ザ・パークハウス日本橋蠣殻町レジデンス

[マンコミュファン]

日本橋プレミアムタイムズ第2弾-開放の123邸。場所は東京穀物商品取引所が移転した跡地です。

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区日本橋蠣殻町1-12-1
交通：日比谷線人形町駅徒歩3分、都営浅草線人形町駅・半蔵門線水天宮前駅徒歩4分ほか
総戸数：123戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.01～101.83m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、JX日鉱日石不動産
施工：NIPPO
管理：三菱地所コミュニティ

[No.1 by 周辺住民さん 2011-12-16 01:34:52]

いよいよ始まりますね。楽しみです。

[No.2 by 買い換え検討中 2011-12-23 15:58:59]

晴海クロノレジデンスからこちらに引っ越してきました。

空気は悪そうですが、利便性を優先させた結果！

[No.3 by 匿名さん 2011-12-23 19:19:40]

利便性は五分五分じゃないの

[No.4 by 匿名さん 2011-12-23 22:22:55]

水天宮が近いから半蔵門線が使える。
この近くでもう少し茅場町寄りに勤めてたことがあるが、飯屋は美味いところが多いよ。

何の変哲もないMSだし、ごくごくフツーの下町って感じだけど、まあ手堅い選択対象かな。

[No.5 by 匿名さん 2011-12-23 22:25:14]

美味い飯屋ってどこよ？

[No.6 by 匿名さん 2011-12-23 22:35:34]

>>3
水天宮が特別利便性が高いとは思えないけど、
晴海はバス路線しかない陸の孤島なんだが・・・

さすがに大江戸線エリアｗと比べちゃいけないと思うよ。

[No.7 by 匿名さん 2011-12-23 23:50:14]

利便性で晴海と比べちゃいけないでしょ。
こっちは何路線使えるかわからない。
利便性では都内でも１，２を争うエリアじゃないでしょうか。

[No.8 by 買い換え検討中 2011-12-26 07:39:47]

東南向きはリガーレから見下ろされるし、圧迫感が気になるかな！

[No.9 by 匿名さん 2011-12-31 10:22:33]

うーん、首都高江戸橋ジャンクションのすぐそばなんだよなあ・・・。

[No.10 by マンコミュファンさん 2011-12-31 15:02:41]

高層階は深夜でも騒音に悩まされそう。

[No.11 by 匿名さん 2012-01-01 23:47:26]

早く坪いくらか意見を出し合えよ、参考にするんだから

[No.12 by マンコミュファンさん 2012-01-02 07:57:08]

坪単価／３９０万円程度かな（最高値）
南向き最上階、

※プレミアムフロアの仕様が判らないので！

[No.13 by 匿名さん 2012-01-03 00:09:01]

「沖式」によれば平米80万円が予測されていますが。

[No.14 by 匿名さん 2012-01-03 07:50:58]

南東角部屋

101.83㎡で１億３千万円


坪単価／４２０万円

[No.15 by 匿名さん 2012-01-04 11:12:56]

1Lから３Lまで部屋が豊富なんですね。
入居が9月下旬予定だと、お子さんが小学校の場合は中途転校になってしまいますね。
この周辺の小学校、中学校の評判はどうなんでしょうか？

[No.16 by ご近所さん 2012-01-04 11:53:51]

隣の学区の久松小学校は皇族も訪れるなど、歴史あって有名
ここの学区の日本橋小は至って普通

中学は私立組多いから、区立は微妙かな

[No.17 by 匿名さん 2012-01-06 14:36:33]

>15さん

半年だけマンスリーマンションという選択肢もあるにはありますね。
でも、すでに小中学校に入学しているんだったら、学期中の引っ越しか
学年が変わっての引っ越しかの違いで、大差はないように思います。

学区に関して言えば、少なくとも悪い印象はないです。

[No.18 by 匿名さん 2012-01-06 17:29:36]

＞１６

皇族は何のために訪れるのでしょうか？

[No.19 by ご近所さん 2012-01-06 20:00:11]

皇族がくる理由の詳しくは忘れたけど、視察とか交流の為じゃなかったかな
天皇も来ていたよ

[No.20 by 匿名さん 2012-01-06 20:21:44]

晴海よりもこっちが買いたいねえ。
利便性がまるで違う。
眺望は悪そうだけど。

[No.21 by 匿名 2012-01-08 21:02:05]

地所って事以外、晴海と比較対象になる要素がない気がするが。
価格帯絶対かぶらないよね？

[No.22 by 買い換え検討中 2012-01-09 16:09:28]

リガーレ人形町タワー

冬至の朝、日照が遮られるでしょうかね。

[No.23 by ご近所さん 2012-01-09 16:46:41]

朝の早い時間は冬至じゃなくても、遮られるでしよう

10時すぎなら冬至でも日が差すかも

たしかに
リガーレ邪魔ですね

[No.24 by 匿名さん 2012-01-10 19:12:34]

ドラマの舞台にもなった街のそばですよね？
何度か近くを歩いたことがありますが、東京とはいえなかなか風情があって庶民的な商店や民家が残っていてとても好感のもてる街だと思います。
水天宮や小さな観音堂などほっとできるスポットもあちこちにありますね。
とはいえ価格ははやり億を越えるのですか。
憧れて見ているしかなさそうです。

[No.25 by ご近所さん 2012-01-11 14:06:58]

↑さくらか？

この掲示板に書き込む人は相場なんかすぐに調べられるんだから、この物件がすべて億越えと思い憧れるなんてことないでしよ

もしくは100平米以下に住めない大家族のビッグダディだね

[No.26 by 匿名さん 2012-01-11 21:47:31]

書き込む人が全て相場を調べられるって事は無いよ。
私がそうだよ。分からない。

[No.27 by 買い換え検討中 2012-01-12 09:32:59]

東南向きで検討中・・・

戸境壁が乾式なのが難点ですが。

[No.28 by 買い換え検討中 2012-01-12 14:35:07]

