ザ・パークハウス日本橋蠣殻町レジデンス

[マンコミュファン]

日本橋プレミアムタイムズ第2弾-開放の123邸。場所は東京穀物商品取引所が移転した跡地です。

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区日本橋蠣殻町1-12-1
交通：日比谷線人形町駅徒歩3分、都営浅草線人形町駅・半蔵門線水天宮前駅徒歩4分ほか
総戸数：123戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.01～101.83m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、JX日鉱日石不動産
施工：NIPPO
管理：三菱地所コミュニティ

[41: 購入検討中さん]

んな訳無いでしよ

近くの川から歩いてみな

完璧なフラットだよ

3mが正解

[42: 匿名さん]

そのようですね！

お詫びして訂正します。

[43: 匿名さん]

人形町はすごく落ち着く街で私は大好きです。人形町といえば玉ひでの親子丼。
かなりお昼時は行列していますが、回転が結構速いのでそんなに待った感じは
しないかと思います。後は、魚久の切り落としかな。整理券をもらってあの魚久の
切り落としがかえます！切り落としといっても色々な魚が入っていて贅沢です。
このマンションだと色々人形町のこういった有名店を気軽に訪問できるんですよね。

[44: 匿名]

魚久の切り落としは渋谷の店で買ってます。
なんであんなに大量に切り落としが出るのか不思議。

[45: 物件比較中さん]

サルバトーレクオーモ

行列ができてる時もあるが、内容は１，４８０円相当でした。

[46: 物件比較中さん]

江戸橋ジャンクションと箱崎ジャンクションが近いので
排ガスの影響が懸念されるが利便性と雰囲気の良い街並みは魅力だ。

[47: 買い換え検討中]

この物件に興味があるので、案内会には参加しようと思っています。
南東向きの2LDKを狙っているのですが、おそらく坪単価は３３０万円位と思うので、
2LDKで６千万位になりそうですね。

[48: 匿名]

高い。
坪330 買えません

[49: 物件比較中さん]

同じく、南東向き３ＬＤＫ検討中
ＳＫ（スロップシンク）付き

＠３３０万円で

７１００万円程度かな。

[50: 購入検討中さん]

東南で前が抜けている部屋は330位でしようね。私も3Ｌ狙いでしたが、新しい地震予測報道で見送り組になりました。今回の報道で来場者が減ると安くなるかもしれませんね

[51: 購入検討中さん]

二月に販売開始とあったのが、四月に延期になったみたいですね。震災のアニバーサリーを避けようしたのかな。

[52: 物件比較中さん]

引き渡し予定が２０１３年１０月ですからね。

ＭＲ完成が遅れてるのですかね？

[53: 購入検討中さん]

首都直下4年70%報道のほとぼりが冷めるのを待つのかな。対応資料も必要だろうし。

[54: 購入検討中さん]

このへんは低地だし、もろ、地震の影響がありそう・・・。

[55: 購入？]

やっぱ4年70％だと、この物件のように低地のものは、過ぎてからにしたいというのが本音です。

[56: 匿名]

低地なら安くしてぴ

[57: 購入検討中さん]

日が当たりそうな部屋は結構高くなるのかなぁ。。

[58: 購入検討中さん]

沖式の適正価格予想だと、この蛎殻町レジデンスより道路反対側のパーク人形町の方が高いのはなぜ？大規模な蛎殻町の方が高そうだけど、南側道路の幅の差による将来不安？

[59: 購入検討中さん]

ただの推測ですが、蛎殻町レジデンスのほうが、半分は北向きになるはずだから、
平均で価格を出したら、低くておかしくないような気がします。

[60: 購入検討中さん]

なるほど、ガッテンしました

人形町の方は北向きないですものね

[61: 物件比較中さん]

