公募ってどうやるんですか？

[匿名さん]

みなさんこんにちは。


管理会社がマンションの長期修繕計画表を作ってきたのですが、管理会社の見積もりだけでは
よくわからないので、何社かに見積もりしてもらおうと思っています。


他スレを拝見したところ、公募が良いと書いてあったのですが、公募とはどうすればよいのでしょうか？
公募でなければ、タウンページや住民の方に評判の良い建築屋を聞いて問い合わせるのが良いでしょうか？


わかる方いましたらアドバイスよろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

長期修繕計画は、国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというので標準化されています。
でも、標準様式は本格的なもので、現地調査などもするので、作成に数十万かかると思いますよ。
マンション管理センターに相談したらいいです。業者の紹介もしてくれます。

[2: 匿名さん]

まず考えられるのは、建設新聞に掲載して公募してください。
それと、評判の良さそうな建設会社に公募の参加を呼び掛けてはどうですか。
それから、見積もりを取る時は、同じ仕様・同じ工事個所で見積もりを取らなければなりませんので、
その点については、建築士にお願いすれば作成してくれますよ。
管理会社にこの見積もりの仕様とかを作成させたら意味がありません。

[3: 匿名さん]

↑修繕工事の業者募集じゃないと思いますけど。スレ主は修繕計画の概算工事費の妥当性を言ってるんでしょう。

[4: 匿名さん]

>3
公募だから、建設会社のことじゃないんですか。
長期修繕計画の作成だけじゃないでしょう。
それに、長期修繕計画を作成する業者を公募することはないでしょう。

[5: 匿名さん]

長期修繕計画は、管理会社のフロントが、ソフトに則ってただ打ち込んで
作るのはダメですよ。
現場を検証してから作成しなければなりません。
その計画書は、どこでやってもそんなに変わらないと思います。
問題は、その工事をする業者で大きく変わってきます。

[6: 匿名さん]

スレ主です。
返答ありがとうございます。


今私のマンションは築２０年で今まで修繕費が各部屋１５００円前後しか積み立てていなくて、修繕費が足りていない状態なのでこれから修繕費の値上げをしたいと考えています。


しかし、管理会社が持ってきた長期修繕計画書に基づいて値上げすると、月に１万以上の値上げが必要で、さらにその値上げをしても足りていない状態というので、その計画書が最低限なのかやりすぎなのか素人だとわからないので、何社かに見積もってもらい、修繕費値上げの金額を決めたいと思って公募という形をとるのが良いのかと思い質問してみました。


国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというので標準化されているということで管理会社がだしてきたのは標準価格だったのかな？とも思うのですが。


見積もりにあまり費用がかかるならまた考えなければいけないです。

[7: 匿名さん]

築20年ということなら、大規模修繕の工事は必要でしょうね。
しかし、今まで1,500円の修繕積立金では殆ど積立金も残っていないのではないでしょうか。
これから値上げをするといっても、もう焼石に水ではないでしょうか。
積立金の値上げは次回の工事に備えるためには必要でしょう。
今回の工事分については、一時金の徴収か借入れしかないでしょう。
そして最低限の工事で済ませるしかないでしょうね。
長期修繕計画での工事費の予測は、大体そんなもので、どこでやってもそんなに変わらないと思います。
ただ、実際の工事では、修繕個所や仕様のグレードを下げることによって安くはできるでしょう。
必要修繕積立金については、長期修繕計画で簡単に計算できます。
各戸当たりの月の必要修繕積立金がいくらなのかは計算して知っておく必要があります。
殆どのマンションでは、修繕積立金は1万以上は当たり前ですよ。（駐車場からの収入含む）

[8: マンション管理研究会]

借りたらいいですよ。金利も安いし。先に工事やって修繕積立金で返済していけばいいです。

[9: 匿名さん]

借入しかないでしょうね。

[10: 匿名さん]

