みなさんこんにちは。
管理会社がマンションの長期修繕計画表を作ってきたのですが、管理会社の見積もりだけでは
よくわからないので、何社かに見積もりしてもらおうと思っています。
他スレを拝見したところ、公募が良いと書いてあったのですが、公募とはどうすればよいのでしょうか？
公募でなければ、タウンページや住民の方に評判の良い建築屋を聞いて問い合わせるのが良いでしょうか？
わかる方いましたらアドバイスよろしくお願いします。
[スレ作成日時]2011-12-08 04:44:49
注文住宅のオンライン相談
公募ってどうやるんですか？
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匿名さん
[2011-12-10 21:15:07]
エレベータ保守料の見直しは管理会社が嫌がらないと思う。ＰＯＧで５万にできる。
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管理侍
[2011-12-10 22:02:22]
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匿名さん
[2011-12-10 22:03:00]
＊事務管理業務費の相場は、700円～1,900円（戸数の多いところは安くなる）
最高の1,900円でみても年間77万です。 かなり高いですね。 ＊消防設備点検費は年2回、機器点検と総合点検ですよね。 私どものマンションは、あなたのマンションの5倍の大きさ（２棟）ですが、 年2回で34万です。 ＊貯水槽清掃費は年1回で、7万円。 ＊排水管の高圧洗浄は２年に１回やってます。高圧洗浄と内視鏡での点検をしています。 ６０万支払っています。高圧洗浄だけなら、１戸当たり1,500円ぐらいが相場です。 ＊水質検査は5万です。 ＊定期清掃費は、殆どが人件費ですので、時給で計算してみてください。 勿論上乗せ分はみなければなりませんが。 ＊エレベーター点検費 1基・・・デベ系のフルメンテナンスで4万～5万が相場です。 ＊遠隔監視業務費は、私どものところは1基当たり年間12万。直発注です。 ＊防犯カメラのリースは台数によります。 ＊電気料、高くないですか。 ＊修繕積立金の設定額は、管理費の１０％という基準はまったくありません。 修繕積立金は長期修繕計画（２５年間の総工事費から１戸当たり月の積立金を計算する）から計算してください。 ＊管理員がいないようですが、日常の清掃費やエレベーター保守点検費とかを自分たちで監督するのは 大変ですが、その為に、管理会社に委託しているのです。 管理会社も、ＥＶの点検や清掃をずっと監視している訳ではないでしょう。 当然、理事会や総会には、管理会社は出席して、準備とかをしています。 ＊私どものマンションは、ＥＶの保守点検と遠隔監視業務、消防設備点検、給排水管の清掃は 直接業者と契約しています。但し、管理員は工事とか点検の全ての窓口というかチェックはしています。 |
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匿名さん
[2011-12-11 02:15:11]
こんばんは。スレ主です。
アドバイスありがとうございます。 管理費で削減できる所がとてもたくさんあるようで、驚きました。 契約している管理会社はエレベーターメンテナンスもやってる大手の会社で私のマンションはそこの会社のエレベーターを使っています。 アドバイスを参考にして、今後変えていきたい方向としては、管理費を削減して、削減したぶんを修繕積立金にあてて、少しずつ積立金を値上げしていくという感じにできたら良いなと考えています。そして住民で話し合いができて借入とかどうするか決めていけたらいいなと思っているのですが、住民のみなさんはたぶん前の私と同じで分譲マンションの管理を賃貸の管理と同じ感じだと思っているので管理組合の理解からはじめないといけない状態だと思うのでどう進めていくのか難しい所です。 とりあえずはじめに管理費を削減することなのですが、管理会社を変えるか、変えずにそのままの会社で、できる部分を自主管理にしていくかどちらかなのですが、前の総会で管理会社に管理費安くなりませんか？と聞いたら、これでも勉強しているんですといっていたので、これ以上は安くならないかもしれません。 管理会社を探す時はタウンページなどで探したら良いのでしょうか？何かがあった時の事も考えると近くの会社のほうが良いのではないかと考えています。前の回答にも書いたのですが、今の現状で管理してくれる管理会社が見つかるのか心配しています。 今最初にやるべき事は管理会社を探したり見積もりで比べたりすることと、区分所有者に今の現状をとりあえず話して今後の方向性は決まってないが総会を開くか資料を作成して郵送したり何かするのどっちから始めるべきでしょうか？ |
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匿名さん
