ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その２

[購入検討中さん]

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換しましょう！
よろしくお願いします。

所在地：東京都多摩市諏訪2丁目2番・4番（地番）
交通：京王相模原線 「京王永山」駅 徒歩7分 （「諏訪の森」街区入口まで）、8分（「諏訪の丘」街区入口まで）
小田急多摩線 「小田急永山」駅 徒歩7分 （「諏訪の森」街区入口まで）、7分（「諏訪の丘」街区入口まで）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.15平米～95.33平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売
設計・監理：株式会社松田平田設計

[883: 匿名さん]

でもここで言う「地権者」の意味は説明しなくても解りますよね。
解らないふりしてるのは、本当の地権者とその応援部隊かな、国語苦手の人かな？

[884: 物件比較中さん]

№883さん

よく解らないのですが…

[885: 購入検討中さん]

住宅エコポイント対象物件ですか？

[886: 申込予定さん]

けど地権者（価格表グレーの部分の方々）の話、正直少しは気になります。

立替の為にデベから「あなた方にはこれこれこんな特典があります」とかあるんじゃないかとか、
（金額面ではなく住生活環境面で）
何十年も一緒に住んできたのだから、強い絆ですでにグループができているんじゃないかとか、
（この意味は住民集会のコントロールと自分の部屋の周り独自のコントロール）

あと上で出ていたベランダタバコも、今まで吸える環境だったんですよね？
それが急に出来ませんって言われてほんとに従うのかとか、
（どの物件でも違反者はいますが、「俺は元々から住んでた地権者だぞ」とか意固地になられると
一生吸われ続けるのかなとか）

と、いろいろ考えてゲスな勘ぐりをしてはしまいますが、購入しない理由にはなりません。
それ以上に勝る物件ですから。

ただ、外から来る身としては、やっぱりなんというか地権者の方々は現時点では特権階級
に見えてはしまいます。

[887: 匿名さん]

まあ、負担な無しどころか支度金まで貰って現在仮住まいしてますからね。デベも地権者にはへこへこしてるしモデルルーム見れたのも入居出来るのも先。駐車場も優先されるのかな？わからないけど。

[888: 匿名さん]

ここは、「地権者による地権者のためのプロジェクト」かな？

[889: 匿名さん]

そういえばちょっと前まで原住民さんきてましたよね？
この辺詳しく話してくれないですかね？

[890: 匿名さん]

来場者数が1000組って少なすぎ！
元住民もカウントされてたりして。

[891: 購入検討中さん]

スカパーのアンテナをベランダに取り付けて大丈夫？

[892: 購入経験者さん]

建替えに限らず地主なんかの地権者は駐車場、駐輪場も無抽選で先に好きな場所を選べる物件を何件か見ました。

[893: 匿名さん]

地権者の住戸が不動産屋で売られていますが、そこで詳しい情報を聞いた方がＭＲ営業より判り易いです。
バルコニーは共用部なので、スカパーアンテナ設置は禁止です。地デジ・ＢＳ・ＣＳは共用部で共同受信しています。

[894: 匿名さん]

賑わってますね。
特にここ数日は書き込み数が多く、スレッドを追うのが大変な程ですね。

886さん
地権者優遇の話は、元々そういうものだと思ってました。
部屋は等価交換でこそあれ、入居日、駐車場など、色々な面で
優遇されているんじゃないんですか？

[895: 匿名さん]

終いにゃゲストルームも地権者の予約で半年先まで一杯だったりして。

[896: 購入検討中さん]

ネガが増えると抽選ならなくて、助かります(笑)。特にC 棟ネガってくださいね。でも、リアル購入者はこのイタ見ないんだろうな。。。

[897: 土地勘無しさん]

最近のほかのブリリアは、スカパー光が導入されているのに、ここは導入されないのですね？
あまり有料放送見る人、いないのでしょうか？

[898: 匿名さん]

>896さん
まったくその通りで(笑)
リアル購入者はほとんどみないでしょうね。

閑古鳥が鳴いているスレッドよりはましかなぐらいの気分です（笑）

[899: 匿名さん]

>>896
では、

C棟は間違いなく地雷だね。入居後
エントランスの、井戸端BBA共＆餓鬼共うるせ～、じゃま～とか
叫ぶ姿が目にうかぶ

B棟はコンビニがどうなるか
その流れで、入り口の灰皿が喫煙所になるんだろうな。吸うなとか叫びそうだな
で、同じく子供のたまり場だな。

A棟は、あれ？特にないな。あえていえばゴミ置き場が外か。
雨天時がめんどいけど、建物と離れている分匂いからは隔離されるのか？
それと日本人大好きな富士山がB棟西建屋に阻まれ見れないか。