借り入れてでも工事はやらないと、スラム化するだけでしょう。

[11: 匿名さん]

＞築２０年で今まで修繕費が各部屋１５００円前後しか積み立てていなくて、修繕費が足りていない状態なのでこれから修繕費の値上げをしたいと考えています。

悪いこと言わないが、早く引っ越した方がいい。
貴殿が引っ越さなくても、他人が引っ越すから、遅かれ早かれの問題だが。

[12: 匿名さん]

気の毒だけど、厳しい状態ですね。
管理費は安くても、修繕積立金はある程度なければやっていけないから。
借入れをするにしても、将来は厳しいですね。
思い切って退散もありです。

[13: 匿名さん]

１戸当たり８０万程度の借入は大丈夫ですか？

[14: 匿名さん]

スレ主です。
返信ありがとうございます。


各部屋月１５００円前後で今修繕費が２０００万くらい積み立ててあります。
書く内容が足りなくてすいません。


これから一回大規模修繕をしたらほとんどなくなってしまう状況らしいです。


やはり、１万以上の値上げが必要になりそうですね。


今管理費も月１５０００円くらいで安くないので、ここから値上げして月２５０００円となると厳しいです。


借入はまだ考えた事ないので、どのくらいできるかはわからないんですが、区分所有者全員で話し合いするくらいの
必要がある課題でしょうか？


それならば説明もかねた総会をひらいたほうが良いかと思いました。

[15: 退任済みの理事長さん]

平均レベルでも共有部含め最低でも１平米あたり月200-300円、できれば
それを超えるペースで積み立ててないといけないというのに、それは完全に
詰んでます。それだけ積み立てていても管理会社によっては工事工事に
また工事で大規模修繕以前に資金が流出しっぱなしになることすらあるのに。

冷たい言葉になりますが、この事態になるまで住民みんなで管理組合運営は
嫌だ嫌だと放置していたとしか思えない訳で、そのようなマンションに留まって
さらに自分の時間を注ぎ込むのは人生の無駄です。残ってる手段は
売り逃げしかないと思います。もっとも、大規模修繕の破綻は明らかですから
資産価値はなく、かなりの損失は逃れられないでしょう。

残るのであれば各戸から数百万円単位で追加拠出しないとダメだと
思いますが、先のような住民が多数のマンションで通るはずがない。
さらに同意しても支払い余力のない家があれば、それで頓挫です。

個人レベルで見れば売り逃げで１千万円単位の損失をかぶるより
数百万円でも拠出して住み続けられたほうがまだましなのですが、
自分の資産も他人の都合で思うようにならない、というリスクがあるから
マンションは怖いのです。これに引っかかるとスラムマンションから
逃げることもできず一生を過ごすことになる。

[16: 匿名さん]

>スレ主さん
積立金の残高が2,000万では話しにもなりませんよ。
それに、管理費の15,000円、何でそんなに高いのですか？
管理会社に委託してて、修繕積立金が1,500円で２０年もほったらかしにするとは
管理会社失格ですよ。提案はなかったんですか。
管理費の再検討をされたらいかがですか。
管理委託費、管理員費、清掃費、ＥＶ保守点検費、監視カメラレンタル料、消防設備点検費、
遠隔監視業務費、共用電気料、役員手当、小規模補修費、デジタル対応費（本年で終わり）、
予備費等が主な経費だと思いますが、あなたのマンションの経費明細を出せば、他所との
比較ができると思いますよ。

[17: 退任済みの理事長さん]

あ、積み立て総額が2000万円って書かれていました。
ざっと60戸前後のマンションと思えますが、それで「大規模修繕１回でなくなってしまう」は希望的観測に満ち溢れすぎで、普通は１回にも足りません。
全室ワンルームとかなのかな。

できうる限り全員を集めた総会で、

・このまま放置して、多少のスラム化は目をつぶる（でも月々の支払いは安い）
　皆が納得するならありです。住民の方次第ですが、この選択でも
　管理会社を使わず自主管理にして、建物はボロでも皆が助け合って生きる
　住みやすいマンション、というのを目指すことはできます。

