ザ・パークハウス日本橋蠣殻町レジデンス

[マンコミュファン]

日本橋プレミアムタイムズ第2弾-開放の123邸。場所は東京穀物商品取引所が移転した跡地です。

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区日本橋蠣殻町1-12-1
交通：日比谷線人形町駅徒歩3分、都営浅草線人形町駅・半蔵門線水天宮前駅徒歩4分ほか
総戸数：123戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.01～101.83m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、JX日鉱日石不動産
施工：NIPPO
管理：三菱地所コミュニティ

[1: 周辺住民さん]

いよいよ始まりますね。楽しみです。

[2: 買い換え検討中]

晴海クロノレジデンスからこちらに引っ越してきました。

空気は悪そうですが、利便性を優先させた結果！

[3: 匿名さん]

利便性は五分五分じゃないの

[4: 匿名さん]

水天宮が近いから半蔵門線が使える。
この近くでもう少し茅場町寄りに勤めてたことがあるが、飯屋は美味いところが多いよ。

何の変哲もないMSだし、ごくごくフツーの下町って感じだけど、まあ手堅い選択対象かな。

[5: 匿名さん]

美味い飯屋ってどこよ？

[6: 匿名さん]

>>3
水天宮が特別利便性が高いとは思えないけど、
晴海はバス路線しかない陸の孤島なんだが・・・

さすがに大江戸線エリアｗと比べちゃいけないと思うよ。

[7: 匿名さん]

利便性で晴海と比べちゃいけないでしょ。
こっちは何路線使えるかわからない。
利便性では都内でも１，２を争うエリアじゃないでしょうか。

[8: 買い換え検討中]

東南向きはリガーレから見下ろされるし、圧迫感が気になるかな！

[9: 匿名さん]

うーん、首都高江戸橋ジャンクションのすぐそばなんだよなあ・・・。

[10: マンコミュファンさん]

高層階は深夜でも騒音に悩まされそう。

[11: 匿名さん]

早く坪いくらか意見を出し合えよ、参考にするんだから

[12: マンコミュファンさん]

坪単価／３９０万円程度かな（最高値）
南向き最上階、

※プレミアムフロアの仕様が判らないので！

[13: 匿名さん]

「沖式」によれば平米80万円が予測されていますが。

[14: 匿名さん]

南東角部屋

101.83㎡で１億３千万円


坪単価／４２０万円

[15: 匿名さん]

1Lから３Lまで部屋が豊富なんですね。
入居が9月下旬予定だと、お子さんが小学校の場合は中途転校になってしまいますね。
この周辺の小学校、中学校の評判はどうなんでしょうか？

[16: ご近所さん]

隣の学区の久松小学校は皇族も訪れるなど、歴史あって有名
ここの学区の日本橋小は至って普通

中学は私立組多いから、区立は微妙かな

[17: 匿名さん]

>15さん

半年だけマンスリーマンションという選択肢もあるにはありますね。
でも、すでに小中学校に入学しているんだったら、学期中の引っ越しか
学年が変わっての引っ越しかの違いで、大差はないように思います。

学区に関して言えば、少なくとも悪い印象はないです。

[18: 匿名さん]

＞１６

皇族は何のために訪れるのでしょうか？

[19: ご近所さん]

皇族がくる理由の詳しくは忘れたけど、視察とか交流の為じゃなかったかな
天皇も来ていたよ

[20: 匿名さん]

晴海よりもこっちが買いたいねえ。
利便性がまるで違う。
眺望は悪そうだけど。

[21: 匿名]

地所って事以外、晴海と比較対象になる要素がない気がするが。
価格帯絶対かぶらないよね？

[22: 買い換え検討中]

リガーレ人形町タワー

冬至の朝、日照が遮られるでしょうかね。

[23: ご近所さん]

朝の早い時間は冬至じゃなくても、遮られるでしよう

10時すぎなら冬至でも日が差すかも

たしかに
リガーレ邪魔ですね

[24: 匿名さん]

ドラマの舞台にもなった街のそばですよね？
何度か近くを歩いたことがありますが、東京とはいえなかなか風情があって庶民的な商店や民家が残っていてとても好感のもてる街だと思います。
水天宮や小さな観音堂などほっとできるスポットもあちこちにありますね。
とはいえ価格ははやり億を越えるのですか。
憧れて見ているしかなさそうです。