東京都マンション環境性能表示

★★が４項目でした。

もう少しグレードが高いと良いが残念でした。

[No.29 by 購入検討中さん 2012-01-12 16:52:00]

人形町は素敵な町ですね
住んでみたくなりました

初下町で、地震と水害が不安で調べたら、
ここは標高３m

0mなら潔く諦めますが、
微妙な感じですね

液状化予測マップでは黄色（まあまあリスクあり）
水害ハザードマップも黄色

でも地震による火災の危険度は少ないみたいですね

命の危険はなさそうですが、首都直下型地震で周辺が地盤沈下したり、水害で孤立とかになったら
新浦安みたいに資産価値の低下が心配です

でもあの雰囲気は山の手にはないでしようから悩みます

[No.30 by 匿名 2012-01-12 22:21:32]

坪単価どれぐらいでしょうか？
300ぐらい？

[No.31 by 匿名さん 2012-01-13 21:53:32]

外観がザ・パークハウス町田中町にそっくりですね。
同じデザイン会社？

[No.32 by 匿名さん 2012-01-13 23:38:59]

坪単価は265位だと思います。

[No.33 by 買い換え検討中 2012-01-14 08:28:04]

プレミアム・フロアはあるのですかね。

トランクルーム１３戸は１０１㎡に付帯していると思われるが。

[No.34 by 買い換え検討中 2012-01-21 21:31:33]

最上階はプレミアムでしよ〜

[No.35 by マンコミュファンさん 2012-01-22 09:25:12]

ソースは？

[No.36 by 匿名さん 2012-01-22 12:07:27]

>35

34です。

すみません、予想です．．．

[No.37 by マンション投資家さん 2012-01-24 00:40:40]

今分譲中のパークハウスシリーズを確認したところ、大部分が天高250cmでした。
ここも2500mmになるのだろうか。。。

賃貸やちょっと前の分譲ならよくあるかもしれませんが、
これから作る分譲マンションで250cmはちょっと低いなぁ、と思うのですがどうでしょう。

最近のマンションみてると260cm以上ってところも多いし、その中での250cmとなると
資産価値の点でも将来マイナスポイントになり得る気が。

4年以内にM7以上の地震が発生するかのうせいが70％以上というのも、
この辺りの地盤にとっては心配。。。

[No.38 by 匿名さん 2012-01-24 01:08:49]

タワマンでなければ、天井高2500mmってよくありますよね。

M7って話は首都圏と南関東の話ですよ。都心限定ではなくて。

[No.39 by 物件比較中さん 2012-01-24 12:59:46]

50戸〜100戸前後の規模のマンションでも、2m50cmより高いところ多くなってる気がしますよ。
地震については、首都圏も関東の一部に変わりは無い訳ですし、ましてや日本橋全般は地盤がいい土地ではないですから、タワーマンションの様に免震まで求めないにしてもやっぱり心配は心配かな。

[No.40 by 匿名さん 2012-01-24 16:22:19]

穀物商品取引所跡地は標高２０ｍでした。

http://flood.firetree.net/

[No.41 by 購入検討中さん 2012-01-24 18:16:29]

んな訳無いでしよ

近くの川から歩いてみな

完璧なフラットだよ

3mが正解

[No.42 by 匿名さん 2012-01-24 18:24:09]

そのようですね！

お詫びして訂正します。

[No.43 by 匿名さん 2012-01-24 18:45:36]

人形町はすごく落ち着く街で私は大好きです。人形町といえば玉ひでの親子丼。
かなりお昼時は行列していますが、回転が結構速いのでそんなに待った感じは
しないかと思います。後は、魚久の切り落としかな。整理券をもらってあの魚久の
切り落としがかえます！切り落としといっても色々な魚が入っていて贅沢です。
このマンションだと色々人形町のこういった有名店を気軽に訪問できるんですよね。

[No.44 by 匿名 2012-01-24 18:57:00]

魚久の切り落としは渋谷の店で買ってます。
なんであんなに大量に切り落としが出るのか不思議。

[No.45 by 物件比較中さん 2012-01-24 21:24:45]

サルバトーレクオーモ

行列ができてる時もあるが、内容は１，４８０円相当でした。

[No.46 by 物件比較中さん 2012-01-24 21:34:12]

江戸橋ジャンクションと箱崎ジャンクションが近いので
排ガスの影響が懸念されるが利便性と雰囲気の良い街並みは魅力だ。

[No.47 by 買い換え検討中 2012-01-30 19:52:32]

この物件に興味があるので、案内会には参加しようと思っています。
南東向きの2LDKを狙っているのですが、おそらく坪単価は３３０万円位と思うので、
2LDKで６千万位になりそうですね。

[No.48 by 匿名 2012-01-31 00:21:39]

高い。
坪330 買えません

[No.49 by 物件比較中さん 2012-01-31 08:16:27]

同じく、南東向き３ＬＤＫ検討中
ＳＫ（スロップシンク）付き

＠３３０万円で

７１００万円程度かな。

[No.50 by 購入検討中さん 2012-01-31 10:36:41]

東南で前が抜けている部屋は330位でしようね。私も3Ｌ狙いでしたが、新しい地震予測報道で見送り組になりました。今回の報道で来場者が減ると安くなるかもしれませんね

[No.51 by 購入検討中さん 2012-01-31 16:31:51]

二月に販売開始とあったのが、四月に延期になったみたいですね。震災のアニバーサリーを避けようしたのかな。

[No.52 by 物件比較中さん 2012-01-31 18:32:32]

引き渡し予定が２０１３年１０月ですからね。

ＭＲ完成が遅れてるのですかね？

[No.53 by 購入検討中さん 2012-01-31 18:53:09]

首都直下4年70%報道のほとぼりが冷めるのを待つのかな。対応資料も必要だろうし。

[No.54 by 購入検討中さん 2012-01-31 18:57:11]

このへんは低地だし、もろ、地震の影響がありそう・・・。

[No.55 by 購入？ 2012-01-31 23:29:10]

