ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その２

[購入検討中さん]

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換しましょう！
よろしくお願いします。

所在地：東京都多摩市諏訪2丁目2番・4番（地番）
交通：京王相模原線 「京王永山」駅 徒歩7分 （「諏訪の森」街区入口まで）、8分（「諏訪の丘」街区入口まで）
小田急多摩線 「小田急永山」駅 徒歩7分 （「諏訪の森」街区入口まで）、7分（「諏訪の丘」街区入口まで）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.15平米～95.33平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売
設計・監理：株式会社松田平田設計

[859: 匿名さん]

それよりも上で話題にあがっていたベランダ喫煙の件は、公にはどうなっているんだよ～。
現時点では可なのか？不可なのか？教えてくれよ～。何でみんなこの話題はスルーなんだよ～。

[860: 匿名さん]

弁護士、建築士、税理士などの専門家に相談することは年に数回程度ですから、休日を犠牲にする程の負担はありませんし、管理の意識が向上します。
パートだって団地内で調達すればいいわけで、管理会社に払う費用以下で充分賄えるでしょう。たぶんね！

[861: 匿名さん]

多摩センターと比べて価格が割安だから決めました。

と思っていましたが固定資産税の話を聞いて迷い中

同じ金額の支払いなら多摩センターも捨てがたい

[862: 匿名さん]

バルコニーの喫煙は禁止だったかと思いますよ(^.^)

[863: 匿名さん]

諏訪団地の時は多摩マンション管理組合連絡会に加入していました。
あのDグラと同じ会ですが、建て替え後も連絡会に加入すれば、もれなくマンション管理士が付いてきますから、充分に自主管理でやっていけるのではないでしょうか。

[864: 匿名さん]

＞ベランダ喫煙の件
＞何でみんなこの話題はスルーなんだよ～
この話題をすると荒らしが大集合して掲示板の本来の目的が達せないからでしょう。
何処でも経験済の話題です。

[865: 購入検討中さん]

朝の通勤時間帯の新宿までの所要時間なんとかならんか

[867: 匿名さん]

＞このような人たちが、善意で何でもやってくれると思っているなんてお目出度い話です。
専門家には当然報酬を払うのですが。

[869: 匿名さん]

ＰＤＦをダウンロードすると建替の苦労話がわかります。
１ページ目の左下が加盟マンションです。

http://tama-mansion.jimdo.com/広報紙/第5号-2011年6月20日/

[872: 匿名さん]

建て替え組合が決めた管理会社だから、逆に変えられない可能性もあります。

[873: 購入経験者さん]

自主管理なんかにしたら、誰も役員なんかやりたがらないな。途方もない労力を使う上に無償ではやらんだろ。
「自主管理」なんて言ってる人は、先のこと考えてない逆賊だな。
保守委託をプロにまかせるのは、当たり前。
ど素人が口を挟むことではない。

[874: 匿名さん]

管理費や修繕積立金を払うのが嫌なら、マンションなんかに住まなきゃいいでしょ？
戸建てにすれば？自分で好きなようにできるし。

[875: 購入検討中さん]

873.874に賛成！

[876: 購入経験者さん]

＞建て替え組合が決めた管理会社だから、逆に変えられない可能性もあります。
売主の東京建物が決めた管理会社です。通常はどの売主も大手だったら子会社にします。
引渡後は管理組合の総会決議で自由に変えられます。
もしかして旧住民が多数派だから変えられないって発想？

[877: 匿名さん]

そんな事は誰でも知ってるよ。だから旧地権者と地権者の違いを説明しろって。

[878: 匿名さん]

＞旧地権者と地権者の違いを説明しろって
普通の考え方
・旧地権者　そんな定義は使わない
・地権者　　建替え前からの所有権者

ブリリアも購入したら地権者になると言い張る奴の考え方
・旧地権者　建替え前からの所有権者
・地権者　　ブリリアとして発売後の新たな所有権者

[879: 物件比較中さん]