[25: ご近所さん]

↑さくらか？

この掲示板に書き込む人は相場なんかすぐに調べられるんだから、この物件がすべて億越えと思い憧れるなんてことないでしよ

もしくは100平米以下に住めない大家族のビッグダディだね

[26: 匿名さん]

書き込む人が全て相場を調べられるって事は無いよ。
私がそうだよ。分からない。

[27: 買い換え検討中]

東南向きで検討中・・・

戸境壁が乾式なのが難点ですが。

[28: 買い換え検討中]

東京都マンション環境性能表示

★★が４項目でした。

もう少しグレードが高いと良いが残念でした。

[29: 購入検討中さん]

人形町は素敵な町ですね
住んでみたくなりました

初下町で、地震と水害が不安で調べたら、
ここは標高３m

0mなら潔く諦めますが、
微妙な感じですね

液状化予測マップでは黄色（まあまあリスクあり）
水害ハザードマップも黄色

でも地震による火災の危険度は少ないみたいですね

命の危険はなさそうですが、首都直下型地震で周辺が地盤沈下したり、水害で孤立とかになったら
新浦安みたいに資産価値の低下が心配です

でもあの雰囲気は山の手にはないでしようから悩みます

[30: 匿名]

坪単価どれぐらいでしょうか？
300ぐらい？

[31: 匿名さん]

外観がザ・パークハウス町田中町にそっくりですね。
同じデザイン会社？

[32: 匿名さん]

坪単価は265位だと思います。

[33: 買い換え検討中]

プレミアム・フロアはあるのですかね。

トランクルーム１３戸は１０１㎡に付帯していると思われるが。

[34: 買い換え検討中]

最上階はプレミアムでしよ〜

[35: マンコミュファンさん]

ソースは？

[36: 匿名さん]

>35

34です。

すみません、予想です．．．

[37: マンション投資家さん]

今分譲中のパークハウスシリーズを確認したところ、大部分が天高250cmでした。
ここも2500mmになるのだろうか。。。

賃貸やちょっと前の分譲ならよくあるかもしれませんが、
これから作る分譲マンションで250cmはちょっと低いなぁ、と思うのですがどうでしょう。

最近のマンションみてると260cm以上ってところも多いし、その中での250cmとなると
資産価値の点でも将来マイナスポイントになり得る気が。

4年以内にM7以上の地震が発生するかのうせいが70％以上というのも、
この辺りの地盤にとっては心配。。。

[38: 匿名さん]

タワマンでなければ、天井高2500mmってよくありますよね。

M7って話は首都圏と南関東の話ですよ。都心限定ではなくて。

[39: 物件比較中さん]

50戸〜100戸前後の規模のマンションでも、2m50cmより高いところ多くなってる気がしますよ。
地震については、首都圏も関東の一部に変わりは無い訳ですし、ましてや日本橋全般は地盤がいい土地ではないですから、タワーマンションの様に免震まで求めないにしてもやっぱり心配は心配かな。

[40: 匿名さん]

穀物商品取引所跡地は標高２０ｍでした。

http://flood.firetree.net/

[41: 購入検討中さん]

んな訳無いでしよ

近くの川から歩いてみな

完璧なフラットだよ

3mが正解

[42: 匿名さん]

そのようですね！

お詫びして訂正します。

[43: 匿名さん]

人形町はすごく落ち着く街で私は大好きです。人形町といえば玉ひでの親子丼。
かなりお昼時は行列していますが、回転が結構速いのでそんなに待った感じは
しないかと思います。後は、魚久の切り落としかな。整理券をもらってあの魚久の
切り落としがかえます！切り落としといっても色々な魚が入っていて贅沢です。
このマンションだと色々人形町のこういった有名店を気軽に訪問できるんですよね。

[44: 匿名]

魚久の切り落としは渋谷の店で買ってます。
なんであんなに大量に切り落としが出るのか不思議。

[45: 物件比較中さん]

サルバトーレクオーモ

行列ができてる時もあるが、内容は１，４８０円相当でした。

[46: 物件比較中さん]

