ザ・パークハウス 調布ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

ザ・パークハウス 調布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都調布市布田3丁目1-1他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩2分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.72平米～73.96平米
売主：三菱地所レジデンス

[281: ご近所さん]

線路跡地の商業エリアは地下の駅構造物の真上だけですし、大規模な構造物はそもそも無理でしょうね。
場所でいうとこのマンションの北西部分と、相模原線との分岐部分。
分岐部分は結構面積広いですが。地下にはちょっとした支線があるみたいですね。

[282: 購入検討中さん]

調布駅徒歩2分、それも少し外れたところで私たちにとっては（価格以外は）理想的な物件だと思いました。第一期には間に合いませんでしたが、私たちの希望のものはまだあるので、お互いの両親からも少しずつ援助をお願いしたところ、資金もどうにかなりそうっとなって申し込みに向けて二人で舞い上がってたのですが、市役所で計画道路の話をあらためて聞いてから旦那のテンションがだだ下がりです。『通せる可能性が高いので今回手続きに踏み切りました』っ役所に言われ、さらに相談した友達から『敷地面積が減っちゃったら何かあったときに建て替えられなくなるよ』（部屋がちっちゃくなっちゃう？ほんとですか？）って言われてすっかり後ろ向きです。『親にお金出してもらって、さらに目いっぱいローン借りてまで買う必要あるの』って言われると、私もどうしても買いたいとはいいにくいです。旦那のローンですし。でもやっぱりほしいなー。みなさんはどのように考えました？そんなに気にすることじゃないんじゃないでしょうか？なにかいい説得材料は無いでしょうか？

[283: ご近所さん]

土地が道路のために削られても、建坪率、容積率が削られた後をもとにしているならば、なんの問題もかったのです。
今の土地面積に対応させているため、同じ規模の建物は建てられなくなります。
そうなれば部屋数が減るか小さくなるかということになるでしょう。

そもそも、マンション建て替えなんてことが実際に可能かどうかという問題もあるにせよ、
当面の問題としてはリセールバリューが大きく落ち込むことが考えられます。
つまり最初から要らぬリスクを背負っていることになるわけです。

[284: 物件比較中さん]

難しい話に入っているようですね。

将来が明確でないとたしかに不安になりますよね。

だらこそＭＲに直接行って、直接質問をぶつけて、正式に答えていただくほうが良いかと思います。様々な変化が訪れる可能性があることを知った上での購入のほうが腹もくくれるというもの。

私は詳しい情報はまだ仕入れていませんが、282さんと同様に真剣に住みたいと思っています。

今度のお休みを訪問に充ててでもきちんと情報を揃えたいところ。
お互い頑張りましょ。

[285: 購入検討中さん]

283さん　ありがとうございます。
旦那は友達から、戸建の広告で時々みかける『違法建築。現状と同じ広さの家には建て替えられません』と同じような状態になってしまうので建て替えのときに困るよってことと一緒に『売りにくいと思うよ』ってことも言われちゃったみたいなんだけど、『リセールバリューが大きく落ち込む』ってこともそれといっしょで、もし中古で売ることになっちゃったら大きな損がでちゃうよ、売りにくいよってことですよね。『同じような条件の（建て替え時に部屋をちっちゃくしなきゃいけない）マンションは見たこと無いけど、定期借地のマンションが売れにくいのと一緒なんじゃないの』って言われたらしいけど、建て替えられないだけなのと返さないのといけないのは違いますよねー。それに私はここに住めたら売ることなんか考えないんだけどなー。万が一ってことまで考えとかなきゃいけないのかなー。でもそんなことまで考えていると家なんか買えないですよねー。『だから無理して買う必要なんて無いんだ』と旦那は怒っちゃうんだけど。

284さん　わたしも完全には諦められてはいないので、まだ頑張ってみるつもりです。

[286: ご近所さん]

>>284
将来の建て替えについて答えられる人は、誰もいないんじゃないですかね。
一般に、建て替えはそれくらい難しい問題です。
土地に余裕があるケースしか成功していないのでは？国領のアトラス国領とか。
この物件の場合、建て替えはおそらく不可能なんじゃないかと思います。

建て替えなんて順当に行けばかなり先の話ですが、そうじゃないケースもありますからね。
そこがリスクとなるわけです。
ある意味最後はババ抜きですよね。

>>285
違法建築呼ばわりはちょっと不名誉なので…
違法建築ではなく、いずれ既存不適格というやつになることが確定しているということです。

そうならないように建てればいいと思うんですが、そうしないところが、
個人的には信頼性の問題としてひっかかりますね。

[287: 甲太郎]

確かに、仮に都市道路計画で土地が削られると、現在の建蔽率・容積率で建築許可がでているので、既存不適格となるみたいですね。

しかし、東京都の都市計画道路による土地の収用なので、マンション開発事業者が土地売却時の条件交渉として、総合設計制度による容積率割り増しを受けられる可能性があります。しかし、公開空地（歩道・公開スペースなど）の条件を満たし⇒建て直し時の設計で、例えば自転車置き場、1階フロアー公開などの方法で、都の審議会による審議が必要です。しかし、その前に、立替のためのマンション住民の同意が必要で、現在の中古マンションで、そこまで記載されているものがあるのでしょうか？虚偽記載は、ダメですが、計画道路で減少した土地面積で、きちんと条件さえ重要事項に明記されていれば問題はないのではないでしょうか？