[2011-12-11 08:03:23]
まずは、専門家に相談するのをお勧めします。
専門家といっても見つからないと思いますので、市役所のマンション管理の相談窓口（都市計画課や住宅課など）に聞いてみてください。相談やアドバイザーの派遣を無料又は低額で受けられます。その後、作業が発生すれば有料に移行するかもしれませんが、問題点の整理や検討の仕方、方向性などは無料で行えると思います。 |
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匿名さん
[2011-12-11 10:20:48]
管理会社は近いとこにあった方がいいというのは関係ありません。
ＥＶの保守点検は、大手の会社から受けておられるとのことですが、それだったら 全国的にみても、価格がそんなにぶれることはないと思うのですがね。 東芝、日立とかだったら、１基（１４階で標準の大きさ）55,000円前後だと思います。 他の業者に変えることは難しいと思いますので、管理会社との交渉になると思います。 管理会社の手数料を縮小してもらうということです。 部分委託もいいですね。 最悪、独立系の専門業者に依頼すればいいと思います。これならかなり安くはなります。 管理会社は営利企業です。依頼を打診すれば、喜んで営業にきてくれますよ。 その前に、もう一度あなたのマンションの経費の中身と全国の平均的な相場との相違を 認識しておく必要があります。 できれば、マン管士とかの専門家に依頼するのがいいのですが、中々適任者をみつけるのは 大変でしょうね。 ＮＰＯマン管とかに相談するのも一法かもしれません。 単なる相談だけなら、お金は取らないと思いますので。 ところで、長期修繕計画書は作成されているのですか。 もう一つの疑問点 共用部分の電灯の球切れの交換は誰がされてるのですか。 |
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匿名さん
[2011-12-11 11:07:23]
まず標準管理規約を読まれたらどうですか。
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匿名さん
[2011-12-11 11:28:18]
築１８年なんでしょ。それくらいの時期に問題が顕在化するのは「普通」ですよ。
今でも管理費＋積立金で月１６０００円くらいはらってるんですから、予算組み替えで どーにでもなるでしょう。。 |
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退任済みの理事長さん
[2011-12-11 11:38:09]
参考までに。
あとスレ主は書き下しじゃなくて表にした方が比較しやすいと思う。 自分のところの支出の金の流れ先を見るに管理会社が各種名目で 徴収しすぎ＆割高発注で金が流れすぎだと思っているが、１年輪番なので まったく取り組めておらずこのマンションの将来大丈夫かと思っている。 平米当たりが不足気味だし、それ以上に現状を変えられる雰囲気がないので。 で、あまり人の所に言えたもんじゃないがスレ主の所は ・管理会社への支払額は規模と比較して高目 ・だが、それ以上に住民は修繕積立をサボりすぎ しかし管理会社への支払いを減額できても月数千円減るかなというあたりで、 しかも大規模修繕に寄与するのは次回から。 なので、供出金の合意形成に時間取るのが先決だと思う。 サボりすぎが原因だと住民を責める格好になるから、管理会社の 高額請求が原因だ！と持って行きたくなる心理はあるだろうけど。 【管理対象のマンション】 敷地面積 8500m^2 構造 鉄筋鉄骨コンクリート 地上14階（地下設備あり） 住宅 200戸弱 場所 関東郊外 【全体収支】 管理費勘定 収入：年間４１００万円前後。支出：３９００万円前後 メモ：差額は積立金に繰り入れている。 近年１００万円級の工事が多数通ってしまい、繰り入れどころか 逆に積立金取り崩しが始まりそうな気配で気を揉んでいる 積立金勘定 収入：年間１４００万円前後。上の繰入がある時は１６００万程。 メモ：大規模修繕やそれに準じる工事用の積立なので 支出は基本ないのだが数年前に５００万以上減る保守工事が発生 【管理会社に支払っている費用】 １）事務管理業務費 月１６万円程（年１９０万円程） ・管理手数料（９万程）と会計手数料（７万程）の２項目になっている ・この他、管理員（日によって人が変わるが日中のみの実質１名）の 人件費として月５０万円程が別請求 ２）消防設備保守業務費 月６万円程（年７０万円程） ３）給排水設備保守業務費 月１万円程（年１５万円程） ・この他、給排水系の点検・清掃費として月７万程が別請求 ４）共有部定期清掃費 月１４万円程（年１６０万円程） ・特別清掃 年１２回（月４万程） ・日常清掃 週１～２回（月１０万程） ・この他、清掃員（毎回３名ほど）の人件費として月４０万円程が別請求 ５）その他の管理会社への支払い項目 ・昇降機保守業務費 月３０万円程（年３６０万円程。