますね。 |
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| No.119 |
by 購入検討中さん 2012-03-12 14:38:59
ありがとうございます。今度ＭＲに行く予定です。天井高は普通の2400より低いのでしょうか。
駅から遠いけれどマンション自体はよさそうですね。ゼロメートル地帯に関してはこの辺で 検討している限りはしかたないですよね。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2012-03-12 17:53:16
今どき普通が2400、ってのはどうかと。
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| No.121 |
by 周辺住民さん 2012-03-12 21:41:25
＞１１９
天井高は２４００ｍｍ。上層階１１階から？だったか２４５０ｍｍと聞きました。 2重床２重天井だからだそうです。 このぐらいのグレードのマンションだとどこもこのくらいの天井高なんでしょうか？ 防災災害対策がとても興味深いです。 大規模だからこそできるところが。２３区内ではなかなかできないのかも。 |
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| No.122 |
by 匿名 2012-03-12 23:51:29
121さんありがとうございます 個人的には2400天井高で十分です
3月11日の地震映像をみるたび地震対策が気になりますね |
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| No.123 |
by 物件比較中さん 2012-03-14 14:59:26
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.124 |
by 仕様調査中 2012-03-16 14:11:47
天井高いですね。
とも思ったら皆さんからすると普通か若しくはそうでもないというご意見も(汗) 今までが低すぎたんですね･･･およそ220-230ぐらいのところです。だから240もあったらかなり広く感じますし圧迫感も皆無な生活を期待しますよ。 どの部屋も下がりとかは無いですよね?? |
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| No.125 |
by 匿名さん 2012-03-18 20:12:29
姉の家がマンションを買い替えをして、それまで住んでいた所より天井が低くなり
はじめは圧迫感を感じたそうですが、しばらくすると慣れてしまいまったく 気にならなくなったとか。 営業で色々な場所に直行する事が多い私は２駅利用でき、３路線利用可能な ここは今の所第一候補です。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2012-03-18 20:19:45
海抜ゼロメートルなので私ならパスしますが、静かでいいところではないかと思います。
川の向こうにある「肉の田じま」、行列に並ぶのは避けられませんがとても美味しい焼肉店兼精肉店ですよ。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2012-03-18 21:07:11
そりゃ、住めば都で
慣れる人はどんな状況も、慣れるでしょう。 住む状況を選べるのは購入時だけ。 |
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| No.128 |
by 購入検討中さん 2012-03-18 22:22:43
ＭＲいってきましたが、駅から遠い・川沿いの環境の割には強気の価格設定ですね。
もう少し安ければ検討内でしたが残念です。 |
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| No.129 |
by 匿名さん 2012-03-18 23:01:47
天井高２４００～２４５０ｍｍですか。
スペック低いですね。２５００～２７００とか ざらにあるのに。 １５階建という時点で、本来１４階建にすれば 高仕様（高天井高）にできるのに、利益優先で 階数を増やしている。 この立地・仕様でこの価格は疑問ありですね。 正式価格は下方修正するとか、とりあえず 来場者の反応を見るとかかな！？ もしくは、竣工前に値引きしたりして（笑） |
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| No.130 |
by 購入検討中さん 2012-03-18 23:08:04
この物件は、ＨＰを見ても仕様が何も分からない。
「モデルルームに来場しないと、教えないよ！」 ということかな？ 住友不動産のように、詳細なＨＰを作ってほしい ものだね。値付けは見習わなくていいけど（笑） |
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| No.131 |
by 匿名さん 2012-03-19 00:10:36
天井高は2450あればまあ充分ですよ。
それより、物件によっては梁がひどく低いのもあるのでそういうほうが問題。 この間みた物件では部屋のど真ん中に梁が2m以下まで下がっててすごかった。 |
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| No.132 |
by 匿名さん 2012-03-20 20:30:46
都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良くって、物価も安い、住みやすいところが、これからも人気を保って行きますよ。
