土地購入について

[ゆう]

最近、土地を購入した方に3点ほどお聞きしたいことがあります。
本契約のとき、銀行で土地の代金を払われたと思いますが、
そのとき、司法書士さんと売主さんと
後どなたがこられていましたか。

私の場合は司法書士さんと売主さんと不動産屋の営業マンがきました。
それっておかしくないですか？

それと、あるサイトに

「契約時の手付金も一定額になると、宅建業法の保全措置を講ずることになっています。しかも、宅地建物取引業法では第35条で宅地建物取引業者に対して、契約成立までの間に買主に対して物件に関する事項や取引条件などの一定の重要事項を説明することを義務づけています。そして法令上の制限や取引条件などの事項は相当高度の知識がなければ説明することができません。宅地建物取引業法ではこの説明は取引主任者が行なわなければならないこととしています。」

と書いてありました。私は一度も取引主任者に合っていません。
これっておかしくないですか？

それともうひとつ、銀行で本契約をしたときに土地の権利書ってもらいましたか？私はもらっていません。
以上です、長い文章になって申し訳ありません。
本契約の前に気付かなくてはいけなかったのですが・・・・

[2: 匿名さん]

>銀行で本契約をしたときに土地の権利書ってもらいましたか？私はもらっていません。
司法書士さんが登記手続きをしてからになりますので、手続き前ではもらえないので、ご安心を。

>私は一度も取引主任者に合っていません。
>これっておかしくないですか？
おかしいです。
土地の契約した時に、宅建取引主任者にて重要事項の説明があり、その後契約サインをしました。
銀行ローン契約については、本人のみ行き(売主や不動産会社からの紹介の銀行を使わず自分自身で契約した銀行なので)、
ローンがおりる日に、銀行担当者、司法書士、本人、売主にて実行しましたが、銀行での契約については、宅建取引主任者は関係ないので、いなくて当然だと思います。
土地の契約を交わしたときに、重要事項の説明をしてくれた人が宅建取引主任者の資格を持っている人だと思いますが、名刺に肩書きが載ってませんか？

[3: 大学教授さん]

追記
「法令上の制限や取引条件などの事項は相当高度の知識がなければ説明することができません。」とありますが、
重要事項説明書に書いている内容を読み上げてくれるだけで、
それについて不明な点は質問できるし、質問に答えてくれる感じでしたが、重要事項説明書は、質問しなくても済むように詳細に書かれているので、私は質問すらしませんでした。
誰でも構わないような感じですが、法令上、不動産契約をする際には資格を持った人が重要事項の説明をしないとダメですね。

[4: 匿名さん]

不動産屋が仲介したのなら不動産屋の営業マンが立ち会うのは
当然だと思いますが。

[5: ご近所さん]

売主、司法書士、不動産屋と私の４者です
その場で仲介手数料を振込みました

[6: ゆう]

どうもありがとうございます。

＞土地の契約を交わしたときに、重要事項の説明をしてくれた人が宅建取引＞主任者の資格を持っている人だと思いますが、名刺に肩書きが載ってませんか？
不動産屋の営業マンです。私は始め、不動産やに入った時から、
不動産屋の代表者・営業マン・事務員としか会っていません。
代表者の名詞には「大阪府宅地建物取引業正会員　全国宅地件物取引業会員」
と書いてありますが、取引主任者とは書いてません。
売買契約書の最後の所の取引主任者の覧には、代表者とは別の名前が書かれてあります。（名字は同じなんですが）
やっぱりおかしいですよね。

[7: 家なき子]

普通は土地の契約時に
取引主任者が身分証を提示してから重要事項説明・契約しますが
それがないのはおかしいですね。
（銀行での決済時には必要ないですが）

まあ、たまにはいいかげんな業者もありますよ。
何も起こっていないのならいいのではないでしょうかね。
何か起こっても、不備があるのは不動産屋のほうですし
土地に関してもめる事は少ないですから、あまり気にしなくてもいいのではないでしょうか。

[8: 購入経験者さん]

うちの場合、ハウスメーカーの建築条件付の土地を購入したのですが、
ハウスメーカーの営業マンが宅建取引主任者の資格を持っていて、
土地の契約の際、まず最初に身分証を提示してから、
契約と重要事項などについて丁寧に説明し、
それから契約をしました。
銀行での融資の契約・支払いの際には、
銀行の担当者と司法書士さんのみ。
権利証は、家が完成し、
登記が終了して支払いなどもすべて済んだ時点で
送られてきました。

