竣工後２年以上になるマンションに居住していて、10月から理事になりました。
このマンションは先月末まで販売活動を行っていました。
入居者から駐車場の使用希望（新規一台目）が出たので、管理人さんに空き状況を確認したところ、
駐車場と駐輪場の割り当て管理は売主がやっているという返答を受けました。
しかし、売主は空き駐車場の費用負担を今までしてきていません。
疑問の第一点は、こういうことは許されるのでしょうか？
新規の使用希望に対して、売主は駐車場は満杯だと返答をよこしたのですが、
返答内容があいまいだったので、追及したところ未引き渡しの人の分まで
カウントすると満杯ということで、今回の使用希望時点では、４区画が
未引き渡し者への割り当て分でした。
疑問の二点目は、売主の販売のための駐車場確保によって、
既入居者の駐車場が確保できないという事態に問題がないのでしょうか？
管理組合が理事会で駐車場の管理権を即座に引き渡せと決議したのですが、
売主は拒否しています。拒否の根拠は、駐車場等の割り当ては売主が自由に
できるという旨の記述が販売時の重要事項説明書の容認事項にあるからです。
私たち理事は、期間も負担も定めのないこんな記述は法的に無効であると考え、
管理権の即時引き渡しを決議しました。
今月末には、売主が駐車場を割り当てた住民へ部屋が引き渡されますが、
少なくとも理事会決議後に売主が引き渡した駐車場の占有権は無効と考えています。
また、実質的に空き駐車場を売主が占有してきた（客や自分たちの駐車場として
自由に使用してきた）ので、過去の空き駐車場の占有に対して費用を請求したい
とも考えています。売主との交渉を有利に進める方法が何かないでしょうか？
[スレ作成日時]2011-12-08 09:49:40
注文住宅のオンライン相談
売れ残り物件の駐車場管理
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21:
新米理事
[2011-12-11 19:27:01]
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匿名さん
[2011-12-11 20:40:26]
管理会社変える動きをすることで
やるべきことをすすめてくれると思いますよ やる必要がなければなにもしないのが管理会社です 問題に対して適格なソリューションができるかどうかで プレゼンさせればいいです 売主が駐車場を奪って金も払わないのを防ぐのは管理会社の仕事です それにも関わらず売主寄りで組合に金も入れない売主のために解約させて と 売れ残りが売れてから規約に基づき３ヶ月以内に出ていかせるのが本来の仕事です 取り合えず 今の管理会社に対して 売主に請求することと未払金の督促させましょう 売主は払うべきなのが当たり前なのでそこの管理会社は絶対に変えたほうがいいと思いますので それに加えて大幅減額もしてもらいましょう 管理会社は道具みたいなものですから使えなければ変えないと 手で釘を打つみたいに無駄な労力ばっかりかかります |
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23:
新米理事
[2011-12-11 22:13:37]
>>22さん
今回の事件（住民の駐車場使用が不当に認められない）が発覚して、 管理人さんからフロントに連絡させても、フロントから理事会側にはなんの 連絡もなかったです。この時に、このままじゃ管理会社を替えるしか方法が ないと管理人さん経由でフロントに伝えてあります。 なお、管理人さんは管理会社の社員ではありません。 今まで、理事会自体が何も管理会社に要求を出してこなかったので、 要求しなかったことをやってくれなかったからと言って、 今すぐ管理会社変更を進めるのはちょっと非現実的だと思ってます。 管理会社は金を払っている組合員の方を見て仕事をするべきだと私も思ってますが、 過去に関わった管理会社やフロントでそんなことをしてくれた所は一つもありません。 今まで、相見積すらろくに取らずに委託業務が行われてきたので、 今期から外部委託業務にはすべて相見積を取らせるつもりです。 金額が大きな業務は理事会で候補業者にプレゼンさせる予定です。 また、消耗品や物品の購入等もネット価格より高く買うなと言い渡してあります。 今期のコスト削減活動と売主からの駐車代金徴収活動にどのぐらい真摯に協力して くれるかを見て、今の管理会社との今後のつきあい方を判断しようと思ってます。 |
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24:
匿名さん
[2011-12-12 20:48:45]
今までどうとか考えていると相手のペースになりますよ