・借り入れをして大規模修繕する。管理費の積み立て分は大幅アップする
　できるだけ普通のマンションに戻したい場合の選択肢。
　この後でまともな値段で売って住み替えできたら理想かもしれませんね。
　しかし、管理費が大幅アップになった状態では売るに売れないでしょう。
　改修後は自主管理にして月々の支払いを極力押さえるコースも有力です。

建物の傷みが酷い場合は後者しか手がないですが、多少壊れていくとしても
我慢できるかも、という場合は前者という２択で選ぶことになります。

しかしこれまで放置してきた実績を見るに無関心度が変わらない、
総論賛成各論反対で何も決められない・実行できなさそう、という場合は

・誰にも何も言わず、何もしない（で、自分は早々に売り逃げる）
　代々の住民（理事会）の方々がやってきた方式です。
　詰んでる状況に気づいている人は絶対買いませんが、相場より
　少し安めにしておくことでうっかり買う人がいるかもしれません。
　要はババ抜きですね。

と見切った方がいいかもしれません。20年は長すぎました。
正直、歴代理事を善管注意義務違反で訴えてもいいのではないかというレベルです。

[18: マンション管理研究会]

うちも似たようなものですけど私がなんとかするつもり

[19: 匿名さん]

スレ主さんが、どの立場に検討されてるのかわかりませんが、
スレ立てとその後の発言をみていると、どっちに転がるにせよ身近に信頼できる詳しい人が必要だと思います。
管理会社の提出した長期修繕計画表すらもよく把握されていないのでは？？

規模が小さいなら委託（顧問料？）も知れてるので、まずはマンション管理士を探したほうが良いと思います。
朝5時前の投稿っていうのも気になりますが。

[20: 匿名さん]

おれがこのマンションを所有していたら、

ローンが無ければ、言い値ですぐ売り、
ローンが残っているのなら、賃貸に出す。

[21: 匿名さん]

>スレ主さん
おたくのマンションは管理会社にいいようにカモにされてますよ。
管理会社の変更をされた方がいいですよ。
理事でできないなら、マンション管理士を活用する方法もあるのでは。
意外と安く、１日２万程度あれば交渉してくれると思いますよ。

[22: 住まいに詳しい人]

マンカンは二ヶ月で取れる日商簿記二級程の資格である。一日二万円は電気工事士の日当である。

[23: 匿名さん]

>22
マン管に交渉してもらうのが嫌なら、自分たちでやるか、
電気工事士にでも管理会社と交渉してもらえばいいんじゃないの。
僅か２万なら安いと思うけど。
それに日商簿記とマン管はそれこそ月とスッポンだよ。
日商簿記とってどうすんの。
それこそ何の役にもたたないのに。

[24: 匿名さん]

日商簿記１級とマン管を比較してもマン管が難易度は高いよ。
勿論、簿記は取れば経理部門の職場では役に立つだろうが。
商業高校卒の女子社員で経理についている者は、殆ど日商簿記の１級はもってるよ。
それ以外は、何に使うのかな。家計簿をつけるのにはいいかな。

[25: 匿名さん]

大学出てない者が公認会計士を受験するときには、それをもってれば
受験資格があるんだってね。

[26: 住まいに詳しい人]

交渉は代理人の仕事

[27: 匿名さん]

税理士もだよ。
高卒は大変、受験資格がない資格は日商簿記１級から取得しなきゃならないから。

[28: 住まいに詳しい人]

マンカンは宅建と同じくらい

[29: 匿名さん]

俺宅建は１回で簡単に合格したけど、マン管は倍ぐらい勉強したけど
３回受けても不合格だったよ。
もうやめたけどね。
マン管の方がかなり難しいのは確かだね。

[30: 住まいに詳しい人]