江戸橋ジャンクションと箱崎ジャンクションが近いので
排ガスの影響が懸念されるが利便性と雰囲気の良い街並みは魅力だ。

[47: 買い換え検討中]

この物件に興味があるので、案内会には参加しようと思っています。
南東向きの2LDKを狙っているのですが、おそらく坪単価は３３０万円位と思うので、
2LDKで６千万位になりそうですね。

[48: 匿名]

高い。
坪330 買えません

[49: 物件比較中さん]

同じく、南東向き３ＬＤＫ検討中
ＳＫ（スロップシンク）付き

＠３３０万円で

７１００万円程度かな。

[50: 購入検討中さん]

東南で前が抜けている部屋は330位でしようね。私も3Ｌ狙いでしたが、新しい地震予測報道で見送り組になりました。今回の報道で来場者が減ると安くなるかもしれませんね

[51: 購入検討中さん]

二月に販売開始とあったのが、四月に延期になったみたいですね。震災のアニバーサリーを避けようしたのかな。

[52: 物件比較中さん]

引き渡し予定が２０１３年１０月ですからね。

ＭＲ完成が遅れてるのですかね？

[53: 購入検討中さん]

首都直下4年70%報道のほとぼりが冷めるのを待つのかな。対応資料も必要だろうし。

[54: 購入検討中さん]

このへんは低地だし、もろ、地震の影響がありそう・・・。

[55: 購入？]

やっぱ4年70％だと、この物件のように低地のものは、過ぎてからにしたいというのが本音です。

[56: 匿名]

低地なら安くしてぴ

[57: 購入検討中さん]

日が当たりそうな部屋は結構高くなるのかなぁ。。

[58: 購入検討中さん]

沖式の適正価格予想だと、この蛎殻町レジデンスより道路反対側のパーク人形町の方が高いのはなぜ？大規模な蛎殻町の方が高そうだけど、南側道路の幅の差による将来不安？

[59: 購入検討中さん]

ただの推測ですが、蛎殻町レジデンスのほうが、半分は北向きになるはずだから、
平均で価格を出したら、低くておかしくないような気がします。

[60: 購入検討中さん]

なるほど、ガッテンしました

人形町の方は北向きないですものね

[61: 物件比較中さん]

＞＞５７

一般的に日当たりで価格に差ができたりというのはするものなんですか。

その視点で比較したことなかったもので、基本は同じマンションの中だと間取りの広さ、そして階の違いで別れるものだと思っています。

日当たりは周辺の建設計画などで永遠に約束される条件ではない場合が多いと思いますから、高値で日当たりのいい部屋を買ったのに数年後真っ暗になったでは買った意味を失ってしまいますよね。日当たりと価格の関係はあるのか今のうちに私も知りたいです。

[62: 購入検討中さん]

問題意識がどこにあるのかよくわからないのですけど、日当たりの良い部屋が欲しいというニーズは割りと普通で、
ニーズがあれば、日当たりが悪い部屋より売れやすいから、価格が高くなる、と言うのは自然かな、と。
ずっと保証されない場合もあるのも当然で、建築制限とか道路や地形で、かなり確実な日当たりと、
たまたま南側の家屋が古くて小さいから、現状ならば日が当たる場合とでは、価格への反映度も違うはずですね。
蛎殻町レジの場合、一番西側の南西角の上層階は結構確保されているけど、
それ以外の南側の全般は、当面、日が当たる、と言うだけなのかな、と思ってます。都心部ですし。

[63: 匿名さん]

北向きと南向きの差も日当たりですよ。
中古転売を経験すると
同じマンションでも南向き中古物件は内覧客が多く、
高い値段でサッサと購入者が決まりやすい。

[64: 購入検討中さん]

〉61

価格が割安に設定されるので、日当たりを気にしない人には北向きが断然お買い得ですよ

[65: 物件比較中さん]

販売が遅れたのは知りませんでした。
価格については、前に関係者の人に聞きましたが、人形町の方よりも蛎殻町レジデンスのが高くなるということでしたよ。

[66: 購入検討中さん]

実際の価格で蛎殻町の方が高い場合、沖式の適正価格を素直に受け止めると、蛎殻町の方が割高になりますね

[67: 匿名さん]

中央区で湾岸を除いてこの規模はなかなかないですね。

[68: 物件比較中さん]

