私道持分付きの土地購入時の注意点

[購入検討中さん]

タイトルの通りです。

『私道持分１／○』などと書かれた売り土地を購入するにあたり
注意すべき点・必ず確認すべき点などあれば教えて下さい。
これから詳細な話を聞くにあたり、参考にしたいと思っております。

またそのほか、私道持分を持つこと、土地の接道が私道であること
などに対するメリット・デメリットに関しても教えて下さい。

質問ばかりですみません。

[22: 匿名さん]

最近の小規模開発なら購入者が私道避けること御織り込み済みで開発時に引き込み等全部やって公道移管してる場合が多い。
前面が公道移管された位置指定道路の方が持合の私道より高く値付けできるから
削った分の土地の代金は売るときにのせればいいだけで開発業者は損しない。
それなのに公道移管しないでしかもプロパン地域って考えると
この私道が接続する道が微妙な道なんじゃないかと勘ぐってしまう。

[23: 匿名さん]

>>22
簡単に公道にできるなら皆やってますよ。通り抜けできない道路は
まず無理。公共性が低い道路に維持費用はかけられないから。
位置指定道路にするにしても狭い開発地では結構厳しい条件を
クリアしなければなりません。

>>21
全ての私道がダメというわけではないと思いますよ。
ちゃんと開発された私道であれば、所有権移転登記費用は微々たる
ものだし税金はかからないし、部外者が入ってくることは無いので、
安心して子供を遊ばせたりできますし。
共有管理がちゃんとできていればメリットはたくさんありますよ。
そのための協定書でもあります。
少なくともマンション管理ほど大変ではないですから一考の価値ありかと。

[24: スレ主]

＞19
そうですね、全員がほぼ同時期に入居するので大きなトラブルは無いだろう
と良いほうに甘く考えてしまいがちですが、
万一おかしな人が居た場合や、また将来にわたって等々考えると不安です。
（そういう意味で、安心材料としても協定書は必須ですよね。）

ちなみに、入り口側の2区画もちゃんと持分を持つようにするそうです。
（その2区画も、今回の開発道路側に向けて玄関を作る様子です）


＞20
たびたびのコメントありがとうございます。
道路管理の話ですが、不動産会社一社が持つというかたちは非常に不安に
感じてしまいますので、まだ持分制のが良いのかなという印象を受けます。
（もちろん、きちんとした協定書ありき、ということになると思いますが）

下手な仲介業者などと付き合っていると、私は色々と細かいことを気にしすぎ
かなと思ってしまうのですが、やはり大事なことは気になります。
私道の件なんて気にも留めないで買うような方はマンションでも買われたら
いかがかなと思ってしまいますよね。


＞21
ここ半年にかけて色々と物件を見ているのですが、私道接道だからといって
周辺相場に対して極端に安いとは感じないのですが、、、
同等か、わずかに安い程度かなと思ってます。
（もちろん、私道＝実は実質的に旗ざおの竿、とかであればまた違いますが）
ちなみに、神奈川県央エリアです。地方によっても違ったりしますか？


＞22
23様が書いてくださっている通り、通り抜け出来ないドンツキの道路なので
公道になってないのかなと思ってます。
（詳しくは後日、売主にも確認してみようと思ってます。）
おそらく古い大きなおうちかなにかだった敷地を割ったような開発ですので
色々と制約の多いなかどうにか敷地を刻んだんだな、という感じです。

ちなみに、『しかもプロパン地域…』というコメントの真意は何でしょうか？
元々この物件のあたりはプロパンのお宅が多い地域ではあるのですが…


＞23
これまで私道に対し否定的な意見ばかり目にしてきましたので目から鱗です。
元々、子供のためを考え大通り沿いを避けて探しておりましたので、
そういう意味では私道ぐらいこじんまりした場所のほうが私には向いている
のかもしれません。
（事実、そうしてメリットを感じ購入検討の土台に乗せているのですから）

ただほかの方々が仰るデメリットも絶対に無視は出来ないですよね。
協定書等に関してきちんと売主と話をしていきます。

[25: 匿名はん]

＞道路管理の話ですが、不動産会社一社が持つというかたちは非常に
＞不安に感じてしまいますので、まだ持分制のが良いのかなという印象を
＞受けます。
私道（建築基準法上の道路）でありながら自分の持分が無いのは最悪です。
そういう土地は協定書レベルの話ではなく絶対に買ってはいけません。
今回はこのような例では無いようですが、当然のことですね。