それほど悩んだりこだわったりすることでもないと思いますが、紛らわしいから定義すれば？

例えば、
①旧地権者…価格表のグレーの部屋の所有権を持つ人
②新地権者…価格表の金額入りの部屋を買う人
③地権者…①＋②

①に投機目的の方も含まれるとしたら、①' とでもして区別してください。

書いといてなんだけど、くだらないと思いました。すみません。
つまらないナワバリ意識みたいなのを勝手に作り上げて、たぶん①の人は迷惑に思ってるよ。

[880: 購入検討中さん]

地権者だの何だのって、嫌なら買うのやめろ！

[881: 匿名さん]

８７８
大辞林 (国語辞書) ちけんしゃ【地権者】 土地を所有している権利者。

購入すれば、それなりに土地も所有するんだよ。

[882: 匿名さん]

どうでも良くね？

[883: 匿名さん]

でもここで言う「地権者」の意味は説明しなくても解りますよね。
解らないふりしてるのは、本当の地権者とその応援部隊かな、国語苦手の人かな？

[884: 物件比較中さん]

№883さん

よく解らないのですが…

[885: 購入検討中さん]

住宅エコポイント対象物件ですか？

[886: 申込予定さん]

けど地権者（価格表グレーの部分の方々）の話、正直少しは気になります。

立替の為にデベから「あなた方にはこれこれこんな特典があります」とかあるんじゃないかとか、
（金額面ではなく住生活環境面で）
何十年も一緒に住んできたのだから、強い絆ですでにグループができているんじゃないかとか、
（この意味は住民集会のコントロールと自分の部屋の周り独自のコントロール）

あと上で出ていたベランダタバコも、今まで吸える環境だったんですよね？
それが急に出来ませんって言われてほんとに従うのかとか、
（どの物件でも違反者はいますが、「俺は元々から住んでた地権者だぞ」とか意固地になられると
一生吸われ続けるのかなとか）

と、いろいろ考えてゲスな勘ぐりをしてはしまいますが、購入しない理由にはなりません。
それ以上に勝る物件ですから。

ただ、外から来る身としては、やっぱりなんというか地権者の方々は現時点では特権階級
に見えてはしまいます。

[887: 匿名さん]

まあ、負担な無しどころか支度金まで貰って現在仮住まいしてますからね。デベも地権者にはへこへこしてるしモデルルーム見れたのも入居出来るのも先。駐車場も優先されるのかな？わからないけど。

[888: 匿名さん]

ここは、「地権者による地権者のためのプロジェクト」かな？

[889: 匿名さん]

そういえばちょっと前まで原住民さんきてましたよね？
この辺詳しく話してくれないですかね？

[890: 匿名さん]

来場者数が1000組って少なすぎ！
元住民もカウントされてたりして。

[891: 購入検討中さん]

スカパーのアンテナをベランダに取り付けて大丈夫？

[892: 購入経験者さん]

建替えに限らず地主なんかの地権者は駐車場、駐輪場も無抽選で先に好きな場所を選べる物件を何件か見ました。

[893: 匿名さん]

地権者の住戸が不動産屋で売られていますが、そこで詳しい情報を聞いた方がＭＲ営業より判り易いです。
バルコニーは共用部なので、スカパーアンテナ設置は禁止です。地デジ・ＢＳ・ＣＳは共用部で共同受信しています。

[894: 匿名さん]

賑わってますね。
特にここ数日は書き込み数が多く、スレッドを追うのが大変な程ですね。

886さん
地権者優遇の話は、元々そういうものだと思ってました。
部屋は等価交換でこそあれ、入居日、駐車場など、色々な面で
優遇されているんじゃないんですか？

[895: 匿名さん]

終いにゃゲストルームも地権者の予約で半年先まで一杯だったりして。

[896: 購入検討中さん]

ネガが増えると抽選ならなくて、助かります(笑)。特にC 棟ネガってくださいね。でも、リアル購入者はこのイタ見ないんだろうな。。。

[897: 土地勘無しさん]