やっぱ4年70％だと、この物件のように低地のものは、過ぎてからにしたいというのが本音です。

[No.56 by 匿名 2012-01-31 23:49:36]

低地なら安くしてぴ

[No.57 by 購入検討中さん 2012-02-01 00:24:10]

日が当たりそうな部屋は結構高くなるのかなぁ。。

[No.58 by 購入検討中さん 2012-02-01 08:44:40]

沖式の適正価格予想だと、この蛎殻町レジデンスより道路反対側のパーク人形町の方が高いのはなぜ？大規模な蛎殻町の方が高そうだけど、南側道路の幅の差による将来不安？

[No.59 by 購入検討中さん 2012-02-01 11:24:30]

ただの推測ですが、蛎殻町レジデンスのほうが、半分は北向きになるはずだから、
平均で価格を出したら、低くておかしくないような気がします。

[No.60 by 購入検討中さん 2012-02-01 13:13:33]

なるほど、ガッテンしました

人形町の方は北向きないですものね

[No.61 by 物件比較中さん 2012-02-02 08:47:44]

＞＞５７

一般的に日当たりで価格に差ができたりというのはするものなんですか。

その視点で比較したことなかったもので、基本は同じマンションの中だと間取りの広さ、そして階の違いで別れるものだと思っています。

日当たりは周辺の建設計画などで永遠に約束される条件ではない場合が多いと思いますから、高値で日当たりのいい部屋を買ったのに数年後真っ暗になったでは買った意味を失ってしまいますよね。日当たりと価格の関係はあるのか今のうちに私も知りたいです。

[No.62 by 購入検討中さん 2012-02-02 09:42:49]

問題意識がどこにあるのかよくわからないのですけど、日当たりの良い部屋が欲しいというニーズは割りと普通で、
ニーズがあれば、日当たりが悪い部屋より売れやすいから、価格が高くなる、と言うのは自然かな、と。
ずっと保証されない場合もあるのも当然で、建築制限とか道路や地形で、かなり確実な日当たりと、
たまたま南側の家屋が古くて小さいから、現状ならば日が当たる場合とでは、価格への反映度も違うはずですね。
蛎殻町レジの場合、一番西側の南西角の上層階は結構確保されているけど、
それ以外の南側の全般は、当面、日が当たる、と言うだけなのかな、と思ってます。都心部ですし。

[No.63 by 匿名さん 2012-02-02 09:45:09]

北向きと南向きの差も日当たりですよ。
中古転売を経験すると
同じマンションでも南向き中古物件は内覧客が多く、
高い値段でサッサと購入者が決まりやすい。

[No.64 by 購入検討中さん 2012-02-02 17:16:04]

〉61

価格が割安に設定されるので、日当たりを気にしない人には北向きが断然お買い得ですよ

[No.65 by 物件比較中さん 2012-02-02 23:08:45]

販売が遅れたのは知りませんでした。
価格については、前に関係者の人に聞きましたが、人形町の方よりも蛎殻町レジデンスのが高くなるということでしたよ。

[No.66 by 購入検討中さん 2012-02-03 00:01:01]

実際の価格で蛎殻町の方が高い場合、沖式の適正価格を素直に受け止めると、蛎殻町の方が割高になりますね

[No.67 by 匿名さん 2012-02-04 12:54:23]

中央区で湾岸を除いてこの規模はなかなかないですね。

[No.68 by 物件比較中さん 2012-02-04 23:26:21]

来月にはモデルルームオープンという話しみたいですね、

[No.69 by 購入経験者さん 2012-02-08 01:35:52]

この場所、戦後まであった東堀留川の土手にあたる位置ですよね。
関東大震災の瓦礫処理を兼ねて埋め立てた川の周辺、不同沈下とか大丈夫でしょうか。

その辺りを考慮すると、高層階で坪330〜350万位、水のこととか考えると低層階は階坪260〜270万位超えてきたら見送りかなぁ。

7〜8年前の人形町の新築マンション相場が確かこの位だったので、そう考えるとここ数年はこの辺りが異常に高騰してただけな気もします。

このご時勢ですし、どんな値付けになるか注目ですね。

[No.70 by 購入検討中さん 2012-02-08 10:56:29]

東堀留川はもう少し北西側かな。
関東大震災のがれき処理で埋め立てた川が戦後まで残っていた、というのはどういう意味だろう。
それはさておき、地盤はよく分からないね。先の東日本大震災ではこの辺は大丈夫だったみたいだけど。

[No.71 by 購入検討中さん 2012-02-08 14:23:20]

地盤は良くはないでしょう。液状化マップでも黄色だし。
建物は大丈夫な気がしますが、心配なのは
1.液状化で近くの水道管がやられたりする事
2.地盤沈下と堤防破壊で水が出る
3.震度が大きくなる地盤なのに建物の階数的には普通の耐震構造だろうから、10階以上は揺れが大きくなる。でも低層階を選ぶと日当たり悪い

とは言っても人気の立地だから、高く設定してきそう

[No.72 by 購入経験者さん 2012-02-08 14:28:38]

！
関東大震災ではなく戦後の残骸処理の間違いでした。
それと、土手というより、土手際という方が正確かもしれませんね。
地震等のことを考えて色々調べすぎてしまっているのかもしれませんが、地盤の部分が心配で・・・
埋め立てられた川などの真上よりも、埋め立てによって異なる地盤との境になる川の両岸にあたる場所やその周辺の方が不同沈下が起こりやすいと読んで、不安になってます。（もちろんちゃんとした材料で埋め立てられていなければ周辺云々の問題ではないですが）

要は、液状化せず、また杭のお陰で建物が無事でも、地盤が沈下でもしたら建て直しでもしない限り取り返しがつかないのではないか？と思うのですが、実際、そういう事態が起きた際に、管理組合内の合意がとれて建て替えが実現するケースも結構あるものなのでしょうか。

[No.73 by 購入検討中さん 2012-02-08 14:50:51]

