公募ってどうやるんですか？

[匿名さん]

みなさんこんにちは。


管理会社がマンションの長期修繕計画表を作ってきたのですが、管理会社の見積もりだけでは
よくわからないので、何社かに見積もりしてもらおうと思っています。


他スレを拝見したところ、公募が良いと書いてあったのですが、公募とはどうすればよいのでしょうか？
公募でなければ、タウンページや住民の方に評判の良い建築屋を聞いて問い合わせるのが良いでしょうか？


わかる方いましたらアドバイスよろしくお願いします。

[28: 住まいに詳しい人]

マンカンは宅建と同じくらい

[29: 匿名さん]

俺宅建は１回で簡単に合格したけど、マン管は倍ぐらい勉強したけど
３回受けても不合格だったよ。
もうやめたけどね。
マン管の方がかなり難しいのは確かだね。

[30: 住まいに詳しい人]

税理士は税務署ＯＢでないと中小企業社長は雇わないよマンカンも管理会社ＯＢでないと役には立たないだろう。

[31: 匿名さん]

マンションに長年住み、理事長経験があり、マン管の資格を有し、
マン管連合会とかの理事の経験があるんだけど、役にたたないかい。
但し、管理会社には勤務したことないけどね。
大規模修繕委員や規約改正の委員の経験もあるよ。

[32: 販売関係者さん]

付き合ってた管理会社は?全然違うからね。相手によって。管理侍のとこみたいな紳士的なとこばかりではありませんから

[33: 匿名さん]

みなさんこんばんは。
仕事が今終わり帰宅しました。


たくさんの返答ありがとうございます。


私のマンションは築２０年になるのですが、私は今まで全く管理組合に関心がなくほぼ関わったことがなかったのですが、２年くらい前に管理会社が変わり理事会が輪番制になり、今期から理事会に関わる事になり今のマンションの現状にやっと気付いたという状況です。


前の管理会社がどういった管理費の使い方をしていたかわからないのですが、今の管理会社に変わってからその会社の人も修繕費が少なすぎるので、修繕費の値上げが必要ですと言っています。もともとの管理費も高いですし、総会を開いても１０人くらいしか集まらないので、どう話しを進めていったらよいか悩みます。ちなみに私のマンションは３４戸です。


考えがうまくまとまらず、読みにくくてすいません。


まずは他理事の方に相談して、それからマンション管理士を探すか何かするのが良いだろうと思いました。


こういった相談は今の管理会社にしても対応とかしてもらえるんでしょうか？相談はしないほうが良いですか？

[34: 匿名さん]

34戸といえば小さいマンションの部類に入ると思いますが、管理員はいるんですか。
管理費の15,000円がどうしても高すぎると思うんですけど。
管理費の主な経費が知りたいですね。

[35: 退任済の理事長さん]

新しい管理会社に変わってから積み立て不足の指摘を受けたということなので
相談しても大丈夫そうではあります。

が、その前に、過去２０年分の理事会・総会議事録をすべて読んで下さい。
あと、もし会合の議事資料も残っていたら、それもです。あまりにも酷い運営状況だったので、
資料保全すらされてないかもしれませんが・・・

自ら現状把握せずに管理会社や外部のアドバイザに泣きつくだけのマンションなど、単なるカモです。
現状把握と住民全体への告知と問題の共有、これをやった上で現管理会社に相談がいいでしょう。
外部のマンション管理士はレベルが様々なので、まずは書籍や各所で開かれている相談会や
セミナーで勉強し、目が肥えるまで余計な委託契約を結ぶのは避けたほうがよいです（これ以上
余計な問題が増える可能性を避けるため）。

[36: 退任済の理事長さん]

管理費は高いとは思いますが、目下の最大の問題は枯渇している積立金なので
当面管理会社の協力を得にくくなるのは避けたいところです。

どちらにせよ大規模修繕のためには各戸から多額の拠出金を出す必要が
あることは確実なので、そこまでは何も言わず管理会社を活用するほうが
よいでしょう。

拠出するような事態になったら住民意識は変わりますので、その上で
高額な管理費とほぼゼロの積立金という問題が原因だったと周知すれば
管理会社の再変更も説得容易なので、そこまでの覚悟があるのならと
減額交渉も可能になります（35戸なら減額とか変更より、自主管理で
いいんじゃないかと思いますが）。

まあどちらにせよ、管理会社に費用削減の話をするのは後回しということです。

[37: 匿名さん]

管理費の無駄を省き、その浮いた分を積立金に回す方法を考えてみるがいいのでは。
勿論、直接管理費を積立金には回せませんので、管理費は値下げ、積立金は値上げという
手法を取ればいいと思います。
管理費の明細については、管理会社に相談せず、自分で調べるなり、ここのスレで問題提起
をすれば大体の内容は把握できます。
積立金を値上げする前に、あなたのマンションの１戸当たり月の修繕積立金がいくらなのかぐらいは
計算して知っておく必要があります。当然今までのハンデキャップがありますので、かなり
高額にはなると思いますが。
長期修繕計画があるとおもいますので、それをみて計算してみてください。
それから、工事費を各戸で拠出するやり方は、まず無理だと思います。
それより、今回は借入をして、修繕積立金から毎月返済していく方法がベターでしょう。
借入は、マンション管理協会のスマイル債からの借り入れがいいと思います。
現在取引がなくても貸してくれますので。

