ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その２

[購入検討中さん]

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換しましょう！
よろしくお願いします。

所在地：東京都多摩市諏訪2丁目2番・4番（地番）
交通：京王相模原線 「京王永山」駅 徒歩7分 （「諏訪の森」街区入口まで）、8分（「諏訪の丘」街区入口まで）
小田急多摩線 「小田急永山」駅 徒歩7分 （「諏訪の森」街区入口まで）、7分（「諏訪の丘」街区入口まで）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.15平米～95.33平米
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売
設計・監理：株式会社松田平田設計

[759: 匿名さん]

話が変わって恐縮ですが、私は７３２さんの「71平米2900万円台〜と大々的にうたっておいてまさかの1戸だけという酷さ。しかも不自然にそこだけ安い。」に全く同感です。
２０００万円台は１戸だけでしかも「２９９８万円」。この１戸は２階の住居ですが、直ぐ下の１階の住居の方が、約３００万円も高いというのは如何にも不自然です。
皆さんも価格表をしっかり見てください。
どうしてこの住居だけが不自然に安いのでしょうか？

[760: 買い換え検討中]

759さん、え？そうなの？ここは安くて気になっていたんだけど…。
８０平米台もそんな感じ？

[761: 匿名さん]

71平米2900万円台〜やカーシェアー３台だけ、など合法的囮広告と言える物件という印象です。

[762: 不動産業者さん]

価格表をみましたが、私は安いと思いましたが。。。
新宿から３０分以内で、駅から７分の７０㎡台が３０００万台前半で買えますから。

あまり１戸の価格について議論しても価格はデベが自由に設定できるので、無駄な議論ですよ。
「2,900万～」と記載があって、2,900万台がなければおとりですが、
住戸があればおとりではなく、デべに問題はないです。(笑)

[763: 匿名さん]

２Fより1Fが高いのは仕方ないでしょう。

[764: 買い換え検討中]

専用庭あると、やっぱりいいですよね。
私も一階が高いのはしょうがないと思います。
専用庭狙いの人は結構いるんですかね(^_^;)

[765: 匿名さん]

マンションなのに、庭があるというのはステキですね(^-^)/

[766: 匿名さん]

1部屋だけが2000万円代の価格設定だったんですね。
そこだけ安い理由はわかりませんが、MRに来てもらう為の
サービス的な価格なんでしょうか？
カーシェア3台は特に異存なしです。

[767: 匿名さん]

そこだけ1階と2階の価格差が大きいんだよ。
他は数十万差に対してここだけ300万差。
だから意図的に安く見せて騙したと言われる。
不動産業者が自分達の都合の良い考えで反論してるけど、あまり消費者を舐めない方がいいよ。
近所の友人は皆言ってる。
コンプライアンスが叫ばれる中、法律に反してないからOKという時代じゃあないと思いますが。
この辺が東京建物が一流に昇格出来ない理由だろうね。
損して特とればいいのに。

[768: 匿名さん]

763ですが。不動産業者ではありませんので。

[769: 匿名さん]

あ762に対してです。
2階より1階の方が高いのは一般的ですよね。
ここもそうです。
今問題にしているのは例の一部屋についてです。

[770: 匿名さん]

そこだけ不自然に安いんですよ。知ってました？
値上げされたという事実を。

[771: 匿名さん]

過去レスにこんなの見つけました
本当に不動産屋ってイメージ悪いです
裏表がありそう


>ここで客観的なデータをひとつ
「レインズ」（不動産業者専用情報サイト）によると
過去10年間における諏訪団地の成約事例は以下の通りとなっております。
成約戸数90戸（全て48.85㎡）
平成14年　成約戸数14戸　平均価格1032万円、平均坪単価69.8万円
平成15年　成約戸数14戸　平均価格895万円、 平均坪単価60.5万円
平成16年　成約戸数8戸　 平均価格842万円、 平均坪単価56.9万円
平成17年　成約戸数11戸　平均価格882万円、 平均坪単価59.6万円
平成18年　成約戸数10戸　平均価格896万円、 平均坪単価60.6万円
平成19年　成約戸数2戸　 平均価格1110万円、平均坪単価75.1万円
平成20年　成約戸数7戸　 平均価格1502万円、平均坪単価101.6万円
平成21年　成約戸数6戸　 平均価格1063万円、平均坪単価71.9万円
平成22年　成約戸数17戸　平均価格1373万円、平均坪単価92.9万円
平成23年　成約戸数1戸　 平均価格1300万円、平均坪単価87.9万円

