ザ・パークハウス日本橋蠣殻町レジデンス

[マンコミュファン]

日本橋プレミアムタイムズ第2弾-開放の123邸。場所は東京穀物商品取引所が移転した跡地です。

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区日本橋蠣殻町1-12-1
交通：日比谷線人形町駅徒歩3分、都営浅草線人形町駅・半蔵門線水天宮前駅徒歩4分ほか
総戸数：123戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.01～101.83m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、JX日鉱日石不動産
施工：NIPPO
管理：三菱地所コミュニティ

[21: 匿名]

地所って事以外、晴海と比較対象になる要素がない気がするが。
価格帯絶対かぶらないよね？

[22: 買い換え検討中]

リガーレ人形町タワー

冬至の朝、日照が遮られるでしょうかね。

[23: ご近所さん]

朝の早い時間は冬至じゃなくても、遮られるでしよう

10時すぎなら冬至でも日が差すかも

たしかに
リガーレ邪魔ですね

[24: 匿名さん]

ドラマの舞台にもなった街のそばですよね？
何度か近くを歩いたことがありますが、東京とはいえなかなか風情があって庶民的な商店や民家が残っていてとても好感のもてる街だと思います。
水天宮や小さな観音堂などほっとできるスポットもあちこちにありますね。
とはいえ価格ははやり億を越えるのですか。
憧れて見ているしかなさそうです。

[25: ご近所さん]

↑さくらか？

この掲示板に書き込む人は相場なんかすぐに調べられるんだから、この物件がすべて億越えと思い憧れるなんてことないでしよ

もしくは100平米以下に住めない大家族のビッグダディだね

[26: 匿名さん]

書き込む人が全て相場を調べられるって事は無いよ。
私がそうだよ。分からない。

[27: 買い換え検討中]

東南向きで検討中・・・

戸境壁が乾式なのが難点ですが。

[28: 買い換え検討中]

東京都マンション環境性能表示

★★が４項目でした。

もう少しグレードが高いと良いが残念でした。

[29: 購入検討中さん]

人形町は素敵な町ですね
住んでみたくなりました

初下町で、地震と水害が不安で調べたら、
ここは標高３m

0mなら潔く諦めますが、
微妙な感じですね

液状化予測マップでは黄色（まあまあリスクあり）
水害ハザードマップも黄色

でも地震による火災の危険度は少ないみたいですね

命の危険はなさそうですが、首都直下型地震で周辺が地盤沈下したり、水害で孤立とかになったら
新浦安みたいに資産価値の低下が心配です

でもあの雰囲気は山の手にはないでしようから悩みます

[30: 匿名]

坪単価どれぐらいでしょうか？
300ぐらい？

[31: 匿名さん]

外観がザ・パークハウス町田中町にそっくりですね。
同じデザイン会社？

[32: 匿名さん]

坪単価は265位だと思います。

[33: 買い換え検討中]

プレミアム・フロアはあるのですかね。

トランクルーム１３戸は１０１㎡に付帯していると思われるが。

[34: 買い換え検討中]

最上階はプレミアムでしよ〜

[35: マンコミュファンさん]

ソースは？

[36: 匿名さん]

>35

34です。

すみません、予想です．．．

[37: マンション投資家さん]

今分譲中のパークハウスシリーズを確認したところ、大部分が天高250cmでした。
ここも2500mmになるのだろうか。。。

賃貸やちょっと前の分譲ならよくあるかもしれませんが、
これから作る分譲マンションで250cmはちょっと低いなぁ、と思うのですがどうでしょう。

最近のマンションみてると260cm以上ってところも多いし、その中での250cmとなると
資産価値の点でも将来マイナスポイントになり得る気が。

4年以内にM7以上の地震が発生するかのうせいが70％以上というのも、
この辺りの地盤にとっては心配。。。

[38: 匿名さん]

タワマンでなければ、天井高2500mmってよくありますよね。

M7って話は首都圏と南関東の話ですよ。都心限定ではなくて。

[39: 物件比較中さん]

50戸〜100戸前後の規模のマンションでも、2m50cmより高いところ多くなってる気がしますよ。
地震については、首都圏も関東の一部に変わりは無い訳ですし、ましてや日本橋全般は地盤がいい土地ではないですから、タワーマンションの様に免震まで求めないにしてもやっぱり心配は心配かな。

[40: 匿名さん]

穀物商品取引所跡地は標高２０ｍでした。

http://flood.firetree.net/

[41: 購入検討中さん]

んな訳無いでしよ

近くの川から歩いてみな

完璧なフラットだよ

3mが正解

[42: 匿名さん]

そのようですね！

お詫びして訂正します。

[43: 匿名さん]

人形町はすごく落ち着く街で私は大好きです。人形町といえば玉ひでの親子丼。
かなりお昼時は行列していますが、回転が結構速いのでそんなに待った感じは
しないかと思います。後は、魚久の切り落としかな。整理券をもらってあの魚久の
切り落としがかえます！切り落としといっても色々な魚が入っていて贅沢です。
このマンションだと色々人形町のこういった有名店を気軽に訪問できるんですよね。

[44: 匿名]

魚久の切り落としは渋谷の店で買ってます。
なんであんなに大量に切り落としが出るのか不思議。

[45: 物件比較中さん]