来月にはモデルルームオープンという話しみたいですね、

[69: 購入経験者さん]

この場所、戦後まであった東堀留川の土手にあたる位置ですよね。
関東大震災の瓦礫処理を兼ねて埋め立てた川の周辺、不同沈下とか大丈夫でしょうか。

その辺りを考慮すると、高層階で坪330〜350万位、水のこととか考えると低層階は階坪260〜270万位超えてきたら見送りかなぁ。

7〜8年前の人形町の新築マンション相場が確かこの位だったので、そう考えるとここ数年はこの辺りが異常に高騰してただけな気もします。

このご時勢ですし、どんな値付けになるか注目ですね。

[70: 購入検討中さん]

東堀留川はもう少し北西側かな。
関東大震災のがれき処理で埋め立てた川が戦後まで残っていた、というのはどういう意味だろう。
それはさておき、地盤はよく分からないね。先の東日本大震災ではこの辺は大丈夫だったみたいだけど。

[71: 購入検討中さん]

地盤は良くはないでしょう。液状化マップでも黄色だし。
建物は大丈夫な気がしますが、心配なのは
1.液状化で近くの水道管がやられたりする事
2.地盤沈下と堤防破壊で水が出る
3.震度が大きくなる地盤なのに建物の階数的には普通の耐震構造だろうから、10階以上は揺れが大きくなる。でも低層階を選ぶと日当たり悪い

とは言っても人気の立地だから、高く設定してきそう

[72: 購入経験者さん]

！
関東大震災ではなく戦後の残骸処理の間違いでした。
それと、土手というより、土手際という方が正確かもしれませんね。
地震等のことを考えて色々調べすぎてしまっているのかもしれませんが、地盤の部分が心配で・・・
埋め立てられた川などの真上よりも、埋め立てによって異なる地盤との境になる川の両岸にあたる場所やその周辺の方が不同沈下が起こりやすいと読んで、不安になってます。（もちろんちゃんとした材料で埋め立てられていなければ周辺云々の問題ではないですが）

要は、液状化せず、また杭のお陰で建物が無事でも、地盤が沈下でもしたら建て直しでもしない限り取り返しがつかないのではないか？と思うのですが、実際、そういう事態が起きた際に、管理組合内の合意がとれて建て替えが実現するケースも結構あるものなのでしょうか。

[73: 購入検討中さん]

建物が新しく無事なら立て直しはないでしょう。地盤沈下した道路を直してもらうか、沈下した道路との高低差を階段やスロープで埋めるのが一般的ではないかと

[74: 匿名さん]

ここは穀物商品取引所の跡地で、戦前より前、少なくとも明治初期から米穀取引所とかで、すでに開発されていた場所ではあるので、開発された状態で関東大震災を経てはいるよね。そこに現代的な工法でそこそこ高い建物を建てて、周りに水道管だのができた上で、大きな地震が来たときにどうなるかは分からないけれど、まあ、それなりに「試されている」土地ではあるのかな、という気はするかな。。まあ心配し出すと、山の手を買うしかないと思うけれど。

[75: 匿名さん]

中央区には道路幅員によって建物の高さ規制する条例があります。
この建物が14階なのは北側に甘酒横丁になる道路があるからです。
東側道路だけだと10階しか建ちません。
将来南側方向に建物が建つ場合でも10階までしか建ちませんから
11階から14階の南向き住戸は坪360万以上の設定と思います！
新大橋通りは除きます。

[76: 購入検討中さん]

〉75

有益な情報ありがとうございます

南側の将来不安が気になっていたので助かります

南側が建たないのに賭けて、安い低層の東南を買うてもあるかな

[77: 購入検討中さん]

新大橋通り沿いの目の前にリガーレ並みの建物が建つ可能性はありますかね？

[78: 物件比較中さん]

道路が沈下するだけなら全然諦めつくけど、敷地でそんな事態になったら建て直しも難しいだろうし悔やんでも悔やみきれないな。
西も視野にいれるべきか。

[79: 匿名]

平均坪280以下なら検討します。

[80: 匿名さん]

浜町方面とこの立地だと、どっちがいいのでしょうか。

[81: 匿名]

浜町の方が住むイメージかな…

[82: ご近所さん]