建物が新しく無事なら立て直しはないでしょう。地盤沈下した道路を直してもらうか、沈下した道路との高低差を階段やスロープで埋めるのが一般的ではないかと

[No.74 by 匿名さん 2012-02-08 15:30:20]

ここは穀物商品取引所の跡地で、戦前より前、少なくとも明治初期から米穀取引所とかで、すでに開発されていた場所ではあるので、開発された状態で関東大震災を経てはいるよね。そこに現代的な工法でそこそこ高い建物を建てて、周りに水道管だのができた上で、大きな地震が来たときにどうなるかは分からないけれど、まあ、それなりに「試されている」土地ではあるのかな、という気はするかな。。まあ心配し出すと、山の手を買うしかないと思うけれど。

[No.75 by 匿名さん 2012-02-08 19:24:48]

中央区には道路幅員によって建物の高さ規制する条例があります。
この建物が14階なのは北側に甘酒横丁になる道路があるからです。
東側道路だけだと10階しか建ちません。
将来南側方向に建物が建つ場合でも10階までしか建ちませんから
11階から14階の南向き住戸は坪360万以上の設定と思います！
新大橋通りは除きます。

[No.76 by 購入検討中さん 2012-02-08 19:36:22]

〉75

有益な情報ありがとうございます

南側の将来不安が気になっていたので助かります

南側が建たないのに賭けて、安い低層の東南を買うてもあるかな

[No.77 by 購入検討中さん 2012-02-08 19:39:24]

新大橋通り沿いの目の前にリガーレ並みの建物が建つ可能性はありますかね？

[No.78 by 物件比較中さん 2012-02-08 22:27:28]

道路が沈下するだけなら全然諦めつくけど、敷地でそんな事態になったら建て直しも難しいだろうし悔やんでも悔やみきれないな。
西も視野にいれるべきか。

[No.79 by 匿名 2012-02-09 00:16:03]

平均坪280以下なら検討します。

[No.80 by 匿名さん 2012-02-09 00:34:24]

浜町方面とこの立地だと、どっちがいいのでしょうか。

[No.81 by 匿名 2012-02-09 01:28:36]

浜町の方が住むイメージかな…

[No.82 by ご近所さん 2012-02-09 01:47:49]

商業地域の雰囲気が好きな人はこの辺りの方がしっくりくるかもしれませんが、周辺に建物が多くどちらかと言えばDINKS向けな印象。（小学校は至近だけど・・・）
子供のいる家族であれば緑の多い浜町に一票ですかね。

中央区では若いファミリーが増えているそうですが、このところの浜町界隈の地価のアップに、そういったファミリー層の増加もあるのかなと思っていたところでした。

ちなみに、周辺の地歴からみると、こちらは遊廓や見世物小屋が栄えた繁華街、浜町は料亭街だった地域ですね。

[No.83 by 購入検討中さん 2012-02-09 12:18:15]

新宿線利用で良いのなら、浜町の方が住みやすいのではないでしょうか
私は日比谷線を使いたいからここを検討していますが

[No.84 by 匿名さん 2012-02-09 13:22:59]

蛎殻町だと、人形町のほか、水天宮前の半蔵門線と、茅場町の東西線まで使えるエリアになるので、それが便利。逆に言えば、茅場町とか兜町の延長線上のオフィス街の雰囲気が強いのが蛎殻町かな、と思う。

浜町界隈のほうがより住宅が多いし、浜町公園とか緑道とかがある分、住みやすいかも。新宿線にプラスして、人形町とかが使えるエリアであれば、それほど不便ではないと思う。

[No.85 by 物件比較中さん 2012-02-09 14:07:15]

3LDK78㎡でおいくら位でしょう？

[No.86 by 物件比較中さん 2012-02-09 15:50:11]

階数によって、6900〜8300でしょう。
これだとレフィールのが割安感あるかな。

[No.87 by 購入検討中さん 2012-02-09 17:57:07]

レフィールはどれ位ですか？

[No.88 by マンション投資家さん 2012-02-10 15:49:52]

人形町１丁目と小網町に新規物件が出ます。

検討してみるかな。

[No.89 by 購入検討中さん 2012-02-10 15:58:10]

小網町はグラウス、人形町１丁目はパークハウス以外でどこですか？？

[No.90 by マンション投資家さん 2012-02-10 16:57:37]

日本橋小学校の西隣です。

[No.91 by 購入検討中さん 2012-02-10 17:11:26]

「人形町１丁目」と「小網町」とのことで、
2軒できるという意味に読んでしまったのですが、
やはり日本橋小学校の西隣のグラウス１軒だけであってますか？？

[No.92 by マンション投資家さん 2012-02-10 17:46:16]

日本橋小学校西側隣接の人形町１丁目マンションと

さらに西に道路を隔てたところ小網町のマンションが同時に着工してます。

現地建築計画標識にて確認してます。

[No.93 by 物件比較中さん 2012-02-10 22:17:56]

そうなんですね、ありがとうございました！

[No.94 by 匿名さん 2012-02-10 22:24:22]

ザ・パークハウスが、蛎殻町と人形町に、
グラウスが小網町と人形町に、
そういうことですか？
最近このエリアは人気なんですね。

[No.95 by 匿名さん 2012-02-11 20:01:40]

それはどうかな？

[No.96 by 物件比較中さん 2012-02-12 01:59:03]

営業？？
確かに、建設が決定された数年前は人気エリアと言ってよかったとは思いますが、地震で地盤やら何やら真剣に考える人が多い昨今、このエリアが取り立てて人気ってことは・・・

[No.97 by 匿名さん 2012-02-12 22:05:35]

75です。
リガーレも準備組合が結成されてから竣工まで10年以上の月日が必要だったと思います。
現在、新大橋通り沿いにリガーレ級の敷地はないので同規模の建物を建てる場合は2〜3ブロック
の街区で再開発をしないといけないので、リガーレ以上の時間が必要と思われます。
まあ、新大橋通り沿いであれば単独でも16階から17階は条例上は建ちますが。。。
最近、この辺りで物件が多いのはたまたま売り物件が重なったからです。
両物件とも入札でしたので。。
本来、このエリアは平均坪240〜260万ですが、残念ながら両物件とも坪300万以上です。

