竣工後２年以上になるマンションに居住していて、10月から理事になりました。
このマンションは先月末まで販売活動を行っていました。
入居者から駐車場の使用希望（新規一台目）が出たので、管理人さんに空き状況を確認したところ、
駐車場と駐輪場の割り当て管理は売主がやっているという返答を受けました。
しかし、売主は空き駐車場の費用負担を今までしてきていません。
疑問の第一点は、こういうことは許されるのでしょうか？
新規の使用希望に対して、売主は駐車場は満杯だと返答をよこしたのですが、
返答内容があいまいだったので、追及したところ未引き渡しの人の分まで
カウントすると満杯ということで、今回の使用希望時点では、４区画が
未引き渡し者への割り当て分でした。
疑問の二点目は、売主の販売のための駐車場確保によって、
既入居者の駐車場が確保できないという事態に問題がないのでしょうか？
管理組合が理事会で駐車場の管理権を即座に引き渡せと決議したのですが、
売主は拒否しています。拒否の根拠は、駐車場等の割り当ては売主が自由に
できるという旨の記述が販売時の重要事項説明書の容認事項にあるからです。
私たち理事は、期間も負担も定めのないこんな記述は法的に無効であると考え、
管理権の即時引き渡しを決議しました。
今月末には、売主が駐車場を割り当てた住民へ部屋が引き渡されますが、
少なくとも理事会決議後に売主が引き渡した駐車場の占有権は無効と考えています。
また、実質的に空き駐車場を売主が占有してきた（客や自分たちの駐車場として
自由に使用してきた）ので、過去の空き駐車場の占有に対して費用を請求したい
とも考えています。売主との交渉を有利に進める方法が何かないでしょうか？
[スレ作成日時]2011-12-08 09:49:40
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売れ残り物件の駐車場管理
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1:
退任済みの理事長さん
[2011-12-08 11:54:54]
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2:
退任済みの理事長さん
[2011-12-08 12:19:28]
> 売主は空き駐車場の費用負担を今までしてきていません
補足するとこれも問題とまでは言えませんが、こっちは交渉で 支払いを求められるかも。 分譲時に空室が全部埋まらなかったことを想定して、一定期間分に 相当する管理費を事前に売主が引き当て、それを管理組合成立時に 原資として引き継ぐ、という慣習はあります。そうしないと 組合成立前から大規模修繕計画が破綻する事態が多発するから。 これは一種の空き部屋保険な訳ですが、駐車場についてまで 常時100%埋まるということは保証しないので全期間についての 支払請求は無理筋でしょう。 が、分譲済み住戸の住民が駐車場使用を希望しなかった場合、 そこを他の希望者に割り当てて組合収入とすることはできる訳で、 同じ理由により本来なら売主の未使用駐車場は割り当てられたはずです。 さらに、売主の営業に使用しているのなら使用料金を請求する根拠は 十分あります。 ところで、この問題を売主側の視点で見ると、恐れているのは ・１住戸１駐車区画のルールが規約にないか、守られない可能性がある ・特に、もし２区画専有している住民がいて不足しているならば、その調整すらできない組合は無力であり交渉相手として価値がない ・すると、実質的に駐車不能となり分譲不可能になる という点になります。なので、交渉を円滑に進めたければ ・１住戸１駐車区画の保証を規約に明記する ・上記の割り当てをするために、２区画以上の使用住戸から強制的に取り上げることもあわせて明記する ・さらに、これに従わない住戸が出た場合、組合が費用負担（後日当該住戸に請求）する形で強制撤去・外部の駐車場に移転させるなどのルールも取り決める と１住戸１駐車区画の保証をする覚悟を示さないとダメです。 内部調整もできずに外部にばかり責任を問う団体と思われている可能性も含めて、対策に見直しが必要じゃないかなと思います。 |
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3:
新米理事
[2011-12-08 12:39:05]
>>1さん
ご回答ありがとうございます。 このマンションには部屋数分の駐車場がありません。 よって、部屋ごとに対応する駐車スペースがあるわけじゃありません。 空きがたくさんあった時代には、２つ分使用していた人もいたのですが、 数か月前に、売主が販売に使うために管理会社に頼んで理事会決議で 追い出しました。その時は私は理事じゃないので知りません。 この時に理事であれば、こんな要求は認めません。 なお、２台目使用者は新規の１台目希望があれば、３か月以内に 立ち退く細則があります。売主の指示で立ち退く決まりはありません。 １区画１スペースが原則はすでに規則になっています。 空き駐車場を占有していたのだから、占有していた台数×期間の代金を払えと請求したいのです。 空き住居の管理費や修繕積立金を売主が払わなければいけないのと、 まったく同じ理屈だと思います。管理費や積立金を重要事項説明書で払わないと 明記しても売主は裁判で負けますよね。 |