[9: 匿名さん]

当然、宅建主任者が身分証を提示し、説明書の内容をすべて口頭にて説明するものです。
大体において、「サインさせればこっちのもの」ですぐに売買契約をそのままさせるところが多いです。

しかし、我が家は事前に説明書を持ってこさせ、事前に熟読し不明点は当日確認し、納得いかないところは訂正させました。

売り主有利に内容は書かれているので、だまってサインする必要な全然ないのです。

まあ、土地契約時だけではなく、家を建てようとすると素人には分からないことが沢山あります。
しかし、知らなかったでは済まない（一生後悔することもある）ので、独学ですがかなり勉強しました。

悪徳業者ばかりではありませんが、相手もプロですし商売です。どこもが、ユーザに親切（１００％安心）だとは限りません。
自分の身は自分で守るつもりで！

[10: ゆう]

みなさんありがとうございます。
質問の所に書いたサイトの文章の中にこんなことも書いてあるんですが、

「もし土地に抵当権が設定されていて買主がそれに気がつかなくて、抵当権の実行によって買主は不測の損害を受けることとなります。仮に抵当権が実行されなかったとしても買主は土地を転売しようとするときに抵当権が設定しているために土地を転売できなかったり、当初の代金の回収も不可能となります。」

ちょっと心配なんですけど、抵当権が設定されているかされていないか
はどうやって調べればいいんでしょうか。

[11: ゆう]

あと規則を守ってないことがばれたら不動産屋には何か
罰則があるんでしょうかね。

[12: よし]

恐らくその不動産業者には宅地建物取引主任者の資格を持つ人がいないんではないでしょうか？代表者と違う名前での登録と言うことで名義貸しで不動産屋をしてると思います。規模によりますが、資格を有する人が適正な人数いないと不動産業の登録が出来ません。次に土地の本契約と言うことですが売買契約のことでしょうか？売主、買主、司法書士、仲介業者の4名で売買契約は問題ないですが、通常仲介業者が宅建主任者を連れてくる決まりになっています。
＞「もし土地に抵当権が設定されていて買主がそれに気がつかなくて、抵当権の実行によって買主は不測の損害を受けることとなります。仮に抵当権が実行されなかったとしても買主は土地を転売しようとするときに抵当権が設定しているために土地を転売できなかったり、当初の代金の回収も不可能となります。」

ちょっと心配なんですけど、抵当権が設定されているかされていないか
はどうやって調べればいいんでしょうか。

権利書を貰って無いということですが、名義変更にしばらく時間が掛りますので心配は有りません、そもそも契約時に今現状名義がどの様になっているのか確認はしていないのですか？通常売買契約時にも登記簿の写しを貰うと思うのですが無いのであれば心配ですね、しかし金融機関の抵当権が付いているのは結構一般的です。通常売買契約書の特約事項にその趣旨の特約が入っているはずです、心配であれば法務局もしくは最寄の法務局出張所で確認することを勧めます。あと一定額以上の保全と有りますが確か金額が結構高額だったと思います。土地の購入は銀行融資ですか？銀行融資であれば第一抵当権の設定が条件なので、銀行、公庫融資では引っかかることは無いと思うのですが、何か主さんの流れはおかしいですね、通常の流れは
１・物件購入の意思を伝える（申し込み金）＊飛び抜かしてもよい
２・銀行もしくは公庫融資の事前審査申し込み
３・融資内定後、売買契約（この時の手付金は物件金額の10〜15％）併せて銀行融資の本手続き
４・引渡し（残りの売買代金の清算）大体銀行の融資実行日直後に行われ
銀行へ一緒に行き売主、仲介業者へ送金
５・後日名義変更の出来た権利書を受け取る
上記のような流れです、違う方法の業者もいますがスレ主さんも気になるのはわかりますが売買が上手く終われば良いんでは無いでしょうか？
名義貸しが良いとは思いませんが、別にスレ主さんを騙したところで不動産業者は廃業になるのは目に見えていますので、そんなことはしないと思います。まずは司法書士に聞いてみては？