旧深川区がお勧め（概ね明治通りより西側の江東区、除く湾岸部）。 清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、信号無しでそのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道（６ｋｍ）も現在整備中で、深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。七福神巡りもできる。遊歩道が完成したら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。 萱場町、日本橋、大手町あたりならお散歩気分で通勤できます。 区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。それぞれの公園ではハイキング気分も味わえて、バーベキューができるところもある。都心に近いことを忘れてしまいそう。さらに車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。道路も碁盤の目になっていて、運転も楽。子供を連れて遊びに行ける。掘割ではよくボートの練習もやってる。お手軽に自然、スポーツに親しめる。 大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。車道と歩道の区別もバッチリで歩行者も安全。道路が碁盤の目だから東京スカイツリーがバッチリ見れて歩く楽しみもある。 スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活、買い物も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。 |
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| No.133 |
by 匿名さん 2012-03-21 00:54:45
ここは旧深川というよる城東エリアでは。
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| No.134 |
by 匿名さん 2012-03-21 11:17:58
>132さん
同感です。 ただ、私の会社でこのエリア（旧深川区）に住んでいる人は、あまりいません。 多くの人は、西側のエリアです。豊洲に住んでいる人はいますが。 例えば、千葉出身の同僚で、どちらかと言えば東側に地縁があるのに、 購入したマンションは、田園都市線沿線だったりします。 丸の内まで１時間以上もかかるのにです。 なので当方の結論としては、一定以上の収入がある方にとっては、 必ずしも人気があるわけではないということです。 私にとってはとても住みやすい街ですが、子供の友人環境を考えると、 ちょっと考えてしまうのも事実です。 |
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| No.135 |
by 匿名 2012-03-21 12:49:26
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| No.136 |
by 匿名さん 2012-03-21 13:10:04
>134
そういった人が過去多くいらっしゃったお蔭で、嘘みたいな割安価格で大手町まで10分圏内のマンションが買えているんだから、ありがたいことです。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2012-03-21 14:17:35
>136さん
>>嘘みたいな割安価格で大手町まで10分圏内のマンションが買えているんだから 本当に割安価格で買えるのであれば、アービトラージができるはずだと思いますが そうはなっていないことを考えると、 割安なのではなく、適正な市場価格がついてるんだと当方は理解しています。 136さんはいつかその機会があるとお思いでしょうか？ （すなわち、将来的にこのエリアだけ価格が上がるようなことがあり得ると思われますか？） それとも、相対的に価格が低いことを割安と仰っているのでしょうか？ |
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| No.138 |
by 匿名さん 2012-03-21 14:29:03
中立・公正を謳う「マンション評価ナビ」サイトで、
この近くの中古物件の評価を読めば、このエリアの将来性も評価されています。 |
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| No.139 |
by 匿名さん 2012-03-21 16:37:56
購入者も年々変わるから当然購入意識も変わって行くので、
値上がりして割安感がなくなる事を 実は恐れてます。 |
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| No.140 |
by 匿名さん 2012-03-21 18:11:26
139さん
当方は次のように考えています。 大手町まで○分以内というのがよく引き合いに出されますが 実は大手町・丸の内自体の相対的地位が以前よりも明らかに低下しています。 もちろん、現在でもオフィス街でもっと賃料が高いエリアは丸の内であることは疑いありません。 しかしながら、昔オフィス街としてのイメージが全くなかった 品川（港南）、汐留、六本木などのエリアが再開発で、Ｓ・Ａクラスビルが供給されたことによって 丸の内の相対的地位が低下しました。 これらのエリアはすべて丸の内よりも西側のエリアであるということです。 これらのうち、１つでも東側にあれば、また事情は違ってきたと思います。 さらに今後、例えば、リニアが品川までで東京駅までは来ないなどの点は、丸の内の地位のさらなる低下を招きます。 オフィス街へのアクセスがよいことが、資産価値の上昇には欠かせません。 その観点でいくと、当方は長期的に見通しが明るいとは思えないのです。 以上より、当方は深川地区が割安だとは思っていません。適正な市場価格だと思っています。 |
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| No.141 |
by 匿名さん 2012-03-21 18:19:58
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| No.142 |
by 匿名さん 2012-03-21 19:24:01
