ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その２

[購入検討中さん]

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換しましょう！
よろしくお願いします。

所在地：東京都多摩市諏訪2丁目2番・4番（地番）
交通：京王相模原線 「京王永山」駅 徒歩7分 （「諏訪の森」街区入口まで）、8分（「諏訪の丘」街区入口まで）
小田急多摩線 「小田急永山」駅 徒歩7分 （「諏訪の森」街区入口まで）、7分（「諏訪の丘」街区入口まで）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.15平米～95.33平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売
設計・監理：株式会社松田平田設計

[804: 匿名さん]

またその話かい！
今まで健康被害が一度も出てないエコプラザ。
多摩市の公開したデータを信用できない心配でたまらない面々。

どうすればいーの？誰も解決できないよね。

オール電化の電磁波ネタくらい意味の無い話題だわ。

[805: 匿名さん]

８０１さん
心配なら止めた方がいいかも。人気は高いけどね。ふふっ

[806: 匿名さん]

>>795
>>このマンションは、ベランダ（共用部）での喫煙はどうなっているのでしょうか？

私もこれ、気になってきました。非喫煙組です。
現在案が喫煙可なら、1200世帯を纏め上げて覆すのは難しそうですが・・・。

ご年配の方も多そうですし。
どなたか、現在案知りませんか？

[807: 申込予定さん]

今日行ったら赤バラとピンクバラがありましたが、
色の違いはなんでしょうか？
帰り際に見たので聞けずに終わって気になってます。

[808: 申込予定さん]

赤は要望書提出済み、ピンクは検討者あり、らしいですよ。
私も本日気になって聞いてみました。

[809: 匿名さん]

いよいよ、住戸選びが本格的にはじまりましたね。ドキドキします。

[810: 匿名さん]

健康被害が出てからでは遅いんだよね。こういう事って所得が低い層程無頓着らしい。放射能もしかり。安全は自分で守るものです。市や国が問題あるデータを出す訳ないですよね？原発も絶対安全とか言っておいてあの有様です。ここだって健康被害が出ても市は認めず、長年裁判で争った上で微々たる金額で和解するんじゃないですか？そんな事目に見えてますよね。歴史上そうですから。

[811: 物件比較中さん]

810
健康被害の件、上げるのはいいだろうけど所得は関係ないだろ。ネガるのいいけどもう少しスマートなレスにしたら？

[812: 不動産業者さん]

要望書の段階で何度も出てきたネガレスを書く人は、すでに要望書出してどうしても買いたい人、もしくは他マンションの営業マ●です(笑)。倍率下がると抽選ならないですし、MR近くでチラシ配ってる成果出したいもんね。根拠のないネガレスが出てくるのは、人気物件のいつもの特徴です。

[813: 匿名さん]

８１０様
この際、他国に帰化したらどォ。日本国信用できないよ。ケッ

[814: 匿名さん]

推測ですが、繰返し挑戦的なネガレス書く人は反論を楽しむ荒らしですよ。
反応すればするほど喜んで住み着く性格です。
餌を与えないのが最も効果的な駆除方法です。

[815: 匿名さん]

所得が低いほど無頓着とは思えない。結果は同じ様に見えるだろうが、経済的に余裕の無い層になるほど、悪い環境に好まなくても住まざるを得ない現実がある。

[816: 物件比較中さん]

そう書くと永山の環境が悪いみたい聞こえますが、そうは言ってないんですよね？815さん。

ちなみに、例えば都内で環境が良いのはどのへんなのですか？

[817: 匿名さん]

こんな田舎なのに環境にも懸念があるなんて…
じゃあ他に何が良いんだか。
永山の良さって何？貧乏人にも買えるって事以外で

[818: 匿名さん]

永山は公園や緑が多く、都会にはない環境のよさがあります。とても素晴らしい街ですよ。

[819: 匿名さん]

８１７
ところで、あなたはどちらの田舎出身なの？
苦労してお金貯めたのネ、偉い偉い。
自然の美しさは見あきたのね、わかるわかる。
かわいそうにネェ～。

[820: 購入検討中さん]

お金がないけど家が欲しい私は、皆さんがいくらの物件を、いくら頭金入れて、いくら借入するのかを知りたい。
やっぱり35年で変動なのかしら？

[821: 契約済みさん]

35年変動がよいかと。。。リーマン前のプチバブル状態の時もほとんど金利は上がらなかったもんね。

[822: 申込予定さん]

この物件は住宅エコポイントつくの？

[823: 匿名さん]

＞そう書くと永山の環境が悪いみたい聞こえますが、そうは言ってないんですよね？815さん。
815です。永山は悪くありません。

[824: 匿名]

金利が低いときは固定、高いときは変動。コレ基本。

[825: 匿名さん]

過去の基本です。

[826: 匿名]

この土日で行われた管理・警備会社の説明会に参加したんですが、管理人とコンシェルジが常駐するのがＣ棟だけってのは皆さんいかがですか？私は森街区希望だったので正直がっかりしました。管理人もいないマンションなんて！と。

[827: 匿名さん]

他の多棟マンション見に行ってみらば？

[828: 匿名さん]

管理人がほしいなら、丘街区のC 棟にしとけばいいんじゃない？全棟に管理人なんて管理費が高くなって、無駄！

[829: 匿名]

私も先日管理会社の説明会に伺いましたが、３人常駐というのは日替わりってことなんでしょうか？
単純に棟が6棟もあるので、一人で対応は難しいので３人いるのかと思ってました…
Ｃ棟にいるだけで、他の棟ももちろん見回り等するものだと思ってましたが、違うのですか？

[830: 購入検討中さん]

そもそも　管理会社本当にいるんですか、セコムとかかければ十分だと思います。このマンションだと月に1200万円ぐらいの集金があると思います。電気とか掃除とか、そんなにかからないと思いますね。結局管理会社が儲かるだけですね。マンションの住民で管理会社が要らないと言えると思いますね。みなさんどう思いますか。