[38: 匿名さん]

総会はの集まり具合は、そんなものですよ。
だから、総会を開催するときは、委任状なり、議決権行使書を活用するのです。
実際に総会に出席している者だけでは、問題は解決しません。
後は、総会の規定に添って粛々とやるだけです。
普通決議は過半数、規約改正は４分の３以上の賛成があればその議案は成立します。
大規模修繕工事は、普通決議です。
分からないことがあったら、ここで質問なりすればすぐ答えてもらえますよ。
皆さん真剣に考えておられるようですので。

[39: 匿名さん]

修繕計画、積立金の妥当性を安価に判断したいなら、マンション管理センターがいいです。
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html

[40: 匿名さん]

スレ主です。
たくさんのアドバイスありがとうございます。

まずは管理費の内容について書きたいと思います。


管理人さんは住民の方がやっていて掃除など色々とても良くたってくれていたのですが、住んでいるので住民同士の関係性などで続けるのが大変らしく１年半前に辞めてしまい、そこから住民の方でなってくれるかたを募っていたのですが、なり手がいずに今はいない状態です。


今のマンションの管理費の状態を書きます。


マンション管理費の内容

【管理対象のマンション】
敷地面積　７２５．８７m2
構造　鉄筋鉄骨コンクリート　地上10階
建築面積　３３６．１９m2
延床面積　２５８２．６９m2
住宅３４戸
北関東・駅・役所も近く住宅街で暮らしやすい地域
築１８年くらい


【管理費】
年間６７０～６８０万くらい
各部屋の管理費と駐車場使用料など

【管理会社に支払っている費用】
１）事務管理業務費　　　月９００９０円（年１０８万１０８０円）
２）消防設備保守業務費　月１６８００円（年２０万１６００円）
消防設備など点検　年２回
３）給排水設備保守業務費　月１２６００円（１５万１２００円）
貯水槽清掃　年１回
給水ポンプ点検　年１回
簡易項目水質検査　年１回

４）共有部定期清掃費　月８９３５５円（１０７万２２６０円）
定期清掃　年４回
日常清掃　月１２回（１回３時間）


【エレベーター管理費（フルメンテナンス）】
１）昇降機保守業務費　月９０３００円(１０８万３６００円）
２）設備遠隔監視業務費　月１８９００円(２２万６８００円）
３）防災設備遠隔監視業務費　月２１０００円（２５万２０００円）

防犯カメラリース料　月１３６５０円（１６万３８００円）


※ここまでかかる費用まとめ
年４２３万２３４０円


その他毎年かかる費用
保険料　６３４６８円／年１回
水質検査費　１８９００円／年１回

その他支出費用
消耗品：切手、封筒、ファイルなど　２００００円／年
水道料　２３０００円／年
電気料　５９００００円／年
組合運営費　５００００円／年


修繕積立金

予算の資料を見たところ修繕費は
各部屋から徴収する修繕積立金　６０万／年
一般会計から振替　　５０万／年
合計　１１０万／年


今、月に払っている管理費の内訳

管理費　１２９００円
倉庫レンタル料　３００円
修繕積立金　　１２９０円（管理費に対する１０％という基準だそうです）
合計　　１４４９０円

私の部屋は全８タイプのなかで真ん中から下になるので他の部屋の管理費は前後します。
他駐車場が６台あり駐車場を借りている人は駐車場代が６０００円プラスされています。


この内容を知ってどこを削減したら良いかと思い、管理会社に請け負っている会社を変えたいと相談したところ会社は決まっているので、会社を変えたければ、自分たちで管理してくださいといわれたので、これから理事が輪番制で変わっていくうえでみんなが管理できないといけないので、清掃など監督したりするのは大変だと思うのでどうしたら良いかと考えています。


部分管理するとしても管理会社がどこまで関わってくれるのが、管理委託契約書を確認して今度聞いてみようと思います。


また、先日ネットの見積もり比較に聞いてみたのですが、１０社中２社から回答があり確かに安くはなっていたのですが、このサイトで悪徳な管理会社としてスレがあがっている会社でした。私のマンションのようなめんどくさいマンションは管理会社からも管理したくないマンションで、これからもし管理会社を変えようと思っても大変なのではないかという心配があります。今の管理会社は理事会に来る人などは良い人達で議事録・資料管理などはきちんとしてるし、何かあったらすぐに駆けつけてくれる状態です。


でも管理費は高いと思うのでどこから手をつけていこうか考えなければなりません。


長くなってしまいすみません。
仕事にいくので、他の回答には帰ってからまた回答したいと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました。

[41: 匿名さん]

エレベータ保守料の見直しは管理会社が嫌がらないと思う。ＰＯＧで５万にできる。

[42: 管理侍]