＞141さん
ご指摘ありがとうございます。 2012年以降の23区内のオフィスビル建築計画についてはよく知っています。素人ではないので。 第一に、蓋然性の高いオフィスビル建築計画なんてせいぜい目先2・3年の話に過ぎません。 中長期的にどうかというのが問題なわけです。 中長期的に、オフィスビルが集積する流れだとする根拠は何でしょうか？ 第二に、大手町・丸の内地区の開発は当たり前ですが再開発ばかりです。 再開発では、そんなにオフィスの床は増えないので、労働人口もあまり増えないということになります。 一方、品川や汐留の開発はオフィスがゼロだったエリアから、開発によってＳ・Ａクラスビルが供給されたわけで インパクトが全く違います。 強いて言えば、豊洲やお台場エリアに大規模なオフィスの供給計画があります。 また、土地も余っているので、さらに供給される余地もあります。 地震リスクや交通アクセス等の問題はありますが、将来的にアップサイドが見込めるのは、 深川エリアよりも、むしろ豊洲や有明、お台場エリアだと思います。 異論反論、歓迎です。 |
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| No.143 |
by 匿名さん 2012-03-21 19:53:26
あまり詳しく説明すると、せっかくの割安ＧＥＴが難しくなるので、
これを見てください。 http://www.websanko.com/officeinfo/rentdata/pdf/2012/yearTable.pdf あんまり深堀して不動産価格の値上がりを招くのは良くないから、 そろそろ止めましょうよ。 |
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| No.144 |
by 匿名さん 2012-03-21 21:16:02
情報ありがとうございます。
当方は素人ではないので、プロボクサーが喧嘩をしないのと同じように この場で議論を戦わせるつもりはありません。 当方の意見が、他の方のご参考になるのであれば、それでよいです。 （なお、当方も物件比較検討のためにこちらを訪れていることは当たり前ですが念のため。） |
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| No.145 |
by 匿名さん 2012-03-21 21:22:46
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| No.146 |
by 購入検討中さん 2012-03-23 23:55:27
つまるところ、ここは買いでしょうか？
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| No.147 |
by 匿名さん 2012-03-24 00:06:06
それは、御自分で決めましょう。
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| No.148 |
by 購入検討中さん 2012-03-24 01:09:45
プラウドシティー船堀とこちらでは総合的にはどちらがよいと思われますか。
色々な所見を頂きたいです。 |
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| No.149 |
by 匿名さん 2012-03-24 07:25:51
148さん
びっくりしました。私もプラウドシティ船堀と比べていたので。 プラウドシリーズと比べられている時点で、とても不動産のセンスがある方だなと思います。 なぜなら、野村不動産という会社はとても値付けが上手で、 営業戦略上、必ず即日完売できるような価格をつけてくるのです。 一方、オリックス不動産は逆で、割高な場合もあれば、割安に設定してくる場合もあり、あまり参考にできません。 そういう意味で、プラウドのプライシングは、市場価値を把握する際にすごく参考になるのです。 次に、イーストゲートは、専門家の目から見てプラウドシティ船堀とほぼ同等の資産価値らしいです。 したがって、仮にイーストゲートがプラウドシティ船堀と同等の坪単価で出てくれば、 あとは、ご自分にとっての価値が高いほうを購入するのがよいです。 （これは、個々人が重視するものによって変わってきます。） もし、イーストゲートがプラウドよりも高かったら、イーストゲートは割高で売り出されているという風に 判断するのが妥当だと思います。 私が問題だと思っているのは、このケースです。 なぜなら、オリックス不動産という会社は、売れ行きが悪いとあっさり値下げをすることもあるからです。 こういうことをされると、いつ買えばよいのかのタイミングが非常に難しくなってきます。 |
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| No.150 |
by 購入検討中さん 2012-03-24 21:00:14
ここは駅から遠いですね。ユニクロぐらいしか近くにないのであまり検討してません。オリンピックも商売がうまくいかなかった立地なので、住宅で住んでも同じでしょう。同じ駅からの遠さなら、ニュートンプレイスの中古マンションを選んだ方が賢明でしょう。
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| No.151 |
by 匿名さん 2012-03-24 21:32:30
ですね。
駅から実質10分以上かかる物件ですから、中古の値下がりも大きいです。 坪210万以上なら、基本パスで問題ない物件かと思います。 大規模だから、安く出さないとさばききれないと思いますが、さてどう出てくるか。 ところで、オリンピックの撤退からかなり経ちますが、 その間、開発が進まなかった理由は何でしょうか？ |
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| No.152 |
by 匿名さん 2012-03-24 21:37:24
割安ＧＥＴとかって煽らないと完売できそうにないのは、厳しい証拠です。
