私道持分付きの土地購入時の注意点

[購入検討中さん]

タイトルの通りです。

『私道持分１／○』などと書かれた売り土地を購入するにあたり
注意すべき点・必ず確認すべき点などあれば教えて下さい。
これから詳細な話を聞くにあたり、参考にしたいと思っております。

またそのほか、私道持分を持つこと、土地の接道が私道であること
などに対するメリット・デメリットに関しても教えて下さい。

質問ばかりですみません。

[2: 1]

追伸。

この場合の私道は、昔からそこにある私道ではなく、
今回、数戸の分譲地として新規開発するにあたって新たにいれた私道
という前提でお願いします。
（つまり、今回分譲する区画全戸が1/○ずつ共有、ということです）

[3: 販売関係者さん]

新規開発で同時期入居の私道ではあまり問題は発生しませんが。
デメリット
・舗装等の維持管理を住民負担
　　→将来の補修時に全住民の同意が必要となる。

・ケーブル工事、ガス工事等が後で発生する際に
　全住民の同意が必要となり、反対者が入れば、引き込みができない
　ケースがある。

メリット
・共有資産として意識が高ければゴミが落ちにくい等
　綺麗さが維持されるかもしれません。

[4: 匿名さん]

以下のサイトはご覧になりましたか？
参考になるかもしれません。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20040212A/index2.h...

[5: スレ主]

コメントありがとうございます。レスが遅れましてすみません。

要するに新規開発であればまず通行権などの問題はクリアで、
残るは補修の面と掘削工事許可などの手続き関係についてでしょうか。
あまり身構えなくても良さそうですね。


ちなみに、『ガス工事・ケーブル工事』というのは
どういう事態を指しているのでしょうか？
すみませんが具体的なケースでご説明を頂けないでしょうか。。。

それと補修の問題についてですが、
実際のところ何年ぐらいで補修が必要になるものなのでしょうか？


たびたびですみません。。。

[6: 不動産購入勉強中さん]

位置指定にしてくれなかったですか・・。

ガスに関してはプロパンを入れれば工事はいらんけどね。都市ガスは初期投資がけっこうでかい上に、私道延長分も自分で引くとなると。

[7: 匿名さん]

ガス管の引き込み等、道路を掘る時に有権者全員の承諾が必要となります。

もし、近所同士でトラブルがあったりするとうまく事が運ばないかもしれません。

うちの事例では、
新築の工事に入ろうとしたら両手を広げて止められたり、急に水をかけられたり、ずっと写真を撮られたり。

[8: よし]

市町村に寄付した方が早いですよ、維持管理費は掛らないし、もし下水道やガスの引き込みがまだの地域であれば、かなり高額な自己負担になると思います。全住民が許可しても支払不能だったり他の住民の資金繰りは分からないので共有地は面倒ですよ。普通分譲会社が特約に全住民入居後市町村へ寄付等の項目を入れてると思います。でなければ路上駐車や道路の占有などが起きたときに必ずトラブルになります。参考までに

[9: スレ主]

＞06
一般的に位置指定道路というのは私道だと認識していますが、
この私道が位置指定道路であるかどうかによって、具体的にどのような
違いがあるのでしょうか？
（それと、位置指定道路でない私道を呼ぶ呼び方はあるのですか？）
ちなみに、本物件のエリアはガスはプロパンのようです。

＞07
07さんの事例、すごいですね。実際にそういうことがあるんですね…
ガス管の引き込みについては上記のとおりプロパンですので
あまり問題無いかもしれません。
（ついでに、オール電化も検討中です。そのほうが無難でしょうか？？）

＞08
私が調べた限りでは、市町村への寄付には色々と条件があり
今回の私道（4.5m幅×20m程度のドンツキで、転回路無し）では条件を
満たさないのではないかと思っています。
ただ特約条項についてなど確認出来てませんので、確認してみますね。
路上駐車や道路占有については、条項に含まれているのではないか
と思っているのですが…

[10: 匿名さん]

共有道路の工事が必要になったときやメンテナンスが必要になったときの
ために協定書を交わしておくべきです。位置指定を受けている部分であれ
ばそれで充分です。協定書の雛形はネットで良い例が幾つもありますよ。
敷地延長部分については地役権登記をしておけば安心でしょう。
家の場合上記事項を購入条件として不動産屋さんに確約してもらいました。

[11: 匿名さん]

位置指定道路＝私道っていう認識がすでに間違いです。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[12: 余計なお世話]

私道というのは一般的に現況が一定人数以上が利用する通路（道路）でいわゆる個人所有のものを指すものではないでしょうか。

その上でその私道が位置指定道路かどうかが問題となります。ちなみに位置指定道路というのは建築基準法上の道路のこと（確か建築基準法第42条関係だったと思います）です。この建築基準法上の道路とすることが出来なければ建物を建築することが出来ません。

従って単なる私道にしか接しない土地はカスに近くなります。

[13: スレ主]

＞10
協定書に関しては、本物件の売主である工務店側で用意しているよう
なので、内容確認してみます。
（ただし位置指定道路になってさえいれば協定書すら不要ということですか？）
地役権という言葉は初耳です。これも調べて、売主にも確認してみます。


＞11、12
私道の中でも位置指定を受けているものを【位置指定道路】と呼ぶんですよね？
その意味で、09に『一般的に位置指定道路というのは私道だと認識しています』と
書かせて頂きました。
（わかりにくくてすみません。まだ本人の理解が浅いもので…）

で、肝心の、位置指定道路であるかどうか？についてですが、
まだ売主に確認してませんが、周辺相場同等に近い値段で売りに出てる物件なので
おそらく位置指定道路なのだろうと推測しますが、、、
こういった物件でも、実は単なる私道だった！なんてことあるんでしょうか？