常識的に考えて理事会の補助業務は委託契約の範囲内なのですからやるひつよう があります それと直接話さないとダメです どうせフロントわかっているでしょうけどね 今のところ管理人から聞いて無いという逃げ方をされます 全部屋売り終わって関係なくなってうやむやにしようとしてますよ きちんと本人に伝えることと 上司とも話した方がいいでしょうね それでまともな解決できなければクビにしたほうがいいです 担当者で八割程度変わりますから この業界 少額の物品の購入金額チェックなんかに労力使うよりはマンション内での組合活動への意識を高める活動に注力したほうがいいですよ 自分達で何でもできるわけじゃないですから みんなの知恵をかりたほうが早いです 外部委託の料金も管理会社の出したいようにできるので 自分達でも見積りは取得してください 管理会社には現在の仕様を出させましょう 変な業者に頼んだ場合は見積り間違って出てきますから確認作業が必要です 駐車場問題は徴収ではなくて未納の回収と考えた方がいいですよ 解約された区画は少なくとも確実に支払う義務があります 私がフロントだったら提案する一案として 使用料が次の所有者にも請求することができるように規約を変えましょう 売主が占有していた部分は未払いと考えた上でです 四分の三が厳しければ細則でいきましょう 管理組合として売った後の人にも請求できるようにすれば最終的にお金ははいります 駐車場の募集行為は管理会社の責任ですので 管理会社と売主それぞれに損害賠償請求もしたほうがいいでしょうね 基本的にやれることをぜんぶやるスタンスじゃないとなかなか前に進みませんよ |
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25:
匿名
[2011-12-12 21:30:07]
>駐車場の募集行為は管理会社の責任ですので
ここまで書かれているだけで何故、管理会社の責任と言える。意味不明。 |
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26:
匿名さん
[2011-12-12 22:59:35]
管理会社が駐車場募集行為の代行しているのは
二台目の解約を管理会社主導でしていることから明らかでない？ 駐車場を管理する委任契約がなければ権限的にできないよ |
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新米理事
[2011-12-13 08:14:36]
>>24さん
貴重なアドバイスありがとうございます。 当然払われるべき金が払われていないので、未納の回収という考え方はいいですね。 このアイデアは使わせてもらいます。 管理会社に関してもお話を参考により厳しい目で見たいと思います。 一応、今ではフロントと理事会は頻繁に連絡を取れてますので、 本当に替えてしまうかどうかはもう少し様子を見たいと思います。 会社を替えても今のフロントマンより次がましである保障はないですから。 話がちょっとそれてしまいますが、 管理費や修繕積立金等のお金の取り扱いを管理会社の業務から 分離して相見積もりベースで外部発注すれば、管理会社は悪いことは できないでしょうから、公認会計士等に任せているような事例があったら 費用や効果を教えてもらえれば嬉しいです。 |
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28:
新米理事
[2011-12-15 06:03:46]
ここでのアドバイスに従って消費者センターに連絡したところ、
運よく弁護士による無料相談会が近日あるそうで、 弁護士さんのアドバイスが聞けることになりました。 昨日、防犯カメラが1台あたり月5,000円のリースであることが発覚して、 他の管理会社へ見積もり依頼したい気分になってきました。 きっと、まだまだ出てきそうです。 |
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29:
24
[2011-12-15 06:11:16]
公認会計士がはした金で動くとは思いませんから事例は無いと思いますよ
各戸から徴収して メンテナンス業者だなんだに振込みして 一連の作業は帳簿つけて と ほとんど単純労働ですよ出納は 出納関係だけ引き受ける部分管理しているかと 理事会支援業務だけ引き受ける部分管理 というと 出納だけなら何社かあるとおもいますし 理事会支援はやんないと思いますのでマンション管理士になるんでしょうかね 今の会社似取りあえずは出納業務の委託だけにできるか聞いた方が早いです それからマンション管理士みたいなものを探せばいいかと まぁ出納別にされると非常に面倒(本当にお金が入ってくるかわからない)ので仕事受けなくなると思います お金に関してはある程度の会社は悪さができないようになっているはずで悪さした場合に潰れずに責任が取れるというのは管理会社選びの最低条件だと思いますよ |
