公募ってどうやるんですか？

[匿名さん]

みなさんこんにちは。


管理会社がマンションの長期修繕計画表を作ってきたのですが、管理会社の見積もりだけでは
よくわからないので、何社かに見積もりしてもらおうと思っています。


他スレを拝見したところ、公募が良いと書いてあったのですが、公募とはどうすればよいのでしょうか？
公募でなければ、タウンページや住民の方に評判の良い建築屋を聞いて問い合わせるのが良いでしょうか？


わかる方いましたらアドバイスよろしくお願いします。

[101: マンションの理事]

>97さん
小規模マンションでは、大規模修繕の工事費は、どうしても割高になります。
それに、18年経過してからの工事ですから、工事する個所も増えると思います。
１戸当たり　６０万+１０万では７０万にしかなりません。
それに、１０万を各戸から徴収することは大変ですよ。
中には、管理費等を滞納されるぐらい生活が苦しい方がおられるかもしれません。
だから、最終的には、借入が必要になってくるのです。
一般会計からの振り替えが年50万あるといいますが、1戸当たり月に換算しますと、
1,225円にしかなりません。
現状の1,500円とプラスしても2,725円ですよ。
これでは、全然積立金は足りません。
2,000万の積立金が残っているということは、18年間全く修繕積立金は使用され
なかったということになるので、かなり手をいれなければならないとおもいますよ。

[102: 匿名さん]

すでに導入されてるエレベータを寿命までは交換するわけにはいかないのだから、
デべ系のメンテが相場よりずっと高ければ、独立系に切り替えるのもやむを得ない
じゃないですか。そして、交換時に独立系のエレベータを導入すればいいんじゃない。

あと、メンテ用のマニュアルを外部に出さないのって、法律に触れないんだっけ。
シンドラーは例の事故以降は情報公開するようになったんだよね。

[103: マンションの理事]

>99さん
大規模修繕工事は、外壁工事だけではありませんよ。

>100さん
スレ主さんとこのマンションで、ＥＶを全取り替えとかする必要は全くありません。
マンション長期修繕計画のガイドラインとしては、30年が目安となっていますので。
それに、25年を過ぎたＥＶのリニュアル工事は、現在は、制御リニュアルが主流です。

[104: 匿名さん]

修繕積立金は少し足らないくらいのほうが無関心にならなくていいかも。一時金徴収は難しいという話を良く聞きますが
最近は大規模修繕工事が普通決議なので、工事実施は結構かんたん。一時金を払うのがイヤで反対というひとが過半数いない限り工事は実施され、お金のない人は最終的に出て行くことになるでしょう。
そのときの理事の性格にも左右される。ガテン系住民が理事をやってると、強権的にコトを進めることが多く、教養豊かな人が理事をやっていると借り入れを選択するでしょう。

[105: マンションの理事]

>スレ主さん
国交省が先般修繕積立金に関するガイドラインを出しましたので参考までに。

　15階未満のマンション
　　　5,000㎡未満　　　218円/㎡月　　　15,260円　　70㎡で試算
　　　5,000㎡～10,000㎡　　202円　　　14,140円
　　　10,000㎡以上　　　　　178円　　　12,460円
　　大体、1戸当たり月の必要修繕積立金の額です。
　　修繕積立金、管理費から振り替える金額の合計ということです。

　それから、長期修繕計画の周期としては、13年前後です。
　付属施設（給排水管・照明設備・消防設備とか）はそれぞれです。

[106: マンションの理事]

>スレ主さん
ＣＩＰで検索してみてください。
　そこで無料相談ができますのでやってみられたらいかがですか。
　　
　管理費の無料査定
　長期修繕計画無料査定
　無料出張セミナー
　改修工事費無料査定
　
　　資料請求なり相談をしてみてください。
　　
　　03-3538-1175

[107: 匿名さん]

＞＞それから、長期修繕計画の周期としては、13年前後です。
修繕工事１回目に２５００万かかるとして
２５００万／１３年＝１９２万／年
２５００万／１８年＝１３８万／年
修繕周期を５年遅らせることで毎年の負担が約３０％減です。
うちの知り合いのマンションは外壁タイルで傷みが目立たなかったので
１７年目にやりましたよ。外壁がペンキのマンションは新築時に安い塗料を使うことが多いらしく
１回目の大規模修繕はとても大事らしいのですが、外壁がタイルなら１３年周期でやる必要は無いです。