税理士は税務署ＯＢでないと中小企業社長は雇わないよマンカンも管理会社ＯＢでないと役には立たないだろう。

[31: 匿名さん]

マンションに長年住み、理事長経験があり、マン管の資格を有し、
マン管連合会とかの理事の経験があるんだけど、役にたたないかい。
但し、管理会社には勤務したことないけどね。
大規模修繕委員や規約改正の委員の経験もあるよ。

[32: 販売関係者さん]

付き合ってた管理会社は?全然違うからね。相手によって。管理侍のとこみたいな紳士的なとこばかりではありませんから

[33: 匿名さん]

みなさんこんばんは。
仕事が今終わり帰宅しました。


たくさんの返答ありがとうございます。


私のマンションは築２０年になるのですが、私は今まで全く管理組合に関心がなくほぼ関わったことがなかったのですが、２年くらい前に管理会社が変わり理事会が輪番制になり、今期から理事会に関わる事になり今のマンションの現状にやっと気付いたという状況です。


前の管理会社がどういった管理費の使い方をしていたかわからないのですが、今の管理会社に変わってからその会社の人も修繕費が少なすぎるので、修繕費の値上げが必要ですと言っています。もともとの管理費も高いですし、総会を開いても１０人くらいしか集まらないので、どう話しを進めていったらよいか悩みます。ちなみに私のマンションは３４戸です。


考えがうまくまとまらず、読みにくくてすいません。


まずは他理事の方に相談して、それからマンション管理士を探すか何かするのが良いだろうと思いました。


こういった相談は今の管理会社にしても対応とかしてもらえるんでしょうか？相談はしないほうが良いですか？

[34: 匿名さん]

34戸といえば小さいマンションの部類に入ると思いますが、管理員はいるんですか。
管理費の15,000円がどうしても高すぎると思うんですけど。
管理費の主な経費が知りたいですね。

[35: 退任済の理事長さん]

新しい管理会社に変わってから積み立て不足の指摘を受けたということなので
相談しても大丈夫そうではあります。

が、その前に、過去２０年分の理事会・総会議事録をすべて読んで下さい。
あと、もし会合の議事資料も残っていたら、それもです。あまりにも酷い運営状況だったので、
資料保全すらされてないかもしれませんが・・・

自ら現状把握せずに管理会社や外部のアドバイザに泣きつくだけのマンションなど、単なるカモです。
現状把握と住民全体への告知と問題の共有、これをやった上で現管理会社に相談がいいでしょう。
外部のマンション管理士はレベルが様々なので、まずは書籍や各所で開かれている相談会や
セミナーで勉強し、目が肥えるまで余計な委託契約を結ぶのは避けたほうがよいです（これ以上
余計な問題が増える可能性を避けるため）。

[36: 退任済の理事長さん]

管理費は高いとは思いますが、目下の最大の問題は枯渇している積立金なので
当面管理会社の協力を得にくくなるのは避けたいところです。

どちらにせよ大規模修繕のためには各戸から多額の拠出金を出す必要が
あることは確実なので、そこまでは何も言わず管理会社を活用するほうが
よいでしょう。

拠出するような事態になったら住民意識は変わりますので、その上で
高額な管理費とほぼゼロの積立金という問題が原因だったと周知すれば
管理会社の再変更も説得容易なので、そこまでの覚悟があるのならと
減額交渉も可能になります（35戸なら減額とか変更より、自主管理で
いいんじゃないかと思いますが）。

まあどちらにせよ、管理会社に費用削減の話をするのは後回しということです。

[37: 匿名さん]