[831: 匿名さん]

管理会社が不要となると、本来管理会社が行う業務を住人が
やらねばなりませんが、自助努力が必要とは言えあまり現実的じゃないと思います。
管理組合で会計内容をチェックし、問題があれば管理会社を変更という形になるかと
思いますよ。

[832: 購入経験者さん]

＞そもそも　管理会社本当にいるんですか
ブリリア物件居住です。こちらの管理会社と同じです。管理会社を擁護するつもりはありませんが、マンションの管理業務を理解されてから発言すべきと思います。
管理組合主導で総ての管理契約を個別に行えば可能ですが、管理費・修繕積立金の請求、集金、帳簿管理から滞納督促など、金銭面の重要な要員から確保しなくてはいけません。いい加減に運用すると持ち逃げされたり流用されたりもします。管理組合がそこから運営できる体制から備えないと簡単なものではないです。

[833: 匿名さん]

諏訪団地時代は自主管理だったから数年後には自主管理に移行します。

[834: 匿名さん]

>833
なんで断言してるの？
事実無根じゃないでしょうかね？

[835: 物件比較中さん]

833さん
自主管理に移行するってどこ情報でレスってるんですか？もし憶測だったら書き方考えては？

[836: 匿名さん]

自主管理に変えるのには総会で過半数の賛成でできます。

[837: ビギナーさん]

住宅ローンを組んで、5年後転勤になったら、あなたならどうするよ？

[838: 匿名さん]

そして過半数は地権者です。
今更ですか？
ここは普通のマンションではないのです。そういったリスクも踏まえて検討すべきだとおもいますが。
時間はあっても金が無い高齢者も多いと思います。管理費削る為に以前から親しみのある自主管理へ移行する事はけして想定外だとは思えません。マンションの掃除当番とか出来ますか？そんな団地に住みたいですか？

[839: 匿名さん]

分譲の公団なら自主管理は比較的簡単ですね。
建替後の管理組合総会で多数派を形成して、自主管理をやれるならばやれば良いでしょう。

[840: 匿名さん]

＞住宅ローンを組んで、5年後転勤になったら、あなたならどうするよ？
ごく普通に発生する出来事だよ！
貸すか売るか有利だと思う方にすればいいよ！
お金に余裕があるならとっておけよ！
ローン破綻になってもしらんよ！

[841: 匿名さん]

８３８
過半数は地権者です。

購入すれば、みんな地権者様ですけど、何か？
旧地権者のことなら、実数いってみな。
過半数などと、いい加減なこと言うでないよ、おバカさん。

[842: 匿名さん]

実際には過半数も必要ではなく４分の１超で可決可能です。

[843: 物件比較中さん]

4分の1というのは法的なものですか？
それとも旧団地の規約ですか？

なんとなく、旧地権者の方々を抵抗勢力みたいな言い方をするのはやめましょうよ。

[844: 匿名さん]

モデルルームで管理規約を閲覧して確認してみてください。下記のように標準管理規約に準拠していると思います。

（団地総会の会議及び議事）
第４９条　団地総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２　団地総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

半数が出席して、その半数で決しますから、４分の１という意味です。
３年ぐらいすると出席が少なくなって、だんだん４分の１に近づいて行きます。
皆さん総会には出席又は委任状出しましょう。

[845: 匿名さん]

８４２
実際には過半数も必要ではなく４分の１超で可決可能です。

なぜ、どうして？ 説明してみたら。以前も同じこと書いていたよね。
この時もなぜかをいわなかったけど、どーしたの？
今回も説明なしかな？

[846: 匿名さん]

８４４
半数が出席して、その半数で決しますから、４分の１という意味です。
３年ぐらいすると出席が少なくなって、だんだん４分の１に近づいて行きます

賃貸住宅は別として、自分の財産です。
普通に考えれば、現実的にあり得ないことですね。
オツム大丈夫？

[847: 物件比較中さん]

843です。
844さん、なるほど管理会社変更は普通決議なんですね。勉強不足でした。

実際に自主管理はなかなか困難ですが、管理会社に任せっきりにならないような状況つくりは必要ですね。
初代理事さん達はたいへんです。

[848: 匿名さん]

８４２＝８４４さん
実際には過半数も必要ではなく４分の１超で可決可能です。
半数が出席して、その半数で決しますから、４分の１という意味です。
３年ぐらいすると出席が少なくなって、だんだん４分の１に近づいて行きます。
皆さん総会には出席又は委任状出しましょう。

総会欠席者は全員委任状が必要だから、４分の１超で可決可能と言うことは絶対ありません。
いい加減なこと言わない方がいいよ。

[849: 匿名さん]

なんか前にも同じ話題であーだのこーだのしていたような。

なんなんでしょうねこのネガレスループは。
次はまたエコプラザですか？
くだらない。

[850: 匿名さん]

大きな団地には、弁護士、司法書士、行政書士、建築士、管理会社の社員、税理士などが居住している場合が多く、
自己解決出来る環境を作りやすいのです。
管理会社に委託しなくて、管理組合が直接、清掃や設備点検の契約をすると管理費はかなり安くなる可能性があります。
パートの事務員を雇っても管理会社より安くできるかもしれません。

[851: 匿名さん]

841の意味がわからん批判するなら理由を述べな。
購入すれば皆地権者様？何言ってんの？（笑）
それ移行の1/4って話は極端かもしれないが考え方の例えでしょ？実際過半数確保出来れば総会は成り立つし。委任状なんて100パーセント集まる訳ないじゃん。マンション住んだ事無いの？資産だから？笑っちゃうよ。大規模物件特有の管理に対する意識の低さをご存知ないようですね。
まあどちらにしても建て替える事に比べりゃはるかにハードルが低いという事くらいは理解出来ますよね？

[852: 匿名さん]