[No.98 by 物件比較中さん 2012-02-12 22:26:51]

＞97さん
このエリアは坪２４０～２６０万円とおっしゃっていますが、
最近そんな物件ありますか？

[No.100 by 匿名さん 2012-02-12 23:09:18]

97です。
最近の新築ではほぼ無いですね。。
土地仕入れが高いので65㎡で3L作るくらいですから。
今度、人形町2丁目でアスコットが建てるのは高くないと思いますが。。
でも北向きです。。
新築の値段も大切と思いますが、中古の価格がそのエリアの本当の相場です。
1日住んだだけでも中古は中古ですので。
新築で320万で販売できても中古で320万では売れません。
販売手法がうまいのかもしれませんね。
甘酒横丁通りにあるゴールドクレストのマンションや人形町交差点付近の
グランスイートは坪200万前半でしたね。
といっても昔の話しですが。。

[No.101 by 購入検討中さん 2012-02-13 09:21:49]

規模や建物の向きからいって、人形町駅上のグランスィートの中古価格が参考になりそうですね

[No.102 by ご近所さん 2012-02-13 09:55:58]

中古価格が位置・利便性、いずれもグランスイートと比べてはいけない気がします。。。

[No.103 by 購入検討中さん 2012-02-13 14:38:01]

中古の価格が転売のこと考えると大事なのはわかるけど、それだと新築は常に割高、という当たり前の話になるだけなんで、新築は新築の相場を検討すべきなんでないの？

[No.104 by 購入検討中さん 2012-02-13 17:35:33]

転売の為でなく、地域の相場を知るのには中古の取引価格は重要では
デベの新築価格付けでも、当然該当地域の中古相場は重要な参考価格だと思うが

[No.105 by 匿名さん 2012-02-13 18:14:10]

当然、購入者も新築を好み、その分、新築価格で購入するので中古相場と比較すると
割高で当たり前です。ただ、本来の相場と購入する新築マンションの価格の乖離は
押さえておいたほうが良いと思います。
中古といっても築30年もあれば築1年のものもあります。
グランスイート（築6年位）なんかは新築で230万～250万程度でしたので、当初の購入者が
今現在、売却すると売却益がでます。
ここ最近は地所がエリアの相場を上げていて、購入者もなんとか付いてきているようですが。。
阿部寛効果がどこまで続くかだと思います。麒麟次第ですかね。

人形町交差点から堀留町方向のスタバ手前で野村がマンション建てますね。。
新築は高いですが、やはり良いです。
マンションはほしいと直感的に感じたものを信じて購入するのが一番です。

[No.107 by ご近所さん 2012-02-14 21:27:12]

地所よりも先にこの近辺で販売し始めた三井もそんなに変わらない値段でしたし、以前は都心の近くでは穴場的
な存在だったのが住宅地として定着してしまったので今の相場になってしまったのではないでしょうか。
あまり聞いたこともない会社ならもう少し安くなるかもしれませんが、そういう所ってなかなか完売しなくて
いつまでもチラシが入っています。
人形町交差点に建設予定のプラウドもここの売れ行き見て決めてきそうですがそう変わらない気がします。
自分ももう少し早く買っておけばよかったと思いますが、通勤でも普段の生活にも便利なところなので満足はしています。

[No.108 by 匿名さん 2012-02-15 22:50:19]

この辺はおいしい店もたくさんありますが、住むところではないですよね。教育にもいまいち

[No.109 by 匿名 2012-02-15 23:05:48]

賃貸情報を見ればすぐ確認できますが、現地周辺では高く見ても75m2で25万と言ったところ。利回り5％はさすがに必須でしょうから、25万×12ヶ月/5％＝6000万。つまり、坪265万がやっと。新築プレミアムとしてこれ以上払うのは自由ですが、購入した瞬間にはがれるプレミアムであることお忘れなく・・・。坪300万で買ったとして、新築の喜びに800万円支払う（23坪×（300万-265万））は自由ですが。

[No.110 by 匿名さを 2012-02-15 23:16:02]

グランスイートは、マンション市場全体が
とても安い時期の販売でしたね。
当時に分譲したマンションは、今売れば利益が出る物件が多いですよ。

[No.111 by 匿名 2012-02-16 00:43:35]

それでここは坪いかほどか？坪270なら欲しいかも

[No.112 by 購入検討中さん 2012-02-16 07:21:53]

地盤、標高など不安だが２７０なら私も買う

みんな買いたがる数字なので、それにはならない．．．

[No.113 by 匿名さん 2012-02-17 12:55:08]

坪270というと70平米で5700万円くらい？それは良い値段なんだけど、
前の蛎殻町と水天宮前でも、もっとしたよね？

[No.115 by マンション投資家さん 2012-02-17 22:18:41]

建築計画の完了予定日がＨ２５年３月が１０月になったようだ。

[No.116 by 匿名さん 2012-02-17 22:27:14]

交差点の本屋さん、無くなったの？
昔住んでたけど、本屋さんは小さいのばかりでしかも立ち読みすると怒られて不便だったなあ。

インフレ政策と言ったって、消費税のアップ分より小さい１％が目標だから、
それほど金利が上がるとは思えないな。
消費税アップもその分を住宅購入なら減税すると言った大臣もいたし。

[No.118 by 購入検討中さん 2012-02-18 07:22:03]

>114さん
鮮魚店は甘酒横丁と新大橋通りの間に1軒、水天宮の近くに1軒、久松警察の近くに1軒ありますよ。
八百屋もマクドナルドの裏手に2軒、人形町交差点近くのプラウド建設予定地近くに1軒。

ホームセンターが近くにあるって郊外かみなさん大好きな豊洲くらいですよね。

レンタルビデオってネットオンラインやアクトビラみたいなのがあれば必要性ゼロですよね。

[No.119 by 匿名さん 2012-02-18 11:46:28]