管理費の無駄を省き、その浮いた分を積立金に回す方法を考えてみるがいいのでは。
勿論、直接管理費を積立金には回せませんので、管理費は値下げ、積立金は値上げという
手法を取ればいいと思います。
管理費の明細については、管理会社に相談せず、自分で調べるなり、ここのスレで問題提起
をすれば大体の内容は把握できます。
積立金を値上げする前に、あなたのマンションの１戸当たり月の修繕積立金がいくらなのかぐらいは
計算して知っておく必要があります。当然今までのハンデキャップがありますので、かなり
高額にはなると思いますが。
長期修繕計画があるとおもいますので、それをみて計算してみてください。
それから、工事費を各戸で拠出するやり方は、まず無理だと思います。
それより、今回は借入をして、修繕積立金から毎月返済していく方法がベターでしょう。
借入は、マンション管理協会のスマイル債からの借り入れがいいと思います。
現在取引がなくても貸してくれますので。

[38: 匿名さん]

総会はの集まり具合は、そんなものですよ。
だから、総会を開催するときは、委任状なり、議決権行使書を活用するのです。
実際に総会に出席している者だけでは、問題は解決しません。
後は、総会の規定に添って粛々とやるだけです。
普通決議は過半数、規約改正は４分の３以上の賛成があればその議案は成立します。
大規模修繕工事は、普通決議です。
分からないことがあったら、ここで質問なりすればすぐ答えてもらえますよ。
皆さん真剣に考えておられるようですので。

[39: 匿名さん]

修繕計画、積立金の妥当性を安価に判断したいなら、マンション管理センターがいいです。
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html

[40: 匿名さん]

スレ主です。
たくさんのアドバイスありがとうございます。

まずは管理費の内容について書きたいと思います。


管理人さんは住民の方がやっていて掃除など色々とても良くたってくれていたのですが、住んでいるので住民同士の関係性などで続けるのが大変らしく１年半前に辞めてしまい、そこから住民の方でなってくれるかたを募っていたのですが、なり手がいずに今はいない状態です。


今のマンションの管理費の状態を書きます。


マンション管理費の内容

【管理対象のマンション】
敷地面積　７２５．８７m2
構造　鉄筋鉄骨コンクリート　地上10階
建築面積　３３６．１９m2
延床面積　２５８２．６９m2
住宅３４戸
北関東・駅・役所も近く住宅街で暮らしやすい地域
築１８年くらい


【管理費】
年間６７０～６８０万くらい
各部屋の管理費と駐車場使用料など

【管理会社に支払っている費用】
１）事務管理業務費　　　月９００９０円（年１０８万１０８０円）
２）消防設備保守業務費　月１６８００円（年２０万１６００円）
消防設備など点検　年２回
３）給排水設備保守業務費　月１２６００円（１５万１２００円）
貯水槽清掃　年１回
給水ポンプ点検　年１回
簡易項目水質検査　年１回

４）共有部定期清掃費　月８９３５５円（１０７万２２６０円）
定期清掃　年４回
日常清掃　月１２回（１回３時間）


【エレベーター管理費（フルメンテナンス）】
１）昇降機保守業務費　月９０３００円(１０８万３６００円）
２）設備遠隔監視業務費　月１８９００円(２２万６８００円）
３）防災設備遠隔監視業務費　月２１０００円（２５万２０００円）

防犯カメラリース料　月１３６５０円（１６万３８００円）


※ここまでかかる費用まとめ
年４２３万２３４０円


その他毎年かかる費用
保険料　６３４６８円／年１回
水質検査費　１８９００円／年１回

その他支出費用
消耗品：切手、封筒、ファイルなど　２００００円／年
水道料　２３０００円／年
電気料　５９００００円／年
組合運営費　５００００円／年


修繕積立金

予算の資料を見たところ修繕費は
各部屋から徴収する修繕積立金　６０万／年
一般会計から振替　　５０万／年
合計　１１０万／年


今、月に払っている管理費の内訳

管理費　１２９００円
倉庫レンタル料　３００円
修繕積立金　　１２９０円（管理費に対する１０％という基準だそうです）
合計　　１４４９０円

私の部屋は全８タイプのなかで真ん中から下になるので他の部屋の管理費は前後します。
他駐車場が６台あり駐車場を借りている人は駐車場代が６０００円プラスされています。