うん841はちょっと恥ずかしい感じだね。

[853: 匿名さん]

要するに、このマンションは管理会社との契約を破棄して、自主管理する可能性が余所よりも高いから有利だが結論ですか。
管理費、修繕積立金が安くなって理想的な物件ですね。まずは、建替前の住民が多数立候補して理事会を占める所からでうｓね。

[854: 匿名さん]

841さん、旧地権者って何ですか？地権者と違うのですか？実数って何ですか？

[855: 匿名さん]

849さん
くだらないのは内容が無い貴方のような書き込みでは？ネガの方が100倍参考になりますよ。モデルルームでは何も教えてくれませんからね。私も旧地権者って気になります。何ですか？

[856: 匿名さん]

旧地権者とは、建て替え前から住んでいた高齢者達と投機目的で買った人達の事です。高齢者達はもともと地元意識が非常に強い為、新しい住民との関係が不安視されています。投機目的の人達はすぐに売りに出すか賃貸に出します。

[857: 匿名さん]

いま、とある団地の理事をやってるけど
1200戸の最近の団地で「自主管理」なんて絶対に無理ですよ。
そんなことしたら、管理組合の理事にどんだけの負担がかかることやら。
たぶん「自主管理」なんて言ってる人は、そんな経験が全くない素人なんでしょう。

>大きな団地には、弁護士、司法書士、行政書士、建築士、管理会社の社員、税理士などが
居住している場合が多く、 自己解決出来る環境を作りやすいのです。
このような人たちが、善意で何でもやってくれると思っているなんてお目出度い話です。
このような人たちの休日・休息の時間をなんだと思っているのでしょうか。

[858: 検討中の奥さま]

この物件の何が決めてで、ここを選んだの？

[859: 匿名さん]

それよりも上で話題にあがっていたベランダ喫煙の件は、公にはどうなっているんだよ～。
現時点では可なのか？不可なのか？教えてくれよ～。何でみんなこの話題はスルーなんだよ～。

[860: 匿名さん]

弁護士、建築士、税理士などの専門家に相談することは年に数回程度ですから、休日を犠牲にする程の負担はありませんし、管理の意識が向上します。
パートだって団地内で調達すればいいわけで、管理会社に払う費用以下で充分賄えるでしょう。たぶんね！

[861: 匿名さん]

多摩センターと比べて価格が割安だから決めました。

と思っていましたが固定資産税の話を聞いて迷い中

同じ金額の支払いなら多摩センターも捨てがたい

[862: 匿名さん]

バルコニーの喫煙は禁止だったかと思いますよ(^.^)

[863: 匿名さん]

諏訪団地の時は多摩マンション管理組合連絡会に加入していました。
あのDグラと同じ会ですが、建て替え後も連絡会に加入すれば、もれなくマンション管理士が付いてきますから、充分に自主管理でやっていけるのではないでしょうか。

[864: 匿名さん]

＞ベランダ喫煙の件
＞何でみんなこの話題はスルーなんだよ～
この話題をすると荒らしが大集合して掲示板の本来の目的が達せないからでしょう。
何処でも経験済の話題です。

[865: 購入検討中さん]

朝の通勤時間帯の新宿までの所要時間なんとかならんか

[867: 匿名さん]

＞このような人たちが、善意で何でもやってくれると思っているなんてお目出度い話です。
専門家には当然報酬を払うのですが。

[869: 匿名さん]

ＰＤＦをダウンロードすると建替の苦労話がわかります。
１ページ目の左下が加盟マンションです。

http://tama-mansion.jimdo.com/広報紙/第5号-2011年6月20日/

[872: 匿名さん]

建て替え組合が決めた管理会社だから、逆に変えられない可能性もあります。

[873: 購入経験者さん]

自主管理なんかにしたら、誰も役員なんかやりたがらないな。途方もない労力を使う上に無償ではやらんだろ。
「自主管理」なんて言ってる人は、先のこと考えてない逆賊だな。
保守委託をプロにまかせるのは、当たり前。
ど素人が口を挟むことではない。

[874: 匿名さん]

管理費や修繕積立金を払うのが嫌なら、マンションなんかに住まなきゃいいでしょ？
戸建てにすれば？自分で好きなようにできるし。

[875: 購入検討中さん]

873.874に賛成！

[876: 購入経験者さん]

＞建て替え組合が決めた管理会社だから、逆に変えられない可能性もあります。
売主の東京建物が決めた管理会社です。通常はどの売主も大手だったら子会社にします。
引渡後は管理組合の総会決議で自由に変えられます。
もしかして旧住民が多数派だから変えられないって発想？

[877: 匿名さん]

そんな事は誰でも知ってるよ。だから旧地権者と地権者の違いを説明しろって。

[878: 匿名さん]

＞旧地権者と地権者の違いを説明しろって
普通の考え方
・旧地権者　そんな定義は使わない
・地権者　　建替え前からの所有権者

ブリリアも購入したら地権者になると言い張る奴の考え方
・旧地権者　建替え前からの所有権者
・地権者　　ブリリアとして発売後の新たな所有権者

[879: 物件比較中さん]

それほど悩んだりこだわったりすることでもないと思いますが、紛らわしいから定義すれば？

例えば、
①旧地権者…価格表のグレーの部屋の所有権を持つ人
②新地権者…価格表の金額入りの部屋を買う人
③地権者…①＋②

①に投機目的の方も含まれるとしたら、①' とでもして区別してください。

書いといてなんだけど、くだらないと思いました。すみません。
つまらないナワバリ意識みたいなのを勝手に作り上げて、たぶん①の人は迷惑に思ってるよ。

[880: 購入検討中さん]

地権者だの何だのって、嫌なら買うのやめろ！

[881: 匿名さん]

８７８
大辞林 (国語辞書) ちけんしゃ【地権者】 土地を所有している権利者。

購入すれば、それなりに土地も所有するんだよ。

[882: 匿名さん]