参考になるか分かりませんが家の場合、不動産屋が共有者全員のハンコ協定書に押させることを土地購入の条件としました。
誰かがきちっとしていれば皆幸せになれますので頑張って下さい。

[26: 22]

>24
神奈川県でそれってちょっと驚きですね。ますます、その道路
どんつきでも一定の基準、それと簡単に公道移管はできるんですよ。
タダで市町村に差し出すわけですから、当該自治体の都市整備の計画上必要であれば道路財源さえあればさっと通ります。
地主に吐き出させて開発して人口を増やそうとするような大都市近郊などは住宅の需要が多いですから。
そういうところで新規開発の分譲地が私道のままなんてかえって売れません。
それとプロパンですが、平地でそれなりの市街地の住宅地でプロパンかつ私道共有となると
それはそこまでの道を掘れない事情があるのではないかと思ったからです。
古い家を割ってと書いていますが、ひょっとしてもともとの土地の前の道路（今度開発された道につながる道）も私道なんじゃないですか？
そうなると公道移管してない理由もわかります。
私道の末端に公道を作るなんてことは普通しませんから。
もし将来的に住民皆で公道移管を願い出ても手前の私道が公道移管されてない限り自治体は受け付けないと思います。
でもとにかく何が何でもあなたは買う気なんでしょ？
私道でも現時点で一生そこに住むつもりなら大丈夫ですよ。

[27: 19]

スレ主さん

現状が違うようなので良いのですが、不動産会社一社が所有を持つのは最悪です。それによりサギまがいの行為にでる不動産屋さんがいるのを聞いたことがあります。

入り口の２区画の方も持分を持つのですね（そのほうが自然な感じも模しますが）。手前の２区画の方はその道路を使用しなくてもなんら問題も無いことがある（従って、同意を得られない）可能性が高くなりますのでやはり協定書は必要だと思います。

[28: ２１]

私は神奈川県の平塚在住で藤沢に家を買って住んでいます。
平塚〜茅ヶ崎の土地をたくさん見てきましたが、ドンツキでも位置指定道路にできます。（少なくとも茅ヶ崎＆藤沢はできていました）
あと、ドンツキはデメリットも多いです。
入り口付近に工事車両が停まっていると、車の出入りが出来なかったり、子供や主婦がたむろっていると、その横を通っての出入りに気が引けたり・・・
登記の件は２筆になりますので、司法書士の手数料が高くなります。

[29: 匿名さん]

＞ドンツキでも位置指定道路にできます。
それは当たり前です。公道移管の話をしています。

>>22さん
あなたがお住まいの自治体はどうか分かりませんが、
多くの自治体の財政状況が苦しい中でそんな簡単に公道移管できる
とは思えません。スレ主さんの検討地域がどうなのかが問題です。
自治体は公共性を第一に考えます。むしろそれが正しい考えです。
ドンつき道路を公道にするなど、通常はあり得ないと思いますが。。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20041213A/index2.h...

[30: ２１]

＞ドンツキでも位置指定道路にできます。
＞それは当たり前です。公道移管の話をしています。

間違えました。「ドンツキでも公道に出来ます。」が正しいです。

＞多くの自治体の財政状況が苦しい中でそんな簡単に公道移管できるとは思えません。
＞ドンつき道路を公道にするなど、通常はあり得ないと思いますが。。

これは全くのデマですね。
よく知らないのに、いいかげんな事は言わない方が良いですよ。
私はそういう開発分譲地を県央（藤沢、茅ヶ崎）で数多く見てきました。
私の親の土地も県央でドンツキ道路の私道に面していますが、今度、公道にするらしいです。
側溝をつけるとか、いくつか条件があるらしいですが・・・

[31: スレ主]

スレ主です。個別のコメントが書けずすみません。


本日売主会社の営業さんと連絡を取り、気になる部分を確認してきました。

○当該私道は、『位置指定道路』ではなく『開発道路』である。
　分譲地の規模によって『開発』の許可を受けているのでこのようになる。
　居住者にとっては、位置指定道路との差異はほぼ無い。

