ザ・パークハウス日本橋蠣殻町レジデンス

[マンコミュファン]

日本橋プレミアムタイムズ第2弾-開放の123邸。場所は東京穀物商品取引所が移転した跡地です。

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区日本橋蠣殻町1-12-1
交通：日比谷線人形町駅徒歩3分、都営浅草線人形町駅・半蔵門線水天宮前駅徒歩4分ほか
総戸数：123戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.01～101.83m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、JX日鉱日石不動産
施工：NIPPO
管理：三菱地所コミュニティ

[61: 物件比較中さん]

＞＞５７

一般的に日当たりで価格に差ができたりというのはするものなんですか。

その視点で比較したことなかったもので、基本は同じマンションの中だと間取りの広さ、そして階の違いで別れるものだと思っています。

日当たりは周辺の建設計画などで永遠に約束される条件ではない場合が多いと思いますから、高値で日当たりのいい部屋を買ったのに数年後真っ暗になったでは買った意味を失ってしまいますよね。日当たりと価格の関係はあるのか今のうちに私も知りたいです。

[62: 購入検討中さん]

問題意識がどこにあるのかよくわからないのですけど、日当たりの良い部屋が欲しいというニーズは割りと普通で、
ニーズがあれば、日当たりが悪い部屋より売れやすいから、価格が高くなる、と言うのは自然かな、と。
ずっと保証されない場合もあるのも当然で、建築制限とか道路や地形で、かなり確実な日当たりと、
たまたま南側の家屋が古くて小さいから、現状ならば日が当たる場合とでは、価格への反映度も違うはずですね。
蛎殻町レジの場合、一番西側の南西角の上層階は結構確保されているけど、
それ以外の南側の全般は、当面、日が当たる、と言うだけなのかな、と思ってます。都心部ですし。

[63: 匿名さん]

北向きと南向きの差も日当たりですよ。
中古転売を経験すると
同じマンションでも南向き中古物件は内覧客が多く、
高い値段でサッサと購入者が決まりやすい。

[64: 購入検討中さん]

〉61

価格が割安に設定されるので、日当たりを気にしない人には北向きが断然お買い得ですよ

[65: 物件比較中さん]

販売が遅れたのは知りませんでした。
価格については、前に関係者の人に聞きましたが、人形町の方よりも蛎殻町レジデンスのが高くなるということでしたよ。

[66: 購入検討中さん]

実際の価格で蛎殻町の方が高い場合、沖式の適正価格を素直に受け止めると、蛎殻町の方が割高になりますね

[67: 匿名さん]

中央区で湾岸を除いてこの規模はなかなかないですね。

[68: 物件比較中さん]

来月にはモデルルームオープンという話しみたいですね、

[69: 購入経験者さん]

この場所、戦後まであった東堀留川の土手にあたる位置ですよね。
関東大震災の瓦礫処理を兼ねて埋め立てた川の周辺、不同沈下とか大丈夫でしょうか。

その辺りを考慮すると、高層階で坪330〜350万位、水のこととか考えると低層階は階坪260〜270万位超えてきたら見送りかなぁ。

7〜8年前の人形町の新築マンション相場が確かこの位だったので、そう考えるとここ数年はこの辺りが異常に高騰してただけな気もします。

このご時勢ですし、どんな値付けになるか注目ですね。

[70: 購入検討中さん]

東堀留川はもう少し北西側かな。
関東大震災のがれき処理で埋め立てた川が戦後まで残っていた、というのはどういう意味だろう。
それはさておき、地盤はよく分からないね。先の東日本大震災ではこの辺は大丈夫だったみたいだけど。

[71: 購入検討中さん]

地盤は良くはないでしょう。液状化マップでも黄色だし。
建物は大丈夫な気がしますが、心配なのは
1.液状化で近くの水道管がやられたりする事
2.地盤沈下と堤防破壊で水が出る
3.震度が大きくなる地盤なのに建物の階数的には普通の耐震構造だろうから、10階以上は揺れが大きくなる。でも低層階を選ぶと日当たり悪い

とは言っても人気の立地だから、高く設定してきそう

[72: 購入経験者さん]

！
関東大震災ではなく戦後の残骸処理の間違いでした。
それと、土手というより、土手際という方が正確かもしれませんね。
地震等のことを考えて色々調べすぎてしまっているのかもしれませんが、地盤の部分が心配で・・・
埋め立てられた川などの真上よりも、埋め立てによって異なる地盤との境になる川の両岸にあたる場所やその周辺の方が不同沈下が起こりやすいと読んで、不安になってます。（もちろんちゃんとした材料で埋め立てられていなければ周辺云々の問題ではないですが）