最近のほかのブリリアは、スカパー光が導入されているのに、ここは導入されないのですね？
あまり有料放送見る人、いないのでしょうか？

[898: 匿名さん]

>896さん
まったくその通りで(笑)
リアル購入者はほとんどみないでしょうね。

閑古鳥が鳴いているスレッドよりはましかなぐらいの気分です（笑）

[899: 匿名さん]

>>896
では、

C棟は間違いなく地雷だね。入居後
エントランスの、井戸端BBA共＆餓鬼共うるせ～、じゃま～とか
叫ぶ姿が目にうかぶ

B棟はコンビニがどうなるか
その流れで、入り口の灰皿が喫煙所になるんだろうな。吸うなとか叫びそうだな
で、同じく子供のたまり場だな。

A棟は、あれ？特にないな。あえていえばゴミ置き場が外か。
雨天時がめんどいけど、建物と離れている分匂いからは隔離されるのか？
それと日本人大好きな富士山がB棟西建屋に阻まれ見れないか。

D棟論外。というより選びようが無い。

[900: 購入検討中さん]

ここは、坪単価約160万。
高めですな。

[901: 物件比較中さん]

このマンション、中古で売却する時に相場以上に安くなりはしないでしょうか?
なぜなら、旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係で、一戸当たりの実質価値は販売価額を大幅に下回るのではないかと思うからです。見当違いですかね。

[902: 購入検討中さん]

旧住民は、管理費等も一切払わなくていいのでそうかもしれません。

[903: 匿名さん]

＞旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係
肩代わりという言葉は、旧住民が無償でマンションを貰っている印象を与えますが、所有していた土地の評価分だけ安く新マンションを取得できる仕組みで新住民に肩代わりして貰う事はないはずです。下取りの有無の相違です。

[904: 匿名さん]

この下取り評価額が相場より高めであれば、中古価格は一気に下がる要素になるでしょう。

[905: 匿名さん]

ここの勝者は東京建物ではないでしょうか。
弱者につけ込んだような感じます。

[906: 購入検討中さん]

>>902
>旧住民は、管理費等も一切払わなくていいのでそうかもしれません

えっ？そうなの？
建て替え事業の場合、そういうものなの？

これだけコメントがあって、こういった情報がなかなか出てこないのは作為的すぎないか？
営業さんも旧住民には「感謝感謝」と言っていたけど、それなりの格差優遇はやはりありそうだね。

すべて公表してくんないかな？
実際住んでから「実は我々はこの件に関しては、こういった優遇がありますので・・・」なんて
言われたくないな～。

[907: 匿名さん]

管理会社を変えられないように、管理費は管理会社持ちなんてことあるのでしょうか。

[908: 匿名さん]

地権者が売却してから、管理費を回収してもスケールメリットで可能ですかね？

[909: 匿名さん]

旧建物は1971年に入居開始。
今は、2012年だから41年前。41年前に30歳で旧建物を買って地権者になったとして、いまや71歳。
わずかな年金だけで、今後の管理費や5年毎にあがる修繕負担金を払っていくと、日々の生活もままならない。
新たな入居者か管理会社による旧住民の管理費負担、あるかもしれない・・・。

[910: 匿名さん]

そういえば、自主管理に変えるレスには物凄く反論ありました。

[911: 匿名さん]

さわがＣ棟、なんちゃって。

だれか座布団くれますかね。

[912: 匿名さん]

地権者も新入居も専有面積案分で管理費を払います。当たり前ですよ(笑)。

[913: 匿名さん]

ちょっと調べたら、免除している前例もありますが、重要事項説明書や管理規約に記載されているはずですから、購入される方は契約締結前にしっかり読んでおくべきです。

・等価交換契約に際し、管理費および補修積立金全額の支払いの免除

[914: 匿名さん]