大規模なのに、掲示板のレスが異常に少ないのも、厳しい証拠です。 かなりの確率で、終盤に値下げするでしょうね・・・それまで我慢しましょう |
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| No.153 |
by 購入検討中さん 2012-03-25 00:30:48
非常に参考になるご意見ありがとうございます。
坪２３０万とのことでしたので、すぐには売れそうにないですね。 しばらく様子見し、値下げに期待したいと思います。 建物の仕様は天井高を除けば良かったです。非常時にエレベーターを一機動かせる 発電機が備え付けられるようです。共有スペースも充実していますので、割安感が 出れば購入検討対象になりそうです。 プラウドシティ船堀、値下げないですよね・・・？ |
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| No.154 |
by 匿名さん 2012-03-25 00:49:33
地元の人は江戸川区買う人と江東区を買う人とで分かれて行くのでしょうね。
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| No.155 |
by 匿名さん 2012-03-25 08:27:48
プラウドシティ船堀が値下げされる確率は、非常に低いと思います。
先にも申し上げましたが、野村の販売期間の短さは業界トップです。 それに、プラウドシリーズのブランド力は財閥系に匹敵します。 明らかに、オリックスのサンクタスなどよりも格上で、 ブランドイメージが高い方が資産価値も下がりにくいというデータもあります。 それから考えると、必然的な結果だと思います。 ＞154 そうでしょうね。 資産価値としては、同等程度だと思いますが、そこは地縁だったり個々人の価値観次第だ思いますね。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2012-03-25 08:46:40
都心部と外周区だと余程の仕様の格差が無ければ、
坪単価で40万円の資産価値の差が通常ですが、 そのあたりの評価はどうなっているのでしょうか？ ここは平均坪単価230万円？ |
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| No.157 |
by 匿名さん 2012-03-25 09:46:16
156さん
＞ここは平均坪単価230万円？ 私も同じところが気になっていました。 ここは西向きと南向きしかないこと、それとMRに行かれた方の情報（70平米で4800万～）という情報を総合すると 平均ではなくて、南向きが坪230万円～ということだと思います。 平均だと、坪240万円強になるかと思います。 明らかに坪20～30万円は高いので、販売苦戦すること必死でしょう。 それと、前半のご質問がよくわかりません。 もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？ |
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| No.158 |
by 匿名さん 2012-03-25 10:03:02
仕様の差が無いとすれば、
立地の差だけになるので、ここが坪240万円強とすれば、 江戸川区の物件は坪200万円強で同等になります。 プラウドシティ船堀は坪200万円を切っているのでしょうか？ |
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| No.159 |
by 購入検討中さん 2012-03-25 10:54:35
東京までの距離で利便性(立地)を一概に判断できないですよね。
プラウド船堀 最寄駅（船堀）まで４分 ここ 最寄駅（住吉）まで９分 徒歩時間差 ５分 船堀ー住吉間の電車での移動時間 ８分 時間の概念の利便性では、わずかに３分差です。 さらに肉体および雨天時の精神的ストレスを勘案すれば、 ３分差は埋まると見ています。 坪単価は、ここが２４０万強、船堀が２３０万。 駐車場代、ここが17000～24000、船堀 16000～20000 管理費・修繕費 未把握 利便性に差がなく、イニシャル・ランニングコストで 船堀に分があがるのであれば、船堀に軍配があがると思います。 仕様では、ここは駐車場の基礎にも杭が打たれているのは特筆する点です。 相対的に都心に近い江東区の方が、総合的に弾く資産価値上はメリットも出るのかと思います。 詰まるところ、判断難しいです。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2012-03-25 10:58:08
失礼ですが、立地の差だけにはなりません。
資産価値に関して、中古マーケットでどのくらい下がりにくいかかという観点があるかと思いますが ご想像以上に、デベのブランドが影響してくるのです。 財閥系やプラウドは、他のブランドよりも高い価格で設定されますが 中古になっても、価格が下がりにくいのです。 一方、オリックス不動産の過去のデータを見ると、 これらのブランドと比較すると下がりやすいということが明らかになっています。 確か、ゴールドクレストやイニシアよりも下だったと思います。 次に、市場賃料という観点でみると、確かに駅力は、住吉＞船堀なのですが 賃貸マーケットでは、駅からの距離が分譲よりも重視されます。 （賃貸に住む人は、学区などの購入する人が重視する点は相対的に重視しないからです。） その点、この物件は駅より遠いことで、強気の賃料は期待できないと思います。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2012-03-25 11:04:08
159さん
160です。 不動産にお詳しい方のようですね。とても参考になります。 客観的かつ前向きな情報交換させて頂きたいです。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2012-03-25 11:29:33
>160