最安値成約　600万円（5階）坪単価40.6万円（平成16年成約）
最高値成約　1580万円（5階）坪単価106.9万円（平成20年成約）
平均価格1068万円、平均坪単価72.3万円

平成20年は不動産バブルの影響もあり投機目的から大幅に価格が上昇
リーマンショック後平成21年は反動で下落したものの全体として価格は上向きに推移している。

Brillia多摩ニュータウンの予定価格を坪150万円とした場合
当時48.85㎡の広さで2216万円となり過去10年間の平均成約価格1068万円の2倍以上となる。

※平均価格は小数点以下切捨て、平均坪単価は小数点以下1桁未満切捨てとなります。
※データは不動産業者により、レインズへの成約登録がされていたものに限ります。
登録されていない情報もある為、実際はもっと多くの売買があったと想定されます。

以下は私見ですが、本件は総戸数の約半数が地権者住戸となっており、
その中の少なくない住戸が投機対象として売買されております。
投資家は購入物件の資産価値が更に上がる事を期待しており、
その矢面に立っているのが新築物件の成約動向となる訳です。
当然人気が出て早期に完売する事ができれば保有住戸の価値も上昇し
高値で売却できる可能性が高まりますし、売れなければ逆に価値も下がるわけです。
したがって売主、販売、競合他社以外にもここの売れ行きに大いに関心をもっている方がいる
という事実を知った上でこの掲示板を見てみてはいかがでしょうか？

そういう訳で地権者住戸といってもいろんな方が保有している訳で、
今後地権者住戸が多く売却や賃貸される事も想定しておいた方が良いでしょう。
以上長文失礼しました。
No.370 不動産業者さん [2012-01-28 13:53:01][×]

[772: 匿名さん]

７７１さん貴重な情報を有難うございます。
今、過去レスの３７０～３７８位までを読み返してみました。
このスレッドの中で、異常なまでのハイテンションな賛美ばかりの書込みの理由がやっと分かったような気がします。

[773: 匿名さん]

771.772またこの繰り返しか。

[774: 匿名さん]

確かに3500万円くらいの予算がないとまともなところは買えない。そう思うと多摩センターとそんなに差はないんだよね。駅は圧倒的に多摩センターの方が良いと思うけど…
う〜ん

[775: 匿名さん]

772さんの言う事はもっともだと思います。
通常どんなに人気物件でもここまでポジは多くありません。ここは異常ですよ。

駅に近いA棟以外は大苦戦みたいですね。営業がしきりに遠い棟をすすめてきます。うちは検討するならＡ棟が良いと言っているのに迷惑な話です。

戸数も多いですし、本当に条件が良く割安な部屋以外は飛びつくと怪我しますよ。東京建物は住友不動産と違い売れ残りはバンバン値引く事が有明の事例でばれてしまいましたからね。

[776: 匿名さん]

一次の販売はパスするつもりです。
焦るほどの物件ではない気がしてきました。

[777: 不動産業者さん]

なにはともあれ一期の販売戸数で人気度合いがわかりますよ。即日完売したような、最近の近隣では相模大野や、長津田のタワーは1期で8割以上販売してます。
ここはもう既に半分近くの戸数、森街区を次期と決めた時点で厳しいのが露呈されていますね。丘街区の少なくても7割は一期で売れないと完成前の完売は厳しいでしょう。

[778: 購入経験者さん]

ここは多摩ニュータウンの建替事業のモデル例としてマスコミも巻き込んで大々的に宣伝と報道がされたので注目度だけは高いでしょう。でも本当に購入を検討する客層はいかほどでしょうか。郊外のニュータウン（実際はもう古いが）で価格も低めで室内の設備だけは高めなので好感は持たれているみたいです。第１期の成約数で本当の実力が明確化するので、余程これは絶対に欲しいと言う棟・階層・間取りに出会わない限りは様子見が良い選択かもしれません。