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30:
新米理事
[2011-12-15 09:32:30]
24さん
ご回答ありがとうございます。 単純な横領や流用を心配しているのではなく、支払いを受ける業者さんからの リベートやキックバックを防ぎたいので、信用できない管理会社には出納は まかせたくないです。いくら調べても、信用できそうな会社が見つかりません。 ここは避けた方がよさそうだというところは見つかりますが。 公務員をしていたことがあるのですが、リベートを受け取るまで支払い伝票を 会計に回さないとんでもない課長が実在してました。 公務員だと明らかに犯罪ですが、民間でかつ会社ぐるみだと犯罪ですらない 可能性がありますよね。 |
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31:
匿名さん
[2011-12-15 19:23:36]
リベートやキックバックと出納業務任せるところというのは全く関係なさそうですね
それを防ぐなら全部自分の知り合いの会社で工事するしかないです 見積り業者を自分で見つけるところから始めるしかないですよ 違法行為ではないですから半分諦めておくのと ネットで検索したようなところに相見積もり取らせておけばキックバックを払う業者の金額は安くできますから そんな対応にして他に注力した方が賢いです |
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32:
匿名さん
[2011-12-16 00:03:18]
> 昨日、防犯カメラが1台あたり月5,000円のリースであることが発覚して、
そんなもんじゃないですか？ 3年リースで、18万ですけど、定期メンテナンスなどが含まれているなら、そんなに法外ではない気もします。 もちろん物によりますけどね > リベートやキックバックと出納業務任せるところというのは全く関係なさそうですね 基本的には、あまり関係ないですよ。 特にリベートは、納業務ではなく、業者選定の人に入りますから。 > 民間でかつ会社ぐるみだと犯罪ですらない可能性がありますよね。 そのリベートを収入として、明確な理由つけて計上していたら犯罪ではないですけど。 リベート名目だと犯罪ですよ。 また今回の件は、管理会社の責任になるの？ ①駐車場の使用の許可権は、理事会にある ②販売前に事前にデベが使用権をとっている（おそらく事後で理事会承認を得ている） ③そして契約書（重要事項説明書）に、デベによる使用は無料と記載されている 理事会が問題を指摘して、管理会社が何もしないなら、管理会社の責任だとは思いますが、 管理会社は、契約書に書かれている内容に対して、変更はできないと思いますけど。 滞納金として扱う場合は、弁護士に相談したほうがよいと思います。 わたしなら、デベに対して、滞納金を払わない場合、デベに対して購入者に対して、駐車場の許可は出さないととりあえず言いますけど。そしてとりあえずチェーンロック化何かで使用できなくする |
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33:
匿名さん
[2011-12-16 01:50:27]
カメラは内容と料率次第
今回の件は売主が元々悪い けど管理会社の善管注意義務には触れるでしょ 大体売主が駐車場割りふれるのは組合ができる前まででしょうよ 売主は売って終わりだから管理会社を攻めていくほうがぜったいにいい また売主にはノイローゼになるくらいいろんな事柄でアフターサービス対応だっつってよびまくる |
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34:
新米理事
[2011-12-16 08:21:23]
31さん
ちょっと説明不足だったかもしれません。 私が例に出した課長さんは業者選定に関わってません。 他の人間が相見積で十分に値切て納品された事案に対する 支払伝票を会計に故意に回さずに、入金がなく不審に思って 尋ねてきた業者にリベートを要求します。 この例は極端ですが、支払いに関わっていれば、 リベートを取ることは可能だと思います。 なお、金額の大きな案件については、自分たちで 相見積を取ろうと考えてます。今は、インターネットが あるので、それほど手間はないと思います。 防犯カメラですが、リース契約内容を確認中ですが、 レンタルじゃなくリースにする理由が判りませんし、 レンタルで月額2,000円代からあります。製品グレードが 高いようには現物を見る限り思えません。解像度がかなり 低く、人の顔の判別もできません。 32さん 理事会承認を取っている事実は、議事録等で確認できません。 昔の理事からもそんな話は聞いてません。 |
