ザ・パークハウス日本橋蠣殻町レジデンス

[マンコミュファン]

日本橋プレミアムタイムズ第2弾-開放の123邸。場所は東京穀物商品取引所が移転した跡地です。

＜全体概要＞
所在地：東京都中央区日本橋蠣殻町1-12-1
交通：日比谷線人形町駅徒歩3分、都営浅草線人形町駅・半蔵門線水天宮前駅徒歩4分ほか
総戸数：123戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：40.01～101.83m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、JX日鉱日石不動産
施工：NIPPO
管理：三菱地所コミュニティ

[61: 物件比較中さん]

＞＞５７

一般的に日当たりで価格に差ができたりというのはするものなんですか。

その視点で比較したことなかったもので、基本は同じマンションの中だと間取りの広さ、そして階の違いで別れるものだと思っています。

日当たりは周辺の建設計画などで永遠に約束される条件ではない場合が多いと思いますから、高値で日当たりのいい部屋を買ったのに数年後真っ暗になったでは買った意味を失ってしまいますよね。日当たりと価格の関係はあるのか今のうちに私も知りたいです。

[62: 購入検討中さん]

問題意識がどこにあるのかよくわからないのですけど、日当たりの良い部屋が欲しいというニーズは割りと普通で、
ニーズがあれば、日当たりが悪い部屋より売れやすいから、価格が高くなる、と言うのは自然かな、と。
ずっと保証されない場合もあるのも当然で、建築制限とか道路や地形で、かなり確実な日当たりと、
たまたま南側の家屋が古くて小さいから、現状ならば日が当たる場合とでは、価格への反映度も違うはずですね。
蛎殻町レジの場合、一番西側の南西角の上層階は結構確保されているけど、
それ以外の南側の全般は、当面、日が当たる、と言うだけなのかな、と思ってます。都心部ですし。

[63: 匿名さん]

北向きと南向きの差も日当たりですよ。
中古転売を経験すると
同じマンションでも南向き中古物件は内覧客が多く、
高い値段でサッサと購入者が決まりやすい。

[64: 購入検討中さん]

〉61

価格が割安に設定されるので、日当たりを気にしない人には北向きが断然お買い得ですよ

[65: 物件比較中さん]

販売が遅れたのは知りませんでした。
価格については、前に関係者の人に聞きましたが、人形町の方よりも蛎殻町レジデンスのが高くなるということでしたよ。

[66: 購入検討中さん]

実際の価格で蛎殻町の方が高い場合、沖式の適正価格を素直に受け止めると、蛎殻町の方が割高になりますね

[67: 匿名さん]

中央区で湾岸を除いてこの規模はなかなかないですね。

[68: 物件比較中さん]

来月にはモデルルームオープンという話しみたいですね、

[69: 購入経験者さん]

この場所、戦後まであった東堀留川の土手にあたる位置ですよね。
関東大震災の瓦礫処理を兼ねて埋め立てた川の周辺、不同沈下とか大丈夫でしょうか。

その辺りを考慮すると、高層階で坪330〜350万位、水のこととか考えると低層階は階坪260〜270万位超えてきたら見送りかなぁ。

7〜8年前の人形町の新築マンション相場が確かこの位だったので、そう考えるとここ数年はこの辺りが異常に高騰してただけな気もします。

このご時勢ですし、どんな値付けになるか注目ですね。

[70: 購入検討中さん]

東堀留川はもう少し北西側かな。
関東大震災のがれき処理で埋め立てた川が戦後まで残っていた、というのはどういう意味だろう。
それはさておき、地盤はよく分からないね。先の東日本大震災ではこの辺は大丈夫だったみたいだけど。

[71: 購入検討中さん]

地盤は良くはないでしょう。液状化マップでも黄色だし。
建物は大丈夫な気がしますが、心配なのは
1.液状化で近くの水道管がやられたりする事
2.地盤沈下と堤防破壊で水が出る
3.震度が大きくなる地盤なのに建物の階数的には普通の耐震構造だろうから、10階以上は揺れが大きくなる。でも低層階を選ぶと日当たり悪い

とは言っても人気の立地だから、高く設定してきそう

[72: 購入経験者さん]

！
関東大震災ではなく戦後の残骸処理の間違いでした。
それと、土手というより、土手際という方が正確かもしれませんね。
地震等のことを考えて色々調べすぎてしまっているのかもしれませんが、地盤の部分が心配で・・・
埋め立てられた川などの真上よりも、埋め立てによって異なる地盤との境になる川の両岸にあたる場所やその周辺の方が不同沈下が起こりやすいと読んで、不安になってます。（もちろんちゃんとした材料で埋め立てられていなければ周辺云々の問題ではないですが）

要は、液状化せず、また杭のお陰で建物が無事でも、地盤が沈下でもしたら建て直しでもしない限り取り返しがつかないのではないか？と思うのですが、実際、そういう事態が起きた際に、管理組合内の合意がとれて建て替えが実現するケースも結構あるものなのでしょうか。

[73: 購入検討中さん]

建物が新しく無事なら立て直しはないでしょう。地盤沈下した道路を直してもらうか、沈下した道路との高低差を階段やスロープで埋めるのが一般的ではないかと

[74: 匿名さん]

ここは穀物商品取引所の跡地で、戦前より前、少なくとも明治初期から米穀取引所とかで、すでに開発されていた場所ではあるので、開発された状態で関東大震災を経てはいるよね。そこに現代的な工法でそこそこ高い建物を建てて、周りに水道管だのができた上で、大きな地震が来たときにどうなるかは分からないけれど、まあ、それなりに「試されている」土地ではあるのかな、という気はするかな。。まあ心配し出すと、山の手を買うしかないと思うけれど。

[75: 匿名さん]

中央区には道路幅員によって建物の高さ規制する条例があります。
この建物が14階なのは北側に甘酒横丁になる道路があるからです。
東側道路だけだと10階しか建ちません。
将来南側方向に建物が建つ場合でも10階までしか建ちませんから
11階から14階の南向き住戸は坪360万以上の設定と思います！
新大橋通りは除きます。

[76: 購入検討中さん]

〉75

有益な情報ありがとうございます

南側の将来不安が気になっていたので助かります

南側が建たないのに賭けて、安い低層の東南を買うてもあるかな

[77: 購入検討中さん]

新大橋通り沿いの目の前にリガーレ並みの建物が建つ可能性はありますかね？

[78: 物件比較中さん]

道路が沈下するだけなら全然諦めつくけど、敷地でそんな事態になったら建て直しも難しいだろうし悔やんでも悔やみきれないな。
西も視野にいれるべきか。

[79: 匿名]

平均坪280以下なら検討します。

[80: 匿名さん]

浜町方面とこの立地だと、どっちがいいのでしょうか。