この板は妄想族が多くて面白いね。
マンションギャラリーに行ってない連中の戯言か見に行ったものの何も疑問をぶつけずに帰ってきた困ったちゃんかどっちなのか・・・。

[915: 不動産業者さん]

等価交換と建替事業は全くスキームが違いますよ。あまり恥ずかしいことを書かない方がよろしいかと。。。

[916: 匿名さん]

どう違うんだよ業者！しゃしゃり出てくるなら情報出せよ。

[917: 匿名さん]

おやおや下品な方がいらっしゃいますね。販売さんに確認したところ、管理費、修繕積立金等は地権者、新入居者共に面積按分で同等に支払うとのことです。もうこの話題はいいんじゃないですかね。

[918: 物件比較中さん]

中古価格の質問者です。議論がだいぶそれましたね。
肩代わりという表現は不適切だったかもしれません。気を悪くした方もいるかと思います。すみませんでした。
私が気にしているのは、管理費うんぬんではありません。

新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。単純化すれば平均単価3500万で600戸を売れば210億円が集まります。この金額を1200で割ると1750万円になります。つまり半額になります。
もちろん、受給の関係によって中古価格は決まるので、単純に半額にならないと思います。にしても、理論価格によって行く力学が働いて、ある程度値崩れが起きたりはしないのでしょうか?
ということを気にしています。

[919: 匿名さん]

９１６って単なる無知なんだね。きゃはっ！

[920: 不動産業者さん]

建替スキームをご存じないようなのでお伝えしますと、デベロッパーに１２４９戸のうち、地権者住戸以外の６８４戸を建替組合に売ります。その価格はデべが売る一般販売価格を３，５００万とすればデべ経費を引いた価格です（ここでは仮に３，０００万とします）。すると、建替組合は６８４戸×３，０００万/戸＝２０５億をデべから受け取り、そのお金でマンション１２４９戸を建設します。工事費すべてをデベに出させることで建替組合＝地権者はタダで新築マンションが手に入るという仕組みです。あとは、デべが売る一般販売価格３，５００万が高ければ値下がりするし、安ければ値上がりするという単純な市場原理です。建替えが理由で値上がりしたり値下がりすることはありません。

[921: 不動産業者さん]

「６８４戸を建替組合に売ります。」は誤りで「６８４戸を建替組合が売ります。」が正解です。

[922: 物件比較中さん]

質問者です。ご回答ありがとうございます。
無知で申し訳ないですが、また質問です。
「工事費全てをデベが出す」なんてことがあるのでしょうか？ボランティアでもないし…。新入居者以外の誰がお金を出してくれるのでしょうか?

[923: 匿名さん]

918＞「新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。」これがそもそも的外れ。
販売価格＝土地の仕入れ値＋建物代金＋利益でしょ。
さて、土地の仕入れ値はどうだろう？
ここは更地を買ったんじゃないよね。元々、建物があった土地を建て替えてるんだよ。
ここは販売価格の算出方法が一般的なマンションと違うの。
理論価格によって行く力学が働かないことはわかるでしょ。

と俺は思う。

[924: 物件比較中さん]

質問者です。205億/1249戸≒1640万/戸が3500万では高すぎる、と市場は判断しないだろうか。
東京建物さんが抜けたら、市場原理にさらされて値崩れしないだろうか。
リスクがあるならできるだけ洗い出したいのですが、誰か説得力のある回答をお持ちの方いらっしゃいますか？

[925: 不動産業者さん]

９２０の繰り返しになりますが、建替組合は６８４戸をデベに２０５億で売ります。デべは６８４戸を建替組合から購入して、一般の方に売ります。建替組合はデベに６８４戸を売却したお金（＝２０５億）でマンション１２４９戸を新築します。結果、建替組合（＝地権者）はお金を使わずに新築マンションが手に入るという仕組みです。デべはボランティアではなく６８４戸を２０５億（１戸当たり３，０００万）で手に入れて、それに経費（１戸当たり５００万）をのっけて３，５００万で一般の人に売ります。新入居者はデべから３，５００万で買うだけで、建替組合に３，５００万を払うわけではありません。上記の数字は適当であり、スキームの説明上の数字とご理解ください。