>40
私が言うと色々問題があるのですが、現状のコストはかなりお高いですね。
相当削減できます。

>41
相場感がズレてます。無責任な助言はよろしくないですよ。
フルメンテナンスで５万円台半ばにできます。

[43: 匿名さん]

＊事務管理業務費の相場は、700円～1,900円（戸数の多いところは安くなる）
　　最高の1,900円でみても年間77万です。
　　かなり高いですね。
＊消防設備点検費は年2回、機器点検と総合点検ですよね。
　　私どものマンションは、あなたのマンションの5倍の大きさ（２棟）ですが、
　　年2回で34万です。
＊貯水槽清掃費は年1回で、7万円。
＊排水管の高圧洗浄は２年に１回やってます。高圧洗浄と内視鏡での点検をしています。
　　６０万支払っています。高圧洗浄だけなら、１戸当たり1,500円ぐらいが相場です。
＊水質検査は5万です。
＊定期清掃費は、殆どが人件費ですので、時給で計算してみてください。
　　勿論上乗せ分はみなければなりませんが。
＊エレベーター点検費
　　1基・・・デベ系のフルメンテナンスで4万～5万が相場です。
＊遠隔監視業務費は、私どものところは1基当たり年間12万。直発注です。
＊防犯カメラのリースは台数によります。
＊電気料、高くないですか。
＊修繕積立金の設定額は、管理費の１０％という基準はまったくありません。
　修繕積立金は長期修繕計画（２５年間の総工事費から１戸当たり月の積立金を計算する）から計算してください。
＊管理員がいないようですが、日常の清掃費やエレベーター保守点検費とかを自分たちで監督するのは
　大変ですが、その為に、管理会社に委託しているのです。
　管理会社も、ＥＶの点検や清掃をずっと監視している訳ではないでしょう。

　当然、理事会や総会には、管理会社は出席して、準備とかをしています。
＊私どものマンションは、ＥＶの保守点検と遠隔監視業務、消防設備点検、給排水管の清掃は
　直接業者と契約しています。但し、管理員は工事とか点検の全ての窓口というかチェックはしています。

[44: 匿名さん]

こんばんは。スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


管理費で削減できる所がとてもたくさんあるようで、驚きました。
契約している管理会社はエレベーターメンテナンスもやってる大手の会社で私のマンションはそこの会社のエレベーターを使っています。


アドバイスを参考にして、今後変えていきたい方向としては、管理費を削減して、削減したぶんを修繕積立金にあてて、少しずつ積立金を値上げしていくという感じにできたら良いなと考えています。そして住民で話し合いができて借入とかどうするか決めていけたらいいなと思っているのですが、住民のみなさんはたぶん前の私と同じで分譲マンションの管理を賃貸の管理と同じ感じだと思っているので管理組合の理解からはじめないといけない状態だと思うのでどう進めていくのか難しい所です。


とりあえずはじめに管理費を削減することなのですが、管理会社を変えるか、変えずにそのままの会社で、できる部分を自主管理にしていくかどちらかなのですが、前の総会で管理会社に管理費安くなりませんか？と聞いたら、これでも勉強しているんですといっていたので、これ以上は安くならないかもしれません。


管理会社を探す時はタウンページなどで探したら良いのでしょうか？何かがあった時の事も考えると近くの会社のほうが良いのではないかと考えています。前の回答にも書いたのですが、今の現状で管理してくれる管理会社が見つかるのか心配しています。


今最初にやるべき事は管理会社を探したり見積もりで比べたりすることと、区分所有者に今の現状をとりあえず話して今後の方向性は決まってないが総会を開くか資料を作成して郵送したり何かするのどっちから始めるべきでしょうか？

[45: 匿名さん]

まずは、専門家に相談するのをお勧めします。
専門家といっても見つからないと思いますので、市役所のマンション管理の相談窓口（都市計画課や住宅課など）に聞いてみてください。相談やアドバイザーの派遣を無料又は低額で受けられます。その後、作業が発生すれば有料に移行するかもしれませんが、問題点の整理や検討の仕方、方向性などは無料で行えると思います。

[46: 匿名さん]

管理会社は近いとこにあった方がいいというのは関係ありません。
ＥＶの保守点検は、大手の会社から受けておられるとのことですが、それだったら
全国的にみても、価格がそんなにぶれることはないと思うのですがね。
東芝、日立とかだったら、１基（１４階で標準の大きさ）55,000円前後だと思います。
他の業者に変えることは難しいと思いますので、管理会社との交渉になると思います。
管理会社の手数料を縮小してもらうということです。
部分委託もいいですね。
最悪、独立系の専門業者に依頼すればいいと思います。これならかなり安くはなります。
管理会社は営利企業です。依頼を打診すれば、喜んで営業にきてくれますよ。
その前に、もう一度あなたのマンションの経費の中身と全国の平均的な相場との相違を
認識しておく必要があります。
できれば、マン管士とかの専門家に依頼するのがいいのですが、中々適任者をみつけるのは
大変でしょうね。
ＮＰＯマン管とかに相談するのも一法かもしれません。
単なる相談だけなら、お金は取らないと思いますので。
ところで、長期修繕計画書は作成されているのですか。
もう一つの疑問点
　　共用部分の電灯の球切れの交換は誰がされてるのですか。