D棟論外。というより選びようが無い。

[900: 購入検討中さん]

ここは、坪単価約160万。
高めですな。

[901: 物件比較中さん]

このマンション、中古で売却する時に相場以上に安くなりはしないでしょうか?
なぜなら、旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係で、一戸当たりの実質価値は販売価額を大幅に下回るのではないかと思うからです。見当違いですかね。

[902: 購入検討中さん]

旧住民は、管理費等も一切払わなくていいのでそうかもしれません。

[903: 匿名さん]

＞旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係
肩代わりという言葉は、旧住民が無償でマンションを貰っている印象を与えますが、所有していた土地の評価分だけ安く新マンションを取得できる仕組みで新住民に肩代わりして貰う事はないはずです。下取りの有無の相違です。

[904: 匿名さん]

この下取り評価額が相場より高めであれば、中古価格は一気に下がる要素になるでしょう。

[905: 匿名さん]

ここの勝者は東京建物ではないでしょうか。
弱者につけ込んだような感じます。

[906: 購入検討中さん]

>>902
>旧住民は、管理費等も一切払わなくていいのでそうかもしれません

えっ？そうなの？
建て替え事業の場合、そういうものなの？

これだけコメントがあって、こういった情報がなかなか出てこないのは作為的すぎないか？
営業さんも旧住民には「感謝感謝」と言っていたけど、それなりの格差優遇はやはりありそうだね。

すべて公表してくんないかな？
実際住んでから「実は我々はこの件に関しては、こういった優遇がありますので・・・」なんて
言われたくないな～。

[907: 匿名さん]

管理会社を変えられないように、管理費は管理会社持ちなんてことあるのでしょうか。

[908: 匿名さん]

地権者が売却してから、管理費を回収してもスケールメリットで可能ですかね？

[909: 匿名さん]

旧建物は1971年に入居開始。
今は、2012年だから41年前。41年前に30歳で旧建物を買って地権者になったとして、いまや71歳。
わずかな年金だけで、今後の管理費や5年毎にあがる修繕負担金を払っていくと、日々の生活もままならない。
新たな入居者か管理会社による旧住民の管理費負担、あるかもしれない・・・。

[910: 匿名さん]

そういえば、自主管理に変えるレスには物凄く反論ありました。

[911: 匿名さん]

さわがＣ棟、なんちゃって。

だれか座布団くれますかね。

[912: 匿名さん]

地権者も新入居も専有面積案分で管理費を払います。当たり前ですよ(笑)。

[913: 匿名さん]

ちょっと調べたら、免除している前例もありますが、重要事項説明書や管理規約に記載されているはずですから、購入される方は契約締結前にしっかり読んでおくべきです。

・等価交換契約に際し、管理費および補修積立金全額の支払いの免除

[914: 匿名さん]

この板は妄想族が多くて面白いね。
マンションギャラリーに行ってない連中の戯言か見に行ったものの何も疑問をぶつけずに帰ってきた困ったちゃんかどっちなのか・・・。

[915: 不動産業者さん]

等価交換と建替事業は全くスキームが違いますよ。あまり恥ずかしいことを書かない方がよろしいかと。。。

[916: 匿名さん]

どう違うんだよ業者！しゃしゃり出てくるなら情報出せよ。

[917: 匿名さん]

おやおや下品な方がいらっしゃいますね。販売さんに確認したところ、管理費、修繕積立金等は地権者、新入居者共に面積按分で同等に支払うとのことです。もうこの話題はいいんじゃないですかね。

[918: 物件比較中さん]

中古価格の質問者です。議論がだいぶそれましたね。
肩代わりという表現は不適切だったかもしれません。気を悪くした方もいるかと思います。すみませんでした。
私が気にしているのは、管理費うんぬんではありません。

新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。単純化すれば平均単価3500万で600戸を売れば210億円が集まります。この金額を1200で割ると1750万円になります。つまり半額になります。
もちろん、受給の関係によって中古価格は決まるので、単純に半額にならないと思います。にしても、理論価格によって行く力学が働いて、ある程度値崩れが起きたりはしないのでしょうか?
ということを気にしています。

[919: 匿名さん]

９１６って単なる無知なんだね。きゃはっ！

[920: 不動産業者さん]