[108: マンションの理事]

>107さん
国交省のガイドラインによると、5,000㎡以上のマンションでは、１戸当たり
月の必要修繕積立金は、14,000円としています。
この70%で計算しても、13年で約5,000万円が必要になります。スレ主さんのマンションの例
あなたの大規模修繕工事は、外壁塗装・ベランダの塗装・シーリングが中心です。
工事はいろいろありますよ。

　屋上防水、床防水、外壁塗装、鉄部塗装、建具・金物等、共用内部、排水管、給水管
　ガス設備、空調・換気設備、電灯設備、情報・通信設備、避雷針、消防用設備、
　エレベーター設備、駐車場・駐輪場設備、外構付属設備、植栽、インターホーン工事、
　監視カメラ設備、郵便受箱、共用アンテナ・・・・・

　それ以外にもまだまだありますよ。

[109: 匿名さん]

一時金を３０万くらい集めてるマンションって結構あるよ。払えない区分所有者のことを考える人って
実はそんなにいないよ。世間は冷たいもんだよ。実際問題、失業倒産夜逃げ自殺のひとってマンション内でけっこういるんだけど葬式なんかいかんでしょ。
一部の反対は過半数で押し切られて終わり。

[110: マンションの理事]

>109さん
一時金を30万ぐらい集めているマンションって結構ありますか。
分譲当時だったらありますけどね。
途中で一時金の徴収は極端に難しいですよ。
納められない者は、競売にかけるとか提訴するとかになりますけど、
現実問題として、競売は先取特権の滞納金では難しいでしょう。
金融債権が優先しますので。
少額訴訟や支払い督促では裁判所の支払い命令が出ても、中々取れませんよ。
当然先取特権の管理費等では、給与の差し押さえもできません。

[111: 匿名さん]

近所のマンションは３０万くらい何回もあつめてるよ。１００戸くらいのとこだけど。

[112: 匿名さん]

全員払ってると聞いてる。。。不思議だけど。
でもね。３０万くらい払えって言われて払えなきゃどーにもならんでしょ。
自己破産予備軍はどっちみち自己破産するんだろうし。。。

[113: マンションの理事]

>112さん
築18年のマンションともなると、高齢者や管理費等の滞納者もいると思いますよ。
特に、滞納者については、滞納され督促されても中々払えない住民もいるのです。
それを30万とか50万が総会決議で可決されたから支払ってくださいといっても
難しいのではないですか。
一人でも未払い者がいてはいけない問題ですからね。

[114: 匿名さん]

だから安い方法でやるようにいってるだよ。築３０年で４軒雨漏りしてる３０戸マンションしってるよ。それよりはまし。

[115: マンションの理事]

大規模修繕工事は、危険や雨漏りとかがするからだけでやるというものではありません。
いかに快適なマンション生活が送れるか、又いかに資産価値を保てるかでやるものです。
専有部分でいえば、畳の交換や網戸の張り替え、壁紙の張り替えは我慢すれば補修や
交換はしなくても問題はありません。
反面、余裕のある家は、壁紙や畳の交換も早めにやれるでしょう。
おまけに、カーテンの交換、ソファーやダイニングテーブル、照明器具、キッチンの
取り替え等いろんなことができます。
そういうことは、やってもやらなくてもその部屋で生活はできるのです。
しかし、そういうリニュアルや交換等を行うことによってより快適な生活はできます。
大規模修繕工事も同じことです。
修繕周期を12年でするのと、20年でするのでは、資金に余裕があれば12年で工事を
するにこしたことはありません。

[116: 匿名さん]

スレ主はカネがないといってるでしょ。

[117: 匿名さん]

みなさんこんばんは。
スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


今週は仕事が忙しくてざっと読んだのですが、また時間のある時にコメントします。


自分としては今のマンションは住めればいいので、美観などはあまり気にせず、安全面などでの必要最低限の修繕は必ずやるような値上げができたらいいなと考えています。もちろん他の住民の方がどう考えているかによるのですが。


修繕周期を決めるためにどこまでマンションをどのレベルで保ちたいのかで色々変わってきますね。劣化診断がやはり必要な感じがしました。あと住民の意見ですね。


それでは、また今度。

[118: マンションの理事]