[47: 匿名さん]

まず標準管理規約を読まれたらどうですか。

[48: 匿名さん]

築１８年なんでしょ。それくらいの時期に問題が顕在化するのは「普通」ですよ。
今でも管理費＋積立金で月１６０００円くらいはらってるんですから、予算組み替えで
どーにでもなるでしょう。。

[49: 退任済みの理事長さん]

参考までに。
あとスレ主は書き下しじゃなくて表にした方が比較しやすいと思う。

自分のところの支出の金の流れ先を見るに管理会社が各種名目で
徴収しすぎ＆割高発注で金が流れすぎだと思っているが、１年輪番なので
まったく取り組めておらずこのマンションの将来大丈夫かと思っている。
平米当たりが不足気味だし、それ以上に現状を変えられる雰囲気がないので。

で、あまり人の所に言えたもんじゃないがスレ主の所は

・管理会社への支払額は規模と比較して高目
・だが、それ以上に住民は修繕積立をサボりすぎ

しかし管理会社への支払いを減額できても月数千円減るかなというあたりで、
しかも大規模修繕に寄与するのは次回から。
なので、供出金の合意形成に時間取るのが先決だと思う。
サボりすぎが原因だと住民を責める格好になるから、管理会社の
高額請求が原因だ！と持って行きたくなる心理はあるだろうけど。


【管理対象のマンション】
敷地面積　8500m^2
構造　鉄筋鉄骨コンクリート　地上14階（地下設備あり）
住宅　200戸弱
場所　関東郊外

【全体収支】
管理費勘定
　収入：年間４１００万円前後。支出：３９００万円前後
　メモ：差額は積立金に繰り入れている。
　　　　近年１００万円級の工事が多数通ってしまい、繰り入れどころか
　　　　逆に積立金取り崩しが始まりそうな気配で気を揉んでいる

積立金勘定
　収入：年間１４００万円前後。上の繰入がある時は１６００万程。
　メモ：大規模修繕やそれに準じる工事用の積立なので
　　　　支出は基本ないのだが数年前に５００万以上減る保守工事が発生

【管理会社に支払っている費用】
１）事務管理業務費　　　月１６万円程（年１９０万円程）
　・管理手数料（９万程）と会計手数料（７万程）の２項目になっている
　・この他、管理員（日によって人が変わるが日中のみの実質１名）の
　　人件費として月５０万円程が別請求

２）消防設備保守業務費　月６万円程（年７０万円程）

３）給排水設備保守業務費　月１万円程（年１５万円程）
　・この他、給排水系の点検・清掃費として月７万程が別請求

４）共有部定期清掃費　月１４万円程（年１６０万円程）
　・特別清掃　年１２回（月４万程）
　・日常清掃　週１～２回（月１０万程）
　・この他、清掃員（毎回３名ほど）の人件費として月４０万円程が別請求

５）その他の管理会社への支払い項目
　・昇降機保守業務費　月３０万円程（年３６０万円程。フルメンテ５台分）
　・機械監視業務費　　月１０万円程（年１２０万円程）
　・浄化槽点検費　　　月　８万円程（年１００万円程）
　・防犯カメラリース （予算の「その他」に紛れてて額が不明）
　・その他定期報告系　月　数万円程（年２０万円程）

※ここまでの費用まとめ
　管理会社への総支払額：年２３００万円程

【その他の費用】
ネット契約　　年５００万円程（全戸一括）
電気料　　　　年３６０万円程
各種工事費　　年３００万円程
・修繕の他、修理・メンテナンス・予備費など別名の項目が乱立で
　把握面倒だったが総額で。
保険料　　　　年１９０万円程（地震１００万＋損害保険９０万）
植栽管理費　　年１８０万円程
水道料　　　　年　３５万円程
雑費　　　　　年　３０万円程
事務消耗品　　年　２０万円程
組合運営費　　年　　５万円程

積立繰り入れ　年２００万円程（段々難しくなってきている）

※費用まとめ
管理会社に委託手数料で年２３００万円、
ネット・電気・工事費・保険・植栽を大物として、それ以下にも５０万前後の
項目が続いて年１６００万円、合計で３９００万円前後が毎年出てゆく。これまで
毎年数百万を積立に追加で回せていたが、毎年の工事費増大で余裕が消えてきている。

【修繕積立金】
管理費から：　年１２００万円程
駐車場から：　年　２００万円程
管理費から：　年　２００万円程（段々難しくなってきている）
合計　１４００～１６００万円／年

【各戸からの支払額の内訳】
管理費勘定　月１万５千～１万９千円程
積立金勘定　月６千円～１万円程
・駐車場契約の有無で変わる。これまではほぼ満車なので右側
合計　２万１千円～２万９千円