この内容を知ってどこを削減したら良いかと思い、管理会社に請け負っている会社を変えたいと相談したところ会社は決まっているので、会社を変えたければ、自分たちで管理してくださいといわれたので、これから理事が輪番制で変わっていくうえでみんなが管理できないといけないので、清掃など監督したりするのは大変だと思うのでどうしたら良いかと考えています。


部分管理するとしても管理会社がどこまで関わってくれるのが、管理委託契約書を確認して今度聞いてみようと思います。


また、先日ネットの見積もり比較に聞いてみたのですが、１０社中２社から回答があり確かに安くはなっていたのですが、このサイトで悪徳な管理会社としてスレがあがっている会社でした。私のマンションのようなめんどくさいマンションは管理会社からも管理したくないマンションで、これからもし管理会社を変えようと思っても大変なのではないかという心配があります。今の管理会社は理事会に来る人などは良い人達で議事録・資料管理などはきちんとしてるし、何かあったらすぐに駆けつけてくれる状態です。


でも管理費は高いと思うのでどこから手をつけていこうか考えなければなりません。


長くなってしまいすみません。
仕事にいくので、他の回答には帰ってからまた回答したいと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました。

[41: 匿名さん]

エレベータ保守料の見直しは管理会社が嫌がらないと思う。ＰＯＧで５万にできる。

[42: 管理侍]

>40
私が言うと色々問題があるのですが、現状のコストはかなりお高いですね。
相当削減できます。

>41
相場感がズレてます。無責任な助言はよろしくないですよ。
フルメンテナンスで５万円台半ばにできます。

[43: 匿名さん]

＊事務管理業務費の相場は、700円～1,900円（戸数の多いところは安くなる）
　　最高の1,900円でみても年間77万です。
　　かなり高いですね。
＊消防設備点検費は年2回、機器点検と総合点検ですよね。
　　私どものマンションは、あなたのマンションの5倍の大きさ（２棟）ですが、
　　年2回で34万です。
＊貯水槽清掃費は年1回で、7万円。
＊排水管の高圧洗浄は２年に１回やってます。高圧洗浄と内視鏡での点検をしています。
　　６０万支払っています。高圧洗浄だけなら、１戸当たり1,500円ぐらいが相場です。
＊水質検査は5万です。
＊定期清掃費は、殆どが人件費ですので、時給で計算してみてください。
　　勿論上乗せ分はみなければなりませんが。
＊エレベーター点検費
　　1基・・・デベ系のフルメンテナンスで4万～5万が相場です。
＊遠隔監視業務費は、私どものところは1基当たり年間12万。直発注です。
＊防犯カメラのリースは台数によります。
＊電気料、高くないですか。
＊修繕積立金の設定額は、管理費の１０％という基準はまったくありません。
　修繕積立金は長期修繕計画（２５年間の総工事費から１戸当たり月の積立金を計算する）から計算してください。
＊管理員がいないようですが、日常の清掃費やエレベーター保守点検費とかを自分たちで監督するのは
　大変ですが、その為に、管理会社に委託しているのです。
　管理会社も、ＥＶの点検や清掃をずっと監視している訳ではないでしょう。

　当然、理事会や総会には、管理会社は出席して、準備とかをしています。
＊私どものマンションは、ＥＶの保守点検と遠隔監視業務、消防設備点検、給排水管の清掃は
　直接業者と契約しています。但し、管理員は工事とか点検の全ての窓口というかチェックはしています。

[44: 匿名さん]

こんばんは。スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


管理費で削減できる所がとてもたくさんあるようで、驚きました。
契約している管理会社はエレベーターメンテナンスもやってる大手の会社で私のマンションはそこの会社のエレベーターを使っています。