○当該私道の接続先は私道であり、これも開発道路である。
　（市道から私道をわずかに入ったところに今回の開発道路があります。）
　接続先の私道の持ち主（個人です）からは承諾書を取り付けてあり、
　・開発のための道路利用許可（通行許可、掘削許可）
　・開発業者が売った先（買主）にも承諾内容を継承すること。
　・相続時にもこれらの承諾内容を継承すること。
　こういった内容でした。

　なお、この私道には、今回の新しい開発道路のほかにすでにもう一本の
　開発道路が接続されており、その先にも数戸の宅地があります。
　（そちらはだいぶ前の開発だったようです。）

　…この点については26様が仰るとおりだったわけですが、
　　売主曰く、接続先の私道のほうも、もし持ち主が寄付するといっても
　　すんなり受け付けられるかどうかはわからないとのことでした。
　　これが、29様のコメント及びリンク先の内容に該当するものではないか
　　と思います。

皆様のおかげで基礎的な知識がついた状態で売主と話が出来たため、
スムーズに状況が理解出来ました。
資産価値・売却等のことを考えると少し微妙な気もしますが、
とりあえず普通に住む分にはさほど支障無いのかな、という印象です。ただひとつだけ心配事がありまして、
住民間の協定書などの取り交わしは行なわないそうなんです。
理由としては、私道（開発道路）に対して全戸が持分（1/戸数）を持つため、
通行、掘削に関しては全く問題無い、とのことでした。

しかしこれでは、補修についての取り交わしは一切無いことになります。
27様のコメントのように一番手前2区画の住民の方が協力を拒否した場合とか、
またそもそも補修の要否の判断や、補修する場合の段取り・依頼など誰が
やるのか等、まったく未知数です。

個人的には、そういった動きには積極的に参画していくつもりではいますし、
そのために、普段から近隣と良い関係を築く努力は欠かさないつもりですが、
もし非協力的な方・常識の通じない方などがおられた場合が心配です。


やはり、25様も仰るように、売主と相談して協定書は用意すべきでしょうか？

[32: スレ主]

長くなった上に文章がおかしくなってしまいすみません。

”という印象です。”
と
”ただひとつだけ”
の間に段落を空けるつもりでした。読みにくくてすみません。。。

[33: 匿名さん]

ようやく重要な部分が見えてきましたね。

＞市道から私道をわずかに入ったところに今回の開発道路があります
上記の私道部分に通行地益権の"登記"がなければ危険です。
登記条件は当然無期限かつ無償であることが望まれます。
承諾書を交わしたといっても、それは協定書と同じように契約者間での
取り決めに過ぎません。
相続時云々とありますが、売却時はどうなのでしょうか？
そもそも次の所有者が承諾書の存在を知らずに所有権を移転して場合、
次の所有者には法的責任を問えませんよ。
確信犯的にやられた場合には対抗措置がありません。

＞理由としては、私道（開発道路）に対して全戸が持分（1/戸数）を
＞持つため、通行、掘削に関しては全く問題無い、とのことでした。
掘削に関しては所有者全員の合意が前提のはずです。誰か一人でも
工事差し止めを願い出れば工事はストップする筈だと記憶しています。

スレ主が検討中の私道は、調査内容だけではリスクが高いと判断します。
売ってしまえば後は知らないという不動産屋は多いですから、
納得できる説明を求めるべきです。
あと、口頭説明じゃなく、承諾書をちゃんと見せてもらいましょう。
相手を疑うということではなく、スムースな取引のための
ビジネスマナーです。

[34: ２９]

>>30
＞よく知らないのに、いいかげんな事は言わない方が良いですよ。
ちょっと酷い言い方ですね。
わたしが紹介したリンクも全くのデマなのでしょうか？
リンク先をよく読んで下さい。
一部の地域の実例だけで全体を判断しないで下さい。

[35: 22]

スレ主さんは買うこと前提なんでしょ？
買うんだからいいじゃないの？もし私の身内ならやめろっていう、ただそれだけ。
思うにその道路に接続する私道って2本あるにしろ2項道路のような気がします。
根拠は古い開発地ってことだけですが。
それだと私道を持ってる人たちが市に移管もしない理由もわかる。
建て替えるにもセットバックしないといけないからそのままの幅で持ってるんでしょ。
もしそうなら奥の土地に対して家を建てること以上の権利を認める協定書交わすわけないと思いますよ。

[36: 周辺住民さん]

＞一部の地域の実例・・・
だから、ここではスレ主の地域の話をしているんでしょ？
全国平均の話しても仕方ないよ。
お願いだから、もう一度スレの趣旨を考えてください。