[50: 匿名さん]

４９さんとこのマンションの管理費明細をみてみますと、
総体的に高いという気がします。
スレ主さんへの参考にと私どもの例と全国の相場等をレスしたんですけど、
４９さんとこについては、他の方にお願いしましょう。
一人で答えていくと大変ですので。

[51: 匿名さん]

49のとこ
管理組合も管理会社も何も考えていない感じですね
変えてしまったほうがお互いにとっていいかも
管理会社は管理組合から言われなかったということで昔の理事に批判をもっていくでしょうからね
他人に言わせた方が揉めないでしょうね

[52: 匿名さん]

２００戸と３０戸じゃ人材の量が違うんですよ。単純な話。

[53: 匿名さん]

人数が多くても意識が無い大規模は最悪ですよ

[54: 退任済みの理事長さん]

>>50,51
とりえあずスレ主へのアドバイスだけでいいですよ。
どうみてもスレ主の方が１０００倍くらい困っているので。
自分のはもし会計比較スレみたいなのがあればそっちに移ってやりたいけど。

>>53
何をやっても「私は聞いてない（無関心住民乙）」「取り組みが不十分だ（毎年
着手したところで交代でゼロから再出発ですから）」「サービス業としてレベルが
低い（同じ住人ですが何か？）」「なぜ（その人の個人的利益）をしないのか（いい加減に
しろピキピキ）」で、実は活動するほうが目立つので叩かれやすいという・・・

少人数に比べてのメリットは

・多額の資金を集中運用できるので、もし、万が一、ちゃんと運営されれば優れた環境になる
　裏面は何事も費用が掛かるので大規模に資金流出すること
・票数が多いので独裁になりにくく、かつ、個人間の確執で運営が麻痺しにくい
　裏面は全員無関心体制になって、自治能力を喪失すると回復困難なこと

ですね。

まあぶちまけてしまうと、戸建か賃貸が一番いいですね。
所有制度・自治制度の悪いところを全部集めたのが現代のマンションと痛感してます。

[55: 政治評論家さん]

＞＞５４
よくおわかりですねー。私は、将来的には「信託」制度しかないと思います。
東急コミュニティ信託、長谷工コミュニティ信託とか。。。
しかし、第三者管理方式とどーちがうのか、マンション管理適正化法との関係はどうなるのか。。。

[56: 匿名さん]

みなさんこんばんは。
スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


なるほど。市役所の住宅課で相談できるんですね。明日電話して聞いてみて、後日言ってみようと思います。
自分だけの知識では難しいので専門家に相談してみたいと思っていました。


今の管理会社は今まで新築の時から管理していた管理会社から２年前くらいに変わったのですが、その時の役員さんがエレベーター管理をしていた会社にマンションの管理もしてもらう事をお願いして決まったので、マンションの管理とエレベーターの管理も同じ会社がしています。
どういったいきさつで今の管理会社に変えたのかわからないのですが、明日今までの議事録を見てみようと思っています。
管理会社はエレベーターのフルメンテナンスではこれ以上さげられないと言っていたのですが、値下げできそうな感じですね。


修繕積立金値上げの為に長期修繕計画書は管理会社が作成したものがあります。まだ役員しかその資料は配られていません。
その資料がびっくりする価格なのですが、みなさんの意見を聞いてると妥当な金額なのかな？と感じます。


共用部分の電灯の交換は管理会社がしています。
今管理人はいないのですが、管理人室は入口にあるので、そこに替えの電球がおいてあって管理会社に連絡すると交換しにきてくれます。今は理事長をやっているので色々どうしたら良いかわかるのですが、理事長になるまでは電球が切れててもどうしたらよいかわからず放置してました。


標準管理規約（単棟型）を読んでみました。
規約にある届け出などうちのマンションはあまりされてないのですが、他のマンションはどうやって提出してもらってるんでしょうか？管理人がいたほうがそういった管理が行き届くのでしょうか？
難しいので全部は理解できなかったのですがとても参考になりました。
今理事会などの開催は管理会社まかせで開くときも管理会社がこれについて話したいので理事会を開きたいんですけど、という感じで開催されるのですが、理事長から問題提起して開催するのが普通なのでしょうか？
２か月に１回くらい開催されています。


色々とアドバイスをいただいてとても助かります。
今仕事が１月半ばまで忙しいのでせっかくアドバイスをいただいているのになかなか迅速に行動できずにすいません。
少しずつですが、改善できるようにがんばっていきたいと思います。

[57: 匿名さん]

１）エレベーターはどこの会社のものですか。
　　そして、そこのメーカー（東芝なら東芝）が保守点検をしているのをデベ系といいます。
　　独立系とは、製造会社とは関係ない、地元の業者等が保守点検をしているもので、こちらでしたら
　　４割程度は安くなると思います。しかし、できればデベ系の方がいいでしょう。
　　遠隔監視も同じメーカーに依頼しますが、この経費は月１基あたり15,000円程度です。
　　デベ系なら55,000円、独立系なら35,000円までは下げられます。どうしても下げられないといったら、
　　直接契約にすればいいと思います。管理会社を通さずに、直接現在あなたのとこのエレベーター会社
　　に連絡して契約をしてください。
　　55,000円前後までは間違いなくなると思います。

