パデシオン大津アクアテラスってどうですか？

[買いたいけど買えない人]

パデシオン大津アクアテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：滋賀県大津市松本二丁目215番地（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「大津」駅 徒歩11分
京阪石山坂本線 「石場」駅 徒歩3分
京阪石山坂本線 「島ノ関」駅 徒歩5分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.07平米～83.97平米
売主・事業主：睦備建設
販売代理：シアーズ

[184: 匿名さん]

こわ・・・一生の買い物なのに・・・

[185: 匿名さん]

パデシオンは、外壁が総タイル張りなので、普通の管理をしていれば、外観からは経年変化がわかりにくいのではないでしょうか。
管理組合がきちんとした長期の修繕方針と積立金額の積み増しを決定できない場合は、築２０年くらいまでの中古には買い手が見つかるようですから、それまでに売り逃げするのがよさそうですね。

管理会社が決める長期の修繕計画は、管理会社の安定収益確保策になっていることもあって、必ずしも住民にとっては安心安全ということでもない場合もあるようです。
住民が、自分たちで自分たちの財産を守るという意識が必要…ということですね。

[186: 匿名]

最古のパデシオンは数年後に築２０年となるそうです。
「パデシオンはタイルがはがれても修繕できない」などの悪評が立たないように気を付けてほしいですね。
悪評が広まれば新しい物件も売りにくくなりますから。

[187: 匿名さん]

>もしかしてここのデベは
>修繕積立を上げない（上らない）ことをマンションのウリと勘違いしている？
>
>誰しも月々のランニングコストは少ない方がいいに決まってますが
>20年、30年後は京都滋賀にあるパデシオンだけが
>スラムマンションになったりはしないでしょうか。

修繕費上がらほうがいいけど
急に大金を…と言われても困るし…
どっちがいいのかな

[188: 匿名さん]

修繕費があがらないってまずありえないですよね？

管理組合で決めればいいって軽々しい問題では無いでしょ。

睦備建設の考えはどうなってるんでしょう？当初からなぜ

修繕計画出さないんでしょうか？？

[189: 匿名さん]

きちんと修繕計画出してくれる管理会社に代えれば？

住民自体はどう思ってる人が多いんでしょうか？ボロボロでも安く住めた方がいい。高くてもきちんと直して欲しい。

[190: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。
先週の時点ですが、残り３戸（最上階は１戸）でした。

睦備建設の場合は、管理も睦備建設が原則受注することになっているようで、今後発生する修繕工事も睦備建設が行うことになるみたいです。
もちろん、管理組合が他の会社と契約することも可能ですが、現実にはそのような事例があるようなことは、言ってませんでした。

将来に渡る安定利益を確保するには、修繕積立金を段階的に値上することを決めておくほうが、睦備建設にとっても有利だと思いますので、そうしない理由がわかりません。
マンションだけでも５０棟ちかく建てたのですから、それらを管理し、修繕して、ビジネスを継続させるための独特の戦略でしょうか....？？？

[191: 匿名]

残り３戸ですか。これからますます競合会社の妨害工作が熾烈をきわめそうですな。

[192: ご近所さん]

積立金不足は痛みを伴う改革を先送りしたため起きます。
資産のある人は破綻する前に逃げ出せば良い。ただ、その建物はどうなるのか？
ずっと補修されぬまま残り続け、住民の質も落ち、恐ろしい状態になるでしょう。
購入者の方々には意識を高く持って頂きたい。50年後、100年後も快適に住めるマンションを目指してください。

[193: 匿名さん]

最後まで購入を悩んだんですが、
もう少し他を見ることにしてこちらをあきらめました。
販売価格・場所共に希望に近かったのですが
やはり、他の方が書かれているような修繕費などのことは
先行きが不安になるかもしいう考えからです。
ただ、手広くされている企業ですから、
滅多なことはことはないと思いつつ、素人考えですが。

[194: 匿名さん]

残り３戸が本当なら、「キャンセル発生」とか言って、手付金分１０％引きセールをやれば、すぐに完売できるでしょう。
競合会社の妨害？？があっても、この勝負は睦備の勝ち…のようですね。

[195: 匿名さん]

次期分譲予定と商談中は残り戸数に含めないのカナ

[196: 匿名]