フルメンテ５台分） ・機械監視業務費 月１０万円程（年１２０万円程） ・浄化槽点検費 月 ８万円程（年１００万円程） ・防犯カメラリース （予算の「その他」に紛れてて額が不明） ・その他定期報告系 月 数万円程（年２０万円程） ※ここまでの費用まとめ 管理会社への総支払額：年２３００万円程 【その他の費用】 ネット契約 年５００万円程（全戸一括） 電気料 年３６０万円程 各種工事費 年３００万円程 ・修繕の他、修理・メンテナンス・予備費など別名の項目が乱立で 把握面倒だったが総額で。 保険料 年１９０万円程（地震１００万＋損害保険９０万） 植栽管理費 年１８０万円程 水道料 年 ３５万円程 雑費 年 ３０万円程 事務消耗品 年 ２０万円程 組合運営費 年 ５万円程 積立繰り入れ 年２００万円程（段々難しくなってきている） ※費用まとめ 管理会社に委託手数料で年２３００万円、 ネット・電気・工事費・保険・植栽を大物として、それ以下にも５０万前後の 項目が続いて年１６００万円、合計で３９００万円前後が毎年出てゆく。これまで 毎年数百万を積立に追加で回せていたが、毎年の工事費増大で余裕が消えてきている。 【修繕積立金】 管理費から： 年１２００万円程 駐車場から： 年 ２００万円程 管理費から： 年 ２００万円程（段々難しくなってきている） 合計 １４００～１６００万円／年 【各戸からの支払額の内訳】 管理費勘定 月１万５千～１万９千円程 積立金勘定 月６千円～１万円程 ・駐車場契約の有無で変わる。これまではほぼ満車なので右側 合計 ２万１千円～２万９千円 |
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匿名さん
[2011-12-11 12:25:20]
４９さんとこのマンションの管理費明細をみてみますと、
総体的に高いという気がします。 スレ主さんへの参考にと私どもの例と全国の相場等をレスしたんですけど、 ４９さんとこについては、他の方にお願いしましょう。 一人で答えていくと大変ですので。 |
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51:
匿名さん
[2011-12-11 13:07:07]
49のとこ
管理組合も管理会社も何も考えていない感じですね 変えてしまったほうがお互いにとっていいかも 管理会社は管理組合から言われなかったということで昔の理事に批判をもっていくでしょうからね 他人に言わせた方が揉めないでしょうね |
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52:
匿名さん
[2011-12-11 14:26:47]
２００戸と３０戸じゃ人材の量が違うんですよ。単純な話。
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53:
匿名さん
[2011-12-11 16:01:16]
人数が多くても意識が無い大規模は最悪ですよ
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54:
退任済みの理事長さん
[2011-12-11 16:26:13]
>>50,51
とりえあずスレ主へのアドバイスだけでいいですよ。 どうみてもスレ主の方が１０００倍くらい困っているので。 自分のはもし会計比較スレみたいなのがあればそっちに移ってやりたいけど。 >>53 何をやっても「私は聞いてない（無関心住民乙）」「取り組みが不十分だ（毎年 着手したところで交代でゼロから再出発ですから）」「サービス業としてレベルが 低い（同じ住人ですが何か？）」「なぜ（その人の個人的利益）をしないのか（いい加減に しろピキピキ）」で、実は活動するほうが目立つので叩かれやすいという・・・ 少人数に比べてのメリットは ・多額の資金を集中運用できるので、もし、万が一、ちゃんと運営されれば優れた環境になる 裏面は何事も費用が掛かるので大規模に資金流出すること ・票数が多いので独裁になりにくく、かつ、個人間の確執で運営が麻痺しにくい 裏面は全員無関心体制になって、自治能力を喪失すると回復困難なこと ですね。 まあぶちまけてしまうと、戸建か賃貸が一番いいですね。 所有制度・自治制度の悪いところを全部集めたのが現代のマンションと痛感してます。 |
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55:
政治評論家さん
[2011-12-11 21:19:30]
＞＞５４
よくおわかりですねー。私は、将来的には「信託」制度しかないと思います。 東急コミュニティ信託、長谷工コミュニティ信託とか。。。 しかし、第三者管理方式とどーちがうのか、マンション管理適正化法との関係はどうなるのか。。。 |