２）長期修繕計画は、管理会社が作成したとのことですが、建設したデベ系の管理会社ではないので、
　　工事とは直接関係はないので、多分どこもそんなものだと思います。
　　それぐらいかかるものなのです。だから、積立金は計画的に積み立てておかなければなりません。
　　只、実際の工事になれば、値下げや仕様、修繕個所等を検討することによって、かなり抑えることは
　　できます。

３）理事会は、理事長が開催するもので、管理会社が行うものではありません。
　　それから、理事会は、定期的（毎月第二水曜とか）に開催するようにしてください。
　　管理会社には、定期的に行うということを打ち合わせをして、出席するように要請してください。
　　理事会は、議長（理事長）が仕切ります。議題も事前に決めて理事会開催の案内を出欠を含めて
　　各理事に出してください。
　　その議題の中の一つに、管理会社からのおしらせというのを入れればいいと思います。
　　議題が考えられなくても、理事が集まって話し合いをすれば何か今後のマンション管理の展望が
　　開けてくると思いますので。

４）長期修繕計画で２５年間の総経費はいくらですか、良かったら教えてください。

[58: 匿名さん]

理事会の議題はアバウトな方がいいですよ
総会と同じようにしてるとスピードが遅くなります
委任も無いので突然問題提起でもみんなが考えます

管理会社がエレベーター屋とすると
ただのビルメンテですので 内情についても相談したほうがいいです
会社にノウハウ無いので担当者は自分達で育てていかないといけません

[59: 匿名さん]

こんばんは。
スレ主です。
コメントありがとうございます。


１）エレベーターは日立です。
管理は日立ビルシステムがしています。

以前も書きましたが今の内容フルメンテナンスで
・昇降機保守業務費　月９０３００円(１０８万３６００円）→月５５０００円（年４２３６００円削減）
・設備遠隔監視業務費　月１８９００円(２２万６８００円）→月１５０００円（年４６８００円削減）
・防災設備遠隔監視業務費　月２１０００円（２５万２０００円）
・防犯カメラリース料　月１３６５０円（１６万３８００円）
→のように変われば大分削減できますね。

日立ビルシステムはデベ系になるのでしょうか？
今、日立ビルシステムが管理業務とエレベーター管理を両方やってるので、エレベーターは直接契約になるのでしょうか？また違った会社があるのでしょうか？


なるほど、修繕計画か参考にして実際の工事で変わってくるのですね。実際工事をするときに理事会がしっかりしておかないとダメですね。


今理事会は管理会社が段取りをやっているので、管理会社主催の理事会に理事達が集まっていくという感じなので、いつも管理会社は必ずいる状態です。
なので、いつも管理会社がこうしたほうがいいという提案や先日住民からこんなことがあってというお知らせを話し合ったりしています。理事会で難しいと思う所は見積もりを見て理事会で決める事です。知識がないので妥当な金額を検討したりできないのでじゃあ、それでお願いしますという感じになってしまいます。
だいたい２か月に１回くらい開催しているので、理事長から提案するということはなかったのですが、主体的に進めていくものなんですね。


初めて理事長をやるので管理会社のいいなり感は避けられない状態になっちゃうのですが、きちんと自分の意見も言っていかないとですね。でも何かあったときの対応や資料作成などは迅速で良い会社だと思うので、どうしたら良いか悩みます。
自分があと１年で任期がおわり理事から離れるので、それまでに住民のみんなが今より管理組合に対して関心をもってもらえるようになったら良いのですが。


長期修繕計画の総経費を計算してみました。
２０１１年（築１９年）～２０３９年（築４７年）２８年の修繕計画資料

推定修繕工事項目
建設
１仮設工事
２屋根防水
３床防水
４外壁塗装など
５鉄部塗装など
６建具・金物など工事
設備
７給水設備
８排水設備
９消防用設備
１０強電設備
１１弱電設備
１２防災設備
１３その他設備

合計１５５，９４２，０００円


以上です。

[60: 匿名さん]

＊日立ビルシステム
　　資本金は全額日立製作所が出資してます。
　　従業員　5,933名（内マンション管理部門　514名）
　　635棟　戸数　25,000戸
　　総合管理しかしていない（部分管理はなし）

　　総合管理とは、事務管理、清掃、管理員、ＥＶ保守点検、給排水管点検、消防設備点検等
　　管理会社経由でおこなっている管理携帯をいいます。
　　
　　部分管理とは、ＥＶ保守点検、消防設備点検、給排水管点検とかを組合が直接業者と契約
　　を結ぶ管理携帯のことです。