アドバイスを参考にして、今後変えていきたい方向としては、管理費を削減して、削減したぶんを修繕積立金にあてて、少しずつ積立金を値上げしていくという感じにできたら良いなと考えています。そして住民で話し合いができて借入とかどうするか決めていけたらいいなと思っているのですが、住民のみなさんはたぶん前の私と同じで分譲マンションの管理を賃貸の管理と同じ感じだと思っているので管理組合の理解からはじめないといけない状態だと思うのでどう進めていくのか難しい所です。


とりあえずはじめに管理費を削減することなのですが、管理会社を変えるか、変えずにそのままの会社で、できる部分を自主管理にしていくかどちらかなのですが、前の総会で管理会社に管理費安くなりませんか？と聞いたら、これでも勉強しているんですといっていたので、これ以上は安くならないかもしれません。


管理会社を探す時はタウンページなどで探したら良いのでしょうか？何かがあった時の事も考えると近くの会社のほうが良いのではないかと考えています。前の回答にも書いたのですが、今の現状で管理してくれる管理会社が見つかるのか心配しています。


今最初にやるべき事は管理会社を探したり見積もりで比べたりすることと、区分所有者に今の現状をとりあえず話して今後の方向性は決まってないが総会を開くか資料を作成して郵送したり何かするのどっちから始めるべきでしょうか？

[45: 匿名さん]

まずは、専門家に相談するのをお勧めします。
専門家といっても見つからないと思いますので、市役所のマンション管理の相談窓口（都市計画課や住宅課など）に聞いてみてください。相談やアドバイザーの派遣を無料又は低額で受けられます。その後、作業が発生すれば有料に移行するかもしれませんが、問題点の整理や検討の仕方、方向性などは無料で行えると思います。

[46: 匿名さん]

管理会社は近いとこにあった方がいいというのは関係ありません。
ＥＶの保守点検は、大手の会社から受けておられるとのことですが、それだったら
全国的にみても、価格がそんなにぶれることはないと思うのですがね。
東芝、日立とかだったら、１基（１４階で標準の大きさ）55,000円前後だと思います。
他の業者に変えることは難しいと思いますので、管理会社との交渉になると思います。
管理会社の手数料を縮小してもらうということです。
部分委託もいいですね。
最悪、独立系の専門業者に依頼すればいいと思います。これならかなり安くはなります。
管理会社は営利企業です。依頼を打診すれば、喜んで営業にきてくれますよ。
その前に、もう一度あなたのマンションの経費の中身と全国の平均的な相場との相違を
認識しておく必要があります。
できれば、マン管士とかの専門家に依頼するのがいいのですが、中々適任者をみつけるのは
大変でしょうね。
ＮＰＯマン管とかに相談するのも一法かもしれません。
単なる相談だけなら、お金は取らないと思いますので。
ところで、長期修繕計画書は作成されているのですか。
もう一つの疑問点
　　共用部分の電灯の球切れの交換は誰がされてるのですか。

[47: 匿名さん]

まず標準管理規約を読まれたらどうですか。

[48: 匿名さん]

築１８年なんでしょ。それくらいの時期に問題が顕在化するのは「普通」ですよ。
今でも管理費＋積立金で月１６０００円くらいはらってるんですから、予算組み替えで
どーにでもなるでしょう。。

[49: 退任済みの理事長さん]

参考までに。
あとスレ主は書き下しじゃなくて表にした方が比較しやすいと思う。

自分のところの支出の金の流れ先を見るに管理会社が各種名目で
徴収しすぎ＆割高発注で金が流れすぎだと思っているが、１年輪番なので
まったく取り組めておらずこのマンションの将来大丈夫かと思っている。
平米当たりが不足気味だし、それ以上に現状を変えられる雰囲気がないので。

で、あまり人の所に言えたもんじゃないがスレ主の所は

・管理会社への支払額は規模と比較して高目
・だが、それ以上に住民は修繕積立をサボりすぎ

しかし管理会社への支払いを減額できても月数千円減るかなというあたりで、
しかも大規模修繕に寄与するのは次回から。
なので、供出金の合意形成に時間取るのが先決だと思う。
サボりすぎが原因だと住民を責める格好になるから、管理会社の
高額請求が原因だ！と持って行きたくなる心理はあるだろうけど。