今までのパデシオンを見てる限り、完売→施工→中古？新古物件が出ています

私は大阪市内の分譲マンション住みですが、不動産が好きで昔から色々見ていますが、管理費の将来性がないのは厳しいですね…

今が安くても計画性がないとかかれているように、一時金としてまとまったお金をだすのはしんどいと思います
他のゼネでは、３０年先くらいまで修繕積立の金額値段が、出ています

京都出身なのでいいたくないですが、立地は抜群！立地は何物にもかえられないって言う意見はそうだと思いますが、全ての人が買い替えするわけではなく、住み続ける前提で購入します

今一度、物件と金額の中身、会社の方針、信頼を納得された方のみ購入が望ましいかと思います

私の個人的意見としては家族には反対するゼネです

[197: 物件比較中さん]

>196

京都出身で言いたくないですがって、大阪在住の方がわざわざ滋賀県のマンションスレに書き込むなんて、よっぽど言いたかったんでしょうね。

まあ、かなり高い確率でほかのデベさんなきがしますが。。。


それにしても、修繕費の話が大きくなりすぎな気が。色々なものが進化してる中で、過去と同じだけ修繕費を取ってる方がぼったくりだっていう見方もあると思いますが。（本当のところはわかりませんが）

修繕費は上がらないってわけではなくて、過去の物件では上がってないというだけで、今後必要であれば上がるのでは。入居時の一時金と、毎月の積立金で足りないと決まったわけでもないし、ほとんどのマンションは完売で、空きベアもほぼないことを考えれば、毎月の積立金も安定していると思うし。

住む方としては、まだまだこれからの事ですし、何とでもしていけるのではと思います。

[198: 匿名]

ここ平均5000円ぐらい取っていますが、これって少ないの？ 上げたければ皆で上げたら良いと思います。修繕費て管理会社が上げたりするものなの？

[199: 匿名]

修繕費を決めるのは管理組合（＝住民）だよ。
でも、住民は素人だから、どのくらいが適正か分からない。
だから、管理会社が中長期的な視点からアドバイスしたり、国がだいたいの目安を作ったりする。

何の助けもなしに『住民が全て決める』と言っても、難しいと思うよ。
「今は足りてるからいいじゃん」って人が理事にいると、値上げは無理だし。

[200: 匿名]

修繕費の件、私もここでヒートアップし過ぎているように感じます。既にほぼ完売しているのですからあとは購入した人達で決めていく事だと思います。色んな意見を踏まえた上で大きな決断をした購入者の方達の気持ちも考えた発言をお願いしたいです。

[201: 匿名さん]

２００さんと同意見です。
契約している側から言わせていただけば、
こちらでどうこう言われている方すべての方が購入者とも思えないので
あまりいろいろ書かれるのはちょっと・・と思ってしまいます。

[202: 匿名]

申し訳ないですが、200さんと201さんも睦備側の営業に見えてしまいます。
修繕積立金はとてつもなく大きな問題です。
たくさん意見を出しあうべきだと思いますよ。

[203: 匿名]

購入した者です。思い切って契約した今入居が待ち遠しい限りです。どの物件にも少なからずメリットデメリットもあるはずです。修繕費の事も踏まえた上で自分達にとってベストだと考え購入を決めました。入居者の皆さん来春から宜しくお願いします。オプション等決められましたか？

[204: 匿名さん]

>203さん
修繕費が上がらないとか書かれていますが、実際はどうなのでしょうか？

[205: 契約済みさん]

>203さん
申込期限がまだまだなので検討中ですが、オプションではないですがコンセントなんかは増設した方がいいんですかね？

[206: 契約済みさん]

ここの管理規約集には、長期修繕計画についての記載はありません。
睦備建設が存続する限りは、長期修繕についてもこの会社が実質的に行うことになるようなので、管理組合設立後に、具体的な話がでてくるのではないかと思います。

私の階も、オプションの申し込み期限までまだ日があるのですが、自分が寒がりなので、住み始めてからの増設は難しい床暖房の追加（キッチンともう一部屋分）は決めました。

コンセントの増設は、いままでの経験で、いくら考えても最適な位置がわからない（そのときは「ここだ！」と思うのですが、実際に住んでみると違う位置に欲しくなるのです）ので、お仕着せの位置だけにするつもりです。