山手線内側の、慶大の近くや後楽園にも
ホームセンターはありますよ。

[No.120 by ご近所さん 2012-02-18 16:19:45]

このマンションからならコレド室町の地下の本屋も徒歩圏内では。
ホームセンターもコーナンならそれほど遠くないです。
日本橋は、三井や住友が再開発でビル建ててて色々と便利なものができるかもしれませんね。
映画館もできるようですし。

[No.121 by 匿名さん 2012-02-18 21:00:34]

モデルルームが楽しみですね。

[No.122 by 匿名さん 2012-02-20 15:55:23]

人形町の信号のところのプラウドの土地が建築計画が出てきたみたいね。
6月から着工で、16階建てで、店舗も入るみたい。

[No.123 by マンション投資家さん 2012-02-20 17:21:27]

人形町通りのロードサイドですか。
駅１分程度かな!
同じ時期に完成するのかな。

[No.124 by ご近所さん 2012-02-22 02:37:46]

ここの売主は千代田区の岩本町でもマンション販売ひかえてるようですが、ここよりは安くなるのかな。

[No.125 by 匿名さん 2012-02-22 08:10:44]

結構、小規模ではない物件が次々出てきますね。
工事する人手不足、と言われながら。

[No.126 by 匿名さん 2012-02-22 08:13:00]

去年の10月から新規着工は激減しているよ。
販売数に影響が出始めるのは春以降でしょう。

[No.127 by 物件比較中さん 2012-02-23 13:48:19]

忙しいお父さんがたくさんいそうなマンション、そんなイメージありますねココ。アクセスがかなりいいので選択しやすいかも。東京駅に近いことが自分としてはとても嬉しいです、日帰り出張の多い身で、すぐに帰って来れる。それに日常生活の利便性も高いです。間取りもけっこう不安に思われる3LDKの面積もココは広くて納得がいく内容です。議論の必要なく決められるご家庭も多いのでは。

[No.129 by マンション投資家さん 2012-02-24 09:42:26]

貴重なご提言ありがとうございます。

人気離散で・・・

倍率が下がるので歓迎します。

[No.130 by 匿名さん 2012-02-24 17:17:47]

「名だたる経営者たちが住んで」いるレベルの安全性まで求めるとすれば、「安全」なところは相当限られるんでないかな、とか思うけど、そんな論理でいいのかな。

[No.131 by 匿名 2012-02-24 17:37:46]

んで坪いくらくらい？

[No.132 by 購入検討中さん 2012-02-24 19:20:36]

〉128

液状化の危険度ってレベルに分けた指標ありましたか。
どこからの情報ですか？

[No.133 by 匿名さん 2012-02-24 20:33:50]

１１６さん
今は本をアマゾンなんかで注文すると次の日には届くので、本屋さんがどこも
つぶれていってしまうという話を聞いた事があります。ブックオフなども色々な
場所にありますからね。人形町は老舗のお店がたくさんあって休日などは散歩が
とても楽しそうです。

[No.134 by 物件比較中さん 2012-02-25 17:20:55]

物件ＨＰに全間取りアップされましたね。
タイプ数があるから迷います。
バルコニーがフルバルコニーかつ奥行き２ｍは魅力的ですね！

[No.135 by マンション投資家さん 2012-02-26 08:22:24]

南東向き西角が魅力的ですが売出価格は

高く設定されるのでしょうか。

[No.137 by 匿名さん 2012-02-27 08:48:57]

3LDK＋N＋SIC＋WIC

面積もちょうどいいし、一番いいかなと思っていますが、横並びのファッショナブルなレイアウト。
うちの子達はこの横並びをけっこう気にするかもしれないという内輪的な心配事があります。

私としてはこういう間取りが夢だったので住みたいところですねぇ。
方角も若干気になりますが、バルコニーの広さと各部屋へのまんべんない採光でカバーできそうです。

[No.138 by 購入検討中さん 2012-02-27 16:45:13]

間取り全部がずらっとウェブで公開される、というのも、ごく数タイプしかないところは別として、なんだか珍しい気がする。

それなりにバリエーションもあって、値段次第だなぁ。条件があえば欲しい。南向きがどれくらい高いのか、がやっぱり気になるなぁ。来月の2週目くらいには、予定価格が出てくるのだよね？

[No.139 by マンション投資家さん 2012-02-27 18:48:34]

南東向きはリガーレから丸見え。

上から見られるとことによる圧迫感は否めない

敬遠。

[No.140 by 物件比較中さん 2012-02-27 22:30:32]

リガーレを気にするのだとすれば、上からというよりは、同じくらいの高さのフロアからだと思う。上のほうの階からだと、小学校より手前は近すぎて、ベランダに出て下をのぞきこまないと見えないくらいだと思うよ。

[No.141 by 購入検討中さん 2012-03-02 11:52:14]

昨日のニュースで、神奈川県の津波最大予想4mを受けて横浜で避難訓練をしていた

都は予想を出していないが、隅田川まで4mが来ると困るな〜

ここは海抜2〜3mだから、堤防さえ損壊しなければ大丈夫そうだが

東京についてもきちんとした予測を早く出してもらって、安心して買いたいな

[No.142 by 匿名さん 2012-03-02 12:33:05]

都知事が震災後に記者会見で言ってたね。
隅田川を含めて川を逆流する津波のリスク予想の事を。

[No.143 by 匿名さん 2012-03-02 13:38:25]

この界隈の隅田川とか日本橋川に４メートルの津波が来たら大変なんだろうけれど、来るとすれば、それより南のエリアにもそこまでの堤防はないので全部水浸し、という前提になるので、４メートルの津波がきても、ここまで４メートルで来ることはないね。

[No.144 by 購入検討中さん 2012-03-03 12:38:12]