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35:
匿名さん
[2011-12-16 17:11:56]
> この例は極端ですが、支払いに関わっていれば、リベートを取ることは可能だと思います。
まぁ不可能ではないでしょうが、難しいのは確かでしょうね。 No.34さんの例も、業者が、別の人に確認したらおしまいですからね。 > レンタルじゃなくリースにする理由が判りませんし、 新品か中古か。メンテナンス料金が含まれるか？故障した場合の保証も含まれるか？ このあたりを確認されたら良いと思います。 ただ、すでにリースの場合は、途中解約だと違約金が発生する可能性もあるので要確認です。 > 理事会承認を取っている事実は、議事録等で確認できません ただ、既成事実として使用状況は明確なのに、指摘していないなら、了承されたととらえらる可能性ありますので、 そのため、過去の駐車料金に関して、請求できるかどうかは微妙になります。 もし今後は請求したいのであれば、一度請求したという事実を残せば、少なくとも今後はそこから滞納金として後から請求できると思いますよ。 |
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36:
匿名さん
[2011-12-17 08:37:57]
相手に承諾を得ている証拠を提示させた上で今後請求の方がいいでしょうね
多分証拠を提示は無いだろうから |
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37:
新米理事
[2011-12-17 09:32:17]
35さん、
業者さんは最初会計に確認に行って、伝票が来てないので、 伝票を渡した担当がいる課のその課長のもとに来ます。 その時に、机の中に眠ってる伝票を見せて、 「で、私に何をしてくれるの？」と聞くのです。 業者はその後も取引が欲しいので、騒ぎを起こさずに、 何かリベートを渡すという構図です。 36さん、 的確なアドバイスありがとうございます。 ただ、共用部の区分所有者の利害に関わる事項なので、 たとえ理事長個人や理事会レベルで承認していたとしても 無効だと思ってます。総会で決議していれば別ですが。 弁護士の見解ですが、 「重要事項説明書の容認事項は、管理組合が立ち上がる前までしか 有効ではない。」とのことです。割り当て権を行使する期間の記述は 何もないのですが、売買契約の性格上、これは当然管理組合が立ち上がる までとしか読めないそうです。管理組合が管理権の移管を求めても、 拒否しているなら、明らかに違法行為だそうです。 ということで裏付けも取れたので、闘いたいと思います。 |
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38:
匿名
[2011-12-17 22:13:52]
ふぁいと
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39:
匿名さん
[2011-12-18 09:44:31]
弁護士見解で終了ですね
払わないなら訴訟しましょう |
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40:
新米理事
[2011-12-28 12:19:08]
途中経過です。
相変わらず、売主は管理組合を無視してます。 対抗策として、機械式駐車場はパレットごとに暗証番号があるので、 売主が勝手に管理してるパレットの暗証番号を変更することにしました。 国土交通省の地方整備局に前から問い合わせを出していたのですが、 駐車場の扱いに関する特定の取り決めがないので、法律の専門家に 聞いてくれと回答が来ました。そこで、弁護士の見解をつけて、 違法行為を行っている売主をなんとかしてくれと要望をだしておきました。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
貴重なご意見ありがとうございます。
売主べったりが改まらなければ、
管理会社は変更するしかないと思って
はいますが、現時点では今後の働きを
見守っている状態です。
やるべきことが山ほどあるので、
管理会社を替えなくて済むなら、
そのままで行きたいというのが
本音です。
>>20さん
売れ残りはもうほとんどない状態です。
未決済の部屋が数部屋残ってるだけです。
現時点では、売主の議決権数は恐くありません。
ただ、たとえ議決権数が大半であっても、
他の区分所有者より圧倒的に有利な
立場に立つのはおかしいですよね。