商業地域の雰囲気が好きな人はこの辺りの方がしっくりくるかもしれませんが、周辺に建物が多くどちらかと言えばDINKS向けな印象。（小学校は至近だけど・・・）
子供のいる家族であれば緑の多い浜町に一票ですかね。

中央区では若いファミリーが増えているそうですが、このところの浜町界隈の地価のアップに、そういったファミリー層の増加もあるのかなと思っていたところでした。

ちなみに、周辺の地歴からみると、こちらは遊廓や見世物小屋が栄えた繁華街、浜町は料亭街だった地域ですね。

[83: 購入検討中さん]

新宿線利用で良いのなら、浜町の方が住みやすいのではないでしょうか
私は日比谷線を使いたいからここを検討していますが

[84: 匿名さん]

蛎殻町だと、人形町のほか、水天宮前の半蔵門線と、茅場町の東西線まで使えるエリアになるので、それが便利。逆に言えば、茅場町とか兜町の延長線上のオフィス街の雰囲気が強いのが蛎殻町かな、と思う。

浜町界隈のほうがより住宅が多いし、浜町公園とか緑道とかがある分、住みやすいかも。新宿線にプラスして、人形町とかが使えるエリアであれば、それほど不便ではないと思う。

[85: 物件比較中さん]

3LDK78㎡でおいくら位でしょう？

[86: 物件比較中さん]

階数によって、6900〜8300でしょう。
これだとレフィールのが割安感あるかな。

[87: 購入検討中さん]

レフィールはどれ位ですか？

[88: マンション投資家さん]

人形町１丁目と小網町に新規物件が出ます。

検討してみるかな。

[89: 購入検討中さん]

小網町はグラウス、人形町１丁目はパークハウス以外でどこですか？？

[90: マンション投資家さん]

日本橋小学校の西隣です。

[91: 購入検討中さん]

「人形町１丁目」と「小網町」とのことで、
2軒できるという意味に読んでしまったのですが、
やはり日本橋小学校の西隣のグラウス１軒だけであってますか？？

[92: マンション投資家さん]

日本橋小学校西側隣接の人形町１丁目マンションと

さらに西に道路を隔てたところ小網町のマンションが同時に着工してます。

現地建築計画標識にて確認してます。

[93: 物件比較中さん]

そうなんですね、ありがとうございました！

[94: 匿名さん]

ザ・パークハウスが、蛎殻町と人形町に、
グラウスが小網町と人形町に、
そういうことですか？
最近このエリアは人気なんですね。

[95: 匿名さん]

それはどうかな？

[96: 物件比較中さん]

営業？？
確かに、建設が決定された数年前は人気エリアと言ってよかったとは思いますが、地震で地盤やら何やら真剣に考える人が多い昨今、このエリアが取り立てて人気ってことは・・・

[97: 匿名さん]

75です。
リガーレも準備組合が結成されてから竣工まで10年以上の月日が必要だったと思います。
現在、新大橋通り沿いにリガーレ級の敷地はないので同規模の建物を建てる場合は2〜3ブロック
の街区で再開発をしないといけないので、リガーレ以上の時間が必要と思われます。
まあ、新大橋通り沿いであれば単独でも16階から17階は条例上は建ちますが。。。
最近、この辺りで物件が多いのはたまたま売り物件が重なったからです。
両物件とも入札でしたので。。
本来、このエリアは平均坪240〜260万ですが、残念ながら両物件とも坪300万以上です。

[98: 物件比較中さん]

＞97さん
このエリアは坪２４０～２６０万円とおっしゃっていますが、
最近そんな物件ありますか？

[100: 匿名さん]

97です。
最近の新築ではほぼ無いですね。。
土地仕入れが高いので65㎡で3L作るくらいですから。
今度、人形町2丁目でアスコットが建てるのは高くないと思いますが。。
でも北向きです。。
新築の値段も大切と思いますが、中古の価格がそのエリアの本当の相場です。
1日住んだだけでも中古は中古ですので。
新築で320万で販売できても中古で320万では売れません。
販売手法がうまいのかもしれませんね。
甘酒横丁通りにあるゴールドクレストのマンションや人形町交差点付近の
グランスイートは坪200万前半でしたね。
といっても昔の話しですが。。