[779: 匿名さん]

戸数が多いので、
目立つ割に戸数の少ないタワマンのようには売れていかないよ。
比較することが間違い。

[780: 物件比較中さん]

駅から一番近い棟の中層階75平米だといくらくらいなんですか？

[781: 匿名さん]

戸数が多いからMRに訪れる人が多くて
人気があると勘違いする人が多いのでは。

[782: 購入検討中さん]

要望書を出された方にお聞きします。
事前調査の為、3年分の確定申告等と本人確認証も提出されましたか。
要望書はいつごろ出されましたか。
申し訳ございませんが、よろしければ情報をお聞かせください。

[783: 匿名さん]

おっとっと。
ここからはネガティブキャンペーンの始まりですか？
度々顔を出してくる不動産業者の目的は何？
素人相手にうんちく述べて「参考になりました～。」とでも言って欲しいのかしら。

[784: 匿名さん]

焦らなくても戸数が多いから、よっぽど気に入った以外は危ないね。
投機目的で買った地権者は売れ行きが悪ければ損をしない金額で
売り逃げようとしますから。

[785: 周辺住民]

真剣に検討している方は、コンペティターのアホな書き込みに振り回されません。大丈夫ですヨ。

[786: 匿名]

要望書提出したものです。
事前審査を行った上で要望書を提出しました。
自分達の営業さんは、購入前提で事前審査は同時に進めるものだと言っていたので。
でも中には要望書提出した後に事前審査を進めてる方もいるそうで明確な基準はなさそうでしたけど…
個人的には購入を本気で考えてるなら事前審査は早めに行っておいた方がいいかと思いますよ。
購入するという意思表示の為にも。

[787: 匿名]

様子見して買う。そういう考えもあっていいと思いますよ。


うちは間取り・階層・棟を選びたいので、要望書は既に提出しました。
審査の為、身分証も提示しましたよ。

[788: 匿名さん]

要望書出された方、やっぱりA棟狙い目の方多いですか？
うちは駅近のA棟かあの豪勢なエントランスのC棟でまだ迷っています。

[789: 匿名]

Ｃ棟もいいなと思いましたが、車を毎日使うのに駐車場がちょっと不便かなと思い、うちはＣ棟はやめました。
結果金額も考慮してＡ棟になりました。
リビング前が芝生のＢ棟も迷いましたが、間取りを最優先でＡ棟に決めました。

[790: 匿名さん]

マンションの契約率って来場者の10%程度と聞いた事があります。10人来場しても1人買うかどうかだとか。
先日来場1000人達成というDMが届きましたがそれって少ないのでは？600戸売る為には単純計算でも6000人呼ばないといけません。何ヶ月も広告して1番賑わうオープン時点でこれでは完売は大分先の事になるでしょうね。地元の人で、興味あった人は大抵もう見ちゃったでしょうし、先が思いやられます。

[791: 匿名さん]

多摩ニュータウンの具体的な存在を知っている都民・近隣県民はそれほどいないと思います。これだけ戸数の多い物件は中々出ないでしょうから売り切るのは大変だと思います。宣伝や建替え報道で知った人も場所や立地を知れば、とんでもない僻地との印象すら持つ人も多いのではないでしょうか。土地勘のある人、この地域が好きな人は絶好の機会でしょうが、いかんせん数が多過ぎると私的には思います。１期販売の結果が楽しみです。

[792: 匿名さん]

７９０、７９１
いらぬ心配、大きなお世話ですね。

[793: 匿名さん]

毎日、このマンションから永山駅までの通路である階段を使っています。
多摩市の工事で、具体的にどのように変わるかご存知の方いますか？

多摩市ホームページには階段を緩やかにすると出ていますが、
あの急な階段を緩やかにするイメージが浮かびません…。

[794: 物件比較中さん]

今回の建て替えで、既存住民の方は負担なしと聞いています。新規入居者の負担で、建て替えが可能になるのだと。
では、何十年後かに建て替える時、さらに大規模にし新規入居者に負担してもらうというのでしょうか?
それは現実的ではないですよね。
このマンションの建て替え事業は、持続可能なモデルではないのではないか？と懸念しています。まるで日本の年金制度のような印象を受けてしまうのです。
検討中の皆様のお考えをお聞かせください。