要は、液状化せず、また杭のお陰で建物が無事でも、地盤が沈下でもしたら建て直しでもしない限り取り返しがつかないのではないか？と思うのですが、実際、そういう事態が起きた際に、管理組合内の合意がとれて建て替えが実現するケースも結構あるものなのでしょうか。

[73: 購入検討中さん]

建物が新しく無事なら立て直しはないでしょう。地盤沈下した道路を直してもらうか、沈下した道路との高低差を階段やスロープで埋めるのが一般的ではないかと

[74: 匿名さん]

ここは穀物商品取引所の跡地で、戦前より前、少なくとも明治初期から米穀取引所とかで、すでに開発されていた場所ではあるので、開発された状態で関東大震災を経てはいるよね。そこに現代的な工法でそこそこ高い建物を建てて、周りに水道管だのができた上で、大きな地震が来たときにどうなるかは分からないけれど、まあ、それなりに「試されている」土地ではあるのかな、という気はするかな。。まあ心配し出すと、山の手を買うしかないと思うけれど。

[75: 匿名さん]

中央区には道路幅員によって建物の高さ規制する条例があります。
この建物が14階なのは北側に甘酒横丁になる道路があるからです。
東側道路だけだと10階しか建ちません。
将来南側方向に建物が建つ場合でも10階までしか建ちませんから
11階から14階の南向き住戸は坪360万以上の設定と思います！
新大橋通りは除きます。

[76: 購入検討中さん]

〉75

有益な情報ありがとうございます

南側の将来不安が気になっていたので助かります

南側が建たないのに賭けて、安い低層の東南を買うてもあるかな

[77: 購入検討中さん]

新大橋通り沿いの目の前にリガーレ並みの建物が建つ可能性はありますかね？

[78: 物件比較中さん]

道路が沈下するだけなら全然諦めつくけど、敷地でそんな事態になったら建て直しも難しいだろうし悔やんでも悔やみきれないな。
西も視野にいれるべきか。

[79: 匿名]

平均坪280以下なら検討します。

[80: 匿名さん]

浜町方面とこの立地だと、どっちがいいのでしょうか。

[81: 匿名]

浜町の方が住むイメージかな…

[82: ご近所さん]

商業地域の雰囲気が好きな人はこの辺りの方がしっくりくるかもしれませんが、周辺に建物が多くどちらかと言えばDINKS向けな印象。（小学校は至近だけど・・・）
子供のいる家族であれば緑の多い浜町に一票ですかね。

中央区では若いファミリーが増えているそうですが、このところの浜町界隈の地価のアップに、そういったファミリー層の増加もあるのかなと思っていたところでした。

ちなみに、周辺の地歴からみると、こちらは遊廓や見世物小屋が栄えた繁華街、浜町は料亭街だった地域ですね。

[83: 購入検討中さん]

新宿線利用で良いのなら、浜町の方が住みやすいのではないでしょうか
私は日比谷線を使いたいからここを検討していますが

[84: 匿名さん]

蛎殻町だと、人形町のほか、水天宮前の半蔵門線と、茅場町の東西線まで使えるエリアになるので、それが便利。逆に言えば、茅場町とか兜町の延長線上のオフィス街の雰囲気が強いのが蛎殻町かな、と思う。

浜町界隈のほうがより住宅が多いし、浜町公園とか緑道とかがある分、住みやすいかも。新宿線にプラスして、人形町とかが使えるエリアであれば、それほど不便ではないと思う。

[85: 物件比較中さん]

3LDK78㎡でおいくら位でしょう？

[86: 物件比較中さん]

階数によって、6900〜8300でしょう。
これだとレフィールのが割安感あるかな。

[87: 購入検討中さん]

レフィールはどれ位ですか？

[88: マンション投資家さん]

人形町１丁目と小網町に新規物件が出ます。

検討してみるかな。

[89: 購入検討中さん]

小網町はグラウス、人形町１丁目はパークハウス以外でどこですか？？

[90: マンション投資家さん]

日本橋小学校の西隣です。

[91: 購入検討中さん]

「人形町１丁目」と「小網町」とのことで、
2軒できるという意味に読んでしまったのですが、
やはり日本橋小学校の西隣のグラウス１軒だけであってますか？？

[92: マンション投資家さん]

日本橋小学校西側隣接の人形町１丁目マンションと

さらに西に道路を隔てたところ小網町のマンションが同時に着工してます。

現地建築計画標識にて確認してます。

[93: 物件比較中さん]

そうなんですね、ありがとうございました！

[94: 匿名さん]

ザ・パークハウスが、蛎殻町と人形町に、
グラウスが小網町と人形町に、
そういうことですか？
最近このエリアは人気なんですね。

[95: 匿名さん]