[926: 不動産業者さん]

あくまでも、永山駅徒歩７分８０㎡３LDKのマンション３，５００万が高いか安いかで判断すればいいです。デべが抜ける抜けないの議論もありますが、普通の分譲マンションもデべは抜けますからね、それと中古になった時点で普通値段は下がりますよ。そんな投資的な発想よりもずっと住み続けられるマンションかどうかで購入を判断したほうが、後悔しません。

[927: 物件比較中さん]

質問者です。
スキームの説明ありがとうございました。
建替組合=地権者さんはタダで建て替えをして、お得ですね…
東京建物さんもしっかり儲けを出すと。
割りを食うのは新規入居者という印象です。
中古価格はどうなるかわからないままですが、撤退します。

[928: 物件比較中さん]

927です。
926さんのおっしゃること、よくわかります。では

[929: 匿名さん]

地権者が権利の売却をします。
Ｃ棟１３０６号室、専有面積７３．３９㎡、バルコニー面積１２．６０㎡
価格は３３００万円。

正式販売前でも地権者は自己の権利を販売できるんですね。
これ買う人います？

[930: ご近所さん]

あの環境で3500万は高いですよ。

[931: 不動産業者さん]

普通に考えれば、完成前のマンションを一般人から買う人はいないでしょう。完成前にマンションを買えるのは売主がデベロッパーだから信用して買います。具体的に言いますと、デベから買う場合は契約時に販売価格の一割払うだけで、残金は完成時に払うことになりますが、一般人の場合は全額完成前に払うことになります。またデベの場合、預かった手付金は保証会社が保証してくれますが、一般人の場合、完成前に一般人に渡したお金はどうなるかわかりません。また、瑕疵担保責任もデベから買えばデベがおいますが、地権者住戸はおいません。卵や服なら安いものを買いますが、信用、安心は一生の買い物である家において重要な要件だと思いますが。。

[932: 匿名]

地権者が羨ましいなら、
投資用に近所の団地買ってみたらいい。
儲かるかもよ。

[933: 匿名さん]

買う権利に3300万、あり得ない。こわすぎ。こんなの買ったら、周りの人に笑われますよ。最近破綻した企業年金運用会社のAIJ にお金預けるようなもんです。おいしい話しには必ず落とし穴があります。

[934: 匿名さん]

ブリリア多摩ニュータウンのチラシが入っていました。中古物件と同じようなチラシです。
個人間の取引でなく宅建業者の媒介だと思いますから、代金は物件の引渡しと同時になるのではないでしょうか。

[935: 匿名さん]

仲介会社に電話してみたら、すぐわかるよ。

[936: 匿名さん]

地権者てなんでもあり？なのか。

[937: 他物件契約者さん]

永山から徒歩7分で、これだけ共用設備があるなら、物件価格、管理費とも安いと思うけどね。

大規模マンションの好き嫌いは人によってあるだろうけど。

[938: 匿名さん]

>>931さん
そう考えると、一般販売より安く出ているからと飛びつかずに
デベからの分譲を待った方が良いのですね。
今回のように地権者住戸が販売され、それが不動産を介してであれば
瑕疵担保責任や支払方法は同じような待遇になるのでしょうか。

[939: 匿名さん]

誰か昔完成前に売りには出ない、所有権がうんぬんかんぬんって言ってたけどやっぱり出たね。まだまだこれから出るだろうね！

[940: 不動産業者さん]

地権者住戸は町の不動産屋さんを仲介して買うことになります。仲介会社は間をとりもつだけなので、瑕疵担保や保証はしません。中古マンションと同じ仕組みです。

[941: 匿名さん]

中古マンションと同じということは、新築から１０年は売主の瑕疵担保責任がありますね。
でも、構造部分というか躯体の部分が主ですからほとんどは共用部分で管理組合の業務範囲ですね。
どちらから購入しても条件は同じでは？