どうでも良くね？

[883: 匿名さん]

でもここで言う「地権者」の意味は説明しなくても解りますよね。
解らないふりしてるのは、本当の地権者とその応援部隊かな、国語苦手の人かな？

[884: 物件比較中さん]

№883さん

よく解らないのですが…

[885: 購入検討中さん]

住宅エコポイント対象物件ですか？

[886: 申込予定さん]

けど地権者（価格表グレーの部分の方々）の話、正直少しは気になります。

立替の為にデベから「あなた方にはこれこれこんな特典があります」とかあるんじゃないかとか、
（金額面ではなく住生活環境面で）
何十年も一緒に住んできたのだから、強い絆ですでにグループができているんじゃないかとか、
（この意味は住民集会のコントロールと自分の部屋の周り独自のコントロール）

あと上で出ていたベランダタバコも、今まで吸える環境だったんですよね？
それが急に出来ませんって言われてほんとに従うのかとか、
（どの物件でも違反者はいますが、「俺は元々から住んでた地権者だぞ」とか意固地になられると
一生吸われ続けるのかなとか）

と、いろいろ考えてゲスな勘ぐりをしてはしまいますが、購入しない理由にはなりません。
それ以上に勝る物件ですから。

ただ、外から来る身としては、やっぱりなんというか地権者の方々は現時点では特権階級
に見えてはしまいます。

[887: 匿名さん]

まあ、負担な無しどころか支度金まで貰って現在仮住まいしてますからね。デベも地権者にはへこへこしてるしモデルルーム見れたのも入居出来るのも先。駐車場も優先されるのかな？わからないけど。

[888: 匿名さん]

ここは、「地権者による地権者のためのプロジェクト」かな？

[889: 匿名さん]

そういえばちょっと前まで原住民さんきてましたよね？
この辺詳しく話してくれないですかね？

[890: 匿名さん]

来場者数が1000組って少なすぎ！
元住民もカウントされてたりして。

[891: 購入検討中さん]

スカパーのアンテナをベランダに取り付けて大丈夫？

[892: 購入経験者さん]

建替えに限らず地主なんかの地権者は駐車場、駐輪場も無抽選で先に好きな場所を選べる物件を何件か見ました。

[893: 匿名さん]

地権者の住戸が不動産屋で売られていますが、そこで詳しい情報を聞いた方がＭＲ営業より判り易いです。
バルコニーは共用部なので、スカパーアンテナ設置は禁止です。地デジ・ＢＳ・ＣＳは共用部で共同受信しています。

[894: 匿名さん]

賑わってますね。
特にここ数日は書き込み数が多く、スレッドを追うのが大変な程ですね。

886さん
地権者優遇の話は、元々そういうものだと思ってました。
部屋は等価交換でこそあれ、入居日、駐車場など、色々な面で
優遇されているんじゃないんですか？

[895: 匿名さん]

終いにゃゲストルームも地権者の予約で半年先まで一杯だったりして。

[896: 購入検討中さん]

ネガが増えると抽選ならなくて、助かります(笑)。特にC 棟ネガってくださいね。でも、リアル購入者はこのイタ見ないんだろうな。。。

[897: 土地勘無しさん]

最近のほかのブリリアは、スカパー光が導入されているのに、ここは導入されないのですね？
あまり有料放送見る人、いないのでしょうか？

[898: 匿名さん]

>896さん
まったくその通りで(笑)
リアル購入者はほとんどみないでしょうね。

閑古鳥が鳴いているスレッドよりはましかなぐらいの気分です（笑）

[899: 匿名さん]

>>896
では、

C棟は間違いなく地雷だね。入居後
エントランスの、井戸端BBA共＆餓鬼共うるせ～、じゃま～とか
叫ぶ姿が目にうかぶ

B棟はコンビニがどうなるか
その流れで、入り口の灰皿が喫煙所になるんだろうな。吸うなとか叫びそうだな
で、同じく子供のたまり場だな。

A棟は、あれ？特にないな。あえていえばゴミ置き場が外か。
雨天時がめんどいけど、建物と離れている分匂いからは隔離されるのか？
それと日本人大好きな富士山がB棟西建屋に阻まれ見れないか。

D棟論外。というより選びようが無い。

[900: 購入検討中さん]

ここは、坪単価約160万。
高めですな。

[901: 物件比較中さん]

このマンション、中古で売却する時に相場以上に安くなりはしないでしょうか?
なぜなら、旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係で、一戸当たりの実質価値は販売価額を大幅に下回るのではないかと思うからです。見当違いですかね。

[902: 購入検討中さん]

旧住民は、管理費等も一切払わなくていいのでそうかもしれません。

[903: 匿名さん]

＞旧住民の方々の負担を新住民が肩代わりしている関係
肩代わりという言葉は、旧住民が無償でマンションを貰っている印象を与えますが、所有していた土地の評価分だけ安く新マンションを取得できる仕組みで新住民に肩代わりして貰う事はないはずです。下取りの有無の相違です。

[904: 匿名さん]

この下取り評価額が相場より高めであれば、中古価格は一気に下がる要素になるでしょう。

[905: 匿名さん]

ここの勝者は東京建物ではないでしょうか。
弱者につけ込んだような感じます。

[906: 購入検討中さん]

>>902
>旧住民は、管理費等も一切払わなくていいのでそうかもしれません

えっ？そうなの？
建て替え事業の場合、そういうものなの？

これだけコメントがあって、こういった情報がなかなか出てこないのは作為的すぎないか？
営業さんも旧住民には「感謝感謝」と言っていたけど、それなりの格差優遇はやはりありそうだね。

すべて公表してくんないかな？
実際住んでから「実は我々はこの件に関しては、こういった優遇がありますので・・・」なんて
言われたくないな～。

[907: 匿名さん]