【管理対象のマンション】
敷地面積　8500m^2
構造　鉄筋鉄骨コンクリート　地上14階（地下設備あり）
住宅　200戸弱
場所　関東郊外

【全体収支】
管理費勘定
　収入：年間４１００万円前後。支出：３９００万円前後
　メモ：差額は積立金に繰り入れている。
　　　　近年１００万円級の工事が多数通ってしまい、繰り入れどころか
　　　　逆に積立金取り崩しが始まりそうな気配で気を揉んでいる

積立金勘定
　収入：年間１４００万円前後。上の繰入がある時は１６００万程。
　メモ：大規模修繕やそれに準じる工事用の積立なので
　　　　支出は基本ないのだが数年前に５００万以上減る保守工事が発生

【管理会社に支払っている費用】
１）事務管理業務費　　　月１６万円程（年１９０万円程）
　・管理手数料（９万程）と会計手数料（７万程）の２項目になっている
　・この他、管理員（日によって人が変わるが日中のみの実質１名）の
　　人件費として月５０万円程が別請求

２）消防設備保守業務費　月６万円程（年７０万円程）

３）給排水設備保守業務費　月１万円程（年１５万円程）
　・この他、給排水系の点検・清掃費として月７万程が別請求

４）共有部定期清掃費　月１４万円程（年１６０万円程）
　・特別清掃　年１２回（月４万程）
　・日常清掃　週１～２回（月１０万程）
　・この他、清掃員（毎回３名ほど）の人件費として月４０万円程が別請求

５）その他の管理会社への支払い項目
　・昇降機保守業務費　月３０万円程（年３６０万円程。フルメンテ５台分）
　・機械監視業務費　　月１０万円程（年１２０万円程）
　・浄化槽点検費　　　月　８万円程（年１００万円程）
　・防犯カメラリース （予算の「その他」に紛れてて額が不明）
　・その他定期報告系　月　数万円程（年２０万円程）

※ここまでの費用まとめ
　管理会社への総支払額：年２３００万円程

【その他の費用】
ネット契約　　年５００万円程（全戸一括）
電気料　　　　年３６０万円程
各種工事費　　年３００万円程
・修繕の他、修理・メンテナンス・予備費など別名の項目が乱立で
　把握面倒だったが総額で。
保険料　　　　年１９０万円程（地震１００万＋損害保険９０万）
植栽管理費　　年１８０万円程
水道料　　　　年　３５万円程
雑費　　　　　年　３０万円程
事務消耗品　　年　２０万円程
組合運営費　　年　　５万円程

積立繰り入れ　年２００万円程（段々難しくなってきている）

※費用まとめ
管理会社に委託手数料で年２３００万円、
ネット・電気・工事費・保険・植栽を大物として、それ以下にも５０万前後の
項目が続いて年１６００万円、合計で３９００万円前後が毎年出てゆく。これまで
毎年数百万を積立に追加で回せていたが、毎年の工事費増大で余裕が消えてきている。

【修繕積立金】
管理費から：　年１２００万円程
駐車場から：　年　２００万円程
管理費から：　年　２００万円程（段々難しくなってきている）
合計　１４００～１６００万円／年

【各戸からの支払額の内訳】
管理費勘定　月１万５千～１万９千円程
積立金勘定　月６千円～１万円程
・駐車場契約の有無で変わる。これまではほぼ満車なので右側
合計　２万１千円～２万９千円

[50: 匿名さん]

４９さんとこのマンションの管理費明細をみてみますと、
総体的に高いという気がします。
スレ主さんへの参考にと私どもの例と全国の相場等をレスしたんですけど、
４９さんとこについては、他の方にお願いしましょう。
一人で答えていくと大変ですので。