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4:
新米理事
[2011-12-08 13:16:27]
補足です。
当マンションでは駐車場の代金は管理費会計に組み入れられています。 空き駐車場だらけで、管理費会計が赤字になりかけて、私が理事になる 前の理事会はいろいろと苦労していたようです。 だからこそ売主がただで占有していた空き駐車場代を徴収したいと思っています。 ご明察のとおり修繕積立金はスマイル債に応募できないぐらい低いレベルです。 しかし、今期からは駐車場代が全区画分徴収できて管理費会計が大幅に黒字に なる予定ですので、管理費会計の余剰金を積立金に振り向ける予定です。 また、今期中に、管理費のコストを全面的に相見積で見直して、 管理費と修繕積立金の徴収額の比率も見直す予定です。 |
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5:
退任済みの理事長さん
[2011-12-08 14:58:59]
・売主が未分譲戸数分の駐車区画を押さえているのは正当か
売主は販売元として販売方針を決めることができるので、重要事項説明に 書かれているのなら認めなくてはならないでしょう。１住居１駐車区画と ペアで手元に商品を残すのは一般的に不法・不当とは言えないかと思います。 ただし、最初の投稿にあった「売主が自由に区画割をできる」は 最初の分譲時に住民間で勝手に場所交換などするのを禁じるもので、 駐車場の運営権限を管理組合から奪える論拠にはなりません。 つまり、売主が未分譲のまま押さえ、その中で割り当てをすること自体は 正当の範囲、駐車場全体の運営に関与することは不当。 ・売主が管理会社を通して複数区画使用者の区画契約を解除するのは正当か これは不当です。管理会社は管理組合によって指名され、受注している 立場だからです。しかし、売主は未分譲区画の所有者でもあるので、 １台目の駐車請求があった時には複数台駐車側がどかなくてはならない という規定があるなら、組合員（区分所有者）として退去請求する権利は あります。しかしそれはあくまでも理事会や所定の手続きを通さなくては なりません（ただ、理事会も規約に従い、応じる義務がある）。 つまり退去要求を出すことは正当、その実行方法は不当。 ・押さえている区画数に対する料金を支払わないのは正当か 未分譲住戸に対応する管理費の充当については先に書いた通り 行われるのが一般的ですが、駐車場については100%専有していたと 見なして全額請求できるは微妙です。しかし交渉自体は可能でしょう。 問題は、既に入居されている方は、前提、つまり全戸に必ず駐車場が あるわけではないという条件に同意して入居していると見なされる ことです。つまり、100%埋まったはずとして不利益（料金収入の減少）を 売主のせいにできるかは怪しい。 ただ、使っている実態はあるようなので、その証拠を揃えた上で 交渉に臨めば少なくとも今後は料金を支払うよう合意することは できそうです。過去分については交渉次第。 あと、料金支払いをすることになった時点で「全部の区画を使っていた 訳ではない」と売主が言いぬけてきたら、それは願ったり適ったりです。 それならば料金支払いがない区画は管理組合が希望者に割り当てて いいことになるからです。 理事会（管理組合）を無視して管理会社が売主に従っている点など、 かなり自治能力が弱い様子なので、この駐車場の話だけでなく 住民同士が結束しないとまだ２年目とはいえ将来真っ暗になってしまうので 頑張ってください。 |
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6:
新米理事
[2011-12-08 18:14:52]
退任済みの理事長さん、貴重なご意見ありがとうございました。
たいへん参考になりました。 僭越ながら、一つだけ言わせてもらうと、 駐車場は共用部ですので、売主が部屋とペアで 手元に残すのであれば、当然占有のための費用負担が 必要だと思います。 手元に残すだけで、駐車場使用料の支払い義務が生じると 思います。 使用料を払っていないなら、潔く空き駐車場の管理を完全に 管理組合に任せるべきです。 |
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7:
匿名
[2011-12-08 19:42:41]
過去の使用料相当額も請求してください。
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8:
匿名
[2011-12-08 22:58:40]
一般的には、売主の管理は管理組合の発足までで、その後は管理の事務一般は管理組合に継承されるものと解されます。
（売主も区分所有者の一人であり、一組合員です） 管理規約上は、駐車場の割り当ては理事会決議となっていませんか？ 未販売住戸分の駐車場代について、売主に請求することもできると思います。 もし認めないなら、重要事項に記載されていない売主とマンションに出入りする業者等との契約について、継承を認めず代金を不払いにすると言ってみてはどうでしょうか？ |
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9:
新米理事
[2011-12-09 07:37:35]
>>8さん
ご回答ありがとうございます。 駐車区画の割り当て方法の記述は管理規約にも駐車場使用細則にも 見当たりません。規定が無いので理事会で規定を定めてよいと 思われます。 しかし、使用希望者は理事長に使用申し込みを決まった用紙で しなければならないことが細則に書かれてます。 売主が勝手に割り当てた入居者予定者は当然ながら使用申し込みを 理事長に出していません。 地上波デジタル受信のためだけの有料CATV契約とか高くてサービスの悪い マンション一括インターネットサービスとか色々ありますが、 今回の駐車場の件がなくても、これらは全部見直すつもりなので、 交渉に使えそうなネタがすぐに思いつかなくて困ってます。 今のところ、売主は完全にこちらの要求に無視を決め込んでます。 機械式駐車場の操作盤の鍵（駐車場使用者に配布）を取り替えて、 売主の所有する鍵を無効化しようかとも思ってますが、 これだと費用が掛かるし、管理権は取り返せますが、 過去の費用は取り返せそうもないと思案してます。 |
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10:
匿名
[2011-12-09 07:41:16]
裁判してください
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11:
退任済みの理事長さん
[2011-12-09 11:37:48]
売主を交渉のテーブルに着かせるには
「現管理組合と揉めるのは得策ではなく、未分譲区画の販売に問題が出る」 と思わせることですね。 つまり、新規入居者、できればこれから入居する人がクレームを 売主に付けるようにすれば否応なく交渉に応じざるを得ない。 入居段階で管理室での対応を拒否したり、未入居住居の前の共有区画に 管理組合名で係争中である旨の看板を立てるなどすれば販売どころではないので 応じるのでは。非難・誹謗ではなく、係争中で、新規入居者への対応を 拒否する「可能性がある」と淡々と書くだけで十分と思います。 |
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12:
退任済みの理事長さん
[2011-12-09 11:48:33]
ただ、ネックになるのは管理会社でしょう。
ここが売主の方を向いている限り、管理組合の対応は骨抜きになります。 看板掲示にしても売主が使うときだけ協力して事前撤去したりとか。 あと、売主＋管理会社 vs 管理組合の構図になったとき、住民は売主や 管理会社が偉い側だと勘違いしている人が多い（つまり賃貸の大家とお客様の 感覚）ですから、管理組合（同じ住民の理事）を叩く側に回ったりすることがある。 余計な騒ぎを起こして・・・とか。 住民への告知と意思の統一、その上で管理会社変更まで視野に入れての 管理会社の掌握、さらにその上で売主と対峙、と足場を固めないと 住民のために動いている理事会が四面楚歌という意味不明なことになって 心が折れてしまうので、注意してください。 |
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新米理事
[2011-12-09 12:58:51]
>>10さん
こちらから裁判すると管理組合側に挙証責任が出てめんどくさいです。 勝っても過去の空き駐車場の使用料の一部しか認められない と手間をかけただけ馬鹿らしいので、何かいい手がないかと スレを立てました。 退任済みの理事長さん 有益なアドバイスありがとうございます。 やっぱりその手しかなさそうですね。新入居者には 何のうらみもないのですが、新入居者に迷惑がかかること をチラつかせて売主を交渉のテーブルにつかせないことには 話が始まりませんよね。鍵交換はそのための一つのアイデア でもあります。 管理会社に関しては、こんなことを今まで許してきたので、 行動が改まらなければ変更することを視野に入れてます。 私は売主が管理会社を決めること自体に不満を持っています。 管理組合が立ち上がったら、管理会社を住民で選び直すのが 本来の姿だと思います。 |
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14:
匿名さん
[2011-12-09 15:21:39]
割り込み失礼。
スレ主は、該当物件を新築（未入居）で購入したのでしょうか？ ならば売り元との承諾書にサインしているはずです。 その際にさまざまな事項（重要事項説明含む）に了解してることになりますのでご確認を。 次に、スレ主は管理組合の２期目の理事でしょうか？ すると前期＝初代の理事会があり、その理事会や理事長が売り元からの引継書を受け取っているはずです。 竣工後販売中の物件では、役割や分担が当時の管理組合と話し合われているはずなので、 それらの経緯を確認せずに、場合によっては無視して物事進めることはできないと思います。 スレ主にとっては新しい理事職で責任を感じてるかもしれませんが、管理組合としては継続しており団体の役員としての行動が必要だと思います。 |
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15:
匿名さん
[2011-12-09 17:36:43]
> 駐車場は共用部ですので、売主が部屋とペアで手元に残すのであれば、
> 当然占有のための費用負担が必要だと思います。 > 一般的には、売主の管理は管理組合の発足までで、その後は管理の事務一般は管理組合に継承されるものと解されます これが正しいです。 売主が、残っている部屋のために駐車場を確保したい場合、管理組合発足までに確保はされていたので、 優先権はしかたがないとしても、駐車料金は、必要です。 > 駐車場等の割り当ては売主が自由にできるという旨の記述が販売時の重要事項説明書 これは、商取引上一脱しているので、簡易でもいいので裁判をすれば、無効と判断されるでしょうね。 販売後も売主が自由にできるということなので > 機械式駐車場の操作盤の鍵（駐車場使用者に配布）を取り替えて、 > 売主の所有する鍵を無効化しようかとも思ってますが、 無視を決め込むなら、とりあえず鎖＆鍵でもかけて、使えなくしといたらよいと思いますよ 管理権さえ取り戻せば、残りの部屋販売のために、少なくとも今からの駐車場料金ぐらいは払ってくれるかも知れませんよ 今までの駐車場代金請求は、裁判でもしないかぎり厳しいかもしれませんけどね 一度消費者センターにでも相談してみたらいかがでしょうか？ |
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16:
匿名
[2011-12-10 20:31:46]
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17:
新米理事
[2011-12-10 21:24:27]
>>14さん
未入居の部屋を購入しました。確かに、重要事項説明書に サインしています。しかし、理事会に参加したすべての 理事が駐車場の割り当て権というか管理権を売主が 握り続けていることを今回の問題が持ち上がるまで 把握していませんでした。 よく聞いてみると私も含めて誰も重要事項説明書の 説明をまともに受けてませんでした。 たとえ、ちゃんと説明を受けていたとしても、 駐車場の割り当て権を無期限無負担で売主に 帰属させる条項は無効であるというのが、 現理事会の結論です。 管理組合の継続性ですが、問題点に気がついた 時点で解決に努力するということで何も 問題があると考えていません。 おかしな理事会の決議を誘導してきた管理会社 にはかなり問題があると考えています。 |
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18:
新米理事
[2011-12-10 21:36:10]
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19:
匿名さん
[2011-12-11 10:58:22]
普通 駐車場代払いますよ 今までのもこれからも
勝手に占有してたのだからそれに基づく損害賠償はできると思います シリンダー変えて使えなくしたらそれ以降はできなく成るでしょうけど 最初に戻される可能性もありますね 訴訟も視野に入れながら販売もある程度妨害して管理会社も変更して というのを並行して考えていくのが良いと思いますよ 管理会社は子会社であれそうでなくても一緒で 仕事を貰った側なので売り主寄りに考えます 一度変えてしまったほうが円滑に進むと思いますよ あと大きな会社の方が良いと思います |
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20:
匿名
[2011-12-11 18:47:05]
売れ残り区画数は多いのですか。
売り主にも議決権はあります。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
売主が未分譲住居区画の占有権を持っているのと同様に、
駐車場も未分譲区域について同様の権利を留保するのは
通念上違法・異常とは言えない
位で裁判してもダメじゃないですかね。
分譲時に各戸に必ず駐車区画が最低１つ分保証される、という売り込みの証拠や
規約があるなら交渉余地はありそうですが、その権利は売主も持っている訳で。
もし既存の住民の中で２区画を使用している人がいる結果としての不足なら、
まずは住民間できちんと按分しなさいという話になる。
あと、売主が引き渡した後の駐車場の占有権の部分が気になりますね。
通常は駐車場使用料という形で管理組合に管理費とは別に支払って、
それが大規模修繕を支える重要な積立となるわけですが、なんかそんな
感じに聞こえない。１平米あたりの月額積み立ては足りてますか？
ちなみにこういった積立金計画の不備も別に売主の責任ではなくて、
住民が組合活動を通して自治をしなかった結果の自業自得という扱いに
なります。一般的に売主は財政計画と理事会体制はゆるゆるにして
買いやすく見せます（管理費はとにかく安く、理事も負担が軽いと
錯覚する１年輪番、など）。
売主は売れば終わりで後は建物の不備以外考える必要はないからですが、
逆に言えば建物以外の部分を早々に住民自らが改められないマンションは
危ないですよ。この話がそうだとは言い切れませんが、組合決議で
外部にばかり責任を被せてる間にどんどん時間が過ぎて手遅れになるので
スレ主はそのあたり検証するのが吉。