[207: 匿名]

私も床暖房は広げたいと考えています。グレードアップキッチンにされる方いらっしゃるでしょうか？油のハネ等実用性を考えて迷っています。カラーセレクトもモデルルームのホワイト&ビターのイメージしか解らないので考え中です。同じマンションでもカラーで雰囲気がらりと変わると思いますが決めた他の皆さんは決められましたか？

[209: 契約済みさん]

私は、料理に集中したいほうなので、実用性重視で標準の収納棚付キッチンを選びましたが、デザイン性重視の方でしたら、グレードアップキッチンもすっきりとしていて素敵だと思います。
料理の後、すぐに片づけをしないといけないのは、オープンキッチンの欠点と考えるか、長所と考えるかで選ぶべきだと思います。

カラータイプを選ぶのに、私は別のパデシオンのサイトを参考にしました。睦備建設のサイトから販売中のマンションサイトへリンクしてます。
今住んでいる部屋のダークカラーのフローリングは埃が目立つので、白っぽいのにしようと思ってます。

この頃のマンションの販売方法のことを知らなかったので、最初はちょっと戸惑いがありました。
去年、広告を見て問い合わせをしたところ、友の会への入会を条件に、販売開始前の段階での申し込み受付をするというので、公開前のモデルルームで説明を受けました
価格は予想価格のようなものを見せられました。
そのときには、一期とか二期とかの話もなくて、どの部屋でも申し込みを受けているようでした。
キャンセルしても返金されるという申込金を支払うことで、販売開始前に希望の部屋を押さえてくれました。
販売開始後に正式価格が提示されて、私の場合は契約しました。

現在、未契約の部屋が何戸あるのか本当のところはわかりませんが、売る側にとって有利になることだけを考えての演出効果を狙っているのでしょうから、一期、二期、即日完売…云々というようなキャッチフレーズは、あまり気にしないほうが良さそうですね。

アクアテラス迎賓館という結婚式場が浜大津にありますが、それと関係あるのでしょうか…？
いづれにしても、このマンションの登記上の名称は、単に「パデシオン大津」になるそうです。

[210: 匿名さん]

>>209
販売開始前の段階での申し込み受付をするというので、公開前のモデルルームで説明を受けました
販売開始前に希望の部屋を押さえてくれました。


これはいいのか？

[211: 匿名]

だいたいどこもそうやって販売してますよ。

[212: 匿名さん]

別のマンションですが、どこも同じような事してますよ。
申し込みがあった部屋だけを第一期分譲にします。そうすれば、即日完売です(笑)そうこうしているうちに商談が入った部屋を第二期分譲にします。

[213: 匿名さん]

あと何戸？

[214: 匿名さん]

誰でも希望の部屋をおさえたいものですよ。
それをかなえてくれるのであれば、問題はないかと思います。
みんな同じ考えかと思ってました。

[215: ご近所さん]

修繕計画はどうなったの？
値上げなしはやめてね。スラム化すると、こっちが迷惑するから。

[217: 契約済みさん]

最終期販売開始だそうですから、公式には一応完売ということのようです。
実際に売れ残った部屋は、キャンセル住戸販売をやって、それでも売れ残ったら大幅値引き、それでも駄目なら専門業者に叩きうりするというのが、一般的な販売方法のようですね。
だいぶ前の時点で、残り三戸になっていましたから、ここは実質的にも完売したのではないかと思います。

私は、もちろん定価での購入ですが、希望の部屋を契約できましたので満足です。
修繕計画と積立金の今後については、購入された方々と真剣にご相談しながら、皆さんが満足できる住環境を作っていきたいと考えています。
「ご近所さん」にはご迷惑をかけることがないことは、同時に、私たち新規住民にとっての幸福な生活の必要条件だと認識しています。

[218: 匿名さん]

お安く買えたら・・と購入前、やはり思っていました。

でも、思う部屋が残っているかというのと
安ければ良いものでもないと感じたことがあったので
そのまま契約して良かったと思います。

キャンセル待ちとたまたまタイミングあったに越したことはないとは思いますが
待ってまで・・というのが本音でした。

[219: 匿名さん]

現場で仕事してます。
あの近くであと四棟建ちますよー。

[220: 物件比較中さん]