＞＞５７

一般的に日当たりで価格に差ができたりというのはするものなんですか。

その視点で比較したことなかったもので、基本は同じマンションの中だと間取りの広さ、そして階の違いで別れるものだと思っています。

日当たりは周辺の建設計画などで永遠に約束される条件ではない場合が多いと思いますから、高値で日当たりのいい部屋を買ったのに数年後真っ暗になったでは買った意味を失ってしまいますよね。日当たりと価格の関係はあるのか今のうちに私も知りたいです。

[62: 購入検討中さん]

問題意識がどこにあるのかよくわからないのですけど、日当たりの良い部屋が欲しいというニーズは割りと普通で、
ニーズがあれば、日当たりが悪い部屋より売れやすいから、価格が高くなる、と言うのは自然かな、と。
ずっと保証されない場合もあるのも当然で、建築制限とか道路や地形で、かなり確実な日当たりと、
たまたま南側の家屋が古くて小さいから、現状ならば日が当たる場合とでは、価格への反映度も違うはずですね。
蛎殻町レジの場合、一番西側の南西角の上層階は結構確保されているけど、
それ以外の南側の全般は、当面、日が当たる、と言うだけなのかな、と思ってます。都心部ですし。

[63: 匿名さん]

北向きと南向きの差も日当たりですよ。
中古転売を経験すると
同じマンションでも南向き中古物件は内覧客が多く、
高い値段でサッサと購入者が決まりやすい。

[64: 購入検討中さん]

〉61

価格が割安に設定されるので、日当たりを気にしない人には北向きが断然お買い得ですよ

[65: 物件比較中さん]

販売が遅れたのは知りませんでした。
価格については、前に関係者の人に聞きましたが、人形町の方よりも蛎殻町レジデンスのが高くなるということでしたよ。

[66: 購入検討中さん]

実際の価格で蛎殻町の方が高い場合、沖式の適正価格を素直に受け止めると、蛎殻町の方が割高になりますね

[67: 匿名さん]

中央区で湾岸を除いてこの規模はなかなかないですね。

[68: 物件比較中さん]

来月にはモデルルームオープンという話しみたいですね、

[69: 購入経験者さん]

この場所、戦後まであった東堀留川の土手にあたる位置ですよね。
関東大震災の瓦礫処理を兼ねて埋め立てた川の周辺、不同沈下とか大丈夫でしょうか。

その辺りを考慮すると、高層階で坪330〜350万位、水のこととか考えると低層階は階坪260〜270万位超えてきたら見送りかなぁ。

7〜8年前の人形町の新築マンション相場が確かこの位だったので、そう考えるとここ数年はこの辺りが異常に高騰してただけな気もします。

このご時勢ですし、どんな値付けになるか注目ですね。

[70: 購入検討中さん]

東堀留川はもう少し北西側かな。
関東大震災のがれき処理で埋め立てた川が戦後まで残っていた、というのはどういう意味だろう。
それはさておき、地盤はよく分からないね。先の東日本大震災ではこの辺は大丈夫だったみたいだけど。

[71: 購入検討中さん]

地盤は良くはないでしょう。液状化マップでも黄色だし。
建物は大丈夫な気がしますが、心配なのは
1.液状化で近くの水道管がやられたりする事
2.地盤沈下と堤防破壊で水が出る
3.震度が大きくなる地盤なのに建物の階数的には普通の耐震構造だろうから、10階以上は揺れが大きくなる。でも低層階を選ぶと日当たり悪い

とは言っても人気の立地だから、高く設定してきそう

[72: 購入経験者さん]

！
関東大震災ではなく戦後の残骸処理の間違いでした。
それと、土手というより、土手際という方が正確かもしれませんね。
地震等のことを考えて色々調べすぎてしまっているのかもしれませんが、地盤の部分が心配で・・・
埋め立てられた川などの真上よりも、埋め立てによって異なる地盤との境になる川の両岸にあたる場所やその周辺の方が不同沈下が起こりやすいと読んで、不安になってます。（もちろんちゃんとした材料で埋め立てられていなければ周辺云々の問題ではないですが）