管理会社を変えられないように、管理費は管理会社持ちなんてことあるのでしょうか。

[908: 匿名さん]

地権者が売却してから、管理費を回収してもスケールメリットで可能ですかね？

[909: 匿名さん]

旧建物は1971年に入居開始。
今は、2012年だから41年前。41年前に30歳で旧建物を買って地権者になったとして、いまや71歳。
わずかな年金だけで、今後の管理費や5年毎にあがる修繕負担金を払っていくと、日々の生活もままならない。
新たな入居者か管理会社による旧住民の管理費負担、あるかもしれない・・・。

[910: 匿名さん]

そういえば、自主管理に変えるレスには物凄く反論ありました。

[911: 匿名さん]

さわがＣ棟、なんちゃって。

だれか座布団くれますかね。

[912: 匿名さん]

地権者も新入居も専有面積案分で管理費を払います。当たり前ですよ(笑)。

[913: 匿名さん]

ちょっと調べたら、免除している前例もありますが、重要事項説明書や管理規約に記載されているはずですから、購入される方は契約締結前にしっかり読んでおくべきです。

・等価交換契約に際し、管理費および補修積立金全額の支払いの免除

[914: 匿名さん]

この板は妄想族が多くて面白いね。
マンションギャラリーに行ってない連中の戯言か見に行ったものの何も疑問をぶつけずに帰ってきた困ったちゃんかどっちなのか・・・。

[915: 不動産業者さん]

等価交換と建替事業は全くスキームが違いますよ。あまり恥ずかしいことを書かない方がよろしいかと。。。

[916: 匿名さん]

どう違うんだよ業者！しゃしゃり出てくるなら情報出せよ。

[917: 匿名さん]

おやおや下品な方がいらっしゃいますね。販売さんに確認したところ、管理費、修繕積立金等は地権者、新入居者共に面積按分で同等に支払うとのことです。もうこの話題はいいんじゃないですかね。

[918: 物件比較中さん]

中古価格の質問者です。議論がだいぶそれましたね。
肩代わりという表現は不適切だったかもしれません。気を悪くした方もいるかと思います。すみませんでした。
私が気にしているのは、管理費うんぬんではありません。

新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。単純化すれば平均単価3500万で600戸を売れば210億円が集まります。この金額を1200で割ると1750万円になります。つまり半額になります。
もちろん、受給の関係によって中古価格は決まるので、単純に半額にならないと思います。にしても、理論価格によって行く力学が働いて、ある程度値崩れが起きたりはしないのでしょうか?
ということを気にしています。

[919: 匿名さん]

９１６って単なる無知なんだね。きゃはっ！

[920: 不動産業者さん]

建替スキームをご存じないようなのでお伝えしますと、デベロッパーに１２４９戸のうち、地権者住戸以外の６８４戸を建替組合に売ります。その価格はデべが売る一般販売価格を３，５００万とすればデべ経費を引いた価格です（ここでは仮に３，０００万とします）。すると、建替組合は６８４戸×３，０００万/戸＝２０５億をデべから受け取り、そのお金でマンション１２４９戸を建設します。工事費すべてをデベに出させることで建替組合＝地権者はタダで新築マンションが手に入るという仕組みです。あとは、デべが売る一般販売価格３，５００万が高ければ値下がりするし、安ければ値上がりするという単純な市場原理です。建替えが理由で値上がりしたり値下がりすることはありません。

[921: 不動産業者さん]

「６８４戸を建替組合に売ります。」は誤りで「６８４戸を建替組合が売ります。」が正解です。

[922: 物件比較中さん]

質問者です。ご回答ありがとうございます。
無知で申し訳ないですが、また質問です。
「工事費全てをデベが出す」なんてことがあるのでしょうか？ボランティアでもないし…。新入居者以外の誰がお金を出してくれるのでしょうか?

[923: 匿名さん]

918＞「新入居者が支払うお金（約600戸)だけで約1200戸のマンションを建設します。」これがそもそも的外れ。
販売価格＝土地の仕入れ値＋建物代金＋利益でしょ。
さて、土地の仕入れ値はどうだろう？
ここは更地を買ったんじゃないよね。元々、建物があった土地を建て替えてるんだよ。
ここは販売価格の算出方法が一般的なマンションと違うの。
理論価格によって行く力学が働かないことはわかるでしょ。

と俺は思う。

[924: 物件比較中さん]

質問者です。205億/1249戸≒1640万/戸が3500万では高すぎる、と市場は判断しないだろうか。
東京建物さんが抜けたら、市場原理にさらされて値崩れしないだろうか。
リスクがあるならできるだけ洗い出したいのですが、誰か説得力のある回答をお持ちの方いらっしゃいますか？

[925: 不動産業者さん]

９２０の繰り返しになりますが、建替組合は６８４戸をデベに２０５億で売ります。デべは６８４戸を建替組合から購入して、一般の方に売ります。建替組合はデベに６８４戸を売却したお金（＝２０５億）でマンション１２４９戸を新築します。結果、建替組合（＝地権者）はお金を使わずに新築マンションが手に入るという仕組みです。デべはボランティアではなく６８４戸を２０５億（１戸当たり３，０００万）で手に入れて、それに経費（１戸当たり５００万）をのっけて３，５００万で一般の人に売ります。新入居者はデべから３，５００万で買うだけで、建替組合に３，５００万を払うわけではありません。上記の数字は適当であり、スキームの説明上の数字とご理解ください。

[926: 不動産業者さん]

あくまでも、永山駅徒歩７分８０㎡３LDKのマンション３，５００万が高いか安いかで判断すればいいです。デべが抜ける抜けないの議論もありますが、普通の分譲マンションもデべは抜けますからね、それと中古になった時点で普通値段は下がりますよ。そんな投資的な発想よりもずっと住み続けられるマンションかどうかで購入を判断したほうが、後悔しません。

[927: 物件比較中さん]