70㎡マンションで、 住吉が18万円の家賃が期待できるのに対し、船掘はせいぜい15万円です。 仕様が同程度であれば、ここが坪240万円なら船堀は200万円が適正と見るべきでしょう。 大手町まで直通の半蔵門線が使える差は大きいです。 錦糸町、押上にもつながっている価値も大きいです。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2012-03-25 11:34:40
都営新宿線は乗り換えないと都心まで行けない。
この差はでかいよ。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2012-03-25 12:22:31
半蔵門線までは12分も掛かるから、使えるってだけですね。
資産価値に大差なし。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2012-03-25 12:28:22
東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩15分 東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分 都営新宿線 「住吉」駅 徒歩9分 住吉～大手町11分 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2012-03-25 15:52:50
＞162
仰る視点から説明するには 分譲マンションの価格はインカムアプローチで説明できるという命題が成り立つ必要があります。 そこそこ相関はすると思いますが、仮に回帰分析をしたとしても、決定係数は高くないと思いますね。 第一、そもそもインカムで考えるなら、イーストゲートなんて全く割りに合わないですね。 仕様が高くても、その分だけ賃料には反映されないからです。 残念ながら、坪40万円の差を埋めるには理由が乏しいと思います。 10万円の差は妥当だとするならまだしもですが。 私が気にしているのは、この物件が坪240万円からなのであれば、 かなり高い確率で、後半に失速して値下げするだろうということです。 ただでさえ、オリックス不動産は、社員向けには他のデベよりも高い社員割引がある会社なんですから。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2012-03-25 15:59:22
仕様が高くて坪240万円だとめちゃくちゃ割安だよ。
賃料20万円でPER25だと70㎡で6千万円、坪単価280万円になっちゃうぞ。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2012-03-25 16:06:31
住吉は古くて狭い賃貸が多いから、築浅は高い賃料が取れるんじゃない？
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| No.169 |
by 匿名さん 2012-03-25 16:57:29
＞167
失礼ですが、マンションPERの使い方が間違っていますね。。。 マンションPERとは、分譲価格を賃料の何年分で回収できるかというものです。 賃料にマンションPERをかけるというのは、その賃料がその年数だけ同額で続くということを前提としています。 賃貸マーケットでは、10年超から徐々にテナントがつきにくくなっていき、賃料もどんどん下がっていきます。 まさか、PER25／経費率70％＝35年とすると、35年も同額の賃料が取れるでもお思いでしょうか？ マンションPERがNetではなく、Grossで出していることからもわかるように これは分譲マンション間での収益性をみるための指標に過ぎません。 不動産投資の世界では確実にいいカモですね。。。 めちゃめちゃ割安どころか、結論は、いいカモが飛んできた(笑)です。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2012-03-25 17:09:10
PER25って、
25年で計算するって意味だよ。 だらか家賃15万円なら、15万円X12か月X25年＝4500万円（江戸川区） 70㎡換算で坪単価212万円 家賃18万円なら、18万円X12か月X25年＝5400万円（江東区） 70㎡換算で坪単価254万円 こんな感じになる。 つまり、船堀物件の期待家賃とここの期待家賃から適正坪単価を計算して、 実際の販売坪単価と比較して、割安か割高かを見れば良いんだよ。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2012-03-25 17:11:30
ちなみに各区のマンションの家賃レベルはここが参考になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5d/ |
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| No.172 |
by 匿名 2012-03-25 17:30:05
プラウドシティ船堀の業者の方でしょうか
このサイトはイーストゲートとプラウドシティ船堀の比較のサイトではないのでここらへんでイーストゲートの話に戻しませんか 船堀に興味ある人はこのサイトでごく一部だと思います |
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| No.173 |
by 購入検討中さん 2012-03-25 17:36:53
船堀駅徒歩４分と住吉駅徒歩９分の期待家賃の差がいかほどか
わからないことには答えが出ないですね・・・ 全てを総合的に判断して資産価値を割り出す算式を教えて下さい。 不動産会社は、社内ノウハウでそういうのあるのでは？ |
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| No.174 |
by 匿名さん 2012-03-25 18:05:17
不動産価格は家賃レベルに収束して行きます。
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| No.175 |
by 購入検討中さん 2012-03-25 18:06:53
169です。