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56:
匿名さん
[2011-12-12 00:24:55]
みなさんこんばんは。
スレ主です。 アドバイスありがとうございます。 なるほど。市役所の住宅課で相談できるんですね。明日電話して聞いてみて、後日言ってみようと思います。 自分だけの知識では難しいので専門家に相談してみたいと思っていました。 今の管理会社は今まで新築の時から管理していた管理会社から２年前くらいに変わったのですが、その時の役員さんがエレベーター管理をしていた会社にマンションの管理もしてもらう事をお願いして決まったので、マンションの管理とエレベーターの管理も同じ会社がしています。 どういったいきさつで今の管理会社に変えたのかわからないのですが、明日今までの議事録を見てみようと思っています。 管理会社はエレベーターのフルメンテナンスではこれ以上さげられないと言っていたのですが、値下げできそうな感じですね。 修繕積立金値上げの為に長期修繕計画書は管理会社が作成したものがあります。まだ役員しかその資料は配られていません。 その資料がびっくりする価格なのですが、みなさんの意見を聞いてると妥当な金額なのかな？と感じます。 共用部分の電灯の交換は管理会社がしています。 今管理人はいないのですが、管理人室は入口にあるので、そこに替えの電球がおいてあって管理会社に連絡すると交換しにきてくれます。今は理事長をやっているので色々どうしたら良いかわかるのですが、理事長になるまでは電球が切れててもどうしたらよいかわからず放置してました。 標準管理規約（単棟型）を読んでみました。 規約にある届け出などうちのマンションはあまりされてないのですが、他のマンションはどうやって提出してもらってるんでしょうか？管理人がいたほうがそういった管理が行き届くのでしょうか？ 難しいので全部は理解できなかったのですがとても参考になりました。 今理事会などの開催は管理会社まかせで開くときも管理会社がこれについて話したいので理事会を開きたいんですけど、という感じで開催されるのですが、理事長から問題提起して開催するのが普通なのでしょうか？ ２か月に１回くらい開催されています。 色々とアドバイスをいただいてとても助かります。 今仕事が１月半ばまで忙しいのでせっかくアドバイスをいただいているのになかなか迅速に行動できずにすいません。 少しずつですが、改善できるようにがんばっていきたいと思います。 |
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57:
匿名さん
[2011-12-12 09:47:31]
１）エレベーターはどこの会社のものですか。
そして、そこのメーカー（東芝なら東芝）が保守点検をしているのをデベ系といいます。 独立系とは、製造会社とは関係ない、地元の業者等が保守点検をしているもので、こちらでしたら ４割程度は安くなると思います。しかし、できればデベ系の方がいいでしょう。 遠隔監視も同じメーカーに依頼しますが、この経費は月１基あたり15,000円程度です。 デベ系なら55,000円、独立系なら35,000円までは下げられます。どうしても下げられないといったら、 直接契約にすればいいと思います。管理会社を通さずに、直接現在あなたのとこのエレベーター会社 に連絡して契約をしてください。 55,000円前後までは間違いなくなると思います。 ２）長期修繕計画は、管理会社が作成したとのことですが、建設したデベ系の管理会社ではないので、 工事とは直接関係はないので、多分どこもそんなものだと思います。 それぐらいかかるものなのです。だから、積立金は計画的に積み立てておかなければなりません。 只、実際の工事になれば、値下げや仕様、修繕個所等を検討することによって、かなり抑えることは できます。 ３）理事会は、理事長が開催するもので、管理会社が行うものではありません。 それから、理事会は、定期的（毎月第二水曜とか）に開催するようにしてください。 管理会社には、定期的に行うということを打ち合わせをして、出席するように要請してください。 理事会は、議長（理事長）が仕切ります。議題も事前に決めて理事会開催の案内を出欠を含めて 各理事に出してください。 その議題の中の一つに、管理会社からのおしらせというのを入れればいいと思います。 議題が考えられなくても、理事が集まって話し合いをすれば何か今後のマンション管理の展望が 開けてくると思いますので。 ４）長期修繕計画で２５年間の総経費はいくらですか、良かったら教えてください。 |
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58:
匿名さん
[2011-12-12 13:44:31]
理事会の議題はアバウトな方がいいですよ