[942: 匿名さん]

73平米を1200万程度で地権者は手に入れている計算ですか？

[943: 匿名さん]

どう冷静に考えても「地権者による地権者のためだけのプロジェクト」ですね。
購入者は「ババ掴み」になるかもね。

[944: 匿名さん]

＞建替組合=地権者さんはタダで建て替えをして、お得ですね…
何か言葉のマジックでタダで新築マンションを貰える印象だけれど、代わりに土地の持ち分が減っているのですよ。
地権者が不当に利益を得ているかどうかは、この以前から所有していた土地の評価額にかかっているはずです。
東京建物が支払うべき額の妥当性が問われる本質と思います。この額が相場より高い水準だったら中古相場は一気に下落するでしょう。

[945: 匿名]

値引きや手数料もあるので、そんなにもらえないよ。
売れないリスクもあるし。

[946: 匿名さん]

ここは真剣に購入を考えている人の場ではなくなっているね。

[947: 匿名さん]

本当の検討者ならココの良さがわかるから釣られないのでしょう。

[948: 匿名さん]

なぜ本当の検討者ではないと思うのですか？
本当に真剣に購入を考えている人こそ、地権者問題は気になるのでは？
それとも、地権者問題に触れること自体がタブーだと考えている立場のお方ですか？

[949: 匿名さん]

色々問題がありすぎて、まだ不確定要素が大きすぎる中で焦って飛びつかなくてもいいような気がしてきました。まだまだ部屋は残っているから私は、要望書をキャンセルする予定です。

一生に何度もない買い物ですから納得いくまで調べてみます。

[950: 匿名さん]

ブリリア多摩センターより高い値段、あり得ないね。

[951: 匿名さん]

９４７さんへ

本当の検討者ならココの良さがわかるから釣られないのでしょう。
⇒本当の検討者ならココの酷さ（地権者のためのプロジェクト）がわかるから釣られないのでしょう。

[952: 匿名さん]

建設的な意見を行ってるのは944さんだけですね。

[953: 匿名さん]

お休みの水曜日にパソコンにへばりついてる出来損ないの他社営業か・・・知ってるつもりのアンポンタンか・・・倍率を下げたい本気の検討者か・・・Part2の1000レスまでこのネガレスキャンペーンが続いたりして。

[954: 匿名さん]

953さんと同意見です
「不動産業者さん」や944さんのレスは納得できますが、
他は憶測で煽ったり同調したりしてる意見ばかりで。

金額そんなに高いですか？
多少の個人の感覚の差はあるとは思いますが、設備面・駅からの距離・構造等をみると近隣物件と同等値段かと思っています。
（もし地権者分を上乗せしているようであれば価格が他物件よりはるかに高い値段になると思います。）

[955: 匿名さん]

東京市部全域の新規分譲マンションで共通していますが、新築の販売価格は中古相場と比べてかなり高めになっています。購入して直ぐに売却しても低めの中古相場に曝されるリスクが強いから高い高いの合唱になっていると思います。自動車でも新車を登録したら翌日売却しても大幅に値は下がります。例えは悪いかもしれませんが、ニアンス的にはそれに近い感覚だと思っています。

[956: 匿名さん]

＞＞９２６

納得の説明で勇気出ました。

徒歩７分ですから、特急が停まらないにしても価値ある圏内だと思います。価格と平米もバランスがいいです。これが７０で３５００万だと悩むところでしたが、十分な広さ、全体評価として価格は安いと判断しています。

ピンポイントであげると満点ではないところはどのマンションでもあることなので、まずは予算クリアの上での内容の伴い、これ重要ですよね。

[957: 匿名さん]

＞特急が停まらないにしても
特急は廃止されて存在しないので多摩センターとの差はありません。

[958: 匿名さん]

小田急の場合は30分に1本の多摩急行なら多摩センター、永山両方とまります。