建替スキームをご存じないようなのでお伝えしますと、デベロッパーに１２４９戸のうち、地権者住戸以外の６８４戸を建替組合に売ります。その価格はデべが売る一般販売価格を３，５００万とすればデべ経費を引いた価格です（ここでは仮に３，０００万とします）。すると、建替組合は６８４戸×３，０００万/戸＝２０５億をデべから受け取り、そのお金でマンション１２４９戸を建設します。工事費すべてをデベに出させることで建替組合＝地権者はタダで新築マンションが手に入るという仕組みです。あとは、デべが売る一般販売価格３，５００万が高ければ値下がりするし、安ければ値上がりするという単純な市場原理です。建替えが理由で値上がりしたり値下がりすることはありません。

[921: 不動産業者さん]

「６８４戸を建替組合に売ります。」は誤りで「６８４戸を建替組合が売ります。」が正解です。

[922: 物件比較中さん]

質問者です。ご回答ありがとうございます。
無知で申し訳ないですが、また質問です。
「工事費全てをデベが出す」なんてことがあるのでしょうか？ボランティアでもないし…。新入居者以外の誰がお金を出してくれるのでしょうか?

[923: 匿名さん]

918＞「新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。」これがそもそも的外れ。
販売価格＝土地の仕入れ値＋建物代金＋利益でしょ。
さて、土地の仕入れ値はどうだろう？
ここは更地を買ったんじゃないよね。元々、建物があった土地を建て替えてるんだよ。
ここは販売価格の算出方法が一般的なマンションと違うの。
理論価格によって行く力学が働かないことはわかるでしょ。

と俺は思う。

[924: 物件比較中さん]

質問者です。205億/1249戸≒1640万/戸が3500万では高すぎる、と市場は判断しないだろうか。
東京建物さんが抜けたら、市場原理にさらされて値崩れしないだろうか。
リスクがあるならできるだけ洗い出したいのですが、誰か説得力のある回答をお持ちの方いらっしゃいますか？

[925: 不動産業者さん]

９２０の繰り返しになりますが、建替組合は６８４戸をデベに２０５億で売ります。デべは６８４戸を建替組合から購入して、一般の方に売ります。建替組合はデベに６８４戸を売却したお金（＝２０５億）でマンション１２４９戸を新築します。結果、建替組合（＝地権者）はお金を使わずに新築マンションが手に入るという仕組みです。デべはボランティアではなく６８４戸を２０５億（１戸当たり３，０００万）で手に入れて、それに経費（１戸当たり５００万）をのっけて３，５００万で一般の人に売ります。新入居者はデべから３，５００万で買うだけで、建替組合に３，５００万を払うわけではありません。上記の数字は適当であり、スキームの説明上の数字とご理解ください。

[926: 不動産業者さん]

あくまでも、永山駅徒歩７分８０㎡３LDKのマンション３，５００万が高いか安いかで判断すればいいです。デべが抜ける抜けないの議論もありますが、普通の分譲マンションもデべは抜けますからね、それと中古になった時点で普通値段は下がりますよ。そんな投資的な発想よりもずっと住み続けられるマンションかどうかで購入を判断したほうが、後悔しません。

[927: 物件比較中さん]

質問者です。
スキームの説明ありがとうございました。
建替組合=地権者さんはタダで建て替えをして、お得ですね…
東京建物さんもしっかり儲けを出すと。
割りを食うのは新規入居者という印象です。
中古価格はどうなるかわからないままですが、撤退します。

[928: 物件比較中さん]

927です。
926さんのおっしゃること、よくわかります。では

[929: 匿名さん]

地権者が権利の売却をします。
Ｃ棟１３０６号室、専有面積７３．３９㎡、バルコニー面積１２．６０㎡
価格は３３００万円。

正式販売前でも地権者は自己の権利を販売できるんですね。
これ買う人います？

[930: ご近所さん]

あの環境で3500万は高いですよ。

[931: 不動産業者さん]

普通に考えれば、完成前のマンションを一般人から買う人はいないでしょう。完成前にマンションを買えるのは売主がデベロッパーだから信用して買います。具体的に言いますと、デベから買う場合は契約時に販売価格の一割払うだけで、残金は完成時に払うことになりますが、一般人の場合は全額完成前に払うことになります。またデベの場合、預かった手付金は保証会社が保証してくれますが、一般人の場合、完成前に一般人に渡したお金はどうなるかわかりません。また、瑕疵担保責任もデベから買えばデベがおいますが、地権者住戸はおいません。卵や服なら安いものを買いますが、信用、安心は一生の買い物である家において重要な要件だと思いますが。。

[932: 匿名]

地権者が羨ましいなら、
投資用に近所の団地買ってみたらいい。
儲かるかもよ。