[37: 匿名さん]

工事のときの合意書集めですが、
全ての住人がずっとそこに住んでいるわけではないですよ。
転勤で賃貸に出していたり、そもそも空き家になったり
合意書を集めるのも一苦労です。
そういう話は時々聞きます。

あと、近隣と揉め事をしていたり、偏屈者だったりして、
絶対に工事に合意しないと言ってくる人もいます。

格安でないのなら、他を待ってもいいのでは？

[38: 19]

一般的には売主さんの言うとおり、住民間の協定書を結ぶことはあまりないです（そのためトラブルが起きることもあります）。売主さんとしても協定書を結ぶとなると自ら音頭をとらなくてはいけないので面倒（全員が望まない、気がつかない、他の住人への説明で余計な不安をあおる等）なのが一因です。

ですから状況的には何らかの協定書があったほうが良いと思います。地役権の登記ができれば一番良いと思います（先の私道も含め）。但し、登記は嫌がる人が多いです。

内容をどこまで盛り込むかでしょうね。実際新規に開発しているようですから掘削といっても基本的には下水道も新しいですから、プロパンから都市ガスに移行でもしなければすぐに掘削をするような可能性もあまり無いと思いますし・・

別の物件を探すのも手ですが、このような状況の土地はいくらでもあります。気に入っておられるのであれば、少し頑張ってみても良いのではないでしょうか

[39: スレ主]

＞33
承諾書は写しを見せてもらえることになってますので確認してみます。
一応今日は口頭（電話）で概要を説明して頂いたのですが、
その中で『通行地役権』という言葉は出てこなかったと思います。
33様が仰っている点は、さきほど書き込んだあとで私もよくよく考えてみて
少し疑問に思ったところでして、
確かに承諾書は取り交わしていても、その効力の及ぶ範囲は？
売買や相続などで承諾書の存在自体が忘れ去られた・無視された場合は？など
次回また売主に確認してみようと思っていました。

通行地役権の設定についてこちらで調べたところ、
私道の持ち主と合意がとれていればあとは登記を行なえば良いようですが、
たとえば、この物件を購入したとして、土地の所有権の移転登記をする際、
通行地役権の登記についても一緒に相談してみても良いものなのでしょうか？
（なにせ、不動産の購入自体が始めてなもので、、、）
それと、通行地役権の登記にあたっては、私道の持ち主には具体的には何を
してもらう必要があるのでしょうか。

あと協定書の件ですが、こちらも今一度確認してみます。
売主はあくまで『持分あるので大丈夫』という言い方しかしてませんでした。

[40: スレ主]

＞35
市道に接している開発道路、さらにそこに接する旧来の開発道路、
そして今回の開発道路と、いずれも2項道路ではありません。
どの道も4m以上の幅が確保されており、いずれも『開発道路』とのことです。

私道の件を抜きにすればかなり気に入っている物件なので
なにか手立てを打つことで安心して買えるならば是非買いたいと思ってます。
（ただ、安心出来ない状態で盲目的に購入を決めるつもりはありません）


＞37
そういう面倒を避けるための協定書なのかなと認識しているのですが
これは間違ってますか？

ほかに、私道接道でない土地でもっと良いものがあれば一番良いのですが…


＞38
少なくとも協定書、それと先の私道に関しては通行地役権の設定も含め、
もう少し調べてみるとともに、売主にも相談してみます。

ちなみに、38様のコメントからは、今回の新しい開発道路についても
通行地役権登記を行なうべきのように受け止めたのですが、
新しい開発道路については自分も持分を持つ道路となるのでそこまでは不要
なのかなと思っているのですが…これは違いますでしょうか？

[41: ROMだったけど]

スレ主様

住宅購入の目的は何でしょうか。
確かに普通の方なら予算との兼合いもあり、その中でよりよい物件を契約することとなると思います。
あまりに不安要素の多い物件では、将来的に厳しいかと思いますが如何でしょうか。
物件以外にもローンを組む場合には、全期間固定以外では、金利変動なども悩ましいところです。
そういう状況下で、あまり不安要素の多い物件では安心して生活を営めないかと思うのは私だけでしょうか。
不動産については、何しろ素人な私なもので、そういう懸念を抱いてしまいました。
余計な戯言で、すみません。