質問者です。
スキームの説明ありがとうございました。
建替組合=地権者さんはタダで建て替えをして、お得ですね…
東京建物さんもしっかり儲けを出すと。
割りを食うのは新規入居者という印象です。
中古価格はどうなるかわからないままですが、撤退します。

[928: 物件比較中さん]

927です。
926さんのおっしゃること、よくわかります。では

[929: 匿名さん]

地権者が権利の売却をします。
Ｃ棟１３０６号室、専有面積７３．３９㎡、バルコニー面積１２．６０㎡
価格は３３００万円。

正式販売前でも地権者は自己の権利を販売できるんですね。
これ買う人います？

[930: ご近所さん]

あの環境で3500万は高いですよ。

[931: 不動産業者さん]

普通に考えれば、完成前のマンションを一般人から買う人はいないでしょう。完成前にマンションを買えるのは売主がデベロッパーだから信用して買います。具体的に言いますと、デベから買う場合は契約時に販売価格の一割払うだけで、残金は完成時に払うことになりますが、一般人の場合は全額完成前に払うことになります。またデベの場合、預かった手付金は保証会社が保証してくれますが、一般人の場合、完成前に一般人に渡したお金はどうなるかわかりません。また、瑕疵担保責任もデベから買えばデベがおいますが、地権者住戸はおいません。卵や服なら安いものを買いますが、信用、安心は一生の買い物である家において重要な要件だと思いますが。。

[932: 匿名]

地権者が羨ましいなら、
投資用に近所の団地買ってみたらいい。
儲かるかもよ。

[933: 匿名さん]

買う権利に3300万、あり得ない。こわすぎ。こんなの買ったら、周りの人に笑われますよ。最近破綻した企業年金運用会社のAIJ にお金預けるようなもんです。おいしい話しには必ず落とし穴があります。

[934: 匿名さん]

ブリリア多摩ニュータウンのチラシが入っていました。中古物件と同じようなチラシです。
個人間の取引でなく宅建業者の媒介だと思いますから、代金は物件の引渡しと同時になるのではないでしょうか。

[935: 匿名さん]

仲介会社に電話してみたら、すぐわかるよ。

[936: 匿名さん]

地権者てなんでもあり？なのか。

[937: 他物件契約者さん]

永山から徒歩7分で、これだけ共用設備があるなら、物件価格、管理費とも安いと思うけどね。

大規模マンションの好き嫌いは人によってあるだろうけど。

[938: 匿名さん]

>>931さん
そう考えると、一般販売より安く出ているからと飛びつかずに
デベからの分譲を待った方が良いのですね。
今回のように地権者住戸が販売され、それが不動産を介してであれば
瑕疵担保責任や支払方法は同じような待遇になるのでしょうか。

[939: 匿名さん]

誰か昔完成前に売りには出ない、所有権がうんぬんかんぬんって言ってたけどやっぱり出たね。まだまだこれから出るだろうね！

[940: 不動産業者さん]

地権者住戸は町の不動産屋さんを仲介して買うことになります。仲介会社は間をとりもつだけなので、瑕疵担保や保証はしません。中古マンションと同じ仕組みです。

[941: 匿名さん]

中古マンションと同じということは、新築から１０年は売主の瑕疵担保責任がありますね。
でも、構造部分というか躯体の部分が主ですからほとんどは共用部分で管理組合の業務範囲ですね。
どちらから購入しても条件は同じでは？

[942: 匿名さん]

73平米を1200万程度で地権者は手に入れている計算ですか？

[943: 匿名さん]

どう冷静に考えても「地権者による地権者のためだけのプロジェクト」ですね。
購入者は「ババ掴み」になるかもね。

[944: 匿名さん]

＞建替組合=地権者さんはタダで建て替えをして、お得ですね…
何か言葉のマジックでタダで新築マンションを貰える印象だけれど、代わりに土地の持ち分が減っているのですよ。
地権者が不当に利益を得ているかどうかは、この以前から所有していた土地の評価額にかかっているはずです。
東京建物が支払うべき額の妥当性が問われる本質と思います。この額が相場より高い水準だったら中古相場は一気に下落するでしょう。

[945: 匿名]

値引きや手数料もあるので、そんなにもらえないよ。
売れないリスクもあるし。

[946: 匿名さん]

ここは真剣に購入を考えている人の場ではなくなっているね。

[947: 匿名さん]

本当の検討者ならココの良さがわかるから釣られないのでしょう。

[948: 匿名さん]

なぜ本当の検討者ではないと思うのですか？
本当に真剣に購入を考えている人こそ、地権者問題は気になるのでは？
それとも、地権者問題に触れること自体がタブーだと考えている立場のお方ですか？

[949: 匿名さん]

色々問題がありすぎて、まだ不確定要素が大きすぎる中で焦って飛びつかなくてもいいような気がしてきました。まだまだ部屋は残っているから私は、要望書をキャンセルする予定です。

一生に何度もない買い物ですから納得いくまで調べてみます。

[950: 匿名さん]

ブリリア多摩センターより高い値段、あり得ないね。

[951: 匿名さん]

９４７さんへ

本当の検討者ならココの良さがわかるから釣られないのでしょう。
⇒本当の検討者ならココの酷さ（地権者のためのプロジェクト）がわかるから釣られないのでしょう。

[952: 匿名さん]

建設的な意見を行ってるのは944さんだけですね。

[953: 匿名さん]

お休みの水曜日にパソコンにへばりついてる出来損ないの他社営業か・・・知ってるつもりのアンポンタンか・・・倍率を下げたい本気の検討者か・・・Part2の1000レスまでこのネガレスキャンペーンが続いたりして。

[954: 匿名さん]