要は、液状化せず、また杭のお陰で建物が無事でも、地盤が沈下でもしたら建て直しでもしない限り取り返しがつかないのではないか？と思うのですが、実際、そういう事態が起きた際に、管理組合内の合意がとれて建て替えが実現するケースも結構あるものなのでしょうか。

[73: 購入検討中さん]

建物が新しく無事なら立て直しはないでしょう。地盤沈下した道路を直してもらうか、沈下した道路との高低差を階段やスロープで埋めるのが一般的ではないかと

[74: 匿名さん]

ここは穀物商品取引所の跡地で、戦前より前、少なくとも明治初期から米穀取引所とかで、すでに開発されていた場所ではあるので、開発された状態で関東大震災を経てはいるよね。そこに現代的な工法でそこそこ高い建物を建てて、周りに水道管だのができた上で、大きな地震が来たときにどうなるかは分からないけれど、まあ、それなりに「試されている」土地ではあるのかな、という気はするかな。。まあ心配し出すと、山の手を買うしかないと思うけれど。

[75: 匿名さん]

中央区には道路幅員によって建物の高さ規制する条例があります。
この建物が14階なのは北側に甘酒横丁になる道路があるからです。
東側道路だけだと10階しか建ちません。
将来南側方向に建物が建つ場合でも10階までしか建ちませんから
11階から14階の南向き住戸は坪360万以上の設定と思います！
新大橋通りは除きます。

[76: 購入検討中さん]

〉75

有益な情報ありがとうございます

南側の将来不安が気になっていたので助かります

南側が建たないのに賭けて、安い低層の東南を買うてもあるかな

[77: 購入検討中さん]

新大橋通り沿いの目の前にリガーレ並みの建物が建つ可能性はありますかね？

[78: 物件比較中さん]

道路が沈下するだけなら全然諦めつくけど、敷地でそんな事態になったら建て直しも難しいだろうし悔やんでも悔やみきれないな。
西も視野にいれるべきか。

[79: 匿名]

平均坪280以下なら検討します。

[80: 匿名さん]

浜町方面とこの立地だと、どっちがいいのでしょうか。

[81: 匿名]

浜町の方が住むイメージかな…

[82: ご近所さん]

商業地域の雰囲気が好きな人はこの辺りの方がしっくりくるかもしれませんが、周辺に建物が多くどちらかと言えばDINKS向けな印象。（小学校は至近だけど・・・）
子供のいる家族であれば緑の多い浜町に一票ですかね。

中央区では若いファミリーが増えているそうですが、このところの浜町界隈の地価のアップに、そういったファミリー層の増加もあるのかなと思っていたところでした。

ちなみに、周辺の地歴からみると、こちらは遊廓や見世物小屋が栄えた繁華街、浜町は料亭街だった地域ですね。

[83: 購入検討中さん]

新宿線利用で良いのなら、浜町の方が住みやすいのではないでしょうか
私は日比谷線を使いたいからここを検討していますが

[84: 匿名さん]

蛎殻町だと、人形町のほか、水天宮前の半蔵門線と、茅場町の東西線まで使えるエリアになるので、それが便利。逆に言えば、茅場町とか兜町の延長線上のオフィス街の雰囲気が強いのが蛎殻町かな、と思う。

浜町界隈のほうがより住宅が多いし、浜町公園とか緑道とかがある分、住みやすいかも。新宿線にプラスして、人形町とかが使えるエリアであれば、それほど不便ではないと思う。

[85: 物件比較中さん]

3LDK78㎡でおいくら位でしょう？

[86: 物件比較中さん]

階数によって、6900〜8300でしょう。
これだとレフィールのが割安感あるかな。

[87: 購入検討中さん]

レフィールはどれ位ですか？

[88: マンション投資家さん]

人形町１丁目と小網町に新規物件が出ます。

検討してみるかな。

[89: 購入検討中さん]

小網町はグラウス、人形町１丁目はパークハウス以外でどこですか？？

[90: マンション投資家さん]

日本橋小学校の西隣です。