もうひとつ、都に売却される土地は、もともとマンション購入者による分筆になっているのではないでしょうか？ですから都への売却代金は、居住者へ分配されなければいけません（契約内容の確認が必要です。）。購入額よりも、その点を明確に契約内容で確認する必要があります。かなりの金額になるのではないでしょうか？

現地の土地所有関係がわからないので、なんともいえませんが、都に売却にあたっては、収用該当とすると、隣地（できれば隣接地）の斡旋をうけて、同一敷地に組み込むという方法もありますが、周囲が道路では不可能ですね・・・・。

現在のマンションの強度を考えると、適正な修繕を続ければ、１００年ほど維持できるものも沢山あると聞いたことがあります。修繕計画をきちんとされてるマンションであれば、あまり考えなくても良いのではないでしょうか？････楽天的ですか？

当マンションの現地や契約内容が詳しくなくて想定で書きこみました。読み流してください。

[288: ご近所さん]

>>287
拡張する西側の道路は都道じゃなくて、市道です。

建て替えの話を遠い先の話で自分とは関係ないと見るか、そうではないと見るかの差、
リスクと価格が見合うと考えるかどうか。

私は今回は見合わないと判断しました。
中古が適正な価格で出てきたら考えます（笑）

[289: 駅前住人]

調布は映画の街と謳っていますが映画館はなくなってしまいますよね。撮影所だけで映画の街はどうなのかと思っていたら、国領のJUKI跡（イトーヨーカ堂隣）にシネコンが出来るそうです。

駅から遠いし、是非調布駅前にも作って欲しいですよね。

つつじヶ丘を始め、京王線は啓文堂、京王ストア、小さな花屋、持ち帰り寿司屋、てもみんと、大体同じ顔ぶれで（京王グループが多い？）、8月の地下化後の開発も期待薄です。

そして今日も電車が遅れています。調布を8：27出発、今9：04ですがやっと明大前です。

でもやっぱり調布、大好きで他の土地には住みたくありません！

[290: ご近所さん]

>>289
JUKI本社跡地については、それは根も葉もない噂では？
現状まったくどうなるかわかってないはずです。
ヨーカドー増床の話しも立ち消え？

映画の街ではありますが、製作者主体なんですよね。

[291: 匿名さん]

マンションの建て替えって、具体的に何年後なのでしょう。
今のマンションは構造がしっかりしているので、定期的な修繕を続けながら
50～60年くらいは持ちそうです。
コンクリ自体は100年持つようですが、先に給排水設備の寿命が尽きそうですね。

[292: ご近所さん]

物理的な寿命はまだはっきりはわかってませんが、鉄筋コンクリはそれくらいは持つはずです。
地震とかの災害でもない限りは。

しかしながら物理的以外の寿命というのもあります。
というか今の建て替えは、全てそういう寿命により行われています。
寿命というか、いろいろ割に合わなくなってくるといったほうがいいでしょうかね。

[293: 物件比較中さん]

都の計画と市道の間違いはあるけど、
こんな掲示板で意外にレベルの高い議論やな。
で、適正な中古価格っていくらなわけ？
50年しか住めへんかったら1年で100万か。
管理費修繕費税金金利考えたら、月15万くらい？
でも築50年のマンションなんてあんま見たことねえし
地震とかの可能性も考えると、
俺ならここ買うくらいなら賃貸。
買う奴の勇気は否定せんけどな。

[294: サラリーマンさん]

セカンドハウス的なポジションで購入できるなら問題ないけど、住むとなると真剣に悩みますよね。買うか借りるか、自分もここは分かれ道です。

短期間しか住まないなら割高ですけど、長く住む（もしくは永住）ことがわかっていての購入なら時が経てば経つほど賃貸より割安になる計算だから、どうしようかなといった心境です。

広々という物件じゃないですけどコジャレてて飽きなさそう。立地もいいし、なかなか悩ませてくれるイケてる物件ですよ。

[295: 匿名さん]

特急停車駅の調布駅から徒歩２分なんて超アドバンスだと思います。
私はもう少し遠いマンションだから羨ましい。

[296: 匿名]

一度、モデルルームにいった者ですが、昨日、影響の方から電話がありました。
別のことをしていて、電話には出れませんでしたが、販売状況はどうなんですかね？

我が家は、検討を中止しましたが、駅ちかの魅力等で、人気はあるんでしょうね。

[297: 匿名さん]

大家族が住むのは難しいでしょうけど、今まさに引越したいという状況のご夫婦などにはちょうど注目の的になっているんじゃないでしょうか。我が家は正直いいますともう少々広いところが希望ですが、

>295さんと同じく超駅近の魅力には負けてしまいそうです。住んだらこの楽さはしばらくして感謝することになるんだろうと思いますね。駅前立地絶対という方は選ぶでしょう。

[298: 匿名さん]

マンションギャラリーはGW中もお休みするんですね。
（5月2日・3日）
憶測ですが、ガツガツしてないところを見ると販売状況に余裕ありなのでは？
何せ立地が良いので売れ残る心配はなさそうですしね。

[299: 匿名さん]

駅前売れ残りは沿線にいっぱいあるけどね。
普通に考えればあれらよりゃましなんだろうが
建て直せないことが中古価格に与える影響を考えると
どっちもどっちかな。

[300: 周辺住民さん]

No.298さん

そうなんですよー、行こうと思ってたらお休みで。。
明後日からはうちが旅行なんですよねー。

一応引越しを考えてるんでせっかくだからと思ったんですけど、
次回ですね。

ほんとおっしゃるようにのんびり売っていますね。
うちものんびりと次に行ける時に見て来ます。