219>さん
あの近くというのは、浜大津のパデシオン、大津駅横のプラウドを含んで４棟ということでしょうか？

[221: 匿名]

昨日、家のポストに残り１邸と貼ったチラシが入っていました。すごく早い売れ行きです。契約としては嬉しい限りです。

[222: 匿名さん]

キャンセル待ちの人はいなかったのかしら？
でも、あと一邸というのは人気だった証拠ですね。
ホント契約者としてはウレシイ限りです^^

[223: 匿名さん]

一応言っておきますね。
琵琶湖近くなんて土をどれだけ改良しても‥です。
掘ると温泉みたいに湧き出て来ますしね。
買うなら地質は結構重要ですよ。
六地蔵近辺は元々沼地ですし。なんか傾いてると噂を聞きました。
桃山なんて建つ前は池ですし。
地盤のよくない所に建てるのはどうかなと。
睦備内での暴力も酷い。
これ以上は止めておきますね。

[225: 契約済みさん]

六地蔵近辺は元々沼地ですし。なんか傾いてると噂を聞きました…本当なら姉歯事件以上のスクープ！！！ですね。

シアーズの営業さんは、地盤の説明も丁寧にしてくれましたし、自分でも大津市のハザードマップを調べたりしました。
ここは埋め立てではないですし、関西としてはごく普通の地盤ですよ。
例えば、評判の良いらしいプラウドが建っているにおの浜一帯は昭和の埋立地ですが、ハザードマップではここと同程度の評価です。
地震が怖くてここに住めない人は、日本のマンションにはどこでも住めないと思いますが…。

他が苦戦しているなか、完売間近ということで、契約した者としては一安心です。
５２戸の小規模（中規模？）のマンションですので、皆さんと仲良く暮らしていきたいです。

[226: 匿名]

琵琶湖の周りでは、どこも液状化のリスクは避けられませんよ。
杭を打っても、土を替えても、掘れば水が出るから対策が必要です。
そんなのは常識ですよね。

六地蔵とか、しらんがな…。

[227: 匿名]

完売してるみたいです。キャンセル待ち受付中と言われました。のんびりしてたら終わってました。ガーン!!

[228: 匿名さん]

欲しいなら、キャンセル待ち申し込んだらどうですか？
たぶん買えると思いますよ。

[229: 匿名さん]

そこまで急いでないので、次の浜大津を検討することにしました。　ここはキャンセルが出たときに検討したいと思います。

[230: 匿名]

たぶん「まだ在庫あるよ」って意味です。
聞いたら彩住館のが出てきますよ。

[231: 匿名さん]

比較的、求めやすいかな・・と思っていたら
やはり完売してしまったようですが
他のマンションもまだ建つようですので焦ることはないかなとも。

それにしても、何やら、良く思ってない?人の書き込みもあったりで
どうしかなと疑問を感じますね。
親切心なのか、ちょっとした嫌がらせ?なのか。どうなんでしょうね。

[232: 匿名]

アクアテラスについて、シアーズさんの分は売り切った訳ですね

[233: 匿名]

完成して残ってたら業者買い取りもあるやろうけど、この早い段階で買い取らすけとはないやろ。誰も得しないし。定価で売った方が儲かるしな。

[234: 匿名さん]

審査落ち、キャンセル待ち、って睦備が定価で売ればいいじゃん
成功報酬も払わなくて済むし

[235: 匿名さん]

完売ということは、キャンセル待ちとかは
もう無理ってことなんじゃないの？
残っているんなら、どこでも割り引いて販売しているはず。
パデは元々高くない物件だから、そこまではしないかと。

[236: 匿名]

今の時代、簡単にマンションが完売すると思ってるの？
「不動産に買い得なし」の格言通り、パデは品質がそれなりだから安い。
それはみんな分かってる。

たぶん残ってるから、欲しかったらキャンセル待ちに登録すべきです。

[237: 匿名さん]

キャンセル待ちの登録は、申し込み金10万円を払うのですか？

[238: 匿名さん]

普通キャンセル待ちにお金はいらないでしょう。申込多数の場合は抽選になりますから、当たってからのことです。

[239: 物件比較中さん]

もう完売ですか？早いですね。
シャリエ大津京町もあと１邸と聞きました。
このＪＲ大津駅近辺は人気なのですかね。

[240: 匿名]

カラー選びに言った際、購入者のカラー選びが落ち着き次第モデルルーム閉鎖すると言われてました。

[241: 匿名さん]

モデルルームを閉鎖するということは

完売しているからなんじゃない?