953さんと同意見です
「不動産業者さん」や944さんのレスは納得できますが、
他は憶測で煽ったり同調したりしてる意見ばかりで。

金額そんなに高いですか？
多少の個人の感覚の差はあるとは思いますが、設備面・駅からの距離・構造等をみると近隣物件と同等値段かと思っています。
（もし地権者分を上乗せしているようであれば価格が他物件よりはるかに高い値段になると思います。）

[955: 匿名さん]

東京市部全域の新規分譲マンションで共通していますが、新築の販売価格は中古相場と比べてかなり高めになっています。購入して直ぐに売却しても低めの中古相場に曝されるリスクが強いから高い高いの合唱になっていると思います。自動車でも新車を登録したら翌日売却しても大幅に値は下がります。例えは悪いかもしれませんが、ニアンス的にはそれに近い感覚だと思っています。

[956: 匿名さん]

＞＞９２６

納得の説明で勇気出ました。

徒歩７分ですから、特急が停まらないにしても価値ある圏内だと思います。価格と平米もバランスがいいです。これが７０で３５００万だと悩むところでしたが、十分な広さ、全体評価として価格は安いと判断しています。

ピンポイントであげると満点ではないところはどのマンションでもあることなので、まずは予算クリアの上での内容の伴い、これ重要ですよね。

[957: 匿名さん]

＞特急が停まらないにしても
特急は廃止されて存在しないので多摩センターとの差はありません。

[958: 匿名さん]

小田急の場合は30分に1本の多摩急行なら多摩センター、永山両方とまります。

[959: 匿名さん]

この様なサイトはレア情報や裏情報を仕入れるとこで、
正確な情報は売り主に直接確認するのが当たり前です。
しかしネガティブ情報でもデマとは限らないのにネガ情報を
必死に打ち消すのは滑稽に感じます。

[960: 匿名さん]

正確な情報を売り主に確認している人がデマ情報（ネガレス）を否定してるだけのこと。
匿名であるがための軋轢が変な方向へベクトルを向けているのでしょう。

[961: 購入検討中さん]

スカパー光は見れないのだろうか？

[962: 匿名さん]

客観的、論理的なネガ情報は非常に有効。
しかし、このスレのネガ情報のほとんどは憶測かつ煽動的。

擁護する価値なし。

[963: 匿名さん]

＞正確な情報を売り主に確認している人がデマ情報（ネガレス）を否定してるだけのこと。
えー、ＭＲの前の去年から否定してますけど。

[964: 匿名]

徒歩7分ですか…この辺かなり大雪でしたが通勤は大丈夫でしたか？

[965: 匿名さん]

オーベルスレッドみたいになりすまし書き込みアクセス禁止になったら落ち着くんじゃないでしょうかね。
何人消える事やら。

[966: 購入経験者さん]

＞スカパー光は見れないのだろうか？
「光」ですよね。ブリリア物件に居ますが、標準がイーマンションの光ですが、フレッツ光も契約できるので、そっちのルートでスカパー光の契約が出来ますね。ここも推測ですがイーマンションだけでなく、フレッツ光の契約も出来そうな気がします。

[967: 購入検討中さん]

ご意見ありがとうございました

[968: 匿名さん]

雪は凄いですよ。車の上には20センチくらい積もってました。通勤は駅まで行ければなんとかなります。

[969: 匿名さん]

私は９５９さんの意見に賛成です。

こちらのスレで出ているネガティブ情報は、誹謗中傷といった類の悪質なものではないと思います。
殆どのネガティブ情報は、真剣に購入を検討している方々からの意見や情報だと思われます。
検討している方々にとっては大変ためになる貴重な情報だと思いますが・・・。
ちょっと前までの「大袈裟な賛辞ばかりのスレ」よりも余程健全な状況にあると思いますが・・・。

[970: 匿名さん]

この時期に大雪は驚きましたね。
ただ、今回は湿った雪だったので昨夜のうちに車道の雪はすっかり溶け、
日当たりの悪い歩道に残るだけとなっているようです。

[971: 匿名さん]

久々の大雪でしたね。
今日気温があがったのが幸いでした。

[972: 匿名さん]

969さん＞あなたが真剣に検討している方なら正しい意見や情報じゃないことがわかるはずですよ。
誹謗中傷とは言いませんが、真実ではないことを悪意を持って書き込んでいる人がこのスレには多過ぎるのです。
ずいぶん前のレスを引っ張り出してきたけどスルーされているのがわかりませんか？
まともなネガレスならこのようにはならないのですよ。

[973: 匿名]

963さんなんか情報の希薄なMRの前の昨年から否定してるみたいですけど…

まだ書き込みされているのは「嫌い嫌いも好きのうち」って事なんですか？

それとも何か怨みを持って同じネガを繰り返している怖い方？

なんか興味あるなぁ。

[974: 購入検討中さん]

以前
>地権者が権利の売却をします。
>Ｃ棟１３０６号室、専有面積７３．３９㎡、バルコニー面積１２．６０㎡
>価格は３３００万円。
という話が出ていましたが、もし正式に販売されていたら３５００万円位の住戸ですね。

たぶん、地権者さんはずいぶん安い値段でこの住戸を手に入れていたと思われます。
また、このような売却を考えている地権者さんが、まだかなりいるのではないでしょうか？

となると、何とか売ろうと考える地権者さんは、（利益が出れば）もっと安い価格をつけるでしょうね。
新築で買った瞬間に、その価格が資産価値になってしまうのではないでしょうか？

上手に説明できていないかもしれませんが、この私の心配を皆さんどう思われますか？

[975: 匿名さん]

869の資料から1平米40万程度の負担と思われます。
○平米－48平米×40万で求められると思います。
概算ですが。

[976: 匿名さん]

東京建物が評価した土地？の値段は、48㎡×40万円×640戸＝123億
ということになりますでしょうか。

[977: 匿名さん]

＞974
すぐでは無いとしても（相続とか）、５６５戸が安く手放したら不動産売買実績は下がる可能がありますね。

[978: 購入検討中さん]