[14: １０]

＞こういった物件でも、実は単なる私道だった！なんてことあるんでしょうか？
建築基準法上の道路に２ｍ以上接した土地でなければ建築できません。

＞（ただし位置指定道路になってさえいれば協定書すら不要ということですか？）
位置指定道路であれば協定書だけで十分でしょう、という意味です。
基準法上の道路であれば不特定多数の通行権が認められているはず
ですし、各戸の利害関係を考慮すると地役権の設定までは不要という意味です。
何年も前の記憶なので細かいことは忘れました。すみませんが、ご自分で確認して下さい。
家の場合ですが不動産屋に作成してもらった協定書が使い物にならなかったので、結局自分で作りました。そこまで面倒を見てくれる不動産屋は
稀だと思いますし、売ってしまえば後のことは知らないというのが普通です。
皆がどうしているかではなく、どうすれば権利が守れるかを考えれば
自ずと答えは見つかるものです。もっと自信をもって行動されたほうが
よいと思います。
冷たいようですが、土地の形状や利害関係で最善の答えは違います。
この掲示板で完全な回答を得るのは難しいかと思います。

[15: スレ主]

＞14
＞建築基準法上の道路に２ｍ以上接した土地でなければ建築できません。
つまり、ただの私道（位置指定道路でない）ということはありえない、
という解釈で宜しいでしょうか。

＞位置指定道路であれば協定書だけで十分でしょう、という意味です。
まずは、売主側で用意する協定書の内容を確認しなければなりませんね。
近日売主業者と会う機会がありますので詳しく訊いてみます。

ちなみに、そもそも、位置指定道路であれば協定書だけで十分 という
意味がいまいちわかっておりません。。。
協定書で結ぶべき協定（？）とは一般的におおよそどういった内容で、
位置指定道路であることでそのうちの何が協定不要となるのでしょうか？


不動産は一件一件で条件が異なっているのは理解しているつもりです。
その中で、いわゆる一般論レベルで良いので、ご意見を頂ければ、、、と
思っております。

[16: 06]

>今回の私道（4.5m幅×20m程度のドンツキで、転回路無し）・・

角切りさえしてあれば位置指定可能と思いますが、

位置指定でない私道ということだと、ただの「空地」扱いです。
開発道路じゃないんでしょうか。
しかし私道だと上下水配管も心配ですわ。

[17: 匿名さん]

聞くよりも詳しい情報が簡単に調べられますよ。
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/tonarikinjyo/shido1.htm
そもそも私道にも種類があるので、質問者の道路がどれに該等するのか
分からない状態では答えようがありません。
直ぐに他人に聞いてばかりでは誰も相手にしてくれなくなりますよ。

[18: スレ主]

＞16
売主に問合せましたところ、『開発道路』であるという回答を得ました。
一筆のまま居住者全員で所有するといった形態です。
開発道路＝位置指定道路という認識で間違い無いのでしょうか？
（問合せの時間が取れず売主に妻が問合せた為、確認出来ておりません）

14様とのやりとり（協定書について）とも絡んできますが、
「道路の通行や掘削工事に関しては持分を持つことになるので大丈夫」
との説明だったようなのですが、これは正しいでしょうか？
単に持分を持つだけでそれらが含まれるとは考えにくく、
通行はさておき、掘削についてはその時その時で合意を取り付けて行なう
必要があるような気がするのですがそうではないのでしょうか？


＞17
ご気分を悪くされたのであれば大変申し訳ありませんでした。
言い訳になりますが、忙しい中伝言デーム状態で業者とやりとりしている
状況ですので、夜中のネットが大事な情報源となっております。
17様のご紹介くださったページも『開発道路』で検索して見つけました。
精一杯調べたうえで問い合わせしているつもりではありますが、
後手後手になっている部分は否めません。すみません。。。

[19: 匿名さん]

14さんではありませんが

開発道路であれば、一般的には建築基準法上の道路だと思われます。従って建築をするためには特に問題は所持ないと考えられます。

私道の掘削等については、共有であるので通常であれば「お互い様」ですから問題は生じないという認識はよくあるようです。

ただ、通常でないケース（近隣とのトラブル、不仲等）に陥った場合どうするかということであらかじめ協定書を作成するのだと思います。

協定書のないようは、民法の「共有」のところがごくごく基本的なところになりますので参考にすると良いと思います。

また、スレ主さんの状況ですと道路の一番手前の住人が持分を持っているかどうかも確認されたほうが良いと思われます。

[20: １７]

先のＵＲＬでは開発道路にも種類があるということですが、
どれに該等するかが分からないとやはり、協定書の要否は分かりません。

道路管理は市町村でないと仮定した場合ですが、
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20070530a2000a7.html
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20070509a2000a7.html
ということです。掘削については開発道路も考えかたは同じです。

ちなみに協定書は、たとえ土地売却時の条項を加えたところで、
次の購入者がその責務を必ず引き継ぐとは限りません。
悪意を持った人間がいつの間にか共有者となった場合は最悪です。
そういうリスクをよく認識しておくべきです。つまり、共有者が多くなる
ほどリスクは高くなり、これは避けようがありません。
はっきり言って運次第。私道が嫌われる理由です。
ただ、共有の私道でも共有者の理解さえあれば公道よりも有益です。
協定書を交わすのはその第一歩です。
でもその意味をよく理解してハンコを押す人は少ないでしょうね。

少々厳しいレスしましたが、スレ主さんのように疑問にすら思わない
人が多いのが現実です。

[21: ふた]

買う物件が「周辺相場同等に近い値段で売りに出てる物件」だとしたら、高いです。
私は土地を探す時、位置指定道路は避けました。
登記の時も登記費用がかなり増えますしね・・・