＞あと規則を守ってないことがばれたら不動産屋には何か
罰則があるんでしょうかね。

↑やめた方が無難です、売買契約が無茶苦茶になりますよ、
罰則はありますが何日間の営業停止処分どまりでしょう。本当に取引主任者がいれば何もありませんよ、根拠の無い訴えは辞めといたほうが身の為です。逆に仲介業者に何気なく売買契約時に別の主任者が来なかったがあなたが有資格者ですか？と聞くのも良いでしょう、資格者で有れば許可証の提示をお願いしても良いのではないでしょうか、

＞「もし土地に抵当権が設定されていて買主がそれに気がつかなくて、抵当権の実行によって買主は不測の損害を受けることとなります。仮に抵当権が実行されなかったとしても買主は土地を転売しようとするときに抵当権が設定しているために土地を転売できなかったり、当初の代金の回収も不可能となります。」

↑今時こんな詐欺に合うことは銀行融資ではありえません。不動産は宅建業法、民法、農地法とさまざまな法律が合わさり出来ていますのでこんなTVみたいな話はありません。ご心配なく

最終的に心配ならご自分で登記簿の確認をし、不明な点があれば司法書士もしくは仲介業者へ質問すれば良いのではないでしょうか

[13: 匿名さん]

>10
管轄の法務局に出向いて調べる、あるいは、登記情報提供サービスのホームページ↓から調べる（いずれも有料）
http://www1.touki.or.jp/gateway.html

ただし「根」抵当権なら普通に設定されているものなのでそれを発見して慌ててはいけません。

>11
少なくとも不動産業の許可を与えた国か都道府県から指導が有るはず（それ以上のことはわからない）

不動産取引で疑問があって、業者に聞いても埒が明かないようだったら、その業者に許可を出した自治体に相談するといいかも。

[14: 匿名さん]

↑No.12さんに大賛成です。
これほど丁寧に説明して貰ったのですから、後はヌシさんがご自分で多少は勉強されて、仲介業者や司法書士さんに聞かれてはどうでしょうか。

何のための仲介があるのか。
その他、公的・民間で相談窓口もありますよ。専門家に聞くのもよいです。（私は土地購入時に相談しました）

[15: ゆう]

大変詳しく書いてくださってありがとうございます。

[16: よし]

スレ主さん、初めての売買で不安でしょうが、がんばって下さい。
人間分からないことに大金を払うことになると不安になるものです。知識が無いのならば大手仲介業者に依頼しても仲介手数料の上限は決まってますので、その方が良かったのかも知れません。もう売買が成立してしまったので見守ることしか出来ませんが良い勉強になると思います。私はたまたま宅建の資格を持っていますが、ペーパーなのと不動産業に携わらなかったので教科書通りのことしか分かりません（もう殆ど覚えてませんが（笑））ハッキリ言って宅建業法と実践ではかなりかけ離れています。あまり宅建業法だけを鵜呑みにせず、気長に経過を待ちましょう。不安があればどんどん仲介業者へ質問しましょう、そのために仲介手数料を支払っているのですから。

[17: 宅地建物取引主任者]

契約書とは別に重要事項説明書は交付されていないのでしょうか？抵当権が設定されていれば普通は重要事項として説明しますし、その根拠として登記簿の写しを添付書類として交付しますが。その上で引渡しまでに抵当権を抹消することが売主の義務として明記されるわけです。もし、抹消できないとなると、「違約」となり損害金請求の対象になります。通常売買価格の20％にあらかじめ設定するケースが多いですけど。

[18: 匿名さん]

売主が契約に立ち会わない、「持ち回り」というケースも多いですが。スレ主さんは銀行で土地の契約をしたのでしょうか？普通は業者の事務所で行いますけどね。（クーリングオフ防止のため）または一筆もらって買主宅か買主の会社。それ以外はクーリングオフの対象になるから。
権利書は契約時ではなく、決済後登記手続きを行った後になりますので、時間差は生じます。手付金の保全措置は相手が業者の場合で手付金が10％以上または1000万以上の場合です。通常、この保全が面倒なので、手付金を10％以下に収めるケースが多いです。
売主は個人ですか？業者ですか？

[19: ゆう]

みなさん親身になって相談に乗ってくださりありがとうございます。

＞売主は個人ですか？業者ですか？

業者です。はじめ、3階建ての家を建てて建売として売ろうと
思っていたらしいのですが、やめて土地だけにしたそうです。
その間取図ももらっています。