[795: 購入検討中さん]

このマンションは、ベランダ（共用部）での喫煙はどうなっているのでしょうか？

事前に不可と決められているのでしょうか？
それとも総会などで禁止の決定が下されるまでは、事実上許可なのでしょうか？

他の住民板スレを拝見すると戦々恐々です。
何か説明を受けた方いらっしゃいますでしょうか？
もしくは地権者の方で詳しい方いらっしゃいませんか？

[796: 物件比較中さん]

794さん、この事業モデルは今回だけの単発プロジェクトです。継続可能とかではありません。年金制度と絡めて考えるからなんとなく悲観的に感じてしまうのでは？
なので、794さんの懸念は少し誤っているように思えます。

何十年後の建て替えはたぶん普通のマンションと同様でしょうね。

でも、何十年後の世界はどんな仕組みになっているかわかりませんからねぇ。

既存住民の方も、相応の負担をして等価以上の部屋に入居する方もかなりいるようですよ。

[797: 購入検討中さん]

的外れなら申し訳ないですが、価格帯を見るともともとさほどのコストをかけているようには感じず、かなり緻密な計算によって抑えてくれてるのではと考えています。おかげさまで我が家のような収入があまり高くない家庭でもこの立派な物件を検討することができているのですが、後につけが回るほどの無駄遣いは今のところ感じず、心地よく検討させて頂いている次第です。

私が考えられるのはこれぐらいが限界なもので(汗)

他の検討者の方々のご意見も仰ぎたいところです。

[798: ご近所さん]

このマンションの固定資産税が高くなるって近隣マンションスレで書いてありましたが、本当なんですか？

[799: 匿名さん]

固定資産税の話は少し前のレスでかなりあったので、もういいよ。駐車場がかなり安いからいいんじゃない。

[800: 匿名さん]

＞このマンションの固定資産税が高くなるって近隣マンションスレで書いてありましたが、本当なんですか？
このマンションとは建替前の取り壊した物件との比較を指していますよね。建て替えで建物が最新鋭になるから当然ながら固定資産税評価額は上昇するでしょう。土地の評価額も有効利用で資産価値は上昇するから固定資産税評価額は上昇するでしょう。それを購入者の専有面積比率で按分した額を納税するから、購入者の「頭数」が多いので１戸あたりの額はそんなに高くなるとは推定できません。

[801: 購入検討中さん]

建物すぐそばの多摩エコプラザから排出されるものが気になりますね・・・。
現実問題として同様の廃プラ工場から排出されるガスで杉並病にもかかった人がいるらしいし・・・。
どうなんでしょ？

[802: 匿名さん]

エコプラザの影響は、現実味ではまったく分からないと思います。健康被害が
でて初めて分かるのでは？過去にあった公害もそうでしょ。

健康被害が分かれば誰も住みたくないからたくさん売りにでるだろうけど、そんなところを買う人もいないだろうから一生住み続けるようになります。

[803: 匿名さん]

ゴミ処理場が近くなのは、大きなマイナスポイントです。
多摩市も過疎地域が再生するとは思わなかったかも。

[804: 匿名さん]

またその話かい！
今まで健康被害が一度も出てないエコプラザ。
多摩市の公開したデータを信用できない心配でたまらない面々。

どうすればいーの？誰も解決できないよね。

オール電化の電磁波ネタくらい意味の無い話題だわ。

[805: 匿名さん]

８０１さん
心配なら止めた方がいいかも。人気は高いけどね。ふふっ

[806: 匿名さん]

>>795
>>このマンションは、ベランダ（共用部）での喫煙はどうなっているのでしょうか？

私もこれ、気になってきました。非喫煙組です。
現在案が喫煙可なら、1200世帯を纏め上げて覆すのは難しそうですが・・・。

ご年配の方も多そうですし。
どなたか、現在案知りませんか？

[807: 申込予定さん]

今日行ったら赤バラとピンクバラがありましたが、
色の違いはなんでしょうか？
帰り際に見たので聞けずに終わって気になってます。

[808: 申込予定さん]

赤は要望書提出済み、ピンクは検討者あり、らしいですよ。
私も本日気になって聞いてみました。