＊デベ系とは、土地を買って建物を建てて売るとかのマンション販売会社を親会社にもっている
　会社のことです。野村・住友といった管理会社です。
＊独立系とは、自力の営業のみで顧客の開拓をしていく管理会社です。
　　独立系管理会社・・・日本ハウジング、日本総合住生活、互光建物管理等があります。
※あなたのとこのマンションは、ＥＶに関しては、デベ系といえるでしょう。
　本来なら、ＥＶの保守点検は安くならなければならないのに、何故全国の相場より高いのかは
　分かりません。
　全国の相場は、14階で1基　55,000円が相場です。

＊値下げ交渉してうまくいかなければ、管理会社の変更も考えなければならないでしょう。
　日立システムは、親会社との関係もあり、部分契約をするのは無理でしょうから。

＊理事会・総会については、管理会社は基幹事務として、総会・理事会の支援業務がありますので、
　出席はしなければなりません。
　但し、あくまで主導権は組合が取るべきです。

＊長期修繕計画から計算すれば、１戸当たり月の修繕積立金の額は、１３，６５０円です。
　勿論、値上げ時期が遅くなればなる程、値上げ額は大きくなります。
　実際の、工事費については、前述した通り、調整はできますが。

[61: 匿名さん]

追伸
見積もりのことが記載されてましたので、追加します。
　工事の中身とかについては、中々分かりにくいと思いますが、価格については
　相見積を取れば大体は理解できると思います。
　多分、管理会社任せになっていると思いますので、相見積は取っていないんじゃないかと思いますが。
　管理会社と繋がりのある業者だけでなく、独自に組合で業者に見積もりをさせたら
　意外に大きく経費削減できるかもしれませんよ。
　ＮＰＯマン管とかに連絡すると、業者は紹介してくれるでしょう。

[62: 匿名さん]

横から失礼します。
エレベーターの保守管理の具体的な価格が出ていたので注目してました。

24階地下1階のエレベータ1機当たりの相場が判ると助かるのですが、
お教え願えないでしょうか？
どこか参考になるURL等があれば、なお嬉しいです。

機械式駐車場についても保守管理費の相場がわかるところはないですか？

[63: 匿名さん]

東急の相談窓口でおしえてくれるよ
マンション管理士が応対する

[64: 匿名さん]

こんばんは。
スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


なるほど。全国の相場に比べると高いですね。
フルメンテナンスだから高いんでしょうか？
管理会社はプランを変えれば安くなるけど、部品が壊れた時に費用がかかるのでどうとか言ってました。

大手の会社だからこそ変えられない点はあるんでしょうね。
人は良くても、変更も考えなければならないかもですね。


自分の希望としては今の管理費

管理費１２９００円
修繕費　１２９０円

↓

管理費８０００円
修繕費１００００円

くらいになったら良いかなと考えていますがどうでしょうか？



相見積もりはとっても良いのですが、管理会社指定の会社にしないと管理会社が対応してくれないので
今の理事会の状態だと対応できる人間が準備できていないので、だれが監督するなどの問題があるので
無理だなと思い。どうしたら良いか悩んでいます。



この間植木の剪定で見積もりをだしてもらったのですが、とても高かったので、調べてみてシルバー人材に頼んで良いですか？と聞いてみたら管理会社の指定会社でないと私共は対応できないので理事会でやってくださいみたいな事をいわれたので、回覧板などをつくってもっと管理組合の理解を深めてからでないとできない事なのかなと思いました。


東急の相談窓口気になります。
事業所を調べてみたら私のマンションの地域からだと一番近い事業所で２時間以上かかる場所だったので相談するのどうなのかなと迷いました。


来週仕事が落ち着くので理事の方にアドバイス頂いた事を相談してみて、市役所に行ってみようと思います。

[65: 匿名さん]

＊フルメンテナンス契約とは、点検・整備・手入れの他、部品交換や機器の修理を行う。
＊ＰＯＧ契約とは、点検・管理仕様範囲内の消耗品や油類の交換はするが、それ以外の
　部品交換、修理は別途とする契約です。

　マンションが建設された当初は、フルメンテナンス契約にしても殆ど部品の交換とかは
　ありませんが、おたくのマンションは、築１８年を経過してますので、いまさらＰＯＧ
　契約に切り替えると却って経費増になることが予想されます。
＊ＥＶを部分委託として、直接契約にすることは、日立製作所の子会社としてはできない
　でしょう。それに、日立システムは、総合管理しかしてませんので。
　会社の大小には関係ありません。
＊あなたのマンションの、１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、あくまで13,650円です。
　勿論、前述したように、微調整はできますけど。
　但し、1回目の大規模修繕工事分の不足分は借入をしなければなりませんので、その分の
　返済は修繕積立金から返済ということになりますので、毎月の積立金の額は上積みされま
　すし、値上げ時期が遅れれば遅れるほど、アップ額は大きくなります。
　おたくのマンションは、かなり重症に陥っているということを、全組合員に認識させるこ
　とが必要でしょう。
＊管理会社は、基幹事務として、「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」
　があります。
　管理会社は、あなたのマンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く）を外注により管理
　会社以外の業者に行わせる場合の、企画又は実施の調整を行うとなっています。
　管理会社は、組合が、直接業者に工事・点検を依頼しても、見積もりの精査、発注、履行
　確認等を行わなければなりません。これが事務管理なのです。
　管理委託契約書は必ずある筈ですから、読んでみてください。
＊植栽とかＥＶの保守点検とかは、業者やシルバー人材センターにまかせっきりでも問題は
　ないと思います。
　マンションの住民の中に、会社をリタイアされた方や専業主婦の方がおられると思います
　ので、報酬を支払って契約されたらいかがですか。
＊市役所にいくより、ＮＰＯマン管にＴＥＬなりで相談した方がいいと思いますよ。
　単なる相談だけなら、無料でやってくれると思いますので。
＊管理費を抑えるには、管理会社を変更して、基幹事務だけを管理会社に委託して、後は
　部分委託にされたらどうですか。
　部分委託にした場合の、業者発注の連絡や業者の工事・点検の際の窓口（世話役）には
　マンションの住民に報酬を支払って契約をする方法があります。
＊基幹事務
　　管理組合の会計の収入および支出の調停
　　出納業務
　　マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