津波が4mでも高いビルがたくさんあるから、命の危険は無さそうですね。

でも孤立したり、資産価値が落ちるから、1mでも来ないで欲しいてす。

[No.145 by 匿名さん 2012-03-03 14:14:02]

川は上流に行くほど川幅が狭くなり、そのタメに津波の高さが上流に行くほど高くなっていく、って話じゃなかったっけ？
この辺りは川幅が結構あるからいいけど。

[No.146 by 匿名さん 2012-03-03 14:44:13]

隅田川と荒川で吸収するので、その下流は津波の影響はまったく無いです。
上流の埼玉県には迷惑でしょうが。

[No.149 by 物件比較中さん 2012-03-05 22:47:50]

いよいよプレオープンですね。
予約をしたら、だいぶ先になってしまいました。
やっぱりなんやかんやで結構人気なんでしょうか。
あとは価格、ですかね。

[No.151 by 購入検討中さん 2012-03-06 17:53:51]

クオリティは想像つくでしょ
もしかして制振とか期待しているの？

[No.152 by マンション投資家さん 2012-03-06 19:22:52]

地下掘削工事が始まりました。

[No.153 by 匿名さん 2012-03-06 21:13:39]

地盤がどうしても気になるのであれば、そもそも下町側でなくて、山の手の住居で別のリスク（火災とか）がないところを選んだほうがいいと思うけどなぁ。大丈夫には作っていても、想定外で何かが起こらないか、といえば結局分からないからね。

[No.154 by 購入検討中さん 2012-03-06 23:11:44]

地盤がゆるいから人形町って、利便性の割にまあまあお手頃な価格なんじゃん。

もし地盤ががっしりしていたら、2割くらい高いでしょ。

[No.155 by 匿名さん 2012-03-07 00:20:04]

っていうより、この辺のエリアは昔からの問屋倉庫があったりして
小規模マンションを次々と供給できるエリアだからお手頃価格で出てくるんじゃない？

[No.157 by 匿名さん 2012-03-10 00:13:30]

そう？

[No.158 by 匿名さん 2012-03-11 09:21:18]

展望デッキとかあるんですね、屋上に出れるマンションは住んだことがないなあ。

こういう環境だと屋上ってそれなりに出入りするものですか??

東西南北の景観も相当期待できる感じなのでデッキの存在は価格に折り込んで考えると安いように思います。立地を意識した住人の満足感を満たすワンポイントですよね。

[No.159 by 購入検討中さん 2012-03-11 16:02:15]

14階で大した眺望はないよ

トルナーレかリガーレの中古がオススメ

さすがに眺望良いよ

[No.160 by 匿名さん 2012-03-11 17:14:36]

ＵＲタワーのイメージが強いな、あの２つは。

[No.161 by マンション投資家さん 2012-03-12 10:40:08]

ＵＲ物件は仕様が時代遅れです。

仮住まいのとき、賃貸限定で利用させていただきます。

[No.162 by 購入検討中さん 2012-03-12 12:46:08]

50平米代2LDK、やけにお手頃なタイプがいくつかあるなと思っていたら、居室の一つに窓がないタイプばかりですももんね。。
タワーにらよくあるけど、このマンションはタワーの眺望や開放感もない訳だし。。
そう考えたら、納戸に毛が生えた位の部屋を居室にカウントして2Lとしているタイプの割にかなり割高感あるなと感じた。
ちゃんとした間取りも、下手したら西側の値付けですね。

[No.163 by 購入検討中さん 2012-03-12 13:35:23]

思っていたより、小さい間取りの部屋の比率が多いですね

全体的にはファミリー永住タイプのマンションではないねf^_^;)

上層階の3Lも近隣在住の金持ち爺婆相手の価格付だな

[No.165 by 匿名 2012-03-13 01:24:27]

それ言ったら東京ミッドベイは233戸で2台だよ。
まだマシでしょ。

[No.166 by マンション投資家さん 2012-03-13 05:54:46]

窓のサッシュが等級Ｔ－１

最低の等級を使用してますよ。

深夜時間帯に首都高の騒音気になるかも

[No.167 by 購入検討中さん 2012-03-13 13:27:19]

アフリカの原住民並みの聴力がある人は首都高の音が気になるかも

[No.168 by 匿名さん 2012-03-13 13:40:27]

箱崎方面より茅場町方面の首都高が近いですかね？
住んでて気になったことないですが。

[No.169 by マンション投資家さん 2012-03-13 14:49:24]

江戸橋ＪＣＴが至近距離です。

高層になると音が相当きますよ

２，３Ｆと１３、１４Ｆでは全く違うでしよう。

[No.170 by 物件比較中さん 2012-03-13 17:39:43]

空気がきれいかどうかについては、それなりだと思うけれど、

音がそんなに来るかな。まー、音の感じ方は人それぞれだと思うけれど。

[No.171 by 物件比較中さん 2012-03-13 22:22:10]

この立地で高速の音を気にするとなると、
ハードルが高いですね。
これだけ離れてたらＯＫだとは思いますが。
モデル行った方いますか？
気になるのは価格で。。。

[No.172 by 匿名 2012-03-13 22:23:54]

価格高いよ。

[No.173 by 購入検討中さん 2012-03-13 23:00:56]

最近、どこも高いよね。
第二次ベビーブーマーの駆け込み需要なのかな？高いのによく売れてる。

長期的に日本の不動産が下がることは間違いないのだから、
もう少し市場の過熱が落ち着くまで待ちたい気持ちになってる。

[No.174 by 匿名さん 2012-03-13 23:10:23]

でも、売れ残ってるとこは何時までも残ってますね。
中央区では勝どきとか。

[No.175 by 購入検討中さん 2012-03-14 08:20:19]

モデルルームがオープンになりましたが、行かれた方教えてください。

ご覧になって、どんな感想を持たれましたか？

だいたいの価格を提示すると聞いていますが、６５㎡～、７０㎡～で
おいくらぐらいだったのか教えて頂けますか？

今度MRに行く予約はしてありますが、事前に聞いておきたいと
思ったため、ご教授頂ければ幸いです。

よろしくお願い致します。

[No.176 by 購入検討中さん 2012-03-14 09:58:36]