170さん、もうやめませんか？ ファミリータイプの分譲マンションをインカムアプローチで考えていること自体が そもそもロジックが通っていないのですよ。 なぜ、デベが賃貸ではなく分譲するかを考えればおわかりでしょう。 それとも、そこまで持論を通そうとする理由は何かあるのですか？ 173さん 私の一連の書き込みをご参照して頂ければ、かなりヒントは書いたつもりです。 分譲マンションの資産価値を出す際の有力な方法は、コンパラブルアプローチです。 船堀が出てきているのは、どなたかが実際に比較してご検討されているという経緯ですが、 実際にプロの目から見ても、船堀との比較が有益なのは事実です。＞172さん |
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| No.176 |
by 購入検討中さん 2012-03-25 18:40:26
コンパラブルアプローチ！？ググッて調べてみます。
ありがとうございました！ インターネットって知識習得には最高のツールですね。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2012-03-25 18:43:56
>176さん
東京駅から半径5km圏内とか物理的な分析手法です。 |
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| No.178 |
by 買い換え検討中 2012-03-25 20:31:00
マンション選びは不安だらけです。坪単価とか、不動産の資産価値の算定はプロにお任せするにして、隣に住む人がどんな人かとか、エレベータがいつも結構待つのでは？とか実際すんだ時の生活環境が心配ですが、これがなかなか確認しづらいポイントです。大型マンションで知らない人に結構挨拶したりするのは、気苦労も多いですよね。世帯数の少ないコンパクトマンションはその点は楽。ただし、共有設備はショボイ。
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| No.179 |
by 匿名さん 2012-03-25 21:03:25
>178
不動産の購入は結局20年、30年先を見る目ですよ。 業者に査定を頼んだところで現状分析だけで役に立ちません。 社会情勢の分析と人口動態の予想が重要です。 まあ、自己責任で考えるしかないってことです。 |
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| No.180 |
by 購入検討中さん 2012-03-25 22:10:29
176さん
コンパラブルアプローチとは、日本の不動産鑑定評価では、取引事例比較法といわれているものです。 たとえば、ミッドランドアベニューの平均坪単価は235万円位です。 亀戸徒歩6分、西大島徒歩5分です。こちらも大規模ですし、グレードもよく類似しているようです。 こういった比較が容易な物件の価格から、適正な価格を出そうとするアプローチです。 ここではざっくりといきましょうか。 ミッドランドアベニューと比べてどちらがよいと思われますか？ アクセスは若干ミッドランドが上でしょうかね。徒歩5分以内の物件は駅近ということで有利です。 立地は、旧深川区のこちらのほうが上ですよね。 そうすると、ミッドランドの235万円が適正であるとするなら、ここの240万円強は適正ということになりそうです。 しかし、実はここが落とし穴で、ミッドランドアベニューは私の試算では、10％程度割高だと考えています。 もし、現在の価格が適正だとするなら、もう完売していてもよさそうなものですが、 実際にはまだかなり売れ残っていますよね。 分譲マンションでは、引き渡し時点で余っているのは、値付けの失敗です。割高だったということです。 この物件の適正価格は、ミッドランドの適正価格210万円前後よりも少しだけ高い程度だと思っています。 240万円であれば、竣工時点で完売していないでしょうね。 ここの掲示板には、どうやら関係者の方がいらっしゃるようなので、書いておきます。 私は適正価格さえつけて頂ければ購入するつもりでいます。 ただ、どうもこのままいくと、ミッドランドの二の舞になりそうなので、こうやって申し上げているわけです。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2012-03-25 22:21:57
比較する同じ区内の物件を割高からとして、
販売価格より下げた挙句に、それに結び付けて、下げる。 どこがコンパラブルアプローチなのか？ あまりにも恣意的すぎませんか？ 単なるネガとしか思えないね。 |
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| No.183 |
by 購入検討中さん 2012-03-25 22:47:07
ははは。私なんてまだ全然かわいいほうですよ。
住まいサーフィンってご存知ですか？ ここでは、この物件の時価は、もっと安いと査定されていますよ。坪200万円ですって。 https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-27914.html 私なんて恣意的どころか、単なる掲示板の１書き込みに過ぎません。 価格を恣意的に決めることができるのは、売主ですからね。 181さん、182さん 逆にお尋ねしますが、もっと高い価格が適正だと書けばよかったですかね？ ご自分が思っている価格より安かったとして、なぜ批判されるのか私には理解できないのですが。 何かご迷惑をおかけしましたか？ |
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| No.184 |
by 匿名さん 2012-03-25 22:52:03
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| No.185 |
by 購入検討中さん 2012-03-25 23:04:04
184さん