総会と同じようにしてるとスピードが遅くなります 委任も無いので突然問題提起でもみんなが考えます 管理会社がエレベーター屋とすると ただのビルメンテですので 内情についても相談したほうがいいです 会社にノウハウ無いので担当者は自分達で育てていかないといけません |
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59:
匿名さん
[2011-12-13 00:50:16]
こんばんは。
スレ主です。 コメントありがとうございます。 １）エレベーターは日立です。 管理は日立ビルシステムがしています。 以前も書きましたが今の内容フルメンテナンスで ・昇降機保守業務費 月９０３００円(１０８万３６００円）→月５５０００円（年４２３６００円削減） ・設備遠隔監視業務費 月１８９００円(２２万６８００円）→月１５０００円（年４６８００円削減） ・防災設備遠隔監視業務費 月２１０００円（２５万２０００円） ・防犯カメラリース料 月１３６５０円（１６万３８００円） →のように変われば大分削減できますね。 日立ビルシステムはデベ系になるのでしょうか？ 今、日立ビルシステムが管理業務とエレベーター管理を両方やってるので、エレベーターは直接契約になるのでしょうか？また違った会社があるのでしょうか？ なるほど、修繕計画か参考にして実際の工事で変わってくるのですね。実際工事をするときに理事会がしっかりしておかないとダメですね。 今理事会は管理会社が段取りをやっているので、管理会社主催の理事会に理事達が集まっていくという感じなので、いつも管理会社は必ずいる状態です。 なので、いつも管理会社がこうしたほうがいいという提案や先日住民からこんなことがあってというお知らせを話し合ったりしています。理事会で難しいと思う所は見積もりを見て理事会で決める事です。知識がないので妥当な金額を検討したりできないのでじゃあ、それでお願いしますという感じになってしまいます。 だいたい２か月に１回くらい開催しているので、理事長から提案するということはなかったのですが、主体的に進めていくものなんですね。 初めて理事長をやるので管理会社のいいなり感は避けられない状態になっちゃうのですが、きちんと自分の意見も言っていかないとですね。でも何かあったときの対応や資料作成などは迅速で良い会社だと思うので、どうしたら良いか悩みます。 自分があと１年で任期がおわり理事から離れるので、それまでに住民のみんなが今より管理組合に対して関心をもってもらえるようになったら良いのですが。 長期修繕計画の総経費を計算してみました。 ２０１１年（築１９年）～２０３９年（築４７年）２８年の修繕計画資料 推定修繕工事項目 建設 １仮設工事 ２屋根防水 ３床防水 ４外壁塗装など ５鉄部塗装など ６建具・金物など工事 設備 ７給水設備 ８排水設備 ９消防用設備 １０強電設備 １１弱電設備 １２防災設備 １３その他設備 合計１５５，９４２，０００円 以上です。 |
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匿名さん
[2011-12-13 11:00:19]
＊日立ビルシステム
資本金は全額日立製作所が出資してます。 従業員 5,933名（内マンション管理部門 514名） 635棟 戸数 25,000戸 総合管理しかしていない（部分管理はなし） 総合管理とは、事務管理、清掃、管理員、ＥＶ保守点検、給排水管点検、消防設備点検等 管理会社経由でおこなっている管理携帯をいいます。 部分管理とは、ＥＶ保守点検、消防設備点検、給排水管点検とかを組合が直接業者と契約 を結ぶ管理携帯のことです。 ＊デベ系とは、土地を買って建物を建てて売るとかのマンション販売会社を親会社にもっている 会社のことです。野村・住友といった管理会社です。 ＊独立系とは、自力の営業のみで顧客の開拓をしていく管理会社です。 独立系管理会社・・・日本ハウジング、日本総合住生活、互光建物管理等があります。 ※あなたのとこのマンションは、ＥＶに関しては、デベ系といえるでしょう。 本来なら、ＥＶの保守点検は安くならなければならないのに、何故全国の相場より高いのかは 分かりません。 全国の相場は、14階で1基 55,000円が相場です。 ＊値下げ交渉してうまくいかなければ、管理会社の変更も考えなければならないでしょう。 日立システムは、親会社との関係もあり、部分契約をするのは無理でしょうから。 ＊理事会・総会については、管理会社は基幹事務として、総会・理事会の支援業務がありますので、 出席はしなければなりません。 但し、あくまで主導権は組合が取るべきです。 ＊長期修繕計画から計算すれば、１戸当たり月の修繕積立金の額は、１３，６５０円です。 勿論、値上げ時期が遅くなればなる程、値上げ額は大きくなります。 実際の、工事費については、前述した通り、調整はできますが。 |
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