　　勿論、基幹事務以外の事務管理業務は、事務管理業務の中に入っています。
　　理事会・総会支援業務です。
　

[66: 匿名さん]

＞＞自分の希望としては今の管理費
＞＞管理費１２９００円
＞＞修繕費　１２９０円
↓
＞＞管理費８０００円
＞＞修繕費１００００円
＞＞くらいになったら良いかなと考えていますがどうでしょうか？

それでいいのでは？
管理費６５００円　修繕費１００００円でもいけますよ。
駐車場収入が何台分かあるんでしょ？

いまはデフレなのでそんなに深刻に考えなくていいです。
１０年後の工事費は半額になってますから。

[67: 匿名さん]

とにかく職人の人件費が異様に安くて、コンビニのバイトと大差ありません。
不安を煽るマンカン士には気をつけてください。

[68: 匿名さん]

日立の年収は平均７００万程度であり、独立系はその半分ですので、安いほうがよければすべて半額になります。

[69: 匿名さん]

理事会で主導権をとる方法は簡単です。
「私が責任を持ちます」と言い切ればいいのです。
あとで、突っ込まれたら、「裁判やってください、負けたら従います」と言えばいいの。

[70: 匿名さん]

>67さん
私はマンション管理士ですか？
私は、一生懸命なスレ主さんに、出来るだけ応えてあげるためにレスしているんですよ。
それに、別に不安を煽ってはいません。現実を述べているだけです。

68さんのいわれる通り、できることならデベ系がいいですよ。
それは以前レスしましたけど。

[71: 匿名さん]

エレベータも最近はやすくて６００万で新品買えます。
（独立系エレベータ保守会社の自社ブランド品の場合です。）
１５００万で見積もるのと２．５倍の差がありますよね。
修繕計画の概算金額はあくまで参考値であって、いざとなれば、なんでも半額になりますので心配無用。

[72: 匿名さん]

これはやすいとおもう。
http://www.secev.co.jp/renewal/index.html

日立のほうがスキ！とかいわれると１５００万かかるでしょう。

[73: 匿名さん]

大事なのは、「安全性が・・・」、「責任は・・・」、「人命が・・・」などの
管理会社の脅しに動揺しないことです。管理会社に頼まなかったら理事会の責任だ！と言わんばかりですが、
とんでもない、受託した業者の責任であり、保証をとっている！と反駁してください。

[74: 匿名さん]

>71さん
東芝のエレベーターなら、１４階の普通サイズで
1,200万とのことでした。
日本のＥＶは、東芝・三菱・日立の3社で８０％のシェアを占めています。
ただ、シェアだけでいえば、シンドラー社製は世界第２位です。
簡易制御リニュアルでしたら、１基８００万～９００万程度です。
新法律対応にするには、ちょっと高くはなります。
２５年を過ぎたＥＶのリニュアル工事は、今は制御リニュアルが主流とのことです。

　１０階建ての例
　　１．完全撤去、新設工法　　　　　1,200万～1,500万
　　２．準撤去、新設工法　　　　　　　７００万～1,000万
　　３．分割回収、準撤去工法　　　　　４００万～５００万

　１４階の例（東芝の例）
　　　　制御盤　４００万　　巻き上げ機　１００万　かご等（三方枠・扉・床等）　７００万
　　　　合計で1,200万です。
　　　

[75: 匿名さん]

74は私のマンションで、もし交換するときの価格とかを所長に質問したものです。

[76: 匿名さん]

スレ主のマンションは震災前に建ってますよね。震災前のマンションってコンクリートにヒビが多いです。
うちは震災のあとだったからかどうかは知りませんが、１０年過ぎてもヒビはほとんどありません。
本格的な長期修繕計画作るなら、きちんと調査（劣化診断）したほうがいいですよ。

[77: マンションの理事]

＞スレ主さん
匿名だけで誰が誰のレスか分からないと思いますので、これからはＨＮを使います。

　37　38　43　46　57　60　61　65　70　74　75　は私が書き込んだものです。