高いね(>_<)

[No.177 by 匿名さん 2012-03-14 10:44:37]

そりゃ高いでしょうね。
人形町でも浜町側ではなくて日本橋側だから。

[No.178 by 周辺住民さん 2012-03-14 11:28:33]

やっぱり価格は高いですよね。。
近所のグラウスはいくらなんでしょうか。問い合わせした方いますか？
浜町のグラウスが安かったので、期待しちゃいますね。

[No.179 by 購入検討中さん 2012-03-15 14:03:34]

興味持った間取りは坪340万越えてた。

[No.180 by 購入検討中さん 2012-03-15 15:02:40]

No179さん、ありがとうございます。

やっぱり想像通り高いですね。。。

No177さんのおっしゃる通り、日本橋側は高いのですね。

東日本橋、浜町側と比較してはいけないのかぁ。。。

[No.181 by マンション投資家さん 2012-03-15 15:16:50]

角部屋は定期的に

窓拭きを行うのかな。

屋上に丸環がありますが。

[No.182 by 物件比較中さん 2012-03-16 12:52:27]

特に特徴ある物件でもないので、高いのであれば。。

[No.183 by 匿名さん 2012-03-16 15:03:23]

もともと相場が高い地域なんですかね??
そこのところはよく知らないのですが、

東京都都内におけるココからの移動環境の充実っぷりは、
かなりレベルが高くて値段もそれに伴ったような感想を持ってます。

懐具合が足りるなら普通に検討したマンションです。
既に足りてる人はあまり迷わない条件なのでは??

[No.184 by 匿名さん 2012-03-16 15:12:59]

どうでしょうね。
182さんに同感です。

[No.185 by 物件比較中さん 2012-03-16 15:23:40]

丸の内、大手町とか、日本橋界隈で働いている人、とかであれば実に便利な土地だと思います。東京の中心部といっても広いので、どこにポイントがあるのによるかな、と思います。

あんまり目が付けられていなかったけど便利な場所で、割安だったせいで少し注目されるようになると、途端に不動産会社がアップサイドを取ってしまって、高く不動産を売るようになり、なんで注目されてたか、の本分が消えてしまう感じかな。

後は、予算の枠内に収まっていれば、高いかどうかを気にせず払う、という「良い」客をどれだけ捕まえられるか、なんでしょうね。私が心配することではありませんが。

[No.186 by 購入検討中さん 2012-03-16 16:14:41]

周りを囲まれているから、カーテンを開けれる住戸はわずかだね

ディンクス向きだ

[No.187 by 物件比較中さん 2012-03-17 06:12:02]

野村の日本橋なかなか情報出てきませんがあの場所でも同じくらいの金額でしょうか。地所の物件も近くにありきになりますが、場所がどうでしょうか。

[No.188 by 購入検討中さん 2012-03-18 22:28:24]

坪340!?　モデルルーム予約したけどやめようかな・・・。賃貸で30万以上の家賃の借り手があまりいるエリアではないのに。買った瞬間に多額の含み損、ではツライ。

[No.189 by 物件比較中さん 2012-03-18 23:39:54]

低層階は＠２７０～２８０万円くらいでしたね。

[No.190 by 購入検討中さん 2012-03-19 10:53:15]

プラウドの人形町駅の北のところは、人形町駅徒歩1分とかの物件になるのだよね。
この物件の前に大伝馬町の物件を先行して売るのかな。

[No.191 by 匿名さん 2012-03-19 22:43:08]

>>190
書いていらっしゃるとおり、小ぶりな大伝馬町を先に売り切るのだと思います。
あそこ気になりますよね。
前もけっこう大きいビルだったから、マンションも結構でかいのが建つのでは？
でも、人形町で大型物件で駅近でと条件がいいから高いんだろうな。

[No.192 by マンション投資家さん 2012-03-20 06:56:54]

プラウド大伝馬町でましたね。

最寄駅が小伝馬町では・・・・

[No.193 by 購入検討中さん 2012-03-20 13:32:44]

地元なので話に上がってる大伝馬町と蛎殻町の両現場みてきた。大伝馬町より蛎殻町のほうが日当たりは良さげ。でも南向き中央低層階の目の前は天麩羅屋。換気口の向きが気になる。

[No.194 by 匿名さん 2012-03-20 16:43:39]

それこそ天ぷらやさんあたりが再開発される可能性はあるけれど、この物件自体が高めなので、
南向きの上層階を買えるのであれば、安定した日当たりなのかな、という気はする。
当然、値段は高めなので、それが割にあう、と見るかどうか、かな。
地元にずっと住んでいたい、という向きには良さそうな気がするけど。

[No.195 by 購入検討中さん 2012-03-21 11:06:29]

東南中層を検討中です。
たしかに天婦羅屋気になります。
地震で天婦羅屋が火を出さないように注意してほしい！！

[No.196 by マンション投資家さん 2012-03-21 11:17:48]

天麩羅屋の裏手がオフイスビルで

周囲をとりかこまれている故、

無風時に匂いが充満しそう。

東横ＩＮの看板照明も気になるし

リガーレも鬱陶しい

北西向きを再検討中・・・

[No.197 by 購入検討中さん 2012-03-21 13:19:28]

子供がいないなら北西か良いかも

[No.198 by 匿名さん 2012-03-21 13:39:34]

小学校がすぐ近くなのに
子供がいないのはもったいないような。

[No.199 by 匿名さん 2012-03-21 19:05:17]

もったいないかは、ともかくとしても、平日の日中は結構小学校の音はすると思うから、
子供がいない人で、特に北側にする場合は、事前に確認しておいてもいいかもね。

[No.200 by マンション投資家さん 2012-03-21 19:31:07]

パークハウス人形町は、小学生の歓声が聞こえるが

当物件には限定的でしょう（恐らく）

角部屋では日生ビルの圧迫感がかなりありますよ。