いろんな噂はあっても、パデは人気だもの。

[242: 匿名]

マン コミュで、パデの検討板はいつまでも閉鎖されない
なんで？

[243: 他入所者]

あたりあえだろう、よい物件だからだよ

[244: 契約済みさん]

そろそろ、他にできているような、購入者用の新規スレッドができても良いと思うのですが、なぜできないのでしょう？
私には、誰がどうやって作るものなのか、そのあたりのことがわかりません。

[245: 匿名さん]

パデの場合は京都も含めて
リーズナブルで購入希望者が多いことと
やはり、もめたりしている話も出てきているから
参考にするためにもスレは継続されているんじゃない??

[246: 匿名さん]

公式に完売が確認されたらなくなりますよ。
住民板は立てたい人がたてます。

[247: 匿名さん]

公式に完売が確認できない、という訳ですか
ありがとうございました。

[248: 匿名]

なるほど。
でも、なんで売れてないのに「完売」とか言っちゃうの？

[249: 匿名さん]

一旦完売と見せかけておいて、その間にキャンセル待ちを受け付け、
しばらくして『キャンセル住居』発生として、（場合によっては値引き販売すれば）
結果的に（残り数戸を継続させるより）早く完売にでき、既契約者にも納得してもらいやすいからでしょう。

[250: 匿名]

既契約者の納得よりも実際に完売させる方が大事ではないでしょか。今月に完売しても来月完売でもどちらにしろ売れ行きは良い。

[251: 匿名さん]

公式ホームページは完売表示まだですね。
ローン審査通らない人とか必ずいますからもう少し募集してるんじゃないでしょうか。売れ行き好調のマンションではキャンセル住居でも値引きはされませんよ。

[252: 匿名]

早期に完売したという印象づけが後々活きてきます。

売れ残っているとほしくないのに
なぜか完売してしまうと買っとけばという気持ちにさせます。
そうしたところでキャンセル住居発生ということで
正規料金より若干値引いた金額ででてくると飛びつき買いをしてしまうということかと。

既契約者にしてもいつまでも売れ残っていて値引き販売されるより
早期完売したうえでのキャンセル住居の値引き販売なら納得もしやすいのでは。

残り数戸になってきた際によく使う販売政略かと・・。

すごく売れ行きは好調のようですが
多分　キャンセル住居がでてきますよ。

[253: 匿名]

キャンセル待ち見込みの完売くらい、許される範囲の販売戦略でしょう。早く売れればその分経費削減できますし。

[254: 匿名]

完売してるように見せかけるのがパデシオンの常套手段としたら、
なぜ、他の会社は同じ方法を使わないのですか？

[255: 匿名]

どこの会社も多かれ少なかれしているんじゃないんでしょうかねえ。
先月竣工したパデシオン近くのマンションでも
早い段階で残り数戸になってましたが、
一戸売れたかと思うと別の一戸がキャンセル住居になりの繰り返しで
その度値下げされてましたから。

現実のところは公式発表で完売御礼が出るまでの
残戸数にはあまり信憑性がないように思います。

[256: 匿名さん]

ここのパデシオンが「本当に」完売するのは、いつでしょうか
あと1年後くらいかな？

[257: 匿名さん]

完売したのかと今日まで思っていました。
パデシオンは、価格も他と比べて買いやすいこともあり
割と即完売が多いように思ってきたので
あまり意識していなかったのですが…。

キャンセルはどこでも出るものですし、
あっという間に完売なのでは？？

[258: 匿名さん]

引渡しでキャンセルでるでしょ

[259: 匿名さん]

引き渡しでキャンセルなんて出るのですか?
審査がおりないとかのキャンセルだけだと思ってました。

[260: 匿名]

他のパデシオンで審査がおりないキャンセルとか売却目的のキャンセルでてましたよ！
分譲価格よりだいぶお高い値段で売られてたのでびっくりしました

[261: 匿名さん]