住まいサーフィンでは、『沖式新築時価（予測m2単価）』という項目があって、 この物件だと上のリンクから、『6X 万円 （ 評価日: 2011/12/19 ）』というのが見れると思います。 会員になれば、Xの部分が見れると思います。 ㎡を坪に直すときは、0.3025で割ってください。そうすれば、坪単価に換算できますよ。 住まいサーフィンには不動産のプロでも参考にするようなとても興味深いデータがいっぱいです。 例えば、以下のページでは売主別の中古騰落率ランキングが出ています。 オリックス不動産がどのくらいか見てみてください。 https://www.sumai-surfin.com/producer/press_110916.php |
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| No.187 |
by 匿名さん 2012-03-25 23:15:15
「沖式新築時価」って過去の販売実績から出してきた価格だから、
不動産価格が変わって来てるところでは役に立たないよ。 ほとんど変わらなければ使えるけどね。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2012-03-26 00:46:52
現地行きましたが、ここは賃貸では難しい気がしますが。清澄白河駅からかなり遠いし、住吉駅には東にかなり戻りますよね。
回りも何もないし、賃りるなら、私ならもっと駅に近い物件にしますよ。 |
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| No.189 |
by 周辺住民さん 2012-03-26 11:57:21
オリンピックの撤退がすべてを物語ります。
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| No.190 |
by 匿名さん 2012-03-27 18:43:49
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| No.191 |
by 匿名さん 2012-03-27 22:34:27
相手にしない方がいいよ。
他人を煽って高値掴みをさせて、自分の資産価値を上げようって腹の人だから。 デベが高く売り出すのも、他人が高く買うのも大好物。 そうなれば自分のマンションが高く売れることになるから。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2012-03-28 00:04:27
この場所で365戸なら竣工後も売れ残るでしょう。
間取りや階数にこだわらないのなら竣工後まで待つのが得策かと思われます。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2012-03-28 00:10:10
住まいサーフィンへの直リンは競合掲示板への誘導として
以前は削除対象だったのに、今はいいんだね。 |
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| No.194 |
by 購入検討中さん 2012-03-28 14:23:45
総戸数365戸の大規模物件なのに、年末からコメント開始なのに全レス数が193しかない。
近年稀にみる感心が少ない大規模マンションのようだ |
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| No.195 |
by 購入検討中さん 2012-03-28 15:19:49
コメント数かー。
モデルルーム行きました。 公開からまだ数週間ですが申込み状況はかなり多かったですよ。 特に広めの角部屋はほぼ申込みがはいっており抽選になる部屋も数件あり。 欲しい故ネガ意見書き込む人もいたりして。 駅からの距離等マイナス面もありますが 間取り、3線利用可、災害対策、共用部分なかなか魅力的なマンションです。 当方も申込みしました。 早く住みたいです。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2012-03-28 15:27:58
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| No.197 |
by 購入検討中さん 2012-03-28 16:36:48
おおよその価格で発表されており、現時点で仮？申込み受付中。抽選結果は4月末に発表、その結果発表後本申込み。気になっているなら案内会にいくべし。口コミサイトもおもしろいが自分が気にいるかが重要。
以上！ |
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| No.198 |
by 匿名 2012-03-28 18:33:01
私もMR行きましたがすごい盛況でしたよ 予約を取るのも希望時間は取れなかったし
間取りもいい間取りは予約が三件既に入ってました 売れ残るって値引きする部屋はそのレベルの部屋って事なのだと思います |
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| No.199 |
by 匿名さん 2012-03-29 10:54:27
一期はどこでもそんなもんです。
盛況にみえるのは大規模だからでしょう（＝その分来場者も多い） ミッドランドも最初はそうでした。 でも売れ残るんです、割高だとね。 デベは最後の１５％を売り切って初めて利益がでるんです。 だから、大事なのは最後の１５％。ここで初めて交渉の余地が出てくる。 勝負は、来年度末（２０１３年３月末）。次に竣工後。 レポートはとてもありがたい情報ですが、ここは我慢のしどころだと思っています。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2012-03-29 21:07:55
私もモデルルーム行きました。
盛況とは名ばかりの状況でしたが、皆さんはどう思いましたか？ やたら販売員に煽られてとりあえず要望書を出して来ました。 ミッドランドからは積極的な御誘いもあり悩んでしまいます。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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