>974
そうですね、価値が下がると思うよ。
だからあなたは購入検討から外したほうが良いよ。
こっちは希望が抽選になりそうなので、助かります。

[979: 匿名さん]

ネガ情報の発信者は購入予定者だったのか。

納得。

[980: 物件比較中さん]

焦って飛びつく物件ではないですね。
スケールが大きい分待っていれば安く出回る可能性大。

[981: 購入検討中さん]

地権者の内装のグレード今売っているのと同じかどうか、微妙ですね。

[982: 匿名さん]

これ

[983: 不動産業者さん]

大規模だから竣工後安くなるとは限りません。1,000戸規模のマンションでも値上がりする物件はたくさんあります。竣工後中古価格が高くなるかどうかは人気物件であったかどうかによります。つまり本件が人気物件であれば竣工後、売りに出ても高い価格で取引きされるので、値下がりしません。人気物件は１期の販売戸数が３割を超えます。本物件でいうと、１期の販売戸数が２００戸超えると人気物件ということになります。当然のことながら完売が条件ですよ。

[984: 匿名さん]

こういうマンション買う人がAIJに年金ぶちこむだろうな。。。

[985: 匿名さん]

そうだな（笑）。少し安いからと言ってこんな小汚いビラで危ない取引しないだろう。東京建物から買うに決まってるでしょう。３，３００円なら考えるが。。。

[986: 匿名さん]

すでにマンションが完成しており、半額だったら買うが２年先に完成のするマンションを一般人から買うバ●はいないだろうね。

[987: 匿名さん]

値引き交渉できますね。
広告の値段で買う人は稀ですから。

[988: 匿名さん]

中古はね。
地権者なら住む家があるから売り急ぐ必要はないし、のんびりやるでしょう。

[989: 匿名さん]

あの地権者が売る広告はＷｅｂにも登録されているから、その存在と価格の動向は良い指標になるでしょう。ずっとウォッチする事ですね。

[990: 匿名さん]

棟も部屋番号も公開されているので、ブリリアの販売価格とも比較しやすいです。

[991: 匿名さん]

ウォッチしている間に希望の住戸がなくなっちゃうかもね（笑）。

[992: 匿名さん]

売主が個人の場合は瑕疵担保責任を負わないことを約定できるから買う人は不安でしょう。
新築未入居のマンションを買うのに保証なしなんて有り得ない。

[993: 匿名さん]

当たり前だよ。何十年もローン払いながら後悔はしたくないし、人に笑われたくない。

[994: 匿名さん]

売主個人だから瑕疵担保無しとは限りませんよ。
契約次第です。

■瑕疵担保責任の免責可。
■瑕疵担保責任の期間設定自由。
■瑕疵担保責任の条項が契約書に無い場合
　瑕疵を知った時点より1年以内なら責任を問え
　ます。但し、引渡しを受けてから10年経過すれ
　ば時効。

[995: 匿名さん]

>Ｃ棟１３０６号室、専有面積７３．３９㎡、バルコニー面積１２．６０㎡
>価格は３３００万円

仮に、転売を考えて旧諏訪団地の住戸を購入し、差額を払ってこれくらいの住戸を手に入れた場合
旧諏訪団地の売買実績や、No．975さんが示してくれた式をもとに計算してみると
約2500～2700万円くらいで手に入れられるのではないでしょうか？

>地権者なら住む家があるから売り急ぐ必要はないし、のんびりやるでしょう。
ふつう転売する人は、築年数を重ねることなんてしません。（資産価値が下がるので）
ということは、3000万円くらいでも利が乗るうちに売り急ぐ人がすぐに出てくるように思われます。

もちろん、信頼という点では雲泥の差があると思いますが
業者が3500万円で販売する一方、地権者が3000万円で売りに出す状況も考えられるとなると、う～ん･･･

[996: 匿名さん]

建替え決議が決まる前に、ここの団地を購入を検討し多摩近辺の不動産屋数件当たった事がありますが、
その時ここの物件は不動産屋も数件購入していると聞きました。


この物件はどういう経緯のものかわかりませんが、
数件まわった中でこのチラシの不動産はあまりいい印象はなかったです。

いずれにせよ現在更地の状態で東京建物管轄外の物件を買うのはリスクがありそうな気がしています。

[997: 匿名さん]

今回のケースは「不動産屋を通して地権者としての権利を買取るだけ」のことなのではないでしょうか？
契約書の内容を一字一句良く調べる必要はあると思いますが、「地権者としての権利を引き継ぐだけ」ということであれば、東京建物の販売価格で直接購入するよりもかえってメリットがあるようにも思いますが・・・。
東京建物の販売価格よりも価格がかなり安いようですのでね。
色々と悩むよりも、東京建物の担当者にビラを渡して、東京建物の会社としての正式見解を確認するのが一番良い方法だと思いますが・・・。

[998: 匿名さん]

983はあきらかに営業だね。3割で人気物件って…
それは最低レベルでしょう。少なくとも5割は超えないと人気物件とは言えない。即日完売物件は8割が目安。

[999: 匿名さん]

地権者さんの部屋を個人契約で買った場合、東京建物のアフターは受けられないんですよね。
また、水漏れや停電など緊急時の対応も24時間緊急受付サービスからは外れてしまいますか？
同じマンション住人なのに、販売先が異なると複雑になりますね。

[1000: 匿名さん]

>999さん
直接チラシの不動産屋に問い合わせて要確認だと思います。

東京建物は良いことは言わないだろうし、不動産はその逆だろうし。
建替え中の売買は例が少ないのでどんな長所短所があるのか。
東京建物に聞いて印象悪くするのも･･この価格差だったら嫌ですね。

[1001: 匿名さん]

その3のスレッド立てましたので移行しましょう。

[1002: ビギナーさん]

その３は、どこにありますか？

[1003: 管理担当]

こちらは閉鎖させていただきます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/218001/