サルバトーレクオーモ

行列ができてる時もあるが、内容は１，４８０円相当でした。

[46: 物件比較中さん]

江戸橋ジャンクションと箱崎ジャンクションが近いので
排ガスの影響が懸念されるが利便性と雰囲気の良い街並みは魅力だ。

[47: 買い換え検討中]

この物件に興味があるので、案内会には参加しようと思っています。
南東向きの2LDKを狙っているのですが、おそらく坪単価は３３０万円位と思うので、
2LDKで６千万位になりそうですね。

[48: 匿名]

高い。
坪330 買えません

[49: 物件比較中さん]

同じく、南東向き３ＬＤＫ検討中
ＳＫ（スロップシンク）付き

＠３３０万円で

７１００万円程度かな。

[50: 購入検討中さん]

東南で前が抜けている部屋は330位でしようね。私も3Ｌ狙いでしたが、新しい地震予測報道で見送り組になりました。今回の報道で来場者が減ると安くなるかもしれませんね

[51: 購入検討中さん]

二月に販売開始とあったのが、四月に延期になったみたいですね。震災のアニバーサリーを避けようしたのかな。

[52: 物件比較中さん]

引き渡し予定が２０１３年１０月ですからね。

ＭＲ完成が遅れてるのですかね？

[53: 購入検討中さん]

首都直下4年70%報道のほとぼりが冷めるのを待つのかな。対応資料も必要だろうし。

[54: 購入検討中さん]

このへんは低地だし、もろ、地震の影響がありそう・・・。

[55: 購入？]

やっぱ4年70％だと、この物件のように低地のものは、過ぎてからにしたいというのが本音です。

[56: 匿名]

低地なら安くしてぴ

[57: 購入検討中さん]

日が当たりそうな部屋は結構高くなるのかなぁ。。

[58: 購入検討中さん]

沖式の適正価格予想だと、この蛎殻町レジデンスより道路反対側のパーク人形町の方が高いのはなぜ？大規模な蛎殻町の方が高そうだけど、南側道路の幅の差による将来不安？

[59: 購入検討中さん]

ただの推測ですが、蛎殻町レジデンスのほうが、半分は北向きになるはずだから、
平均で価格を出したら、低くておかしくないような気がします。

[60: 購入検討中さん]

なるほど、ガッテンしました

人形町の方は北向きないですものね

[61: 物件比較中さん]

＞＞５７

一般的に日当たりで価格に差ができたりというのはするものなんですか。

その視点で比較したことなかったもので、基本は同じマンションの中だと間取りの広さ、そして階の違いで別れるものだと思っています。

日当たりは周辺の建設計画などで永遠に約束される条件ではない場合が多いと思いますから、高値で日当たりのいい部屋を買ったのに数年後真っ暗になったでは買った意味を失ってしまいますよね。日当たりと価格の関係はあるのか今のうちに私も知りたいです。

[62: 購入検討中さん]

問題意識がどこにあるのかよくわからないのですけど、日当たりの良い部屋が欲しいというニーズは割りと普通で、
ニーズがあれば、日当たりが悪い部屋より売れやすいから、価格が高くなる、と言うのは自然かな、と。
ずっと保証されない場合もあるのも当然で、建築制限とか道路や地形で、かなり確実な日当たりと、
たまたま南側の家屋が古くて小さいから、現状ならば日が当たる場合とでは、価格への反映度も違うはずですね。
蛎殻町レジの場合、一番西側の南西角の上層階は結構確保されているけど、
それ以外の南側の全般は、当面、日が当たる、と言うだけなのかな、と思ってます。都心部ですし。

[63: 匿名さん]

北向きと南向きの差も日当たりですよ。
中古転売を経験すると
同じマンションでも南向き中古物件は内覧客が多く、
高い値段でサッサと購入者が決まりやすい。

[64: 購入検討中さん]

〉61

価格が割安に設定されるので、日当たりを気にしない人には北向きが断然お買い得ですよ

[65: 物件比較中さん]

販売が遅れたのは知りませんでした。
価格については、前に関係者の人に聞きましたが、人形町の方よりも蛎殻町レジデンスのが高くなるということでしたよ。

[66: 購入検討中さん]

実際の価格で蛎殻町の方が高い場合、沖式の適正価格を素直に受け止めると、蛎殻町の方が割高になりますね

[67: 匿名さん]

中央区で湾岸を除いてこの規模はなかなかないですね。

[68: 物件比較中さん]

来月にはモデルルームオープンという話しみたいですね、

[69: 購入経験者さん]

この場所、戦後まであった東堀留川の土手にあたる位置ですよね。
関東大震災の瓦礫処理を兼ねて埋め立てた川の周辺、不同沈下とか大丈夫でしょうか。

その辺りを考慮すると、高層階で坪330〜350万位、水のこととか考えると低層階は階坪260〜270万位超えてきたら見送りかなぁ。

7〜8年前の人形町の新築マンション相場が確かこの位だったので、そう考えるとここ数年はこの辺りが異常に高騰してただけな気もします。

このご時勢ですし、どんな値付けになるか注目ですね。

[70: 購入検討中さん]

東堀留川はもう少し北西側かな。
関東大震災のがれき処理で埋め立てた川が戦後まで残っていた、というのはどういう意味だろう。
それはさておき、地盤はよく分からないね。先の東日本大震災ではこの辺は大丈夫だったみたいだけど。