＞＞他のパデシオンで審査がおりないキャンセルとか売却目的のキャンセルでてましたよ！
＞＞分譲価格よりだいぶお高い値段で売られてたのでびっくりしました

審査がおりないキャンセルはよくあることですが
売却目的のキャンセルは初耳です。
最初の価格よりも高いって驚きのことする人がいるんだぁ。

[262: 匿名さん]

ここは審査が厳しい人が多い印象かなあ。キャンセル出てるよね

[263: 匿名さん]

審査の基準ってどこも同じですよね?
パデシオンは価格帯も割と低いと思うので
無理して・・・と頑張って契約しようとした人が多いのかな。

[264: 匿名さん]

審査の基準はどこもいっしょではないですよ。

[265: 匿名]

パデシオンは厳しいの？

[266: 匿名さん]

安いから年収層はひくいんかな？

[267: 匿名さん]

　パデシオンが、審査基準するのではなくて　

　銀行が、支払能力や、他に借金が、ないか
　
　色々な事を、調べて、審査が決まると

　思います。

[268: 匿名]

ローン払えなくて差し押えた時に、銀行が回収しにくい物件ってことかな？
それって、再販価格が低いって意味なんじゃない？

[269: 匿名さん]

審査をするのは、銀行などの金融機関。
借金などを調べて、支払い能力があるかどうか。
借りる金額と収入などがあっているかどうか。
必然的に、収入によって借りられる金額も違うし。
マンション購入を考えている人なら、みんな知っているとは思うよ。

[270: 匿名]

検討者の資産や収入が少ないってことか…。
ま、仕方ないよね。購入者にとっても、そうやってセレクションかけた方が良いよね。

[271: 匿名さん]

一戸建てにしても、マンションにしても
マイホームを手に入れるために、みんな奮起するから
なんとかいけるかな・・と無理してしまうところだと思います。
キャンセルしたくて、キャンセルする人は少ないかもしれません。

[272: 匿名]

審査に落ちた場合、手付金は戻ってくるよね？キャンセルと違うよね？

[273: 匿名さん]

手付はおりてくるはずです。
自らのキャンセルとは違うわけですから。
でも、審査に落ちたらショックだなあ。

[274: 契約済みさん]

yahoo不動産を見たら、販売中は最終1戸となってました。
10階Bタイプだそうです。
最終販売の3戸とは違う住戸なので、キャンセルが発生したようですね。

[275: 匿名]

ネットを見たら使い易そうな間取りで気になります。間取りとしては完璧。しかも価格も手頃。 売れてしまいましたか？

[276: 契約済みさん]

なかなか完売にならないのは、キャンセルが発生したからのようです。
１０階のBタイプ、Cタイプの二戸が、また販売中になってました。

[277: 匿名]

本日嫁さんと見て来ました。嫁さんがＢタイプの間取りをすごく気に入り前向きに検討中です。キッチンからベランダ、洗面所にそのまま行けるのが魅力的みたいです。学校区も良いみたいで子育て我が家にピッタリです。あとは勇気だけかな(^_^;) 購入者の皆さん決めては何でしたか？

[278: 契約済みさん]

>277さん
購入の決め手は、やはり立地ですかね。
ＪＲ大津駅までは徒歩10分越えで微妙と言えば微妙ですが、歩けない距離でもないですし、京阪石場駅も近いので。
この立地条件で学校区が平野・打出で、かつ、どちらの学校も比較的近い方だと思います。
小学校は距離で言えば中央の方が近いですが。
小中学校とも建設現場から何回か歩いて確認しましたので。

[279: 匿名さん]

シアーズ…(笑)

[280: 匿名さん]

>278さん

詳細情報をありがとうございます。
子供の学校のことはとても重要なので
詳しく教えていただけて助かります。

[281: 匿名さん]

小中学校共に歩けない距離ではなさそうです。
昨日見てみましたが、そう感じました。

お子さんがおられる家庭が多いののかしら?
仲良くしていけたら嬉しいです。

[282: 匿名さん]

ここの小中学区は滋賀でも人気の所ですよ。お子さんがデキル子なら膳所高も近いし京大も通学圏内。

[283: 匿名さん]

膳所高校や京都大学の偏差値、ご存知ですか？
失礼ですが、低所得者の子どもが合格できるような所ではないですよ…。