>スレ主さん
劣化診断をして、ただ危険個所や雨漏りとかだけを補修するんであれば
現状分は、2,000万でもできるかもしれませんね。
アパートと違って自分のマンションなんですけどね。
前述しましたように、修繕個所や交換個所はかなりありますよ。
修繕積立金はできるだけ少ないほうがいいと思うのは誰でもそう思うでしょうが。
あなたは、忙しすぎますね。
もう少し、マンションの管理に時間が割ける方がいなければ、難しいかもですね。
私は、マンションの住民で会社をリタイアしまして、何かボランティア活動が
したいと思い、マン管の資格を取り無償でNPOの活動とかをしています。
スレ主さんのマンションは、積立金の不足は如何ともしがたい状況にあると思います。
一刻も早く値上げを行うと共に、第一回目の大規模修繕工事に着手されることを
祈念しております。
仕事忙しいでしょうが、頑張って快適なマンションにしていってください。
今まで、失礼なこともいってきましたが、ご容赦ください。
これでここのスレから離れたいと思います。

[119: 匿名さん]

＞＞１１０
一時金が払えない人がいても最終的には特定承継人から取れますよ。払えなくて出て行くというのは、気の毒な話ではありますけど、そもそも大規模修繕が過半数で実施できるようになったのは、阪神大震災のあと復旧が進まなかったことが原因なので、不幸な個別的経済的事情は市役所などが対応すべき問題になります。

[120: 匿名さん]

こんにちは。
スレ主です。

マンションの理事さん今まで色々とアドバイスありがとうございました。
とても参考になりました。
少しずつですが、がんばっていきたいと思います。


劣化診断で今のマンションがどの程度劣化しているか見て、全体の修繕と特になおさなければいけない個所などを把握して
たいと思っています。


綺麗に維持していけるマンションにできたら良いとは思うのですが、管理費が月２５０００円くらいになったり、
一時金３０万とか出すのは良いのですが、出してくれない部屋があったりすることを考えると、
壁が崩落したりせず自他ともに危険性なく安全に住めればいいかなとも考えてしまいます。


一時金が払えないからマンションから出ていかなきゃいけないなんて、購入したマンションなのにきびしいんですね。出ていくという事は売るって事でしょうか？売れなかったら売れるまでは住んでて良いのでしょうか？

[121: 匿名さん]

＞一時金が払えないからマンションから出ていかなきゃいけないなんて、購入したマンションなのにきびしいんですね。

賃貸だって家賃払わなきゃ出ていくんだよ。特別なことではない。

＞出ていくという事は売るって事でしょうか？売れなかったら売れるまでは住んでて良いのでしょうか？

売れなきゃ、住んでいいだろうけど、その分は不法占拠だから損害賠償請求されるだけ。タダで済むわけではないよ。

[122: 匿名さん]

管理費滞納と同じことですよ。どこまで追求するかは管理組合次第。
ローンの残債が多い場合、民事執行法６３条の無剰余却下となるので区分所有法５９条競売にする。
でも、面倒なのは確かですから、長期分割払いとかにしてあげたらいいのでは？
修繕計画を作って、一時金徴収か、借金するか、アンケートとって決めたらいいでしょう。

１８年前だと管理規約が古くて、管理費と修繕積立金の金額が規約に書いてあるのでは？
突っ込まれたときのために理論武装しとかないと何もできないと思います。

[123: 匿名]

お金ないなら自主管理

[124: 匿名さん]

30戸くらいならそれもいいかもね。近所の持ち家に住んでるマンション管理士。抵当権を付けることを条件に委託。

[125: 匿名さん]

スレ主です。こんばんは。
コメントありがとうございます。


今の所うちのマンションは滞納者が少しある一部屋とあとはきちんと払っているのですが、これから値上げによって
滞納者がでてきたらどうしようと考えていたのですが、色々な方法がありそうですね。


自主管理は管理組合が色々と整ったら考えていけるかもしれません。


アドバイスありがとうございます。

[126: 匿名さん]

３０戸だと管理人は不要です。毎朝、２時間掃除のひとにきてもらうといいよ。２時間＊２２日＝４４時間＊８５０円で月４万円。

[127: 匿名さん]

こんばんは。
スレ主です。
コメントありがとうございます。


かなり削減できて良いですね。


日常清掃ですとシルバー人材とかに頼むのが良いでしょうか？あとは清掃会社に直接といった感じでしょうか？
日常清掃をシルバー人材などで頼んだら、定期清掃はまた本格的な清掃会社に頼んだほうが良いでしょうか？