それはどうかな？

[96: 物件比較中さん]

営業？？
確かに、建設が決定された数年前は人気エリアと言ってよかったとは思いますが、地震で地盤やら何やら真剣に考える人が多い昨今、このエリアが取り立てて人気ってことは・・・

[97: 匿名さん]

75です。
リガーレも準備組合が結成されてから竣工まで10年以上の月日が必要だったと思います。
現在、新大橋通り沿いにリガーレ級の敷地はないので同規模の建物を建てる場合は2〜3ブロック
の街区で再開発をしないといけないので、リガーレ以上の時間が必要と思われます。
まあ、新大橋通り沿いであれば単独でも16階から17階は条例上は建ちますが。。。
最近、この辺りで物件が多いのはたまたま売り物件が重なったからです。
両物件とも入札でしたので。。
本来、このエリアは平均坪240〜260万ですが、残念ながら両物件とも坪300万以上です。

[98: 物件比較中さん]

＞97さん
このエリアは坪２４０～２６０万円とおっしゃっていますが、
最近そんな物件ありますか？

[100: 匿名さん]

97です。
最近の新築ではほぼ無いですね。。
土地仕入れが高いので65㎡で3L作るくらいですから。
今度、人形町2丁目でアスコットが建てるのは高くないと思いますが。。
でも北向きです。。
新築の値段も大切と思いますが、中古の価格がそのエリアの本当の相場です。
1日住んだだけでも中古は中古ですので。
新築で320万で販売できても中古で320万では売れません。
販売手法がうまいのかもしれませんね。
甘酒横丁通りにあるゴールドクレストのマンションや人形町交差点付近の
グランスイートは坪200万前半でしたね。
といっても昔の話しですが。。

[101: 購入検討中さん]

規模や建物の向きからいって、人形町駅上のグランスィートの中古価格が参考になりそうですね

[102: ご近所さん]

中古価格が位置・利便性、いずれもグランスイートと比べてはいけない気がします。。。

[103: 購入検討中さん]

中古の価格が転売のこと考えると大事なのはわかるけど、それだと新築は常に割高、という当たり前の話になるだけなんで、新築は新築の相場を検討すべきなんでないの？

[104: 購入検討中さん]

転売の為でなく、地域の相場を知るのには中古の取引価格は重要では
デベの新築価格付けでも、当然該当地域の中古相場は重要な参考価格だと思うが

[105: 匿名さん]

当然、購入者も新築を好み、その分、新築価格で購入するので中古相場と比較すると
割高で当たり前です。ただ、本来の相場と購入する新築マンションの価格の乖離は
押さえておいたほうが良いと思います。
中古といっても築30年もあれば築1年のものもあります。
グランスイート（築6年位）なんかは新築で230万～250万程度でしたので、当初の購入者が
今現在、売却すると売却益がでます。
ここ最近は地所がエリアの相場を上げていて、購入者もなんとか付いてきているようですが。。
阿部寛効果がどこまで続くかだと思います。麒麟次第ですかね。

人形町交差点から堀留町方向のスタバ手前で野村がマンション建てますね。。
新築は高いですが、やはり良いです。
マンションはほしいと直感的に感じたものを信じて購入するのが一番です。

[107: ご近所さん]

地所よりも先にこの近辺で販売し始めた三井もそんなに変わらない値段でしたし、以前は都心の近くでは穴場的
な存在だったのが住宅地として定着してしまったので今の相場になってしまったのではないでしょうか。
あまり聞いたこともない会社ならもう少し安くなるかもしれませんが、そういう所ってなかなか完売しなくて
いつまでもチラシが入っています。
人形町交差点に建設予定のプラウドもここの売れ行き見て決めてきそうですがそう変わらない気がします。
自分ももう少し早く買っておけばよかったと思いますが、通勤でも普段の生活にも便利なところなので満足はしています。

[108: 匿名さん]

この辺はおいしい店もたくさんありますが、住むところではないですよね。教育にもいまいち

[109: 匿名]

賃貸情報を見ればすぐ確認できますが、現地周辺では高く見ても75m2で25万と言ったところ。利回り5％はさすがに必須でしょうから、25万×12ヶ月/5％＝6000万。つまり、坪265万がやっと。新築プレミアムとしてこれ以上払うのは自由ですが、購入した瞬間にはがれるプレミアムであることお忘れなく・・・。坪300万で買ったとして、新築の喜びに800万円支払う（23坪×（300万-265万））は自由ですが。

[110: 匿名さを]

グランスイートは、マンション市場全体が
とても安い時期の販売でしたね。
当時に分譲したマンションは、今売れば利益が出る物件が多いですよ。